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• 146****3930

  1、小產(chǎn)權(quán)房是歸集體所有，是不能買賣的，所以你購(gòu)買房屋的合同是無(wú)效的。
  2、既然合同無(wú)效，那就是自始無(wú)效，所以你應(yīng)該返還房屋，并且對(duì)方應(yīng)該退還你的購(gòu)房款。
  3、對(duì)于在購(gòu)房后的房屋增值問(wèn)題也是一個(gè)很重要的問(wèn)題，這就需要你與房屋所有者協(xié)商，協(xié)商不成的可以向法院提起訴訟，法院會(huì)根據(jù)你們雙方的責(zé)任確定賠償?shù)谋壤?/span>

  查看全文↓ 2019-06-14 10:47:40
• 133****5083

  所謂小產(chǎn)權(quán)房，屬于集體土地上建設(shè)的房屋，是不能上市交易的。
  律師也沒(méi)有權(quán)利見(jiàn)證房產(chǎn)交易。
  當(dāng)事人所要求的所謂律師見(jiàn)證書(shū)，沒(méi)有任何的法律效力，和普通的見(jiàn)證一樣，購(gòu)房后合同權(quán)益不會(huì)得到保障。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:47:36
• 145****3805

  請(qǐng)律師也沒(méi)有用的，小產(chǎn)權(quán)房是不能進(jìn)行買賣的。
  建議**好是不要買。其原因你雖然是實(shí)際占有者，根據(jù)《物權(quán)法》在法律上所有權(quán)卻不屬于你，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)的合法所有人是某個(gè)集體組織（如村委會(huì)）。一旦發(fā)生涉及產(chǎn)權(quán)糾紛時(shí)你的權(quán)益沒(méi)有保證。例如拆遷，拆遷補(bǔ)償只補(bǔ)償給合法的產(chǎn)權(quán)所有人?；蚝戏ǖ漠a(chǎn)權(quán)所有人（集體）要求你搬離時(shí)你的無(wú)條件搬離，因?yàn)槟悴皇呛戏ǖ膿碛姓?，這時(shí)你只能回過(guò)頭來(lái)再向賣給你人的主張權(quán)利（也就是要求退購(gòu)房款）。
  再一個(gè)由于你不是產(chǎn)權(quán)的合法所有人，房屋不能繼承、轉(zhuǎn)贈(zèng)、再進(jìn)行買賣等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:47:33
• 158****3729

  
  【作者按：本文是2016年9月24日筆者受邀以北京大學(xué)國(guó)際法學(xué)院訪問(wèn)教授的身份，在深圳大學(xué)城圖書(shū)館“大學(xué)城新論·名家講座”面向社會(huì)公眾所作講座的錄音文字稿，講座原題“小產(chǎn)權(quán)房的法律命運(yùn)”。時(shí)隔兩年半，我懷疑還有沒(méi)有推送價(jià)值，但這個(gè)有點(diǎn)“弱”的公號(hào)表示不在乎，我也就只好“盛情難卻”一下?！?br/>
  
  
  
  
  謝謝大學(xué)城邀請(qǐng)，謝謝陳老師的介紹。
  
  
  
  接受邀請(qǐng)后，我就開(kāi)始考慮講什么題目。邀請(qǐng)方說(shuō)，**好是大家都感興趣的問(wèn)題，如果不知道什么是大家感興趣的問(wèn)題，那就你自己的研究方向。我當(dāng)然想講大家感興趣的問(wèn)題，但是我不知道大家感興趣的問(wèn)題會(huì)是什么，因?yàn)閬?lái)這里的人肯定是成分很復(fù)雜。想來(lái)想去，結(jié)合自己的研究領(lǐng)域，再考慮到現(xiàn)實(shí)相關(guān)性，我想，小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題可能大家會(huì)感興趣。
  
  
  
  實(shí)際上是有點(diǎn)忐忑的。我不知道小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)，是特別合適還是特別不合適。可能會(huì)是這兩個(gè)極端中的一端，因?yàn)樯钲诘姆康貑?wèn)題太特殊了，全國(guó)只有這一座城市這么特殊。剛才陳老師一說(shuō)這是深圳**具代表性的法律問(wèn)題，我頓時(shí)放心不少。那就讓我試試吧。
  
  
  
  一、一位學(xué)者
  
  
  
  先來(lái)認(rèn)識(shí)一個(gè)人，對(duì)他表示敬意——科斯教授。
  
  
  
  
  
  他其實(shí)不是法學(xué)家，雖然任職于法學(xué)院，但是位經(jīng)濟(jì)學(xué)家。他對(duì)中國(guó)特別有意義，尤其是對(duì)我們要講的主題特別有意義。他沒(méi)有來(lái)過(guò)中國(guó)，但非常關(guān)注中國(guó)。2008年在芝加哥大學(xué)用他的諾貝爾獎(jiǎng)金設(shè)立一個(gè)基金，開(kāi)了一個(gè)會(huì)——紀(jì)念中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革30周年。會(huì)議取得極大成功。這個(gè)會(huì)催生了至少兩部重要著作，都是解釋中國(guó)30年來(lái)經(jīng)濟(jì)奇跡現(xiàn)象的。
  
