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• 137****4481

  談到賣(mài)高端盤(pán)，尤其是出售給以企業(yè)為主的寫(xiě)字樓，首先你要有相關(guān)的市場(chǎng)知識(shí)，靠數(shù)據(jù)或者說(shuō)真實(shí)的市場(chǎng)情況說(shuō)服客戶。
  。在客戶開(kāi)發(fā)方面多種多樣。一般情況下很多銷(xiāo)售都會(huì)找競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的銷(xiāo)售合作，或者和一些網(wǎng)站類(lèi)的客服合作。

  查看全文↓ 2019-06-24 09:16:20
• 151****3375

  1. 做為銷(xiāo)售來(lái)講**基本的就是口才要好。
  2. 服務(wù)熱情周到，讓顧客滿意。
  3. 展示銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)或者技巧。
  4. 讓老板或者領(lǐng)導(dǎo)眼前一亮。會(huì)有很大幫助。
  

  查看全文↓ 2019-06-24 09:16:10
• 147****0205

  看你的寫(xiě)字樓有什么特征,如果你的寫(xiě)字樓位置特別有優(yōu)勢(shì)那就要極力突出這一點(diǎn),還有就是你的寫(xiě)字樓內(nèi)部的面積和空間設(shè)置是怎么樣的,例如構(gòu)造比較適合辦公的話就往辦公的方向宣傳吸引那些單位,針對(duì)寫(xiě)字樓的各個(gè)部分的特點(diǎn)分部分突出,重點(diǎn)突出位置或者條件優(yōu)勢(shì)

  查看全文↓ 2019-06-24 09:15:52

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 如何租寫(xiě)字樓？流程是怎么樣的呢？
  答

  1、租戶與業(yè)主簽訂寫(xiě)字樓租賃合同時(shí)，除應(yīng)注重對(duì)承租單元、租期、起租日、月租金、停車(chē)位等的約。 2、房屋裝修消防驗(yàn)收通過(guò)的時(shí)間。 3、押金付款方式及押金退還條款。對(duì)于承租人而言，爭(zhēng)取所付押金的金額要盡可能少，需要在合同中強(qiáng)調(diào)：租期結(jié)束時(shí)，業(yè)主應(yīng)該退還租戶押金的具體時(shí)間及因押金退還滯后而產(chǎn)生的滯納金等，以防個(gè)別業(yè)主在租戶退租房屋時(shí)對(duì)租戶進(jìn)行百般刁難、拖欠房屋押金不還。這種現(xiàn)象不是沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的，所以請(qǐng)租戶在早期的合同條款中就格外注意。 4、關(guān)于免租期在整個(gè)租期中所處的時(shí)間段的約定。對(duì)于租戶而言，盡量在合同談判時(shí)爭(zhēng)取把免租期放到整個(gè)租期的前階段。 5、退租后的交房狀況：現(xiàn)狀交房還是原狀交付。對(duì)于租戶而言，爭(zhēng)取在合同中約定，退租后房屋按退租時(shí)的現(xiàn)狀交付，盡量避免簽為退租時(shí)必須把房屋恢復(fù)成剛租賃時(shí)的原樣。因?yàn)檫@樣可以免去租戶在房屋退租時(shí)，在面對(duì)公司搬家本來(lái)就有的一大堆頭痛的工作的同時(shí)，又要忙于應(yīng)付為原房屋進(jìn)行恢復(fù)裝修，盡量爭(zhēng)取提早避免既費(fèi)神、又費(fèi)錢(qián)的麻煩。 寫(xiě)字樓租賃合同留心十大注意事項(xiàng)： 1、 出租方出租合法性，例如產(chǎn)權(quán)證明（或經(jīng)營(yíng)權(quán)證明）。出租許可證明，出租方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和法人或法人授權(quán)證明。 2、 出租標(biāo)的物（即承租房屋）的定義和描述是否準(zhǔn)確，及房屋的交付狀態(tài)。 3、 租金相關(guān)費(fèi)用所包涵的內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和付款方式。 4、 出租人的權(quán)利和義務(wù)。 5、 承租人的權(quán)利和義務(wù)。 6、 對(duì)承租單元續(xù)租、擴(kuò)租、轉(zhuǎn)租或優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的約定及條件。 7、 對(duì)不可抗力事件的約定。 8、 出租方和承租方的負(fù)責(zé)條款。 9、 對(duì)合同終止及相應(yīng)處理辦法的約定。 10、 雙方爭(zhēng)議的解決方式。 其它事項(xiàng)： 1、一般說(shuō)的多大平米都指的是建筑面積現(xiàn)在的大廈一般都是70%-75%也有60%也有80%的其次是選擇樓層朝向租金含不含水電物業(yè)費(fèi)還與沒(méi)有其他費(fèi)用還有就是電梯的情況再來(lái)就是看周?chē)袥](méi)與銀行交通是否方便大廈都有什么配套設(shè)施對(duì)了還有停車(chē)位。 2、要業(yè)主的產(chǎn)權(quán)復(fù)印件、身份證復(fù)印件，要是同一個(gè)人的，轉(zhuǎn)租的要求對(duì)方提供業(yè)主的授權(quán)證明。以及上一家是否已經(jīng)結(jié)清之前的所有費(fèi)用，包括物管、水電。

