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• 133****9202

  一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》；
  “二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。

  查看全文↓ 2019-06-05 18:04:10
• 144****3451

  　開發(fā)商取得五證的順序是：
  　　《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。但是，由于實(shí)行土地使用權(quán)掛牌出讓，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《土地使用權(quán)證》順序有時會反過來。

  查看全文↓ 2019-06-05 18:04:07
• 158****2478

  啃哥評點(diǎn)：政府是如何從房地產(chǎn)賺錢的-拆遷與建設(shè)之二
  
  ——論西安五證不全的房產(chǎn)銷售
  
  ——雜項(xiàng)列分析文章之十
  
  
  以下文字為啃哥張馳個人觀點(diǎn)。不隨波逐流，只捫心自問。
  
  
  
  啃哥**近在接觸房地長行業(yè)，自上次的10月6日的文章，“政府是如何從房地產(chǎn)賺錢的-拆遷與建設(shè)”發(fā)布后，讀者們都很感興趣，啃哥也收到了喝多的反饋和意見，使啃哥更有信心和動力繼續(xù)啃下去了。
  
  
  通過不斷深入了解房地產(chǎn)市場，啃哥發(fā)現(xiàn)，給地房地產(chǎn)市場，一旦涉及一二級聯(lián)動后，具體操作方式都不盡相同。上次分析的模式可以稱之為“昆明模式”或者“重慶模式”，即一二級完全分開，雖然都是一個開發(fā)商，但是二級招拍掛是必須交錢，開發(fā)商獲得土地證后，政府再退回一級開發(fā)商墊付的拆遷成本，從而完成一級二級之間的分界，十分清晰明了。
  
  
  但是，啃哥來到西安，卻被當(dāng)?shù)氐牟僮黧@的瞠目結(jié)舌，因?yàn)椋靼驳貐^(qū)的房地產(chǎn)銷售基本全部五證不全，大多數(shù)都是在沒有推土地證，預(yù)售許可證的情況下，只是一塊空地，就開始收錢建設(shè)了！！房屋蓋好后，居民入住后，2-3年后開發(fā)商才能拿到房產(chǎn)證，預(yù)售許可證，住戶才能拿到房產(chǎn)證，大家都習(xí)以為常了。據(jù)說全國只有西安地區(qū)是這樣操作的?。◇@訝之后，啃哥開始思考，為什么，任何存在的，都是合理的，啃哥秉著樸素的觀念分析，與同事討論，結(jié)合了解的情況，大體上有了原因和思路。
  
  
  按照正常的邏輯，無論如何，即使是“一二級聯(lián)動”，也需要開發(fā)商先墊付資金拆遷，之后才能通過招拍掛拿到地，即獲得“土地使用證”，再開始建設(shè)，**后在商業(yè)地產(chǎn)正負(fù)零（即建設(shè)到地面一層）或者住宅地產(chǎn)地上6層才能拿到預(yù)售許可證，這樣才能開始銷售，購買者也是因?yàn)殚_發(fā)商五證齊全才會購買。銀行也因?yàn)殚_發(fā)商五證齊全才給予購買者貸款。
  
  
  一、西安的操作模式
  
  
  對于城中村（棚戶區(qū)）改造項(xiàng)目，西安是這樣操作的。開發(fā)商通過前期各種工作和關(guān)系，拿到城中村“一級拆遷”資格。這樣開始拆遷，這個過程與其他城市并無不同。
  
  
  事件的不同出現(xiàn)在拆遷完畢的時候，按道理按照“昆明模式”或者“重慶模式”來說，應(yīng)該是政府出面核實(shí)一級成本，然后確定二級價格，再由開發(fā)商打款給政府，政府再把款項(xiàng)退還給開發(fā)商的過程。
  
  
  然而，在西安，可能是正應(yīng)了同事說的那句“八百里秦川養(yǎng)了800萬懶漢”的道理，各項(xiàng)手續(xù)被嚴(yán)重簡化了。
  
  
  開發(fā)商自己開始墊資拆遷前，或者同時，會向當(dāng)?shù)氐摹俺歉霓k“報送“控制性規(guī)劃”，經(jīng)批準(zhǔn)后才能拿到拆遷資格的批復(fù)。這個控制性規(guī)劃，就是一個詳細(xì)的拆遷后如何建設(shè)的文件，需要明確到樓層和業(yè)態(tài)。也就是說，在沒有**終獲得土地證的時候，只是在一級拆遷的時候，甚至一級拆遷開始，就已經(jīng)確定了二級建設(shè)的房型和具體物態(tài)。一般都是在拆遷開始的時候，已經(jīng)將戶型圖出了，并讓回遷戶選擇住宅類型和樓層。
  
  
  西安的政府不會去核實(shí)開發(fā)商的投入成本，啃哥分析可能是政府覺得麻煩。而是要求開發(fā)商再建設(shè)回遷房，直到回遷房建設(shè)的差不多了，政府才允許開發(fā)商開始招拍掛取得土地。那么，為什么這么晚？啃哥分析是政府擔(dān)心開發(fā)商不建設(shè)回遷房，造成社會不安定。所以，嚴(yán)格要求回遷房差不多完成甚至交房了，才能開始繳納土地出讓金，辦理《國有土地使用證》，以及后面的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。
  
