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• 145****8470

  拆遷后被拆遷戶都住進(jìn)了高樓，顯然容積率大幅度的提高，由于
  容積率的提高就造成了建筑間距減小、公共活動(dòng)空間減少、綠化率降低、居民的舒適度下降、居民的
  居住成本（維護(hù)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等）上升，而容積率越低環(huán)境越好居民越滿意。2、誰在征收拆遷中獲益？開發(fā)商為追求暴利通過提高容積率而降低了樓面地價(jià)、得到更多用來獲利的建筑面積，滿足了經(jīng)濟(jì)利益需求。
  政府看中的往往就是容積率低的地區(qū)，征收拆遷成本低、出讓地價(jià)高，利潤(rùn)空間大。政府在城市建設(shè)中充分利用容積率的變化，增加了土地出讓金、稅費(fèi)等收益實(shí)現(xiàn)了短期的經(jīng)濟(jì)利益。
  容積率是利益共同體政府和開發(fā)商的套利工具。
  城市居民拆遷前大多是平房，容積率很低，
  建筑間距、活動(dòng)空間大，綠化率高，
  雖然老舊，但維修成本極低，如果家中人口增長(zhǎng)，因?yàn)橛邪l(fā)展的空間，能以很小的成本增加居住面積，根本不需花一生積蓄當(dāng)一輩子房奴去購(gòu)買商品房，而一旦被拆遷這些優(yōu)勢(shì)盡失并且被剝奪了發(fā)展權(quán)。在征收拆遷中城市居民得到的補(bǔ)償根本沒有考慮到容積率，從政府的征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則中可以看出，對(duì)被征收人房屋的評(píng)估不考慮房屋的實(shí)際占地面積、不考慮容積率的變化，加上各種名目繁多的修正，被征收戶的利益嚴(yán)重受到損害，名義上政府是按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，實(shí)際上設(shè)立了條條框框，違背了市場(chǎng)規(guī)則，且被征收人在拆遷后還要被迫從容積率低的地方轉(zhuǎn)移到容積率高的樓房中生活。

  查看全文↓ 2019-06-27 14:48:59
• 145****3136

  1、容積率項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積
  2、容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。
  

  查看全文↓ 2019-06-27 14:48:41
• 133****3303

  首先，容積率的大小決定了土地開發(fā)收益率的高低，從而影響到地價(jià)。
  
  　　由于建設(shè)項(xiàng)目在興建時(shí)并非所有的土地面積都能作為建筑物的基底，因而容積率與樓層數(shù)目并不完全相等，特別是某些地段，建筑物的建設(shè)規(guī)劃要求留一部分空地，作為綠化用地或保證樓與樓之間的采光、日照及消防間距等等。土地價(jià)格是預(yù)期收益的資本化，在建筑單方售價(jià)和建造成本保持不變的情況下，提高容積率指標(biāo)，就可以在同等面積的土地上獲得更多的建筑面積，不僅能夠增加銷售收入，而且由于每建筑平方米分?jǐn)偟牡貎r(jià)額減少，總成本降低；在一定程度上又獲得更多的經(jīng)濟(jì)剩余，純收益增加，地價(jià)上升；反之，容積率降低，土地開發(fā)收益降低，地價(jià)下降。
  
  　　其次，容積率對(duì)地價(jià)作用的程度具有一定區(qū)域性。
  
  　　容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正比。城市規(guī)模愈大，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大；城市規(guī)模愈小，容積率對(duì)地價(jià)的影響愈小，許多小城鎮(zhèn)在土地流轉(zhuǎn)或規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目時(shí)根本沒有容積率控制。另外，同一城市不同區(qū)位容積率對(duì)地價(jià)的影響程度也存在著顯著的差異，從市中心到外圍地區(qū)，容積率對(duì)地價(jià)的作用程度逐漸減弱。

  查看全文↓ 2019-06-27 14:48:35
• 152****9070

  
  　　由于建設(shè)項(xiàng)目在興建時(shí)并非所有的土地面積都能作為建筑物的基底，因而容積率與樓層數(shù)目并不完全相等，特別是某些地段，建筑物的建設(shè)規(guī)劃要求留一部分空地，作為綠化用地或保證樓與樓之間的采光、日照及消防間距等等。土地價(jià)格是預(yù)期收益的資本化，在建筑單方售價(jià)和建造成本保持不變的情況下，提高容積率指標(biāo)，就可以在同等面積的土地上獲得更多的建筑面積，不僅能夠增加銷售收入，而且由于每建筑平方米分?jǐn)偟牡貎r(jià)額減少，總成本降低；在一定程度上又獲得更多的經(jīng)濟(jì)剩余，純收益增加，地價(jià)上升；反之，容積率降低，土地開發(fā)收益降低，地價(jià)下降。
  