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• 問(wèn) 如何購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓？流程是怎么樣的呢？
  答

  1、購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓之前要仔細(xì)審核寫(xiě)字樓的產(chǎn)權(quán)要清晰。如購(gòu)買(mǎi)的是期樓，一定要打聽(tīng)是否有預(yù)售證，如果是現(xiàn)樓，一定要留意是否已完成了規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收和質(zhì)量驗(yàn)收。2、根據(jù)企業(yè)性質(zhì)選擇地段地段好，就意味著周邊的交通、商業(yè)等各方面的配套比較齊全。企業(yè)要根據(jù)自身的營(yíng)業(yè)性質(zhì)選擇適合的地段，還要考慮其員工在這附近上下班、衣食住行等是否方便。3、朝向和采光一個(gè)朝向好、光照充足的寫(xiě)字間雖然價(jià)格會(huì)稍高一些，但是對(duì)提升公司形象以及客戶對(duì)公司的信心有非常大的作用。不僅如此，開(kāi)闊、敞亮的辦公環(huán)境對(duì)員工的工作熱情也是有積極的促進(jìn)作用的。4、辦公環(huán)境安靜、無(wú)噪音的辦公環(huán)境更加適宜工作，所以在選購(gòu)寫(xiě)字間時(shí)要盡量避免靠近喧鬧環(huán)境（如健身中心、飯?zhí)玫葏^(qū)域）。這對(duì)于維護(hù)公司的整體形象、提高公司的工作效率是至關(guān)重要的。5、交通便利程度交通便捷對(duì)員工上下班都非常重要，而停車(chē)位是否充足就是大家在購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓時(shí)比較容易忽視的一個(gè)問(wèn)題了，應(yīng)該盡量考慮，以避免客戶每次來(lái)談生意或者員工開(kāi)車(chē)上下班，都要為停車(chē)問(wèn)題頭疼的情況。6、配套設(shè)施在購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓之前一定要對(duì)寫(xiě)字樓的配套設(shè)施有個(gè)全面的了解。譬如會(huì)客區(qū)域可以提供哪些服務(wù)？沒(méi)有員工餐廳？電梯數(shù)量夠不夠？外出用餐（或叫餐）方便嗎？附近的銀行有哪些，離得有多遠(yuǎn)？7、電梯要快捷高速，運(yùn)行安全電梯的多少和爬升速度也直接影響到寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)。在寫(xiě)字樓內(nèi)上班的人多，對(duì)電梯的依賴程度高，且電梯要容納比較多的人，這就要求電梯的數(shù)量要多，電梯運(yùn)行的速度要快、穩(wěn)、安全。8、相關(guān)費(fèi)用要搞清水電費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等等這些費(fèi)用一共有多少、繳納的方式以及除此之外還有哪些費(fèi)用。

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• 問(wèn) ?? 如何更換寫(xiě)字樓物業(yè)？流程是怎么樣的呢？
  答