  
  
  其中一部是張五常教授的《中國(guó)經(jīng)濟(jì)制度》。張五常教授把提交到會(huì)議的長(zhǎng)論文出書(shū)，據(jù)他自己說(shuō)，這是他學(xué)術(shù)生涯的巔峰和終結(jié)。張五常教授怎么解釋中國(guó)30年來(lái)的經(jīng)濟(jì)奇跡呢？簡(jiǎn)單的說(shuō)，縣際競(jìng)爭(zhēng)。他認(rèn)為，**核心的問(wèn)題是縣際經(jīng)濟(jì)，是土地問(wèn)題。
  
  
  
  另外一部是科斯教授和他的中國(guó)學(xué)生王寧教授合作的《變革中國(guó)》。對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)奇跡，這本書(shū)用了一個(gè)概念叫邊緣革命，其中**重要的因素之一也是土地問(wèn)題。
  
  
  
  中國(guó)土地問(wèn)題的重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他國(guó)家。雖然土地在全世界都是財(cái)富之母，但是中國(guó)的土地問(wèn)題帶有強(qiáng)烈的中國(guó)色彩，需要我們中國(guó)人自己的智慧才能解決，因?yàn)楹腿魏我粋€(gè)國(guó)家都不一樣，而且看起來(lái)也沒(méi)有可能和其他國(guó)家一樣。
  
  
  
  有經(jīng)驗(yàn)可借鑒但更重要的是要從現(xiàn)實(shí)中找到解決之道，這也是為什么我會(huì)把科斯教授請(qǐng)出來(lái)?？扑菇淌谡f(shuō)了一句非常重要的話，他說(shuō)：“學(xué)科的研究對(duì)象必須是真實(shí)世界。”是的，我們的研究不能是屠龍術(shù)，必須解決現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，而**能夠顯示經(jīng)濟(jì)學(xué)者、法律學(xué)者獨(dú)立解決問(wèn)題原創(chuàng)能力的，是中國(guó)獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象和中國(guó)獨(dú)特的社會(huì)現(xiàn)象。
  
  
  
  2010年科斯教授100周歲時(shí)，一些中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)起成立了科斯經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)，以表達(dá)對(duì)這位老人的敬意。
  
  
  
  我們講小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，正是在直面中國(guó)現(xiàn)實(shí)。沒(méi)有任何一個(gè)問(wèn)題能夠像小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題這樣如此具有中國(guó)特色，農(nóng)村土地問(wèn)題尤為突出。舉個(gè)例子，我們有一個(gè)慣例，每年年初都要發(fā)一個(gè)中央1號(hào)文件，由中共中央和國(guó)務(wù)院共同發(fā)布。應(yīng)該說(shuō)，1號(hào)文件所談及的問(wèn)題是**受關(guān)注的問(wèn)題。1982年-1986年連續(xù)五年，中央1號(hào)文件都是農(nóng)村問(wèn)題；從2004年到今年（2016年）連續(xù)十三年，中央1號(hào)文件說(shuō)的也是農(nóng)村問(wèn)題。也就是說(shuō)，有十八年的中央1號(hào)文件關(guān)注的都是農(nóng)村問(wèn)題。中國(guó)農(nóng)村問(wèn)題**核心的當(dāng)然是土地問(wèn)題。
  
  
  
  從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題應(yīng)該不是空洞抽象的東西。再具體到咱們所在的深圳。在座各位應(yīng)該都知道，深圳現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房概念官方與民間有兩種截然不同的說(shuō)法。在這個(gè)報(bào)告里，我會(huì)專門說(shuō)深圳的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。但是先申明一點(diǎn)，無(wú)論是具有普遍性的中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，還是深圳獨(dú)有的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，我都不能給出解決辦法。這些問(wèn)題太復(fù)雜了，完全可以構(gòu)成一個(gè)學(xué)者或者很多學(xué)者窮其一生的研究，也是政府的一個(gè)重要任務(wù)。
  
  
  
  從法律的角度看，小產(chǎn)權(quán)房所展示的法律問(wèn)題是什么？小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題有很多人都會(huì)關(guān)注。不同的學(xué)者會(huì)從不同角度去關(guān)注，作為法律學(xué)者，我需要展示給大家的是，從法律的角度怎么樣觀察小產(chǎn)權(quán)房所涉及到的法律問(wèn)題，如果要去捋，從哪些角度去捋。只有把這些脈絡(luò)捋清楚，才談得上怎么去尋找解決之道。
  
  
  
  二、兩則報(bào)道
  
  
  
  先看兩則報(bào)道。
  
  
  
