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• 141****2779

  公房的承租人一般只有一個人，其他人是共同居住人，也有人稱之為同住人，其實兩者是有區(qū)別的，共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結婚、出生可以不受上述條件的限制，現實中可能由于各種各樣的情況需要變更承租人?，F分情況列舉如下：
  第一種情況，變更給第三人。這里所說的變更是由承租人去變更的；所謂第三人，即與該租賃房屋無相關人員，可以是路邊賣唱的，也可以是街上遛狗的，總是非親非故。此種情況需滿足兩個條件即可變更：
  1．征得出租人的書面同意；
  2．征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。
  第二種情況，變更給共同居住人。需滿足條件：
  1．其本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致；
  2．新的承租人必須是為本處有本市常住戶口的共同居住人之一。
  當然，所謂糾紛都是在協商不一致的情況產生的，特別是中國人可能對協商這種玩意特別不感冒。所以法律也考慮到了這一點，在無法協商一致的情況下，出租人應當從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時間長短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他處住房情況，本處居住時間長短）。
  第三種情況，變更給非共同居住人的親屬。這種情況出現在承租人死亡，其生前在本處又無本市常住戶口的共同居住人的情形，只要其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協商一致，就可以變更承租人。如果協商不一致，出租人應當按照下列順序書面確定承租人:（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他處住房情況）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系親屬（按他處住房情況）。
  如果出租人怠于指定承租人或批定的承租人不適格的，其它利害關系人是否有權向出租人提起訴訟。
  分兩種情況：
  第一種情況，怠于指定承租人的。由于公房租賃關系首先是一種合同關系，當事人享有自主選擇合同相對人的權利。該權利未經授權，他人不得代行。因此在數人同時有權繼續(xù)履行租賃合同，且無法協商一致的情況下，應當由作為出租人的公房產權單位或國家授權經營管理公房的單位從中予以確定。當事人直接訴訟至人民法院要求確定的，法院將不予受理。
  第二種情況，指定不適格的，其它利害關系人可以就承租人資格提出異議而訴至法院的，人民法院可予受理。訴訟中，對承租人資格有爭議的各方為案件的原、被告，出租人為無獨立請求權的第三人。安全審理以維持出租人的確定為原則，除非原先有證據證明出租人所確定的承租人明顯不符合《房屋租賃條例》及相關意見要求的，人民法院可判決撤銷，依法重新確定。

  查看全文↓ 2019-06-26 15:51:31
• 153****1532

  房改房稅費：
  房改房，又稱為“已購公房”、“上市公房”，是職工將單位以福利分房形式分配的房產以有關部門指定的價格將產權買斷為個人所有的房產類型，在房改房中，只有產權性質為“成本價購買”的房產可以直接上市交易：
  1、 契稅：成交價格的1.5%，
  2、印花稅：買賣雙方各交納成交價格的萬分之五作為印花稅。
  3、 營業(yè)稅：凡是房產證（或者稅務部門出具的契稅稅票）填發(fā)時間不足2年的，按照（實際成交價格－原購買價格）×5.5%的標準交納；滿2年后，屬于普通住宅的免交。
  4、個人所得稅：凡是房產交付時間不足5年的，需要交納個人所得稅，個人所得稅有兩種交納方式：
  1）、適用于可以提供房產原價值憑證的：（實際成交價格－原購買價格－合理費用）×20%；房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據，而是統一核定為4000元/平米。
  
  2）、適用于不能提供房產原價值證明或者合理費用憑證的：房產實際成交價格的1%。
  
  5、土地出讓金：房改房需要交納土地出讓金，計算公式為：當年成本價×建筑面積×1%。其中：當年成本價——指的是該房產實際上市出售的當年，由政府頒布的房改房成本價，北京市市區(qū)目前的房改房成本價為1560元/平米（部分郊區(qū)縣有所下浮），也就是說，成本價房改房的土地出讓金實際上就是15.60元/建筑平米；房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產權性質即等同于商品房產權了。
  

  查看全文↓ 2019-06-26 15:51:02
• 138****1475

  不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
  第三十九條 所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利