  
  這樣，可就苦死了開發(fā)商。因?yàn)闆]有土地證，開發(fā)商就無法通過銀行貸款。而有的盤面差不多總建筑面積的一半都是回遷房。這樣，無疑對開發(fā)商的資金壓力是十分巨大的。顯然，政府看出了這個問題，同時又有政府的文件模糊規(guī)定“五證辦理順序可以同時（意思可以理解為五證甚至可以都沒有）”。顯然，就是政府開了一個口子，那么，上有政策下有對策，在開發(fā)商建設(shè)回遷房時，由于前期拆遷已經(jīng)投入十分巨大了，基本沒錢再建設(shè)回遷房，因此，就不得不在沒有“土地使用證”“預(yù)售許可證”等五證的情況下，開始銷售了！而市場也基本認(rèn)可這種情況，開發(fā)商通過提前銷售，回籠部分資金，用于房地產(chǎn)建設(shè)。其實(shí)，這樣就苦了購房者，因?yàn)?，由于沒有土地證使用證，這些購房者基本上是無法從銀行貸款的。還好當(dāng)?shù)氐某巧绦泻彤?dāng)?shù)匦庞煤献魃绫容^變通，可以提供3-10年的個人貸款，因此也化解了一部分購房者的資金壓力。
  
  
  而在二級招拍掛的時候，開發(fā)商為了**終取得土地證，以便于補(bǔ)充齊全五證，好給自己項(xiàng)目一個徹底的結(jié)束，也是為了住戶們能夠拿到房產(chǎn)證，就必須繳納土地出讓金。而土地出讓金，當(dāng)?shù)匾话惆凑帐袌鰞舻貎r格的30%—40%由政府定價后，進(jìn)行招拍掛，再由一級開發(fā)商低價應(yīng)標(biāo)拍取。通過查看西安是國土交易網(wǎng)站，可以看到基本上所有的土地招拍掛都是低價招拍成交的！很多人在問為什么，原因就是啃哥上面分析的。
  
  
  如果按照凈地的市價600萬每畝計(jì)算，通過二級招拍掛政府可以再入賬至少200萬元（600萬的30%）土地出讓金?？懈缦霃?qiáng)調(diào)的是，整個過程中，政府在“一級拆遷”中一分錢沒掏，同時卻又在二級招拍掛中，通過土地出讓金賺到了額外的200萬元??！而這個錢是稅收之外的錢，全都到了地稅！地方支配使用。
  
  
  啃哥想說，與10月6日啃哥上一篇文章相比，其實(shí)“西安模式”的政府收益是超過了“昆明模式”或者“重慶模式”。因?yàn)樵诶ッ髂Ｊ降谋尘跋?，政府只是收了稅錢。對于土地拍賣價款政府是完全退給開發(fā)商，作為對一級拆遷的補(bǔ)償?shù)?，不額外收一分錢。而“西安模式”中，政府并沒有嚴(yán)格區(qū)分一二級的過程，只是要求拿到土地證就必須繳納出讓金，并不退還，只是由于存在一級拆遷支出，因此給打一個折扣。說白了，西安模式從開發(fā)商角度來說，政府更黑些吧。
  
  
  那么，接下來的問題是，這樣的模式，風(fēng)險在哪里？

  查看全文↓ 2019-06-05 18:04:04

相關(guān)問題

• 問 ??開發(fā)商怎樣取得五證?順序是如何的?
  答

  五證即為:國有土地使用權(quán)證 項(xiàng)目工程規(guī)劃許可證 工程規(guī)劃許可證 工程施工許可證 總規(guī)批復(fù)這些證件取得一般就是我寫的那個順序,不過還是得看當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府機(jī)構(gòu)以及開發(fā)人員的辦事能力。

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• 問 ??開發(fā)商怎樣取得五證?順序是怎樣的?
  答

  　　開發(fā)商取得五證的順序是：　　《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。但是，由于實(shí)行土地使用權(quán)掛牌出讓，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《土地使用權(quán)證》順序有時會反過來。

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• 問 什么是開發(fā)商的五證？查詢開發(fā)商五證的方法是什么？
  答

  五證是開發(fā)商合法性的保證，查證要仔細(xì)，別被忽悠了。

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• 問 開發(fā)商五證怎么查? 什么是開發(fā)商五證 如何查開發(fā)商五證
  答

  房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工 程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)?？梢缘絿辆?，規(guī)劃局，建設(shè)局，房管局網(wǎng)站相關(guān)公告上進(jìn)行查詢，或者去辦事大廳輸入項(xiàng)目名稱或者證件號碼查詢真假。

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• 問 開發(fā)商五證怎么查? 什么是開發(fā)商五證？如何查開發(fā)商五證？
  答

  一、查詢五證真?zhèn)蔚姆椒ǎ阂陨衔遄C，可以到國土局、規(guī)劃局、房管局網(wǎng)站的相關(guān)公告上進(jìn)行查詢，或者去國土局、規(guī)劃局、房管局的辦事大廳，輸入項(xiàng)目名稱或者證件號碼查詢真假。注意：五證中的預(yù)售許可證申辦的前提是前述四證必須齊全，而且要一定要注意預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。二、查詢五證，應(yīng)注意的問題：(一)一般開發(fā)商會把五證放在售樓處供審查，購房者可以在售樓處查詢。(二)到工商、土地管理部門查詢。(三)很多地區(qū)都開通了“房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)”，通過網(wǎng)絡(luò)查詢購房者也可以了解到開發(fā)商的資質(zhì)。這里提醒購房者，不是五證齊全就表示沒有問題，例如開發(fā)商未通知購房者就將已抵押的商品房預(yù)售，或?qū)⑽戳腥腩A(yù)售范圍的房屋進(jìn)行預(yù)售。對此，購房者要仔細(xì)核對賣方的名稱與預(yù)售許可證上載明的是否一致，購房者想要購買的房屋名稱、位置在預(yù)售許可證中是否有記載，還可以通過取得預(yù)售許可證的時間長短來判斷開發(fā)商的實(shí)力與信譽(yù)，總之，購房者在核實(shí)開發(fā)商提供相關(guān)資料時一定要讓房地產(chǎn)開發(fā)商保證五證俱全，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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