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• 137****0096

  寫字樓的物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)管理公司為所有使用者提供的公共服務(wù)。服務(wù)費均已包含在各業(yè)主及租戶交納的物業(yè)管理費中。那么寫字樓的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包括哪些方面的內(nèi)容呢？
  一、房屋維修管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
  1.房屋外立面完好、整潔、無臟損和妨礙市容觀瞻現(xiàn)象，外裝修色彩、材料協(xié)調(diào)一致，風(fēng)格統(tǒng)一。
  2.房屋主體、結(jié)構(gòu)完好，建筑質(zhì)量合格率98%以上
  3.提供全面物業(yè)保養(yǎng)管理，進行預(yù)防性維修，有效維護及提高物業(yè)及其配套設(shè)施的使用年限，降低管理成本。
  4.房屋維修若涉及建筑主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備主系統(tǒng)、大廈整體形象或涉及公共安全，必須有完整的開工報告、計劃工程時限、工程預(yù)算書和工作記錄，履行安全技術(shù)交底手續(xù)和工程質(zhì)量驗收手續(xù)，有完整的竣工報告和完善的保修制度，有工程資料存檔備查。
  5.房屋緊急維修當(dāng)時通知即刻維修，其它維修2小時內(nèi)完成。維修及時率達(dá)98%，合格率達(dá)100%，險情排除及時率達(dá)100%，并有詳細(xì)維修記錄。
  6.房屋門牌號碼清楚并公示于明顯位臵，設(shè)有引路方向平面圖及標(biāo)志。
  7.房屋檔案、資料管理完善，有清晰的目錄可供查閱并有專人負(fù)責(zé)管理。
  二、公用設(shè)備管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
  1.公用設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺帳記錄清晰明確，管理完善，可以保證隨時查閱。
  2.各專業(yè)、工種有嚴(yán)格的操作規(guī)程，技術(shù)人員、維修操作人員經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，特種專業(yè)持證上崗，符合上崗要求。
  3.設(shè)備良好，運行正常，有詳盡的設(shè)備運行記錄。有專門的保養(yǎng)檢修制度，無事故隱患。
  4.電力供應(yīng)若無特別情況，須24小時保障足夠供應(yīng)，電壓波動在國家允許范圍內(nèi)。
  5. 生活用水(高壓水泵、水池及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備)
  有嚴(yán)密的管理措施及相應(yīng)的消毒措施，有衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證，水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。
  6.保證電梯正常運行，電梯轎廂清潔衛(wèi)生，通風(fēng)、照明良好。緊急按紐及對講設(shè)備正常。電梯內(nèi)有明顯操作指示、禁煙指示及其它輔助指示標(biāo)志。
  7. 電梯有專業(yè)人員維修保養(yǎng)，安全運行和維修養(yǎng)護規(guī)章制度健全，運行養(yǎng)護有記錄。按國家規(guī)定定期檢測。
  8. 集中供暖按國家規(guī)定的時間進行。運行期間遵守各項規(guī)章制度，保證運行正常，并有運行記錄。

  查看全文↓ 2019-06-24 09:56:36
• 135****2478

  辦公樓物業(yè)關(guān)注之一：預(yù)見性管理
  
  每當(dāng)在災(zāi)害性天氣來臨之前，有不少物業(yè)都會提醒住宅業(yè)主要關(guān)好門窗等，以防可能造成的損失。而對于寫字樓來說，這類預(yù)見性管理也是十分重要的。據(jù)東湖物業(yè)李風(fēng)總經(jīng)理表示，雖然預(yù)見性管理體系在國內(nèi)寫字樓物業(yè)管理中運用得還不是很普遍，不過在部分國家，每當(dāng)一幢建筑物落成后，就會有專業(yè)的維修保養(yǎng)公司開始按照既定的計劃、規(guī)范對設(shè)備實施管理，并貫穿于設(shè)備運行使用的整個生命周期。
  
  據(jù)了解，預(yù)見性物業(yè)管理體系主要包括運行管理和預(yù)案管理兩大主要體系，前者主要包括在綜合性的物業(yè)中設(shè)定合理的各種氣象、季節(jié)、客戶需要的運行模式以及為防范有關(guān)故障而制定的措施，比如制定不同季節(jié)和氣候條件的燈光模式、保潔工檢查室內(nèi)照明對所在樓層的客用設(shè)施發(fā)生的異常情況在第一時間進行報修和處置等等；后者則是對于自然災(zāi)害、設(shè)備的突發(fā)性故障以及災(zāi)害性事故的預(yù)見等等。
  

