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購買新房合同應(yīng)注意什么?收樓時應(yīng)注意什么?

141****8108 | 2019-06-26 22:33:25

已有4個回答

  • 145****2788

    一、買房、簽約時應(yīng)注意:

    1、盡可能買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。這樣可以避免不少風(fēng)險(xiǎn),如:窗臺的高低、凈高太低、陽臺設(shè)計(jì)不合理、房屋太小、管道設(shè)備層、房屋爛尾、室內(nèi)有害氣體、改變房屋結(jié)構(gòu)、裂縫等表面質(zhì)量問題。

    2、爭取一步到位直接簽訂合同,不要交定金,也不要簽訂認(rèn)購書等,否則,容易被動和受制約。實(shí)在要交定金,也不要交太多。雖然在簽訂正式合同之前,從法律上一般定金是可以退的,但大家不要給自己添麻煩。

    3、按照法律規(guī)定,將開發(fā)商在樓書或廣告中的承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。如果開發(fā)商不同意寫,事前可準(zhǔn)備一部小錄音機(jī),將開發(fā)商的口頭承諾錄下來。

    4、簽訂合同時,按照法律規(guī)定,同時也簽訂物業(yè)管理協(xié)議,以防辦理入住時物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生變化(漲價等)。

    5、列明應(yīng)交費(fèi)用清單,避免亂收費(fèi)。

    6、注意律師代表誰?目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域,辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師有3種,其中包括:開發(fā)商的律師、銀行的律師、業(yè)主的律師。只有業(yè)主自己聘請的律師才能替業(yè)主自己說話。

    7、簽訂盡可能詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議(注意審查出賣人提供的補(bǔ)充協(xié)議),或集體簽約;并寫明如何承擔(dān)違約責(zé)任,退房或不退房。退房包括哪些費(fèi)用?不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任?很多業(yè)主合同簽完后,除了自己的簽名是自己的以外,其他文字都是別人的字體,這樣太被動。

    二、收樓時應(yīng)注意:

    1、根據(jù)合同列明的交樓時應(yīng)提交的相關(guān)文件,如:測繪部門實(shí)測面積文件、《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》等進(jìn)行驗(yàn)收,據(jù)此辦理入住手續(xù)。實(shí)在不行則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”,避免既成事實(shí)。

    2、根據(jù)合同列明的交樓標(biāo)準(zhǔn)實(shí)地進(jìn)行驗(yàn)收,并在辦理入住手續(xù)時注明相應(yīng)的問題。如果不讓您入室查驗(yàn),則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”,避免既成事實(shí)。

    3、注意相互聯(lián)系,為業(yè)主委員會的建立打下基礎(chǔ)。

    三、發(fā)生糾紛時應(yīng)注意:

    1、從簽約的開始就要注意留好證據(jù),要盡可能多地收集對方的書面材料。

    2、確定正確的訴訟策略,如:先行政訴訟還是先民事訴訟?這是決定官司成敗的關(guān)鍵。

    3、可能的情況下,發(fā)揮集體的力量或請消協(xié)或媒體介入。

    買房注意事項(xiàng)

    律師在此提醒,購房人一定要簽訂《商品房買賣合同》,要把開發(fā)商發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)在合同中加以約定。此外,在開發(fā)商交房時還應(yīng)注意以下問題:

    1.要看交付給你的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致,其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量,與合同簽訂面積是否有差異。

    2.要看所購商品房整棟樓的《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》,有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格。

    3.要和開發(fā)商共同對所購商品房進(jìn)行驗(yàn)收交接工作。這是一項(xiàng)細(xì)致工作,如果購房人不懂工程質(zhì)量等相關(guān)知識,**好找懂工程的朋友來共同完成,以便及時發(fā)現(xiàn)問題。有《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》說明整棟樓是合格的,但不意味著購房人所購買的這套房沒有質(zhì)量問題。

    4.要向開發(fā)商索要《質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。

    5.簽訂合同要注明房屋縮水要開發(fā)商賠償,所交大定金可以退還(法律規(guī)定),會所應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān),不在業(yè)主的公攤中。

