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• 136****0358

  小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，寫(xiě)誰(shuí)的名字**終都不會(huì)被法律認(rèn)可

  查看全文↓ 2019-06-12 16:55:27
• 133****2853

  小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)
  
  
  一般是當(dāng)?shù)亟值擂k 或者當(dāng)?shù)卣?br/>
  國(guó)家不認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房 但是當(dāng)?shù)氐恼蛘呓值擂k認(rèn)
  
  如果拆遷 會(huì)有賠償 不過(guò)不多 賠償?shù)闹划a(chǎn)權(quán)人 小產(chǎn)權(quán)房子 產(chǎn)權(quán)證只有一個(gè)人的名字 你們就相當(dāng)于租的房子 賠償也是賠償給產(chǎn)權(quán)人的 至于給你的賠償 就是產(chǎn)權(quán)人給你的錢
  
  國(guó)家不認(rèn) 當(dāng)?shù)卣J(rèn)

  查看全文↓ 2019-06-12 16:55:21
• 155****0294

  小產(chǎn)權(quán)房在房管局那邊是沒(méi)有備案的，所以不存在什么更名，集體土地所有權(quán)是屬于村政府的，不屬于個(gè)人，沒(méi)辦法公開(kāi)按照正常手續(xù)買賣，如果買賣的話就是自由的了，就比如我買支筆2塊錢，我賣給你3快，你愿意買就買，但是這筆的價(jià)值是2快，完全自愿的。
  如果你買了，所有權(quán)就是你的了，拆遷自然是你得到賠償

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??小產(chǎn)權(quán)房名字寫(xiě)誰(shuí)就是誰(shuí)的嗎?小產(chǎn)權(quán)房寫(xiě)男方的名字他不在了產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)?
  答

  　根據(jù)《繼承法》的規(guī)定，第一順序法定繼承人包括：　　(1)配偶。配偶是指符合結(jié)婚條件，辦理了結(jié)婚登記的合法夫妻。另外，經(jīng)法院確認(rèn)屬于事實(shí)婚姻的夫妻也取得配偶身份。為解決歷史遺留問(wèn)題，我國(guó)法律還規(guī)定，于1950年婚姻法公布以前的妾，如雙方不愿意接觸關(guān)系的，也是夫的合法配偶。　　(2)子女。子女包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女、有撫養(yǎng)關(guān)系的繼子女?！　?3)父母。父母包括親生父母、養(yǎng)父母和有撫養(yǎng)關(guān)系的繼父母?！　?4)另外，根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)公婆盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的喪偶兒媳、對(duì)岳父母盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的喪偶女婿可作為第一順序法定繼承人。被收養(yǎng)人對(duì)父母盡了贍養(yǎng)義務(wù)，同時(shí)又對(duì)生父母贍養(yǎng)較多的，除可依繼承法第10條的規(guī)定繼承養(yǎng)父母的遺產(chǎn)外，還可以依照繼承法第14條的規(guī)定分得生父母的適當(dāng)?shù)倪z產(chǎn)。繼子女繼承繼父母遺產(chǎn)的，仍可作為生父母的第一順序法定繼承人;同樣，繼父母繼承了繼子女遺產(chǎn)的，仍可作為親生子女的第一順序法定繼承人。收養(yǎng)他人為養(yǎng)孫子女的，互為第一順序繼承人。

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• 問(wèn) ??小產(chǎn)權(quán)房名字寫(xiě)誰(shuí)就是誰(shuí)的嗎?受不受法律保護(hù)?
  答

  小產(chǎn)權(quán)房　　“小產(chǎn)權(quán)房”是相對(duì)“大產(chǎn)權(quán)”而言?！　〈螽a(chǎn)權(quán)的法律意思是指物業(yè)取得房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證?！　《靶‘a(chǎn)權(quán)房”則沒(méi)有房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。因此，“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個(gè)法律概念，而是民間對(duì)在集體土地上所建房屋的俗稱?！　「鶕?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此“小產(chǎn)權(quán)房”是不能進(jìn)入市場(chǎng)買賣的，也沒(méi)有真正完全的產(chǎn)權(quán)，不在《物權(quán)法》的保護(hù)范圍內(nèi)?！　∧壳八f(shuō)的“小產(chǎn)權(quán)房”，都是在城中村中建設(shè)的農(nóng)民房，且存量較大，且還在不斷建設(shè)中，不少已經(jīng)建得越來(lái)越像商品房。

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• 問(wèn) ??小產(chǎn)權(quán)房名字寫(xiě)誰(shuí)就是誰(shuí)的嗎?小產(chǎn)權(quán)房的合同是否有效？
  答