  查看全文↓ 2019-06-24 09:56:28
• 143****3267

  保安交接就是一些物品交接，**好能讓新保安公司提前一兩天來人，對保安的設(shè)施設(shè)備完好程度、數(shù)量進行接管查驗。
  

  查看全文↓ 2019-06-24 09:56:12

相關(guān)問題

• 問 ?? 如何租寫字樓？流程是怎么樣的呢？
  答

  1、租戶與業(yè)主簽訂寫字樓租賃合同時，除應(yīng)注重對承租單元、租期、起租日、月租金、停車位等的約。 2、房屋裝修消防驗收通過的時間。 3、押金付款方式及押金退還條款。對于承租人而言，爭取所付押金的金額要盡可能少，需要在合同中強調(diào)：租期結(jié)束時，業(yè)主應(yīng)該退還租戶押金的具體時間及因押金退還滯后而產(chǎn)生的滯納金等，以防個別業(yè)主在租戶退租房屋時對租戶進行百般刁難、拖欠房屋押金不還。這種現(xiàn)象不是沒有出現(xiàn)過的，所以請租戶在早期的合同條款中就格外注意。 4、關(guān)于免租期在整個租期中所處的時間段的約定。對于租戶而言，盡量在合同談判時爭取把免租期放到整個租期的前階段。 5、退租后的交房狀況：現(xiàn)狀交房還是原狀交付。對于租戶而言，爭取在合同中約定，退租后房屋按退租時的現(xiàn)狀交付，盡量避免簽為退租時必須把房屋恢復(fù)成剛租賃時的原樣。因為這樣可以免去租戶在房屋退租時，在面對公司搬家本來就有的一大堆頭痛的工作的同時，又要忙于應(yīng)付為原房屋進行恢復(fù)裝修，盡量爭取提早避免既費神、又費錢的麻煩。 寫字樓租賃合同留心十大注意事項： 1、 出租方出租合法性，例如產(chǎn)權(quán)證明（或經(jīng)營權(quán)證明）。出租許可證明，出租方的營業(yè)執(zhí)照和法人或法人授權(quán)證明。 2、 出租標(biāo)的物（即承租房屋）的定義和描述是否準(zhǔn)確，及房屋的交付狀態(tài)。 3、 租金相關(guān)費用所包涵的內(nèi)容及收費標(biāo)準(zhǔn)和付款方式。 4、 出租人的權(quán)利和義務(wù)。 5、 承租人的權(quán)利和義務(wù)。 6、 對承租單元續(xù)租、擴租、轉(zhuǎn)租或優(yōu)先購買權(quán)的約定及條件。 7、 對不可抗力事件的約定。 8、 出租方和承租方的負(fù)責(zé)條款。 9、 對合同終止及相應(yīng)處理辦法的約定。 10、 雙方爭議的解決方式。 其它事項： 1、一般說的多大平米都指的是建筑面積現(xiàn)在的大廈一般都是70%-75%也有60%也有80%的其次是選擇樓層朝向租金含不含水電物業(yè)費還與沒有其他費用還有就是電梯的情況再來就是看周圍有沒與銀行交通是否方便大廈都有什么配套設(shè)施對了還有停車位。 2、要業(yè)主的產(chǎn)權(quán)復(fù)印件、身份證復(fù)印件，要是同一個人的，轉(zhuǎn)租的要求對方提供業(yè)主的授權(quán)證明。以及上一家是否已經(jīng)結(jié)清之前的所有費用，包括物管、水電。

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• 問 ?? 如何賣寫字樓？流程是怎么樣的呢？
  答

  談到賣高端盤，尤其是出售給以企業(yè)為主的寫字樓，首先你要有相關(guān)的市場知識，靠數(shù)據(jù)或者說真實的市場情況說服客戶。。在客戶開發(fā)方面多種多樣。一般情況下很多銷售都會找競爭樓盤的銷售合作，或者和一些網(wǎng)站類的客服合作。