    那么,業(yè)主如發(fā)現(xiàn)購買的商品房有質(zhì)量問題能不能退房呢?如果購買人和開發(fā)商在退房問題上不能達(dá)成一致,那么按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定只有以下四種情況可以退房:一是套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致;二是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì);三是面積誤差絕對值超過3%;四是商品房確屬主體結(jié)構(gòu)不合格。具備上述條件之一,如果開發(fā)商不同意退房,購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴,要求開發(fā)商退房;如果不具備上述條件,出現(xiàn)質(zhì)量問題只能要求開發(fā)商維修,因此造成損失的由開發(fā)商賠償。

    戶型比什么都重要

    考慮以下五大因素,即:一看地段,二看戶型,三看房價,四看環(huán)境,五看服務(wù)。顧名思義,地段指的是樓盤所處的地理位置。嚴(yán)格來講,其中還應(yīng)該包括該樓盤周邊的配套設(shè)施等;戶型和房價自不必過多解釋。環(huán)境和服務(wù),指的是樓盤周邊環(huán)境、區(qū)內(nèi)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)了。之所以“地段”會排于“老大”地位,是因?yàn)榈囟螞Q定著樓盤的身價以及增值潛力的大小。仔細(xì)分析,凡是身價居高不下的樓盤,其交通、購物、就醫(yī)、上學(xué)、休閑、娛樂一定是非常方便的,而這種優(yōu)越地段,往往又是開發(fā)商確定自身身價和衡量自身銷售成功與否的有力籌碼,亦是吸引眾多購房者眼球的一把“上方寶劍”。故而,有房地產(chǎn)巨頭感慨地說:成功的房地產(chǎn)開發(fā),除了地段,還是地段。

    查看全文↓ 2019-06-26 22:34:23
  • 137****2164

    新房交房時候開始繳納物業(yè)費(fèi)了,沒有裝修需要繳納押金。有個別小區(qū),需要繳納燃?xì)忾_通費(fèi),有線電視費(fèi),收完房子才會讓看,所以房子內(nèi)部根本看主要面積因交房時候面積會有點(diǎn)差異開發(fā)商補(bǔ)錢還補(bǔ)開發(fā)商錢收房知道了。
    注意事項(xiàng):1 檢查所有插座 沒有電筆的朋友可以拿個充電器和一個三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座,三相接頭的排插可以檢查三相插座。
    2 檢查所有窗戶 ·檢查玻璃:玻璃不能有疤痕,我們所買的每一件都是商品,要仔細(xì)檢查,否則吃虧的是自己。不要以為那么大的一塊玻璃上有個小小的疤痕無所謂,想想如果你是在買一面鏡子,有疤痕的鏡子你肯定不要。 ·檢查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的,或者上面有很大的劃痕。 ·檢查窗戶開啟時是否碰墻墻面很容易毀壞
    3 檢查電話線,寬帶接口天倫的電話線和寬帶面板質(zhì)量不好,而且要看是否固定牢靠! 4 檢查暖氣片、陽臺護(hù)欄是否牢固
    5 檢查每一個燈和開關(guān)
    6 檢查每一個水龍頭
    7. 收房要查驗(yàn)《竣工備案驗(yàn)收表》的原件和《房屋面積實(shí)測表》,否則一旦接鑰匙,再提面積問題就晚了,在司法實(shí)踐中,以收房時未提異議,視同購房人事實(shí)接房放棄對面積爭議的權(quán)利
    8. 收房注意窗戶合頁,和水管,毛病不少啊 第一篇 房屋具備使用條件后,開發(fā)商將房屋交付于購房者,對于購房者來說就意味著收房

