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• 151****0252

  第一，根據(jù)合同法的規(guī)定，只要合同內(nèi)容符合雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示且不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，經(jīng)過(guò)當(dāng)事人簽字后即可具有法律效力的！所以該購(gòu)房合同是具有法律效力的，但是只能證明當(dāng)事人之間存在債權(quán)關(guān)系！
  第二，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)只能在辦理過(guò)戶手續(xù)之后才可以享有房屋所有權(quán)的，所以您不能享有所有權(quán)！

  查看全文↓ 2019-06-12 16:28:10
• 133****3928

  沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無(wú)效。
  
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點(diǎn)是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。
  
  其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒(méi)有房產(chǎn)證即意味著沒(méi)有所有權(quán)，出賣沒(méi)有所有權(quán)的房屋屬于無(wú)權(quán)處分。但無(wú)權(quán)處分行為在無(wú)權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為。
  
  依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。
  
  法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無(wú)效。

  查看全文↓ 2019-06-12 16:28:03
• 158****8106

  根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條明確規(guī)定："下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：…(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。"
  根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。
  因此，在以前的法律實(shí)務(wù)中，人們通常都認(rèn)為該條規(guī)定的所謂"不得轉(zhuǎn)讓"屬于法律禁止性規(guī)范，不得違反，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，違反該規(guī)定進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓的合同應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。在這一思想指導(dǎo)下，這類糾紛起訴到人民法院，基本上都判決房屋買賣合同無(wú)效。
  眾所周知，與《城市房地產(chǎn)管理法》相比，《合同法》的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，不再是像《經(jīng)濟(jì)合同法》那樣，動(dòng)輒令合同無(wú)效，而是奉行鼓勵(lì)交易原則，盡量承認(rèn)合同的效力，即使是出賣他人之物，也不再是硬性地令合同無(wú)效，而是由出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任(第150條)，或者是合同效力待定(第51 條)，甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任(107條等)。
  合同法釋【1999】19號(hào)第4條(第四條合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。)的規(guī)定表明了這一點(diǎn)。
  上海市高級(jí)人民法院在2005年12月 16日下發(fā)的《關(guān)于審理"二手房"買賣案件若干問(wèn)題的解答》的通知第4個(gè)問(wèn)題中問(wèn)：一方尚未取得房屋所有權(quán)證，即與他人訂立轉(zhuǎn)讓合同。
  該轉(zhuǎn)讓合同的效力如何認(rèn)定?答：高院在今年6月16日《民事法律適用問(wèn)答》(2005年第1期)對(duì)此作了闡述，明確不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。
  其理由是：房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒(méi)有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此買方再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律禁止性規(guī)定。至于上海市目前關(guān)于"期房限轉(zhuǎn)"的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當(dāng)事人在取得房屋所有權(quán)證之前的再轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)登記部門不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔(dān)無(wú)法實(shí)際取得房屋的風(fēng)險(xiǎn)，但并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力

  查看全文↓ 2019-06-12 16:27:55
• 135****9226

  可以，不過(guò)存在一定風(fēng)險(xiǎn)

  查看全文↓ 2019-06-12 16:27:46
• 151****9908

  只有購(gòu)房合同，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋買賣有風(fēng)險(xiǎn)的。
  　　1、根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)要以登記為準(zhǔn)。如果你購(gòu)買了沒(méi)有產(chǎn)權(quán)登記的房屋，就無(wú)法立即過(guò)戶到你的名下，如出現(xiàn)出賣方有將該房屋出賣給第三方并辦理了過(guò)戶的情況，則你將得不到該房屋，有可能會(huì)給你帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
  　　2、如果該房屋是由于不合法的原因或其它原因而不能取得產(chǎn)權(quán)證的，將給你以后領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)生重大法律障礙，甚至造成重大經(jīng)濟(jì)損失（如違章建筑被依法拆除）。
  　　3、而且，如果對(duì)方只有購(gòu)房合同的，以此并不能證明其確實(shí)擁有該房屋所有權(quán)、有權(quán)出售該房屋。

  查看全文↓ 2019-06-12 16:27:41

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??無(wú)產(chǎn)權(quán)房買賣只有合同行嗎？會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)??？
  答

  　　只有購(gòu)房合同，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋買賣有風(fēng)險(xiǎn)的?！　?、根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)要以登記為準(zhǔn)。如果你購(gòu)買了沒(méi)有產(chǎn)權(quán)登記的房屋，就無(wú)法立即過(guò)戶到你的名下，如出現(xiàn)出賣方有將該房屋出賣給第三方并辦理了過(guò)戶的情況，則你將得不到該房屋，有可能會(huì)給你帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失?！　?、如果該房屋是由于不合法的原因或其它原因而不能取得產(chǎn)權(quán)證的，將給你以后領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)生重大法律障礙，甚至造成重大經(jīng)濟(jì)損失（如違章建筑被依法拆除）?！　?、而且，如果對(duì)方只有購(gòu)房合同的，以此并不能證明其確實(shí)擁有該房屋所有權(quán)、有權(quán)出售該房屋。

  無(wú)產(chǎn)權(quán)房買賣只有合同行嗎？

  答

  　只有購(gòu)房合同，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋買賣有風(fēng)險(xiǎn)的。　　1、根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)要以登記為準(zhǔn)。如果你購(gòu)買了沒(méi)有產(chǎn)權(quán)登記的房屋，就無(wú)法立即過(guò)戶到你的名下，如出現(xiàn)出賣方有將該房屋出賣給第三方并辦理了過(guò)戶的情況，則你將得不到該房屋，有可能會(huì)給你帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失?！　?、如果該房屋是由于不合法的原因或其它原因而不能取得產(chǎn)權(quán)證的，將給你以后領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)生重大法律障礙，甚至造成重大經(jīng)濟(jì)損失（如違章建筑被依法拆除）?！　?、而且，如果對(duì)方只有購(gòu)房合同的，以此并不能證明其確實(shí)擁有該房屋所有權(quán)、有權(quán)出售該房屋。

