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• 142****7779

  按有關(guān)法規(guī)規(guī)定，將抵押房地產(chǎn)出售必須滿足兩個(gè)條件：
  
  一是通知抵押權(quán)人并經(jīng)其同意；
  二是如實(shí)告知買受人。
  根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程后續(xù)資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。由此可見，將在建房產(chǎn)抵押給銀行是合法的。
  
  在實(shí)踐中有幾種合法交易模式：
  
  發(fā)展商對(duì)抵押房逐步還款，逐步銷售。先還款，后銷售，保證出賣的商品房處在已解除抵押狀態(tài)；
  目前通行做法是，開發(fā)商在履行告知的前題下，簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，由抵押人自籌資金，一次性提前歸還出賣房屋的對(duì)應(yīng)的款項(xiàng)，由房管部門辦理抵押登記涂銷，再辦理買賣合同登記備案。在抵押人取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買方大部分房款尚未支付，因此買方資金的安全性較高；
  買方和開發(fā)商簽訂合同后，買方、開發(fā)商和提供貸款（銀行）三方約定，由買受人將購(gòu)房款存入銀行指定帳戶，專門用以歸還房地產(chǎn)開發(fā)商所應(yīng)支付給銀行的貸款。銀行出具證明辦理抵押涂銷；
  買受人在購(gòu)買房后，辦理了部分購(gòu)房款按揭貸款，在貸款清償之前，買受人又將其房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓的，原買受人在與次位買受人簽訂合同后，共同向銀行申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)（此項(xiàng)業(yè)務(wù)非所有銀行都有）。

  查看全文↓ 2019-06-28 10:47:42
• 138****6216

  被抵押房產(chǎn)是可以依法轉(zhuǎn)讓的。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程后續(xù)資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。由此可見，將在建房產(chǎn)抵押給銀行是合法的。
  但是，按有關(guān)法規(guī)規(guī)定，將抵押房地產(chǎn)出售必須滿足兩個(gè)條件： 一是通知抵押權(quán)人并經(jīng)其同意。二是如實(shí)告知買受人。
  在實(shí)踐中，有幾種合法交易模式：
  1、發(fā)展商對(duì)抵押房逐步還款，逐步銷售。先還款，后銷售，保證出賣的商品房處在已解除抵押狀態(tài)。
  2、目前通行做法是，開發(fā)商在履行告知的前題下，簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，由抵押人自籌資金，一次性提前歸還出賣房屋的對(duì)應(yīng)的款項(xiàng)，由房管部門辦理抵押登記涂銷，再辦理買賣合同登記備案。在抵押人取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買方大部分房款尚未支付，因此買方資金的安全性較高。
  3、買方和開發(fā)商簽訂合同后，買方、開發(fā)商和提供貸款（銀行）三方約定，由買受人將購(gòu)房款存入銀行指定帳戶，專門用以歸還房地產(chǎn)開發(fā)商所應(yīng)支付給銀行的貸款。銀行出具證明辦理抵押涂銷。
  4、買受人在購(gòu)買房后，辦理了部分購(gòu)房款按揭貸款，在貸款清償之前，買受人又將其房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓的，原買受人在與次位買受人簽訂合同后，共同向銀行申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)（此項(xiàng)業(yè)務(wù)非所有銀行都有）。

  查看全文↓ 2019-06-28 10:47:32
• 155****6908

  這是好事。世界上有哪個(gè)國(guó)家賣毛壞房還要按建筑面積算的？還說含了多少面積公攤，你算得清嗎？還不是開發(fā)商說多少就多少。一群奸商，就該嚴(yán)管。