  查看全文↓ 2019-06-26 15:50:40

相關問題

• 問 什么樣的公房可以直接買斷
  答

  贈與繳納房價3%的契稅和0.05%印花睡，免其他稅；如果轉讓，要承擔買賣雙方的全部稅費。

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• 問 ??什么條件可以住公房？有人知道嗎？
  答

  1。夫妻雙方必須年滿25周歲以上（有無小孩待定商榷）2。夫妻雙方必須沒有自己名下的產權（房，車，公司之類的）3。夫妻雙方必須總工資不能超過2020元（既單人不可超過1020的平均收入），具體不記得了，誤差不會超過20塊錢的。但勞動FA規(guī)是個人勞動所得不得低于1050元個人薪水，這個里面會有矛盾，所以一般申請這個房的人職業(yè)很多是兼職、或者學徒期中，不然是違法的。4。現住家庭中（比如和你父母住一起），平均個人平攤面積好象不可超過15平方米。也就是說你父母健在的話，你夫妻和父母共同居住面積不可超過60平米。5。離婚的我不清楚，但有這么個申請方式，因為我剛結婚才申請的。6。殘疾人可優(yōu)先申請、照顧，但必須出示有效的殘疾人證件。7。居住面積不夠的可在外租房居住，不管你是否真租了房，但必須有房東出示的證明（房產證復印件）和雙方簽定的租房合同。8。申請雙方必須有一人是該社區(qū)、該街道辦的居民，雙方都為外地流動人口這個就不清楚細節(jié)了。9。離市中心越遠的房子環(huán)境會越好，建筑面積會更大，一般是一室一廳帶廚衛(wèi)，建筑面積50平左右。年收費大概600左右，平均五六十一個月，水電費自己另付。然后就是跑來跑去的簽字和拿表、送表，具體的說不清，去街道辦申請了第一步會有個表，按上面流程走，該準備什么東西該送哪里都會寫清楚。

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• 問 公房可以買斷嗎
  答

  不能，沒有這種政策了。

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• 問 公房可以買斷嗎
  答

  　　1、公有房屋的買賣，買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府 規(guī)定的證明文件，也即公房買賣首先必須獲得國家的批準。　　2、公有房屋買賣時，應當根據國家規(guī)定進行房地產價格評估。　　3、公有房屋必須經過交易審核后，方可辦理所有權登記?！　。ǘ┵u涉及公房初次買賣和公房的買賣后產權歸屬問題?！　∽鳛楣凶》繉崿F商品化的必然要求，公房出售使很多個人擁有了自己享有所有權的房屋。但是由于公房買賣是具有政策性的行為，出售公有房屋，并不是把公有房屋售出了事，也不意味著國家在公有住房出售后對居民的住房問題不再進行經營管理。政府在出售公有住房時，既要尊重價值規(guī)律，又要考慮居民的負擔能力，制定合理的價格，實現公有住房商品化和私有化的平穩(wěn)過渡，這就形成了我國目前購買公有住房的部分產權現象。　　根據相關規(guī)定，職工購買公有住房，在國家規(guī)定的標準面積以內的，實行標準價。購房后擁有部分產權，即占有權和使用權、有限處分權和收益權；可以繼承；可以在購房5年以后進行市場出售或出租，但原產權單位有優(yōu)先購買權和租用權。售房收入扣除有關的稅費后所得收益，按政府、單位、個人的產權比例進行分配；職工擁有部分產權的住房，在自用和自住時受到法律的保護；將優(yōu)惠購買的住房投放市場時，則受到法律的約束，不得高價出售或出租。　　購買公房需要繳納的稅費　?、?登記費按件計算，每件100元，登記費由房地產交易中心收取?！　、?房屋出售價0.5‰的房屋買賣合同印花稅（分期付款的按購房總價0.5‰交付）；其計稅依據為產權轉移書所載的實際金額?！　、?房地產權證印花稅5元；　?、?實際購房款（扣除超過建筑面積控制標準按市場價購房所付款項）1%的土地收益金；　?、?購買公有住房超過建筑面積控制標準支付市場價的應按規(guī)定繳納契稅。契稅按照房地產買價的0.75%計算繳納。即納稅人為買方；計算依據為實際購買金額?！　、蔬^戶手續(xù)費；過戶手續(xù)費按套計算。每套250元，30萬元以下（含30萬元）減半，過戶手續(xù)費由房地產交易中心收取。　　出售公房需要交納的稅費　　從現行的稅法分析，職工出售已購公房涉及到的稅種有：　?、眱啥愐毁M（營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加），稅率為5.5%，按照銷售額計算應納稅額；　　⒉個人所得稅，財產轉移所得按20%比例稅率計征，以售房人銷售收入總額扣除各項費用后的余額作為計稅依據；　?、惩恋卦鲋刀?，個人自用住房居住5年后出售，免征；　　⒋印花稅，按銷售額的0.5‰征收。按現行的稅種收稅，推算職工出售已購公房所需繳納的稅額?！　〖俣毠ぎ斈臧磧?yōu)惠價購買公有住房所付房款為X，出售已購公房款為Y，土地收益按所得房款的5%計收?！　啥?費額（A)=Y×0.055×0.94（1-5%)=4.91 15×10-2Y　　個人所得稅（B)=[Y×0.94-X-A-Y×0.94×5%]×20%=0.1688Y-0.2X　　印花稅（C)=Y×0.94×0.5‰=4.7×10-4Y　　應納稅總額（D)=A+B+C=0.21839Y-0.2X　　稅負總額大約相當于出售已購公房房款的20%。

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• 問 ??什么是房管公房？有人知道嗎？
  答

  公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

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