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• 131****2004

  (一)業(yè)主要注意四大的問題
  1.客戶的購買能力首先了解客戶是否能夠全款購房，如果客戶是貸款購房，客戶資質是否有問題必須落實，以免簽定購房合同之后貸款不能按時到位從而造成買房糾紛。
  2.付款方式購買商業(yè)用房付款方式通常有全款購房、貸款購房、分期付款購房三種形式，盡量要選擇全款購房客戶，其次是貸款購房，其中貸款購買商鋪，目前**高可以貸5成，年限**高為10年;**后是分期付款，盡可能減小賣房所承擔的風險。
  3.**款與尾款間隔時間，時間不宜過長。
  4.支付訂金后的違約責任及違約罰則。
  (二)客戶要注意的三大問題
  1.產權購買前一定要查看房屋產權證、土地證、抵押或質押狀況的權屬證明等。
  2.商鋪本身結構不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價格相同的情況下商鋪自身的結構就顯得相當重要，主要考慮因素有面寬和進深的比例、房屋內部布局結構及利用率、房屋的高度、承重、樓層等。
  3. 配套如水、電及燃氣、弱電設施、排污化油設施等。購買前一定要核實清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營或者出租效果。

  查看全文↓ 2019-06-05 12:14:32
• 151****9115

  商鋪是一種高投入、高收益的房產，很多購房者已經將商鋪出租作為一種，但并不是的商鋪都能買賣的，如果看中的商鋪不能正常交易，你不就白忙活了嘛。另外，與住宅相比，商鋪有其自身的特殊性，市民在購買商鋪時應格外注意。下面我們就來看看商鋪買賣條件以及商鋪買賣需要注意的4件事兒。
  
  什么樣的商鋪能買賣？
  
  1、房屋的用途和土地用途：房屋的類型必須是商業(yè)用房性質，否則，你將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照的情況，也會有非法使用房屋的風險。
  
  2、房屋權利人同意，以確保與房屋權利人或者其他由權利人簽署租賃合同。
  
  3、房屋沒有有租賃登記信息。若商鋪存在租賃登記信息，租賃者是有商鋪的優(yōu)先購買權的。當然如果租賃者出具放棄優(yōu)先購買權的證明，那也是可以的。（PS：如果承租人無法查清，可以委托律師到相關部門進行調查）
  
  買賣商鋪時，需要注意哪些問題？
  
  1、注意公用分攤面積。
  
  一般情況下，商鋪的公攤面積占建筑面積的30—40%，有的甚至超過50%。對購買者來說，商鋪的單價高于住宅物業(yè)，即使允許范圍內的誤差，也可能會帶來幾萬元的價格變動，打亂購房者的預算。
  
  要避免此情況的出現，建議購房者選擇按使用面積計價的方式購買，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產權歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設計。只有事先約定嚴密詳盡，才能在前述情況出現時順利維權。
  
  2、注意返租承諾。
  
  返租是商鋪發(fā)展商采用較多的促銷手段，是指購房者支付房款后，若干年之內將物業(yè)交給發(fā)展商經營出租，業(yè)主即可獲得固定的返租回報。從表面上看，返租帶給購房者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實并非如此：
  
  林先生購買了某在建大型商場的一個鋪位，并同意將物業(yè)租給發(fā)展商，發(fā)展商也承諾在三年內支付總房款22%的返租回報。然而一年后，發(fā)展商未能按約交房，也沒有支付返租回報，當林先生告上法院，要求發(fā)展商支付違約金、返租回報金及滯納金時，卻被告知因林先生未將物業(yè)交付給發(fā)展商，雙方簽訂的返租協議不具備生效條件，他要求的返租回報不獲支持。
  
  除了延期交房導致返租回報難以實現外，有相當多的發(fā)展商采取了非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無相應約定。此情況下，如發(fā)展商不給予返租回報，購買者很難要求其兌現承諾。
  
  3、注意貸款風險。
  
  個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。而商鋪貸款額也不會超過合同價款的60%，貸款期限也只有10年。另外，銀行對商鋪貸款者資質的審核也比住宅貸款更嚴。
  
  當者考慮貸款買鋪位時，必須意識到貸款申請不能通過時，自己將面臨的付款壓力。
  
  4、注意內、外銷商鋪未并軌。
  
  商鋪銷售內、外有別，市民在購買商鋪前應先問清物業(yè)的性質，否則你就不能辦不出產證。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-05 12:14:25
• 131****4711