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• 問 如何購買寫字樓？流程是怎么樣的呢？
  答

  1、購買寫字樓之前要仔細(xì)審核寫字樓的產(chǎn)權(quán)要清晰。如購買的是期樓，一定要打聽是否有預(yù)售證，如果是現(xiàn)樓，一定要留意是否已完成了規(guī)劃驗收、消防驗收和質(zhì)量驗收。2、根據(jù)企業(yè)性質(zhì)選擇地段地段好，就意味著周邊的交通、商業(yè)等各方面的配套比較齊全。企業(yè)要根據(jù)自身的營業(yè)性質(zhì)選擇適合的地段，還要考慮其員工在這附近上下班、衣食住行等是否方便。3、朝向和采光一個朝向好、光照充足的寫字間雖然價格會稍高一些，但是對提升公司形象以及客戶對公司的信心有非常大的作用。不僅如此，開闊、敞亮的辦公環(huán)境對員工的工作熱情也是有積極的促進作用的。4、辦公環(huán)境安靜、無噪音的辦公環(huán)境更加適宜工作，所以在選購寫字間時要盡量避免靠近喧鬧環(huán)境（如健身中心、飯?zhí)玫葏^(qū)域）。這對于維護公司的整體形象、提高公司的工作效率是至關(guān)重要的。5、交通便利程度交通便捷對員工上下班都非常重要，而停車位是否充足就是大家在購買寫字樓時比較容易忽視的一個問題了，應(yīng)該盡量考慮，以避免客戶每次來談生意或者員工開車上下班，都要為停車問題頭疼的情況。6、配套設(shè)施在購買寫字樓之前一定要對寫字樓的配套設(shè)施有個全面的了解。譬如會客區(qū)域可以提供哪些服務(wù)？沒有員工餐廳？電梯數(shù)量夠不夠？外出用餐（或叫餐）方便嗎？附近的銀行有哪些，離得有多遠(yuǎn)？7、電梯要快捷高速，運行安全電梯的多少和爬升速度也直接影響到寫字樓的運營。在寫字樓內(nèi)上班的人多，對電梯的依賴程度高，且電梯要容納比較多的人，這就要求電梯的數(shù)量要多，電梯運行的速度要快、穩(wěn)、安全。8、相關(guān)費用要搞清水電費、中央空調(diào)費、停車費、垃圾清運費、物業(yè)管理費等等這些費用一共有多少、繳納的方式以及除此之外還有哪些費用。

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• 問 ?? 如何向客戶銷售寫字樓？流程是怎么樣的呢？
  答

  如果不是此類，就是下面這種，作為貨幣保值增值的地產(chǎn)投資，要么自己的小公司用一部分，要么直接租賃出去，用租金和來償還貸款，并等待物業(yè)**。從賣方來說，作為長期投資的寫字樓物業(yè)，偏要作短期行為，銷售出去，便可清楚看到其資金實力。不過后期物業(yè)管理將是購買者**關(guān)心的問題，管理不善非常容易引起糾紛和責(zé)任互推托以及互相壓價租賃，導(dǎo)致物業(yè)整體品質(zhì)下降，投資者利潤微薄。因此，要積極尋找大客戶購買者，大客戶越多，品質(zhì)和利潤越有保證。具體的大客戶，每個城市都不一樣，本地的幾個支柱產(chǎn)業(yè)內(nèi)的私營佼佼者，有外來實業(yè)投資實體等。需要具體分析。

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• 問 ??投資寫字樓怎么樣呢？如何投資寫字樓？
  答