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• 問(wèn) 只有安置協(xié)議的安置房可以買賣嗎？會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)??？
  答

  有證的拆遷安置房當(dāng)然可以買賣，交易也與普通房屋沒(méi)有差別;對(duì)于無(wú)證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意這幾個(gè)問(wèn)題：　　(1)調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒(méi)有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的;　　(2)一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。　　(3)有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名(過(guò)戶)服務(wù)，適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。

  無(wú)產(chǎn)權(quán)車位有必要買嗎？會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)呢？

  答

  總體上來(lái)說(shuō)，車位可以地簡(jiǎn)單分為兩種，一種是能辦出產(chǎn)權(quán)證的，另一種是不能辦出產(chǎn)權(quán)證的。所以在大家購(gòu)買車位的時(shí)候一定要擦亮眼睛了解清楚，你簽署的是《機(jī)動(dòng)車位購(gòu)置協(xié)議》，還是《車位租賃協(xié)議》或《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。 常見(jiàn)的不能辦出產(chǎn)權(quán)證的車位也可以地簡(jiǎn)單分為兩種。一種是已經(jīng)列入公攤面積的車位。只要列入了公攤，從法律上來(lái)說(shuō)就屬于不能辦出產(chǎn)權(quán)證的車位，因?yàn)槭侨w業(yè)主共有。因此該類車位不可以購(gòu)買產(chǎn)權(quán)但可以租賃。另一種是人防車位。 人防車位不同于其它車位，有著其特殊性。因?yàn)槿朔儡囄凰嫉拿娣e屬于人防工程，而人防工程又是屬于人民防空工程建設(shè)的，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。此外，建設(shè)部相關(guān)條例已明確規(guī)定，作為人防工程的地下室不計(jì)入公用建筑面積。因此，人防車位既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主共有，該類車位也不可以購(gòu)買產(chǎn)權(quán)。

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• 問(wèn) 單位半產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎？會(huì)不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  說(shuō)到底還是商品房?jī)r(jià)格太高，負(fù)擔(dān)不起，但要注意的是，買小產(chǎn)權(quán)房并不是十分保障的，法律人士認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的買賣在法律上是被禁止的，買方權(quán)益完全不受法律保護(hù)，所以，買小產(chǎn)權(quán)房前要看清楚下面的風(fēng)險(xiǎn)，再做決定吧! 一、什么是小產(chǎn)權(quán)房 所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 二、小產(chǎn)權(quán)房能不能購(gòu)買 小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)有合法的手續(xù)，包括有土地使用證、開工建設(shè)許可證和房產(chǎn)證。不過(guò)房產(chǎn)證只有一本，即整幢房子只有一本房產(chǎn)證。如果每一套房子沒(méi)有獨(dú)立的房產(chǎn)證，那么，房產(chǎn)的登記是一個(gè)很大的問(wèn)題，一旦房子被征收或被拆。是否可以通過(guò)簽訂購(gòu)房合同的方式來(lái)保障權(quán)益呢? 由于小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，不但不具備交易的前提條件，而且在交易上被法律所禁止，所以即使交易真實(shí)存在，但購(gòu)買人無(wú)法在政府職能部門登記過(guò)戶，更不可能變更房子的歸屬關(guān)系。即便購(gòu)買人與出售人簽訂了購(gòu)房合同，但因與法律相違背，這樣的合同不受法律保護(hù)，購(gòu)買人通過(guò)合同簽訂確認(rèn)自己權(quán)益的做法行不通。 由于小產(chǎn)權(quán)房交易不被法律許可，但相關(guān)人士認(rèn)為，如果購(gòu)買人是為了投資，如出現(xiàn)拆遷賠償時(shí)，賠償權(quán)益歸原產(chǎn)權(quán)人所有，購(gòu)買人主張自己權(quán)益時(shí)法律不予支持，購(gòu)買人**多可向出售人主張購(gòu)房款。不過(guò)購(gòu)買人的購(gòu)買行為是為了居住，還可以考慮。 三、小產(chǎn)權(quán)房買賣被法律禁止 目前國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有明確具體的定義，通俗的理解是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在村集體的土地上建筑和向社會(huì)銷售的房屋，或是依靠政府劃撥土地而建設(shè)的集資房。 按現(xiàn)行法律規(guī)定，房子須具備兩證后方可上市交易。兩證是指土地使用許可證和房產(chǎn)證，由于小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證和土地使用許可證沒(méi)有細(xì)分至每一套房子，所以不具備法律許可的交易條件。 另外《土地管理?xiàng)l例》第六十五條第三、四款規(guī)定，禁止在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)商品房;同時(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。 四、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)多多 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房除了購(gòu)買人的權(quán)益不受保障外，購(gòu)買人還面臨多重風(fēng)險(xiǎn)，即便是為了居住的需要購(gòu)買，不可能作為二手房進(jìn)行再交易，但小產(chǎn)權(quán)房被拆遷的時(shí)間無(wú)確定性，一兩年被拆遷后，居住的愿望就會(huì)落空。 由于小產(chǎn)權(quán)房交易不受法律保護(hù)，交易時(shí)購(gòu)買人必須一次性付清房款，不得向銀行按揭貸款。由于沒(méi)有房產(chǎn)證，也無(wú)法向銀行抵押貸款

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