  買商鋪需要注意以下幾點：
  
  1、產權清晰
  
  購買商鋪前應向房屋所在區(qū)的房產交易查詢所購房屋的權屬狀況，看看開發(fā)商是否具備銷售商鋪的相關證件，包括是否抵押、是否受司法限制，以免引起產權糾紛。
  
  2、商鋪內外有別
  
  買商鋪也要分清楚是購買沿街式的外街式商鋪，還是購買商城內內街式商鋪，個人更傾向于購買沿街式商鋪，內街式商鋪的人流量取決于商場的管理經營方。
  
  3、考慮匯報率
  
  購買商鋪是用來的，所以需要考慮商鋪的匯報率，一般匯報率在8%以上可以考慮。商鋪的租金可以參照購置商鋪周邊的租金來預估，當然新開發(fā)的商鋪不可能象成熟的商鋪一樣，需要有3-5年的培育期。
  
  在考慮匯報率時往往商鋪的使用年限會忽略，一般商業(yè)用地的使用年限為40年，通常開發(fā)商從拿地到交房都已過去好幾年。對于購置的二手商鋪更要注意年限，這和購置價格息息相關。
  
  4、考慮商鋪面積
  
  購買時，商鋪的面積也是我們需要考慮的，面積太大不僅總價高，而且還不好出租。一般面積在10-100平米比較合適，能夠 層的不要買兩層，門面寬徑深短則更佳，則越高越好。

  查看全文↓ 2019-06-05 12:14:13

相關問題

• 問 ??住宅底商能買嗎租金？底商購買有什么需要注意？
  答

  　注意以下幾點：　　1、考察周邊的市政規(guī)劃、居住氛圍、居住人群、人流情況以及消費習慣　　2、調查市場租金:,大致估算投資回報率：以單位平方米的租金除以單位平方米購買的價格，**后乘以12個月，得出的結果即為年回報率，如年回報率能達到8%—10%之間，該商鋪即值得投資，而高于10%的年回報率，自然是更好的?！　?、調查清開發(fā)商的實力以及該商鋪的預售許可證：有實力的發(fā)展商幾十尤平米的社區(qū)2－3年完成了，而有些發(fā)展商可能需要5年以上的時間。如果你在早期開發(fā)初期買的鋪，整個社區(qū)的人口入住比較緩慢這樣的商鋪就沒有辦法經營?！　?、注意區(qū)域內商鋪的總量和增量　　目前，隨著城市化進程的加快，在各地舊城區(qū)改造中出現不少新建的商業(yè)街市，但一些地方商業(yè)街規(guī)模過大，商鋪總量與當地購買力的數量不相適應，導致商鋪空置率上升，使商鋪局部總量供求關系失衡，導致當地商鋪總體價值下降。因為投資市場的投資類別比較少，商鋪投資出現了較大的增量態(tài)勢，不少投資者投資商鋪為間接投資，即投資商鋪是為了獲得商鋪租金收益而非自用，在找不到求租對象時，只得空置。　　5、考察商鋪所在商鋪的種類和規(guī)?！　∷^種類，是指所投資的商業(yè)圈是否是一個集娛樂、購物、餐飲為一體的綜合商業(yè)圈。往往是綜合性的商業(yè)圈才容易吸引消費者，并迅速成為新的商業(yè)中心。所謂規(guī)模，指的是商業(yè)圈不能太小，要有一定的規(guī)模。這要求發(fā)展商具有雄厚的資金實力和良好的經營狀況?！　?、嚴格界定實用面積與建筑面積，避免縮水　　7、仔細研究商鋪的物業(yè)管理合同　　商鋪物業(yè)管理的內容是經營者與物業(yè)的開發(fā)、管理者分歧**大、**繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多投資者與開發(fā)商的糾紛都集中體現在商鋪的物業(yè)管理上，同時這也是廣大消費者在購買商鋪時極易忽略的環(huán)節(jié)。一定要在事前仔細研究物業(yè)管理合同，要注意配套設施的分戶獨立性，要注意是否有獨立的水表、電表及其他必備的獨立設施。避免因為共用諸如一個大電表而無法分戶，造成不必要的額外費用糾紛和增大不必要的投資成本。并在合同中明確約定水、電、氣等的收取、分攤、使用等事項，事后如果出現糾紛，應與物業(yè)管理方協商解決。