    查看全文↓ 2019-06-26 22:34:10
  • 156****5199

    如今涉及到的房產(chǎn)糾紛不斷,在這里大家總結(jié)了商品房收房要注意的八大事項(xiàng),買家在收房時應(yīng)該注意這八大問題,盡可能地將一切不該發(fā)生的房產(chǎn)糾紛扼殺在搖籃之中。
    1、收房注意房款約定。房款什么時候結(jié)算,什么時候交房,應(yīng)該在《商品房買賣合同》中約定好。
    2、物業(yè)費(fèi)可以按月交《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法》規(guī)定,物業(yè)不可一次性預(yù)售一年或多年的物業(yè)費(fèi),物業(yè)費(fèi)需要按月、季度或年度算,**多可以預(yù)收半年。
    3、物業(yè)費(fèi)不能亂買家在和簽署購房合同時,可以要求開發(fā)商出示其與物業(yè)管理公司簽訂的協(xié)議。
    4、繳納契稅簽協(xié)議。
    5、先驗(yàn)房再辦理手續(xù)買房有權(quán)要求先驗(yàn)房再收房,驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題可以寫在驗(yàn)房單上,要求開發(fā)商簽收并且解決。
    6、建議業(yè)主集體收樓。
    7、買房盡快收房。
    8、遇配套問題先收房房屋質(zhì)量問題分輕重,開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任也不同。若是房子主體質(zhì)量有問題,那么購房者有權(quán)要求開發(fā)商退房;若是房子只是掉灰、有細(xì)微的裂縫,那么業(yè)主可以要求開發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ);若是房子的配套設(shè)施或是空氣質(zhì)量不過關(guān),那么業(yè)主可以與開發(fā)商簽訂協(xié)議,先收房,然后開發(fā)商予以解決這些問題。

    查看全文↓ 2019-06-26 22:34:01
  • 153****3844

    認(rèn)購書在定性上為商品房買賣的預(yù)約合同,是獨(dú)立合同。簽訂認(rèn)購書時要了解上面提到的問題;再看認(rèn)購書條款的具體內(nèi)容。一項(xiàng)合格的認(rèn)購書的一般包括以下內(nèi)容:
    1、雙方當(dāng)事人的基本情況;
    2、房屋基本情況(含房屋位置、面積等基本情況);
    3、價款計(jì)算;
    4、簽署契約的時限規(guī)定。看清楚其中內(nèi)容是否有違反平等、公平的原則。
    因此,在簽訂認(rèn)購書時,需要詳細(xì)看一下認(rèn)購書是否完整,是否包括上面所提到的內(nèi)容,不完整的,就不要貿(mào)然簽訂這個認(rèn)購書,因?yàn)檎J(rèn)購書雖然不是房屋買賣合同,但是里面可能會涉及到一些定金或者違約金方面的約定,一旦違約需要承擔(dān)賠償責(zé)任。
    二、收房驗(yàn)房時的注意事項(xiàng)
    收房驗(yàn)房是房屋買賣中特別重要的一步,如果這步?jīng)]有注意,將會給以后的生活帶來無窮無盡的煩惱,畢竟房子是買來常住的,所以收房驗(yàn)房時需要注意一下問題:
    1、檢查驗(yàn)收該商品住宅建設(shè)項(xiàng)目交付使用的證件是否齊備,查看是否具有商品住宅交樓書、商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說明書
    2、實(shí)際交樓的標(biāo)準(zhǔn)是否與合同約定相符,比如說約定的裝修標(biāo)準(zhǔn),是否依合同約定設(shè)計(jì)等,門、地板、窗的材料是否符合約定的標(biāo)準(zhǔn),配套的室內(nèi)設(shè)施是否齊全。
    3、工程質(zhì)量,門、窗、天花、墻壁、地面的質(zhì)量、有否滲漏等等。
    4、檢查水、電開關(guān)是否正常,水、電表刻度是否在“0”的位置,用水通道是否暢通等等。