  一、各地法院如何處理小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛由于沒(méi)有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣方面的具體法律法規(guī)，現(xiàn)階段各地法院對(duì)于有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買賣案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫(huà)家村宋莊小產(chǎn)權(quán)房案，2002年7月,畫(huà)家李女士以4.5萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了北京通州區(qū)宋莊村民馬某的房屋，雙方簽訂了購(gòu)房協(xié)議。2006年，因房?jī)r(jià)上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補(bǔ)償款，馬某以農(nóng)村宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的居民違反了法律禁止性規(guī)定為由，起訴要求判決購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，返還房產(chǎn)。該案經(jīng)過(guò)兩審，**終北京二中院認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同無(wú)效，但出賣人明知其所出賣房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，在出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)賠償買受人的依賴?yán)鎿p失。以上是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛的影響較大的一個(gè)案例，雖然只是個(gè)案，但非常具有代表性。有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問(wèn)題，全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出臺(tái)了適用于當(dāng)?shù)貙徟袑?shí)踐的意見(jiàn)。2004年12月15日，北京市高級(jí)人民法院公布的《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)紀(jì)要》認(rèn)為：“此類合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效?！?006年青島市中級(jí)人民法院青中法[2006]232號(hào)《審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》中規(guī)定，“城鎮(zhèn)居民購(gòu)買集體經(jīng)濟(jì)組織所有宅基地上的房屋的，認(rèn)定合同無(wú)效，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間購(gòu)買宅基地上房屋的，認(rèn)定買賣合同無(wú)效?！?008年10月17日，鄭州市中級(jí)人民法院組織市區(qū)兩級(jí)法院、鄭州市國(guó)土局、房管局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人以及律師、專家學(xué)者召開(kāi)了“小產(chǎn)權(quán)房糾紛審判實(shí)務(wù)研討會(huì)”，與會(huì)者對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力看法不一，未形成一致意見(jiàn)，但多數(shù)認(rèn)為可以借鑒其它法院經(jīng)驗(yàn)，原則上認(rèn)定合同無(wú)效。從以上可以看出，當(dāng)前多數(shù)法院是以認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力剖析（一）認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效的理由1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有嚴(yán)格的身份限制小產(chǎn)權(quán)房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點(diǎn)享有建筑用房、添置生活設(shè)施、在庭院種植樹(shù)木、永久居住的權(quán)利。宅基地使用權(quán)的主體是該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，這是一個(gè)嚴(yán)格的身份限制，是基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份而享有的權(quán)利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因?yàn)闃?biāo)的無(wú)法履行而無(wú)效。2、農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！蔽覈?guó)房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。也就是說(shuō)我國(guó)對(duì)于房屋的轉(zhuǎn)讓實(shí)行的是房地一體主義，這是我國(guó)房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法理?；诜康匾惑w主義，小產(chǎn)權(quán)房的買賣必然會(huì)導(dǎo)致房屋所占用土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而這與《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效”。所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。3、國(guó)務(wù)院等有關(guān)部門的文件也禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院等國(guó)家有關(guān)部門出臺(tái)過(guò)許多相關(guān)規(guī)定，比如1999年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，原國(guó)家土地管理局［1990］國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》，國(guó)土資源部發(fā)［2004］234號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》，2004年10月21日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，2008年1月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國(guó)家的政策導(dǎo)向，而且這些規(guī)定的出臺(tái)致使小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)無(wú)法實(shí)際轉(zhuǎn)移。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。（二）認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的理由1、認(rèn)定合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國(guó)合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同有效，否則無(wú)效。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同歸根結(jié)底是合同，要遵守《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，只要符合合同的構(gòu)成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同應(yīng)當(dāng)有民事行為能力；意思自治；且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)的公序良俗。**高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（一）第四條規(guī)定，合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。而現(xiàn)行的法律和行政法規(guī)沒(méi)有一部明確對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定，無(wú)論是國(guó)務(wù)院下發(fā)的通知、決定，還是國(guó)土資源部下發(fā)的意見(jiàn)，都不是法律也不是行政法規(guī)。所以只要當(dāng)事人具有民事行為能力且意思自治，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。2、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條禁止性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣來(lái)說(shuō)，雙方訂立合同處分自己的財(cái)產(chǎn)，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問(wèn)題，即使有一方隱瞞了真實(shí)情況，實(shí)施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒(méi)有損害國(guó)家利益。小產(chǎn)權(quán)房的買賣同樣也不會(huì)損害集體和第三人的利益，基于一戶一宅的規(guī)定，房屋賣出后，就不能再申請(qǐng)宅基地，所以不會(huì)對(duì)集體和第三人的利益構(gòu)成危害，現(xiàn)今的農(nóng)民在宅基地上通常是蓋建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑的房屋，將這些空閑房屋出賣給第三人，并不會(huì)使農(nóng)民失去其賴以居住的土地，相反的，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和買賣增加了農(nóng)民的收入。小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方一方是尋求自身經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會(huì)公共利益更是無(wú)從談起，除非小產(chǎn)權(quán)房對(duì)社會(huì)公益設(shè)施構(gòu)成威脅或侵害了不特定多數(shù)人的利益。至于該條的第五款，前面已敘述過(guò)，沒(méi)有任何一部現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定。綜上，小產(chǎn)權(quán)房買賣并不違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。

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• 問(wèn) ??小產(chǎn)權(quán)房名字寫(xiě)誰(shuí)就是誰(shuí)的嗎?小產(chǎn)權(quán)房的合同是否有效？
  答

  由于價(jià)格的關(guān)系，很多人也會(huì)去購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，買小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候也會(huì)與開(kāi)發(fā)商或賣家簽訂買賣合同。很多人認(rèn)為自己拿了買賣合同后就有好的保障，那么小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被認(rèn)定無(wú)效后該怎么辦呢?根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在合同無(wú)效的原因方面，出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任;在合同無(wú)效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地**或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成利益失衡。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房名字寫(xiě)誰(shuí)就是誰(shuí)的嗎?受法律保護(hù)嗎?
  答

  小產(chǎn)權(quán)可以加妻子名字嗎？

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