  寫(xiě)字樓的物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)管理公司為所有使用者提供的公共服務(wù)。服務(wù)費(fèi)均已包含在各業(yè)主及租戶交納的物業(yè)管理費(fèi)中。那么寫(xiě)字樓的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包括哪些方面的內(nèi)容呢？一、房屋維修管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.房屋外立面完好、整潔、無(wú)臟損和妨礙市容觀瞻現(xiàn)象，外裝修色彩、材料協(xié)調(diào)一致，風(fēng)格統(tǒng)一。2.房屋主體、結(jié)構(gòu)完好，建筑質(zhì)量合格率98%以上3.提供全面物業(yè)保養(yǎng)管理，進(jìn)行預(yù)防性維修，有效維護(hù)及提高物業(yè)及其配套設(shè)施的使用年限，降低管理成本。4.房屋維修若涉及建筑主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備主系統(tǒng)、大廈整體形象或涉及公共安全，必須有完整的開(kāi)工報(bào)告、計(jì)劃工程時(shí)限、工程預(yù)算書(shū)和工作記錄，履行安全技術(shù)交底手續(xù)和工程質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)，有完整的竣工報(bào)告和完善的保修制度，有工程資料存檔備查。5.房屋緊急維修當(dāng)時(shí)通知即刻維修，其它維修2小時(shí)內(nèi)完成。維修及時(shí)率達(dá)98%，合格率達(dá)100%，險(xiǎn)情排除及時(shí)率達(dá)100%，并有詳細(xì)維修記錄。6.房屋門(mén)牌號(hào)碼清楚并公示于明顯位臵，設(shè)有引路方向平面圖及標(biāo)志。7.房屋檔案、資料管理完善，有清晰的目錄可供查閱并有專人負(fù)責(zé)管理。二、公用設(shè)備管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.公用設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺(tái)帳記錄清晰明確，管理完善，可以保證隨時(shí)查閱。2.各專業(yè)、工種有嚴(yán)格的操作規(guī)程，技術(shù)人員、維修操作人員經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，特種專業(yè)持證上崗，符合上崗要求。3.設(shè)備良好，運(yùn)行正常，有詳盡的設(shè)備運(yùn)行記錄。有專門(mén)的保養(yǎng)檢修制度，無(wú)事故隱患。4.電力供應(yīng)若無(wú)特別情況，須24小時(shí)保障足夠供應(yīng)，電壓波動(dòng)在國(guó)家允許范圍內(nèi)。5. 生活用水(高壓水泵、水池及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備)有嚴(yán)密的管理措施及相應(yīng)的消毒措施，有衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證，水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。6.保證電梯正常運(yùn)行，電梯轎廂清潔衛(wèi)生，通風(fēng)、照明良好。緊急按紐及對(duì)講設(shè)備正常。電梯內(nèi)有明顯操作指示、禁煙指示及其它輔助指示標(biāo)志。7. 電梯有專業(yè)人員維修保養(yǎng)，安全運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)規(guī)章制度健全，運(yùn)行養(yǎng)護(hù)有記錄。按國(guó)家規(guī)定定期檢測(cè)。8. 集中供暖按國(guó)家規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行。運(yùn)行期間遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，保證運(yùn)行正常，并有運(yùn)行記錄。

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• 問(wèn) ?? 如何向客戶銷(xiāo)售寫(xiě)字樓？流程是怎么樣的呢？
  答

  如果不是此類(lèi)，就是下面這種，作為貨幣保值增值的地產(chǎn)投資，要么自己的小公司用一部分，要么直接租賃出去，用租金和來(lái)償還貸款，并等待物業(yè)**。從賣(mài)方來(lái)說(shuō)，作為長(zhǎng)期投資的寫(xiě)字樓物業(yè)，偏要作短期行為，銷(xiāo)售出去，便可清楚看到其資金實(shí)力。不過(guò)后期物業(yè)管理將是購(gòu)買(mǎi)者**關(guān)心的問(wèn)題，管理不善非常容易引起糾紛和責(zé)任互推托以及互相壓價(jià)租賃，導(dǎo)致物業(yè)整體品質(zhì)下降，投資者利潤(rùn)微薄。因此，要積極尋找大客戶購(gòu)買(mǎi)者，大客戶越多，品質(zhì)和利潤(rùn)越有保證。具體的大客戶，每個(gè)城市都不一樣，本地的幾個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)內(nèi)的私營(yíng)佼佼者，有外來(lái)實(shí)業(yè)投資實(shí)體等。需要具體分析。

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• 問(wèn) ??投資寫(xiě)字樓怎么樣呢？如何投資寫(xiě)字樓？
  答