  第一則是《深圳特區(qū)報(bào)》2012年3月23日的報(bào)道，標(biāo)題“深圳不存在‘小產(chǎn)權(quán)房’”，其中提到：“截至2010年6月2日，我市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查總量為37.94萬(wàn)棟，占全市建筑物總量的55.93%；總建筑面積4.05億平方米，占全市建筑物總面積的49.27%，總用地面積131.45平方公里。我市每年產(chǎn)生的違法建筑數(shù)量一直保持在較高水平，圍繞1萬(wàn)棟上下波動(dòng)，并出現(xiàn)了三次高峰期：第一次是在上世紀(jì)90年代初期，第二次在90年代后期，第三次出現(xiàn)在2003年左右。第一次與上世紀(jì)90年代寶安縣撤縣改區(qū)為同一時(shí)期；第二次與原特區(qū)內(nèi)城市化轉(zhuǎn)地為同一時(shí)期；第三次與寶安區(qū)、龍崗區(qū)城市化轉(zhuǎn)地為同一時(shí)期。”
  
  
  
  這是深圳的獨(dú)特問(wèn)題。剛才有人跟我說(shuō)，深圳的小產(chǎn)權(quán)房太受關(guān)注了，陳老師也說(shuō)是**具代表性的。但官方的說(shuō)法是，深圳沒(méi)有小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題不存在?！渡钲谔貐^(qū)報(bào)》2012年就有這樣一個(gè)報(bào)道。這種報(bào)道有很多，我只是選了一個(gè)比較典型、比較有說(shuō)明價(jià)值的來(lái)說(shuō)。
  
  
  
  2009-2010年深圳有一個(gè)土地普查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)村城市化過(guò)程中，違法建筑總量有37.94萬(wàn)棟，占全市建筑總量的55.93%。也就是說(shuō)，在深圳這個(gè)國(guó)際化大都市看到的這些漂亮建筑中，有超過(guò)一半是違法建筑。這不僅僅是全國(guó)唯一，也是舉世無(wú)雙的。違法建筑總面積達(dá)到4.05億平方米，占全市建筑總面積的49.27%。無(wú)論數(shù)量還是面積，都差不多是一半。占地總面積是131.45平方公里。深圳有多大？光違法建筑就占了100多平方公里。每一年深圳市委市政府都要下大決心，至少不能讓違法建筑增加，然后要逐步減少，但實(shí)際上每年都在增加。這個(gè)報(bào)道說(shuō)，違法建筑出現(xiàn)三次高峰，第一次在90年代初期，第二次在90年代后期，第三次是2003年左右。**典型的是第一次和第三次，涉及到深圳的兩次土地國(guó)有化運(yùn)動(dòng)。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:47:29

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何退小產(chǎn)權(quán)房款律師?如何降低小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)
  答

  “定金”指為保證合同的履行，消費(fèi)者預(yù)先向家具銷售者（賣方）交納一定數(shù)額的錢款。合同上是 “ 定金 ” 的，依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無(wú)約定，家具銷售者違約時(shí)，“定金”雙倍返還；消費(fèi)者違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過(guò)合同標(biāo)的的 20% 。而對(duì)“訂金”，目前法律上沒(méi)有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒(méi)有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，家具銷售者違約時(shí)，應(yīng)無(wú)條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與家具銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。按你的情況應(yīng)該可以要回的，因?yàn)樗貌怀龇慨a(chǎn)證，也就是你沒(méi)有銷售資格 ，沒(méi)有銷售資格哪來(lái)的銷售行為，所以這認(rèn)購(gòu)書(shū)不成立。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房交易的“律師見(jiàn)證書(shū)”
  答

  目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”那么，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購(gòu)買或轉(zhuǎn)讓？ 小產(chǎn)權(quán)房首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。 既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

• 問(wèn) 買賣小產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，如果找律師進(jìn)行公證，需要注意什么嗎？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是不受法律保護(hù)的。。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 買房需要請(qǐng)律師嗎
  答

  買房簽合同可以不請(qǐng)律師，但是簽合同一定要注意以下幾個(gè)方面：買房簽合同注意事項(xiàng)注意合同條款中雙方所填寫(xiě)的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。有一些開(kāi)發(fā)商的合同文本事先已填寫(xiě)好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫(xiě)好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見(jiàn)，決不能草率行事。面積確認(rèn)及面積差異處理。如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開(kāi)發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金，只給購(gòu)房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。在簽訂房屋買賣合同時(shí)，較好請(qǐng)律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。另外，買房簽合同注意，對(duì)于開(kāi)發(fā)商提出的自己認(rèn)為不合理的條款，需要提出自己的修改意見(jiàn)，進(jìn)行協(xié)商，合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無(wú)法形成合意的話，合同就無(wú)法成立。而且就您關(guān)心的問(wèn)題，也要在合同中體現(xiàn)。在合意的過(guò)程當(dāng)中，任何一方都無(wú)權(quán)強(qiáng)制對(duì)方，任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??小產(chǎn)權(quán)房如何貸款?買小產(chǎn)權(quán)房可以貸款嗎?
  答

  小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因?yàn)閮r(jià)格便宜才選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果購(gòu)房者購(gòu)買了，會(huì)對(duì)之后的居住有很大影響。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢？1、不能貸款 不能過(guò)戶由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購(gòu)房貸款都不能辦理。如果購(gòu)房者買了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過(guò)戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒(méi)有房產(chǎn)證。2、易出問(wèn)題 維權(quán)難如果購(gòu)房者選購(gòu)了小產(chǎn)權(quán)房，并和開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外，購(gòu)房者在購(gòu)得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無(wú)法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

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