    查看全文↓ 2019-06-26 22:33:54

相關(guān)問題

  • 對于買房者來說,新房交房時要知道三個主要的注意事項(xiàng):①、先驗(yàn)收后交房看門窗是否開合順暢、方便鎖閉,配套鑰匙是否能快速打開門,看門是否存在變形,把手等是否有破損情況,窗戶配套紗窗質(zhì)量是否合格。購房者自備電池,給防盜門的門鈴裝上電池,看門鈴是否正常響動。屋頂、墻面、窗邊、門邊是否存在滲水漏雨現(xiàn)象,注意看這些地方有沒有黃色污漬,如果有,就說明房屋可能存在滲水漏雨的問題。購房者用小錘敲打房屋的墻面和地面,看其是否會出現(xiàn)開裂或空鼓現(xiàn)象,如果有,就要記錄在表格上,之后要求開發(fā)商解決。購房者需自帶插座小燈,在驗(yàn)房時將其插在電路插孔中,檢查插孔是否正常有電,看插座小燈是否亮起,在插上小燈的時候,購房者需檢查看閉合開關(guān)箱內(nèi)對應(yīng)的分路電閘,以及總開關(guān)箱里的各分路電閘是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常。仔細(xì)看廚房和衛(wèi)生間的煙道是否有堵塞現(xiàn)象,可以現(xiàn)場點(diǎn)燃一些攜帶的廢紙,看煙氣是否能從排煙口正常排出。在檢查下水道是否通暢的時候,購房者可以用塑料袋裝滿水,快速的倒向房屋內(nèi)的各個地漏、下水,看水是否能快速流進(jìn)下水道。進(jìn)行防水檢查,在衛(wèi)生間周圍用塑料袋所裝的沙子圍住,堵住衛(wèi)生間的各下水口,往衛(wèi)生間注上不低于2cm的水,24小時之后看樓下是否有漏水現(xiàn)象,如果沒有,就說明房屋的防水還算成功。記錄好房屋內(nèi)各水表、電表、氣表的數(shù)字,這樣以后交費(fèi)時購房者可做到心里有數(shù)。

    全部4個回答>
  • 一、使用規(guī)范的房屋買賣合同購房者在簽合同時首先要看是否采用的是房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同。文本合同應(yīng)當(dāng)選擇建設(shè)部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》,不要采用開發(fā)商自行擬定的合同。二、合同細(xì)節(jié)一定要清晰經(jīng)了解,合同細(xì)節(jié)不明確是造成房屋買賣雙方爭議的重要因素之一。即便是使用規(guī)范的房屋買賣合同,房屋買賣雙方也不得忽視合同細(xì)節(jié)的各項(xiàng)內(nèi)容。一定要將合同的各項(xiàng)約定詳盡、準(zhǔn)確,避免用含糊不清的用語,日后產(chǎn)生糾紛。三、分清“定金”與“訂金”合同細(xì)節(jié)清晰的同時,買賣雙方還要分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。定金是專門法律概念,我國《合同法》規(guī)定,定金是一種債權(quán)的擔(dān)保,債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。如果雙方的合同或認(rèn)購書中將定金寫成“訂金”或其他名詞,則售房一方即使違約也不會遵循定金罰則。四、看清違約條款購房合同中很多違約條款都是針對購房者的,而對賣房者則約定不明確。如果購房者在房屋交易過程中遇到了這樣的問題,一定要主動與對方協(xié)商,明確約定賣房者的責(zé)任條款。違約條款包括售房方遲延交房、遲延辦理房產(chǎn)證的責(zé)任、交房不合標(biāo)準(zhǔn)的責(zé)任,責(zé)任約定要有具體的計(jì)算方式,便于發(fā)生糾紛后的問題解決。這樣即便將來一旦發(fā)生爭議,可以有效地保護(hù)自己。五、補(bǔ)充協(xié)議需謹(jǐn)慎在簽署合同后,可能會存在房屋面積、產(chǎn)權(quán)辦理、付款方式、付款期限、免責(zé)條款等細(xì)節(jié)問題的變更或細(xì)化,這時賣房者會要求購房者簽訂補(bǔ)充協(xié)議,該協(xié)議是主合同的補(bǔ)充或變更,常常會為購房者的權(quán)利設(shè)定限制或者為購房者設(shè)置更多的義務(wù)。所以,在簽署補(bǔ)充協(xié)議時一定不要疏忽大意,一定要謹(jǐn)慎。房屋買賣雙方一定要及時簽署購房合同,了解合同的各項(xiàng)細(xì)節(jié),一定要仔細(xì)的閱讀合同內(nèi)容。這樣購房者才能保護(hù)自身利益,如果日后房屋出現(xiàn)延期交房或者質(zhì)量問題,購房者可以通過法律手段維護(hù)自身利益。