  　在政策調(diào)控期間，許多投資者都將目光轉(zhuǎn)向投資寫(xiě)字樓上。無(wú)論從外界因素還是自身因素來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率高于住宅投資。在寫(xiě)字樓風(fēng)起云涌之際，如何投資寫(xiě)字樓成了眾多投資者關(guān)注的問(wèn)題。　　1、投資寫(xiě)字樓要注意投資回報(bào)率　　現(xiàn)在人們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到投資寫(xiě)字樓的一些關(guān)鍵元素，這個(gè)投資群體正在逐步增長(zhǎng)。從實(shí)際情況來(lái)看，投資寫(xiě)字樓的回報(bào)率要遠(yuǎn)高于住宅投資。目前住宅價(jià)格處于高位的水平，已經(jīng)失去了投機(jī)的機(jī)會(huì)。而且住宅出租的價(jià)格并不可觀，空置住宅還將伴隨空置費(fèi)、暖氣費(fèi)用等支出，目前購(gòu)買(mǎi)住宅投資只能起到保值的作用，而寫(xiě)字樓的出租，則能帶來(lái)穩(wěn)定良好的租金收益，而投資寫(xiě)字樓可以在10年甚至更短的時(shí)間內(nèi)收回成本?！　⊥顿Y回報(bào)率是一個(gè)寫(xiě)字樓投資的關(guān)鍵數(shù)據(jù)點(diǎn)，也是是大多數(shù)投資者投資寫(xiě)字樓所要達(dá)到的首要目的。比較投資方案的唯一依據(jù)，就是投資回報(bào)率。計(jì)算投資回報(bào)率有兩個(gè)簡(jiǎn)單的公式，第一個(gè)公式是：投資回報(bào)率=每平方米年租金/每平方米售價(jià)。從公式上看，高租金、低售價(jià)是投資的**佳方案。另一個(gè)根據(jù)國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：“年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)”。若投資的物業(yè)“年收益×15年”大于購(gòu)房款，則表明該投資項(xiàng)目尚具**空間。　　2、寫(xiě)字樓投資選好地段是關(guān)鍵　　地段對(duì)于寫(xiě)字樓的價(jià)值衡量非常必要，可以說(shuō)是寫(xiě)字樓投資過(guò)程中要注意的首要問(wèn)題。交通、人流、商貿(mào)以及相毗鄰的企業(yè)平均水準(zhǔn)等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素。房產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值，城市中心區(qū)土地的稀缺性，使得物業(yè)增值的空間很大。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫(xiě)字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。寫(xiě)字樓的租戶主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務(wù)的往來(lái)，需要毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氣氛濃烈，城市中心區(qū)的寫(xiě)字樓價(jià)格一般較高，但是由于其一般具有高租金、高入駐率的特點(diǎn)，投資回報(bào)也較高?！　?、投資寫(xiě)字樓要看準(zhǔn)區(qū)位位置　　投資寫(xiě)字樓一定要認(rèn)準(zhǔn)中心，這個(gè)中心可以是CBD中心，可以是金融中心，也可以是貿(mào)易中心，在這些中心地帶，有企業(yè)發(fā)展需要的全配套服務(wù)，不論周邊的交通環(huán)境多么暢通，寫(xiě)字樓仍然需要在核心的區(qū)域才有**空間。　　4、投資寫(xiě)字樓要選擇地標(biāo)式建筑　　由于地標(biāo)性的建筑**空間較大，所以投資寫(xiě)字樓要選擇城市的地標(biāo)式建筑。寫(xiě)字樓發(fā)展至今，已經(jīng)不僅僅是作為辦公用的場(chǎng)所，同時(shí)還代表了企業(yè)的形象，甚至反映了企業(yè)的資金實(shí)力。與商業(yè)類(lèi)似的道理，如果購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓知名度很低，市場(chǎng)認(rèn)可度較差，那**空間自然不會(huì)很高。在選擇寫(xiě)字樓時(shí)，投資者要將這一因素考慮進(jìn)入。　　5、投資寫(xiě)字樓要注重使用率　　雖然節(jié)能環(huán)保在目前投資寫(xiě)字樓的注意事項(xiàng)中并不是主流，但是隨著這種意識(shí)的不斷提升，能否在享受到同等品質(zhì)的同時(shí)，將運(yùn)營(yíng)成本降到**低，將是未來(lái)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)的因素。