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• 問 住宅底商能買嗎租金
  答

  注意以下幾點：　　1、考察周邊的市政規(guī)劃、居住氛圍、居住人群、人流情況以及消費習慣　　2、調查市場租金:,大致估算投資回報率：以單位平方米的租金除以單位平方米購買的價格，**后乘以12個月，得出的結果即為年回報率，如年回報率能達到8%—10%之間，該商鋪即值得投資，而高于10%的年回報率，自然是更好的?！　?、調查清開發(fā)商的實力以及該商鋪的預售許可證：有實力的發(fā)展商幾十尤平米的社區(qū)2－3年完成了，而有些發(fā)展商可能需要5年以上的時間。如果你在早期開發(fā)初期買的鋪，整個社區(qū)的人口入住比較緩慢這樣的商鋪就沒有辦法經營?！　?、注意區(qū)域內商鋪的總量和增量　　目前，隨著城市化進程的加快，在各地舊城區(qū)改造中出現不少新建的商業(yè)街市，但一些地方商業(yè)街規(guī)模過大，商鋪總量與當地購買力的數量不相適應，導致商鋪空置率上升，使商鋪局部總量供求關系失衡，導致當地商鋪總體價值下降。因為投資市場的投資類別比較少，商鋪投資出現了較大的增量態(tài)勢，不少投資者投資商鋪為間接投資，即投資商鋪是為了獲得商鋪租金收益而非自用，在找不到求租對象時，只得空置。　　5、考察商鋪所在商鋪的種類和規(guī)模　　所謂種類，是指所投資的商業(yè)圈是否是一個集娛樂、購物、餐飲為一體的綜合商業(yè)圈。往往是綜合性的商業(yè)圈才容易吸引消費者，并迅速成為新的商業(yè)中心。所謂規(guī)模，指的是商業(yè)圈不能太小，要有一定的規(guī)模。這要求發(fā)展商具有雄厚的資金實力和良好的經營狀況?！　?、嚴格界定實用面積與建筑面積，避免縮水　　7、仔細研究商鋪的物業(yè)管理合同　　商鋪物業(yè)管理的內容是經營者與物業(yè)的開發(fā)、管理者分歧**大、**繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多投資者與開發(fā)商的糾紛都集中體現在商鋪的物業(yè)管理上，同時這也是廣大消費者在購買商鋪時極易忽略的環(huán)節(jié)。一定要在事前仔細研究物業(yè)管理合同，要注意配套設施的分戶獨立性，要注意是否有獨立的水表、電表及其他必備的獨立設施。避免因為共用諸如一個大電表而無法分戶，造成不必要的額外費用糾紛和增大不必要的投資成本。并在合同中明確約定水、電、氣等的收取、分攤、使用等事項，事后如果出現糾紛，應與物業(yè)管理方協商解決。

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• 問 ??住宅底商能買嗎租金？現在是買商鋪好還是買住宅好？
  答

  投資買商鋪好還是住宅好1、現在國家加大住宅市場的調控力度，住宅市場價格走勢不明朗，商鋪還要看它的性質，是沿街商鋪還是零售商鋪，批發(fā)市場潛力更大。因為商鋪本身就是商人賺錢的工具。2、從價格上漲的空間角度來講比較傾向于門面房的投資，只要有潛力的地點和成熟的商圈都是可以有很大的回報的空間。而住宅在國家的調空下交易量明顯下滑，短期銷售可能性降低，后期會不斷的出臺新的政策和保障性住房，對住房銷售的市場都是一種沖擊。3、門面房則不在調空范圍之內，即使不能短期銷售也一樣會有租賃的收入，建議將資金投入門面房的投資中，住宅這一塊被國家控制的很厲害，所以住宅這的本身基本上不會有大幅度上漲。這是現在已經可以預料到的。4、商鋪商業(yè)是國家的根本，國家是不可能打壓的，反而只會變相的促進商業(yè)的發(fā)展，如果打壓商業(yè)地產的話，等于變相打壓商業(yè)，國家的商業(yè)不穩(wěn)定，商鋪的收入主要在租金和頂手費，郊區(qū)的鋪就看回報要很久，住宅就是看漲價空間，租金的回報比放銀行低，不過住宅畢竟能住，多個下腳點。

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• 問 ??住宅底商能買嗎租金？現在這個情況買商鋪好還是買住宅好？
  答

  商鋪是一種長期投資的項目，利潤率穩(wěn)定而且基本上每年都會都遞增，主要是要選好地段，不然會成“傷鋪”。商鋪轉手比較困難，稅費高，交易成本大，基本上商鋪的稅費約30％左右。房產住宅主要受政策影響，價格趨勢不穩(wěn)定，租金回報率低。需求量大，只要滿5年，稅費少，容易轉手。買房的話，一可以自住，二可以投資，兩全其美；而買商鋪卻只能當是投資使用，而且將會是長線投 資，因為買鋪沒辦法在短期內出手**，只有長線投 資才有更多的利潤可收。長遠來講商鋪的投資價值高于住宅，但從短期的角度分析，住宅的現實意義高于商鋪，且附帶有一定的投資價值，放多幾年還是會升個不錯的價格的。如果處于城市核心建設規(guī)劃區(qū)域，所投資的商鋪的利潤及空間就相對大些。所以，如果閑錢不是很多的話，還是建議買住宅。

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• 問 住宅底商能買嗎
  答

  你好，商鋪產權一般為40年，住宅為70年，但是當一個商鋪位于住宅底下時（一般稱底商），這個建筑由于是不可分割的整體（當然，各個單位的產權是分開的），所以此底商的產權年限和其上面的住宅一樣是70年。至于此底商產權證上所標示的用途，當然是商業(yè)而不是住宅。在申請營業(yè)執(zhí)照方面不會有障礙。

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