  　在政策調(diào)控期間，許多投資者都將目光轉(zhuǎn)向投資寫字樓上。無論從外界因素還是自身因素來看，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率高于住宅投資。在寫字樓風(fēng)起云涌之際，如何投資寫字樓成了眾多投資者關(guān)注的問題?！　?、投資寫字樓要注意投資回報率　　現(xiàn)在人們已經(jīng)認(rèn)識到投資寫字樓的一些關(guān)鍵元素，這個投資群體正在逐步增長。從實際情況來看，投資寫字樓的回報率要遠(yuǎn)高于住宅投資。目前住宅價格處于高位的水平，已經(jīng)失去了投機的機會。而且住宅出租的價格并不可觀，空置住宅還將伴隨空置費、暖氣費用等支出，目前購買住宅投資只能起到保值的作用，而寫字樓的出租，則能帶來穩(wěn)定良好的租金收益，而投資寫字樓可以在10年甚至更短的時間內(nèi)收回成本?！　⊥顿Y回報率是一個寫字樓投資的關(guān)鍵數(shù)據(jù)點，也是是大多數(shù)投資者投資寫字樓所要達(dá)到的首要目的。比較投資方案的唯一依據(jù)，就是投資回報率。計算投資回報率有兩個簡單的公式，第一個公式是：投資回報率=每平方米年租金/每平方米售價。從公式上看，高租金、低售價是投資的**佳方案。另一個根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為：“年收益×15年=房產(chǎn)購買價”。若投資的物業(yè)“年收益×15年”大于購房款，則表明該投資項目尚具**空間?！　?、寫字樓投資選好地段是關(guān)鍵　　地段對于寫字樓的價值衡量非常必要，可以說是寫字樓投資過程中要注意的首要問題。交通、人流、商貿(mào)以及相毗鄰的企業(yè)平均水準(zhǔn)等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素。房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，城市中心區(qū)土地的稀缺性，使得物業(yè)增值的空間很大。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。寫字樓的租戶主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務(wù)的往來，需要毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氣氛濃烈，城市中心區(qū)的寫字樓價格一般較高，但是由于其一般具有高租金、高入駐率的特點，投資回報也較高?！　?、投資寫字樓要看準(zhǔn)區(qū)位位置　　投資寫字樓一定要認(rèn)準(zhǔn)中心，這個中心可以是CBD中心，可以是金融中心，也可以是貿(mào)易中心，在這些中心地帶，有企業(yè)發(fā)展需要的全配套服務(wù)，不論周邊的交通環(huán)境多么暢通，寫字樓仍然需要在核心的區(qū)域才有**空間。　　4、投資寫字樓要選擇地標(biāo)式建筑　　由于地標(biāo)性的建筑**空間較大，所以投資寫字樓要選擇城市的地標(biāo)式建筑。寫字樓發(fā)展至今，已經(jīng)不僅僅是作為辦公用的場所，同時還代表了企業(yè)的形象，甚至反映了企業(yè)的資金實力。與商業(yè)類似的道理，如果購買的寫字樓知名度很低，市場認(rèn)可度較差，那**空間自然不會很高。在選擇寫字樓時，投資者要將這一因素考慮進入。　　5、投資寫字樓要注重使用率　　雖然節(jié)能環(huán)保在目前投資寫字樓的注意事項中并不是主流，但是隨著這種意識的不斷提升，能否在享受到同等品質(zhì)的同時，將運營成本降到**低，將是未來寫字樓競爭的因素。苗業(yè)內(nèi)人士表示，寫字樓的運營成本相對于住宅來說還是比較高，如果能夠節(jié)省10%-20%的運營費用，那么對企業(yè)來說，也將是一項支出的節(jié)省。不過對于這一點，需要寫字樓真正投入使用之后才能體現(xiàn)出來。　　6、寫字樓投資硬件配套很重要　　從某些角度來說，硬件配套對于寫字樓的品質(zhì)來說尤其重要，也是寫字樓投資所要考慮的必要因素。寫字樓硬件配套主要包括綜合布線系統(tǒng)、電梯品牌數(shù)量、停車位數(shù)量等。良好的硬件設(shè)施不僅能夠**大程度滿足企業(yè)辦公的需要，也給在這里工作的人們帶來了便利。像車位不足就是很多寫字樓亟待解決的問題，只有這一問題得到解決，寫字樓的價值才能得到體現(xiàn)?！　?、寫字樓投資要挑選適合的物業(yè)　　商用物業(yè)的成功很大程度上取決于后期的管理水平，所以進行寫字樓投資時，選擇好的物業(yè)是決定寫字樓是否**的條件之一。專業(yè)管理辦公樓的物業(yè)公司，能給樓盤一個良好的內(nèi)部環(huán)境，對大廈的設(shè)備設(shè)施有較好的維護，保證長期使用，對保證物業(yè)口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效要。擁有一個經(jīng)驗豐富的租務(wù)部，也是投資者選擇此類物業(yè)時應(yīng)考慮的。　　寫字樓投資注意要點一：購買不能“貪大求全”　　寫字樓憑借高度搶占市場眼球、以樓頂停機坪的設(shè)計來賺取高端人士的青睞，多層跨越辦公來體現(xiàn)設(shè)計的獨到……然而，在專業(yè)的建筑設(shè)計者看來，寫字樓頂?shù)耐C坪更多的是保證超高層建筑的安全因素，比如在應(yīng)對火災(zāi)或者其他特殊情況的時候，而大廳的高度，完全就是寫字樓以及寫字樓中辦公企業(yè)的“形象工程”。而市民購買寫字樓，要重點考慮自身辦公或者租用客戶的使用需要?！　懽謽峭顿Y注意要點二：布局設(shè)計很重要　　業(yè)內(nèi)人士指出，寫字樓與外部銜接的交通通道，不僅需要有固定的停車場，在寫字樓的大門口，**好有一定數(shù)量的臨時停車位。同時還要有便利的公共交通資源，而在寫字樓大廳門口**好像酒店一樣，有供出租車以及私家車臨時停靠的通道。而當(dāng)下市場，由于新型辦公方式和創(chuàng)意性辦公環(huán)境的興起，寫字樓從空間上出現(xiàn)了一些新的突破。以貝蒙盤古的“洋房式”寫字樓為例，產(chǎn)品提供兩面采光、空氣對流、林木環(huán)繞的辦公空間。獨特連廊、陽臺設(shè)計，讓客戶收獲了額外空間?！　懽謽峭顿Y注意要點三：外墻、配置要注意　　電梯，是寫字樓的運載系統(tǒng)，車庫，是寫字樓的容納系統(tǒng)，而新鮮空氣，是寫字樓的循環(huán)系統(tǒng)。而這三大問題，都能通過相應(yīng)的技術(shù)問題解決，主要看開發(fā)商是通過哪些方式解決，能達(dá)到何種效果。外墻材料，主要是要低能耗，要保溫隔熱性能；人性化的公共空間，比如樓層中的“空中花園”等；層高和過道這些都是寫字樓投資指南中的重要注意事項。

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