苗業(yè)內(nèi)人士表示，寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)還是比較高，如果能夠節(jié)省10%-20%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，那么對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也將是一項(xiàng)支出的節(jié)省。不過(guò)對(duì)于這一點(diǎn)，需要寫(xiě)字樓真正投入使用之后才能體現(xiàn)出來(lái)?！　?、寫(xiě)字樓投資硬件配套很重要　　從某些角度來(lái)說(shuō)，硬件配套對(duì)于寫(xiě)字樓的品質(zhì)來(lái)說(shuō)尤其重要，也是寫(xiě)字樓投資所要考慮的必要因素。寫(xiě)字樓硬件配套主要包括綜合布線系統(tǒng)、電梯品牌數(shù)量、停車(chē)位數(shù)量等。良好的硬件設(shè)施不僅能夠**大程度滿足企業(yè)辦公的需要，也給在這里工作的人們帶來(lái)了便利。像車(chē)位不足就是很多寫(xiě)字樓亟待解決的問(wèn)題，只有這一問(wèn)題得到解決，寫(xiě)字樓的價(jià)值才能得到體現(xiàn)?！　?、寫(xiě)字樓投資要挑選適合的物業(yè)　　商用物業(yè)的成功很大程度上取決于后期的管理水平，所以進(jìn)行寫(xiě)字樓投資時(shí)，選擇好的物業(yè)是決定寫(xiě)字樓是否**的條件之一。專業(yè)管理辦公樓的物業(yè)公司，能給樓盤(pán)一個(gè)良好的內(nèi)部環(huán)境，對(duì)大廈的設(shè)備設(shè)施有較好的維護(hù)，保證長(zhǎng)期使用，對(duì)保證物業(yè)口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效要。擁有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的租務(wù)部，也是投資者選擇此類(lèi)物業(yè)時(shí)應(yīng)考慮的。　　寫(xiě)字樓投資注意要點(diǎn)一：購(gòu)買(mǎi)不能“貪大求全”　　寫(xiě)字樓憑借高度搶占市場(chǎng)眼球、以樓頂停機(jī)坪的設(shè)計(jì)來(lái)賺取高端人士的青睞，多層跨越辦公來(lái)體現(xiàn)設(shè)計(jì)的獨(dú)到……然而，在專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)者看來(lái)，寫(xiě)字樓頂?shù)耐C(jī)坪更多的是保證超高層建筑的安全因素，比如在應(yīng)對(duì)火災(zāi)或者其他特殊情況的時(shí)候，而大廳的高度，完全就是寫(xiě)字樓以及寫(xiě)字樓中辦公企業(yè)的“形象工程”。而市民購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，要重點(diǎn)考慮自身辦公或者租用客戶的使用需要?！　?xiě)字樓投資注意要點(diǎn)二：布局設(shè)計(jì)很重要　　業(yè)內(nèi)人士指出，寫(xiě)字樓與外部銜接的交通通道，不僅需要有固定的停車(chē)場(chǎng)，在寫(xiě)字樓的大門(mén)口，**好有一定數(shù)量的臨時(shí)停車(chē)位。同時(shí)還要有便利的公共交通資源，而在寫(xiě)字樓大廳門(mén)口**好像酒店一樣，有供出租車(chē)以及私家車(chē)臨時(shí)停靠的通道。而當(dāng)下市場(chǎng)，由于新型辦公方式和創(chuàng)意性辦公環(huán)境的興起，寫(xiě)字樓從空間上出現(xiàn)了一些新的突破。以貝蒙盤(pán)古的“洋房式”寫(xiě)字樓為例，產(chǎn)品提供兩面采光、空氣對(duì)流、林木環(huán)繞的辦公空間。獨(dú)特連廊、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，讓客戶收獲了額外空間。　　寫(xiě)字樓投資注意要點(diǎn)三：外墻、配置要注意　　電梯，是寫(xiě)字樓的運(yùn)載系統(tǒng)，車(chē)庫(kù)，是寫(xiě)字樓的容納系統(tǒng)，而新鮮空氣，是寫(xiě)字樓的循環(huán)系統(tǒng)。而這三大問(wèn)題，都能通過(guò)相應(yīng)的技術(shù)問(wèn)題解決，主要看開(kāi)發(fā)商是通過(guò)哪些方式解決，能達(dá)到何種效果。外墻材料，主要是要低能耗，要保溫隔熱性能；人性化的公共空間，比如樓層中的“空中花園”等；層高和過(guò)道這些都是寫(xiě)字樓投資指南中的重要注意事項(xiàng)。

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