  查看全文↓ 2019-06-28 10:47:24

相關(guān)問題

• 問 我想要問下開發(fā)商的土地是先由國(guó)家征收再賣給開發(fā)商嗎？開發(fā)商有權(quán)征地嗎？
  答

  根據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》第九條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法 》第四十三條 任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。第四十四條 建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。國(guó)家有權(quán)征用農(nóng)民集體所有土地,然后在轉(zhuǎn)手賣給開發(fā)商。第十條 土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。第十一條 縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)?？墒菃栴}涉及到應(yīng)然和實(shí)然，以及行政權(quán)力的濫用。那就是另外一個(gè)問題了

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• 問 開發(fā)商的土地是先由國(guó)家征收再賣給開發(fā)商嗎？農(nóng)村農(nóng)耕土地賣給開發(fā)商？
  答

  國(guó)家征收土地不會(huì)因?yàn)槌促u而征收農(nóng)民土地。當(dāng)?shù)卣唇Y(jié)開發(fā)商，以政府征收土地為名先征收農(nóng)民土地然后賣給開發(fā)商賺取暴利，這已經(jīng)是常事。這樣的事情中央政府不管，我們農(nóng)民是有苦無處訴

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??開發(fā)商有權(quán)征收個(gè)人土地嗎？土地,開發(fā)商是如何獲得的?
  答

  《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十三條 市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。 市、縣級(jí)人民政府房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ?/p> 全部3個(gè)回答>

• 問 開發(fā)商有權(quán)征收個(gè)人土地嗎？開發(fā)商有權(quán)永久性征收農(nóng)民土地嗎？
  答

  <物權(quán)法>第四十二條:為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

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• 問 開發(fā)商能自己征收土地嗎？開發(fā)商征地 是什么標(biāo)準(zhǔn) ？
  答

  一、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，防止和避免了腐敗行為的產(chǎn)生。土地使用不公開，難免攙雜著“幕后交易”一些掌管土地使用權(quán)的部門為了個(gè)人或小集團(tuán)利益，往往會(huì)借機(jī)斂財(cái)，肥了個(gè)人，害了國(guó)家，直接導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失。二、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。土地實(shí)行公開招標(biāo)拍賣掛牌，減少了諸多的中間環(huán)節(jié)，使倒買倒賣土地的空間大為減小。三、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于土地使用權(quán)“招拍掛”出讓，有利于房地產(chǎn)分離，提高土地開發(fā)效率?！罢信膾臁钡耐恋毓?yīng)方式，有利于土地的合理利用和整體規(guī)劃。由于實(shí)施了土地的儲(chǔ)備制度，政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進(jìn)行“招拍掛”，動(dòng)拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水、電、煤等市政都有計(jì)劃地分配到位，開發(fā)商只要按規(guī)劃要求作好設(shè)計(jì)圖紙并得到許可后就可順利開工了?？梢詫Ｐ奶岣呓ㄖ焚|(zhì)和服務(wù)，大大縮短了房地產(chǎn)開發(fā)周期，有效地控制了開發(fā)成本。因此房地產(chǎn)開發(fā)土地利用的高效率也成為必然。四、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，是有利于土地市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。土地既然可以公開拍賣，所有房地產(chǎn)商都可以通過竟買的方式取得土地使用權(quán)，不分內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，一律通過競(jìng)拍的方式，大家站在同一起跑線上，進(jìn)一步體現(xiàn)了優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)法則。五、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于開發(fā)商綜合實(shí)力提高。公開“招拍掛”意味著房地產(chǎn)開發(fā)商機(jī)會(huì)均等，只要有足夠的資金和雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，就能在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。中小開發(fā)商必需適應(yīng)新的規(guī)劃，將投標(biāo)要求研究透徹，根據(jù)自己實(shí)際情況量力而行，這樣才有希望在市場(chǎng)上占據(jù)一席之地，提升開發(fā)能力。綜合實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商會(huì)獲得獲取較大的機(jī)會(huì)而得到逐步發(fā)展，沒有實(shí)力的開發(fā)商在一次次競(jìng)爭(zhēng)中落敗，將逐漸淡出市場(chǎng)，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新洗牌。

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