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  • 期房合同即是預(yù)售合同,簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意以下問題:1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》,并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā)的;開發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;2、查看預(yù)售證件在簽訂期房合同之前,一定要先查看該房屋的預(yù)售證件,房產(chǎn)公司如果在沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下出售期房,屬于違法行為。3、房屋的細(xì)節(jié)在簽訂合約時一定要檢查一些房屋的細(xì)節(jié)問題,比如合同應(yīng)標(biāo)明所購商品房的應(yīng)用面積,要對每一個房間的面積等相關(guān)信息都有明確的標(biāo)注,另外對按比例分?jǐn)傎M(fèi)用的公用面積如電梯間、走廊、樓梯等也需要應(yīng)有明確界定。4、約定房屋交付時間嚴(yán)格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及延期交房的違約條款。5、合同備案簽訂好商品房預(yù)售合同之后,不要忘了還有合同備案這一步,購房者自己要主動去了解開發(fā)商是否在合同訂立后30日內(nèi),到房產(chǎn)管理部門辦理登記、備案手續(xù),以便從程序上保證該合同的法律效力。

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  • 一、買房、簽約時應(yīng)注意:1、盡可能買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。這樣可以避免不少風(fēng)險(xiǎn),如:窗臺的高低、凈高太低、陽臺設(shè)計(jì)不合理、房屋太小、管道設(shè)備層、房屋爛尾、室內(nèi)有害氣體、改變房屋結(jié)構(gòu)、裂縫等表面質(zhì)量問題。2、爭取一步到位直接簽訂合同,不要交定金,也不要簽訂認(rèn)購書等,否則,容易被動和受制約。實(shí)在要交定金,也不要交太多。雖然在簽訂正式合同之前,從法律上一般定金是可以退的,但大家不要給自己添麻煩。3、按照法律規(guī)定,將開發(fā)商在樓書或廣告中的承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。如果開發(fā)商不同意寫,事前可準(zhǔn)備一部小錄音機(jī),將開發(fā)商的口頭承諾錄下來。4、簽訂合同時,按照法律規(guī)定,同時也簽訂物業(yè)管理協(xié)議,以防辦理入住時物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生變化(漲價等)。5、列明應(yīng)交費(fèi)用清單,避免亂收費(fèi)。6、注意律師代表誰?目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域,辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師有3種,其中包括:開發(fā)商的律師、銀行的律師、業(yè)主的律師。只有業(yè)主自己聘請的律師才能替業(yè)主自己說話。7、簽訂盡可能詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議(注意審查出賣人提供的補(bǔ)充協(xié)議),或集體簽約;并寫明如何承擔(dān)違約責(zé)任,退房或不退房。退房包括哪些費(fèi)用?不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任?很多業(yè)主合同簽完后,除了自己的簽名是自己的以外,其他文字都是別人的字體,這樣太被動。二、收樓時應(yīng)注意:1、根據(jù)合同列明的交樓時應(yīng)提交的相關(guān)文件,如:測繪部門實(shí)測面積文件、《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》等進(jìn)行驗(yàn)收,據(jù)此辦理入住手續(xù)。實(shí)在不行則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”,避免既成事實(shí)。2、根據(jù)合同列明的交樓標(biāo)準(zhǔn)實(shí)地進(jìn)行驗(yàn)收,并在辦理入住手續(xù)時注明相應(yīng)的問題。如果不讓您入室查驗(yàn),則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”,避免既成事實(shí)。3、注意相互聯(lián)系,為業(yè)主委員會的建立打下基礎(chǔ)。三、發(fā)生糾紛時應(yīng)注意:1、從簽約的開始就要注意留好證據(jù),要盡可能多地收集對方的書面材料。2、確定正確的訴訟策略,如:先行政訴訟還是先民事訴訟?這是決定官司成敗的關(guān)鍵。3、可能的情況下,發(fā)揮集體的力量或請消協(xié)或媒體介入。北京市英島律師事務(wù)所   鄧澤敏買房注意事項(xiàng)律師在此提醒,購房人一定要簽訂《商品房買賣合同》,要把開發(fā)商發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)在合同中加以約定。此外,在開發(fā)商交房時還應(yīng)注意以下問題:1.要看交付給你的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致,其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量,與合同簽訂面積是否有差異。2.要看所購商品房整棟樓的《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》,有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格。3.要和開發(fā)商共同對所購商品房進(jìn)行驗(yàn)收交接工作。這是一項(xiàng)細(xì)致工作,如果購房人不懂工程質(zhì)量等相關(guān)知識,**好找懂工程的朋友來共同完成,以便及時發(fā)現(xiàn)問題。有《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》說明整棟樓是合格的,但不意味著購房人所購買的這套房沒有質(zhì)量問題。4.要向開發(fā)商索要《質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。5.簽訂合同要注明房屋縮水要開發(fā)商賠償,所交大定金可以退還(法律規(guī)定),會所應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān),不在業(yè)主的公攤中。那么,業(yè)主如發(fā)現(xiàn)購買的商品房有質(zhì)量問題能不能退房呢?如果購買人和開發(fā)商在退房問題上不能達(dá)成一致,那么按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定只有以下四種情況可以退房:一是套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致;二是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì);三是面積誤差絕對值超過3%;四是商品房確屬主體結(jié)構(gòu)不合格。具備上述條件之一,如果開發(fā)商不同意退房,購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴,要求開發(fā)商退房;如果不具備上述條件,出現(xiàn)質(zhì)量問題只能要求開發(fā)商維修,因此造成損失的由開發(fā)商賠償。