  　　其次，容積率對(duì)地價(jià)作用的程度具有一定區(qū)域性。
  
  　　容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正比。城市規(guī)模愈大，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大；城市規(guī)模愈小，容積率對(duì)地價(jià)的影響愈小，許多小城鎮(zhèn)在土地流轉(zhuǎn)或規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目時(shí)根本沒有容積率控制。另外，同一城市不同區(qū)位容積率對(duì)地價(jià)的影響程度也存在著顯著的差異，從市中心到外圍地區(qū)，容積率對(duì)地價(jià)的作用程度逐漸減弱。
  
  　　第三，容積率對(duì)地價(jià)的影響具有分用途性。
  
  　　在一個(gè)城市中，不同的用地類型，其容積率對(duì)地價(jià)影響程度也不一樣，對(duì)商業(yè)用地地價(jià)影響**大，住宅用地次之，工業(yè)**弱，工業(yè)用地在很多情況下不考慮容積率的影響。以商業(yè)用地為例，對(duì)同一幢建筑物而言，每平方米建筑造價(jià)是相同的，但建筑物在銷售或出租時(shí)，各層的銷售價(jià)格或租金卻有較大差異，這主要是因?yàn)楦鳂菍拥臉敲娴貎r(jià)不等而引起的。地價(jià)分配率是指各樓層樓面地價(jià)與總地價(jià)的比率。對(duì)商業(yè)用地來說，層次越高，其樓面地價(jià)越低，因而，隨著樓層數(shù)的增高，地價(jià)分配率呈遞減趨勢(shì)。調(diào)查廊坊市不同樓層商業(yè)用房的租金情況，利用租金剝離法測(cè)算出每層樓面地價(jià)，進(jìn)行年期修正后，得出各層樓面地價(jià)分配率.　　 第四，規(guī)劃確定的總平均容積率對(duì)地價(jià)總體水平有較大影響。

  查看全文↓ 2019-06-27 14:47:21
• 145****4983

  容積率控制一定面積的建筑用地將來可以建造的建筑面積規(guī)模。容積率等于總的建筑面積除以總的占地面積。同樣面積的用地，容積率越高，建出來的面積越多。
  綠化率控制用地內(nèi)的綠化面積。綠化率越高，說明用地范圍內(nèi)的綠化面積越多，環(huán)境可能比較優(yōu)美。
  公攤，是指一個(gè)建筑內(nèi)，公用面積分?jǐn)偨o每個(gè)建筑單元的面積。

  查看全文↓ 2019-06-27 14:47:13

相關(guān)問題

• 問 ??容積率有什么規(guī)定？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  地產(chǎn)容積率是明確規(guī)定在《建設(shè)用地容積率管理辦法》、《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》、《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》中。 房地產(chǎn)容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。 所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

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• 問 ?? 容積率如何修正？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  容積率修正系數(shù)=平均容積率下的地價(jià)水平÷某一容積率下的地價(jià)水平?！　∪莘e率,是土地利用程度的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).容積率增大,則表明土地利用程度高,相應(yīng)會(huì)帶來較高的效益,地價(jià)隨之增高；另一方面而言,由于土地報(bào)酬遞減規(guī)律的作用,隨容積率不斷升高過程中,土地利用的邊際效益**終會(huì)出現(xiàn)遞減趨勢(shì),也相應(yīng)影響地價(jià)的高低.容積率修正系數(shù)的制定,目的是將不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)一修正到平均容積率下的價(jià)格,為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估建立基礎(chǔ)?！　∪莘e率修正主要針對(duì)商業(yè)用地和居住用地,工業(yè)對(duì)容積率敏感性較弱,故不予考慮.根據(jù)容積率對(duì)地價(jià)的作用機(jī)制與作用特點(diǎn),本次容積率修正方法主要從當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)實(shí)際情況出發(fā),利用市場(chǎng)實(shí)際成交備案案例,先將地價(jià)修正到只有容積率差異對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響,再進(jìn)一步分析地價(jià)－容積率對(duì)應(yīng)關(guān)系。

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• 問 ?? 如何降低容積率？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  建筑容積率簡(jiǎn)稱容積率，又稱建筑面積毛密度，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物 (構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。

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• 問 ??什么是住房容積率？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。 你要是開發(fā)商，容積率大了好，你要是住戶，容積率小了好。舉個(gè)例子，一塊地100平米，2的容積率可以蓋200平米的房子，5的容積率可以蓋500平米的房子。開發(fā)商想蓋大，可以多賣錢。住戶想讓少蓋，人少了住的舒服。 一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

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• 問 ?? 容積率6.4房子如何？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  (1)在使用容積率計(jì)算公式 時(shí)，地下室的建筑面積不計(jì);屋頂層建筑面積不超過標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1/8的不計(jì);半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1.5米的不計(jì)。 (2)住宅層高不宜超過3.6米,辦公建筑層高不宜超過3.9米。超出部分在核算綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)時(shí)按其層高折算增加面積指標(biāo)，但發(fā)證面積不計(jì)其增加值。住宅局部共享空間及辦公共享空間不計(jì)增加面積指標(biāo)。

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