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  • 具體說的話,開發(fā)商在交房的時候應(yīng)提供“三書一證一表”的,即《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》。其中,《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》尤其重要。何謂兩書?  兩書指的是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?!蹲≌|(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后,委托物業(yè)管理公司等單位維修的,應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。  《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:  1.工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級;  2.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;3.正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期:屋面防水5年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;地面空鼓開裂、大面積起沙1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期;衛(wèi)生潔具1年;燈具、電器開關(guān)6個月;其他部位、部件的保修期限,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定?!  蹲≌褂谜f明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等加以說明,并提出使用注意事項(xiàng),一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容:  1.開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位,委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;  2.結(jié)構(gòu)類型;  3.裝修、裝飾注意事項(xiàng);  4.上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說明;  5.有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng);  6.門、窗類型,使用注意事項(xiàng);  7.配電負(fù)荷;  8.承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項(xiàng)的說明;  9.其他需要說明的問題?!   ÷蓭熖嵝眩骸蹲≌褂谜f明書》和《住宅質(zhì)量保證書》,都是由開發(fā)商自己擬定的,然后到房產(chǎn)局備案?! ∫话銇碚f,兩書只是告訴你如何使用房屋、應(yīng)該注意什么、保修時間等,并不代表開發(fā)商承諾了責(zé)任。由于大部分兩書都不寫明違約責(zé)任,業(yè)主一旦與開發(fā)商有相關(guān)糾紛,告上法庭,法庭判案基本會以合同為主,兩書僅作參考使用。因此,業(yè)主在簽訂合同時,應(yīng)把與質(zhì)量相關(guān)的問題明確寫入購房合同,以免上當(dāng)受騙?! 『沃^一表?   一表指的是《竣工驗(yàn)收備案表》。為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案管理工作,建設(shè)部制定了《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》,竣工驗(yàn)收備案表通常包括以下內(nèi)容:  一、工程的基本情況,包括項(xiàng)目名稱、地址、規(guī)劃許可證號、施工許可證號、工程面積、開工時間、竣工時間、各單位(建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督等單位)名稱;  二、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位意見;  三、竣工驗(yàn)收備案文件清單,主要包括:  1、工程竣工驗(yàn)收報(bào)告,分5項(xiàng),其主要內(nèi)容為室內(nèi)環(huán)境檢測報(bào)告和勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程驗(yàn)收等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件;  2、規(guī)劃許可證和規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)可文件;  3、工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記表;  4、工程施工許可證或開工報(bào)告;  5、消防部門出具的建筑工程消防驗(yàn)收意見書;  6、建設(shè)工程檔案預(yù)驗(yàn)收意見;  7、工程質(zhì)量保修書;  8、住宅質(zhì)量保證書;  9、住宅使用說明書;  10、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。  四、備注。  【提示】:《竣工驗(yàn)收備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中**應(yīng)該注意的文件,按照有關(guān)規(guī)定,表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案,缺少任何一項(xiàng)的話,這個樓盤就是“黑樓”,是不能入住的。

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