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• 152****0628

  公告顯示，四川此次制定的政策針對待開發(fā)商業(yè)用地、已建在建商業(yè)用地的轉型做出了不同的規(guī)定：對已全部繳清土地出讓金的待開發(fā)商業(yè)用地，可根據(jù)土地使用權人申請，在符合規(guī)劃和有關規(guī)定條件下，經(jīng)審批轉型為商品住宅用地，重新核定出讓價款；已建在建的商業(yè)用房在不改變其他規(guī)劃條件的前提下，經(jīng)法定程序批準并向社會公示無異議后，可改變建筑使用功能，用于教育培訓、幼兒園、文化、旅游等經(jīng)營性、公益性用途。
  在新近落實的各項新政中，針對商業(yè)地產(chǎn)項目的政策寥寥，但商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境卻更甚。從待售面積來說，住宅占比遠遠小于商業(yè)地產(chǎn)。吉信行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，成都庫存當中，住宅月均去化172萬㎡，庫存去化周期為13個月。反觀商業(yè)地產(chǎn)，同樣的數(shù)據(jù)卻呈數(shù)量級增長。
  2015年，成都商鋪庫存銷售數(shù)據(jù)達到了**近6年以來**低月均去化速度9.92萬平方米，去化周期一路上升，達到91個月的去化周期，也就是說，成都目前供應入市的商鋪需要近7年半時間才能被市場消化完。在如此高庫存的重要之下，四川省政府推出此次“商改住”也實屬情理之中。
  事實上，在商業(yè)過量化、庫存大之外，商業(yè)地產(chǎn)還面臨泡沫化、同質(zhì)化、邊緣化的問題。在成都這類商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達甚至過剩的城市，應該不單純只是樓市去庫存的問題，而是去“火”的問題。貨幣泡沫導致了資產(chǎn)的膨脹，樓市的泡沫必然會存在，所以繼續(xù)擴大貨幣（量），很可能泡沫更嚴重。
  從成都城南已呈現(xiàn)項目看來，諸多購物中心因市場投放量大，同質(zhì)化競爭激烈，招商難而延遲開業(yè)。在加之市場大環(huán)境經(jīng)濟增速下滑、電商沖擊、品牌拓展收縮等因素影響，商業(yè)地產(chǎn)版圖的擴展顯得舉步維艱。
  目前，大量現(xiàn)存的商業(yè)地產(chǎn)庫存去化周期長，為后續(xù)待開發(fā)商業(yè)用地帶來了巨大壓力。在這個特殊時期，通過“商改住”政策的釋放，給了處在困境期的房地產(chǎn)開發(fā)商一個更加靈活的掉頭機會，但是開發(fā)商并未真正退出市場，土地變性，意味著市場依然需要消化掉這一土地。一個顯而易見的事實是，在國內(nèi)的大部分城市商業(yè)與住宅均在不同程度過剩，土地換一個馬甲，也很難改變整個市場的供需。

  查看全文↓ 2019-07-25 00:45:25
• 133****5871

  商業(yè)用地是否可以轉為住宅用地?
  1.答案是：商業(yè)用地可以轉為住宅用地的。其中，商業(yè)用地不能擅自改變用途，若是有轉化情況，則需要申請相應的行政部門進行批準，批準通過即可。
  2.根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓與轉讓暫行條例(中華人民共和國國務院令第15號)中華人民共和國物權法的規(guī)定第十二條，土地使用權出讓規(guī)定年限按下列用途確定：
  a.居住用地七十年;
  b.工業(yè)用地五十年;
  c.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;
  d.商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;
  e.綜合或者其他用地五十年。
  3.同時，當商業(yè)用地轉為住宅用地的時候，是有租賃年限規(guī)定的：
  a.我國《合同法》第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
  商業(yè)用地轉為住宅用地需要哪些手續(xù)?
  1.由于土地使用性質(zhì)變更必須經(jīng)當?shù)匾?guī)劃管理委員會批準，一般規(guī)委會主要成員為書記、市長、分管副市長，因此商業(yè)用地轉為住宅用地的方案需要規(guī)委會同意并通過才能實施。
  2.此外，還需要當?shù)匾?guī)劃局、國土部門分管部門支持并同意該項方案，因此該土地的用途變更必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃。
  3.申請流程：
  a.申請人土地方向規(guī)劃部門提出變更申請。
  b.規(guī)劃部門審批，并國土部門征詢意見;之后經(jīng)過規(guī)劃管理委員會審核;由國土部門費用核定。
  c.審批同意變更的，與國土部門簽訂變更合同—規(guī)劃設計條件變更，同時變更土地使用性質(zhì)必須報批。

  查看全文↓ 2019-07-25 00:45:09
• 144****3300

  如下：
  　　1、由于土地使用性質(zhì)變更必須經(jīng)當?shù)匾?guī)劃管理委員會批準，一般規(guī)委會主要成員為書記、市長、分管副市長，因此當?shù)匾话咽直仨殞Υ耸虏环磳Σ庞锌赡埽?br/>　　2、當?shù)匾?guī)劃局、國土部門分管部門、分管副局長、一把手應該支持并同意(主要是規(guī)劃部門審核是否符合土地利用規(guī)劃，國土部門負責變更費用的核定和是否有相應的土地利用指標核定)，因此土地必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃;同時原則上掛牌、拍賣用地不能變更(除非上述核心政府管理層認為有相當合理的理由)；
  　　3、首先土地方向規(guī)劃部門提出變更申請，規(guī)劃審批—國土部門征詢意見—規(guī)劃管理委員會審核—國土部門費用核定—規(guī)劃同意變更，與國土部門簽訂變更合同—規(guī)劃設計條件變更，變更土地使用性質(zhì)必須報批

  查看全文↓ 2019-07-25 00:44:39
• 136****1043

  允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。
  1商業(yè)地產(chǎn)去庫存放大招
  自營改增后，國務院又發(fā)力，商業(yè)地產(chǎn)去庫存大招來了，16省發(fā)布商改住細則！以后做差了的商場可改建公寓，這個政策的意義非同小可，將成為中國商業(yè)地產(chǎn)轉型謀變的一大新趨勢。商場通過政府審批改建公寓后，土地使用年限和容積率還是不能變，但這次政府終于下狠心了，連土地用途都能調(diào)整為居住用地。目前，繳納補齊完土地出讓金，就可辦理商改住。
  這什么概念？就是把商場改建的公寓拉到和普通住宅同樣的政策待遇。要知道，商業(yè)用地的水電可是住宅用地的3倍，這一改，立馬提升物業(yè)的市場價值及回報，開發(fā)商也多了更多選擇。
  2新政下的商業(yè)新機遇
  目前中國住宅租賃市場涉及人口達1億以上，整個市場容量已經(jīng)突破1萬億元。要知道，我國住房租賃市場供應主體還只是以個人為主，占90%以上，而在發(fā)達國家，專業(yè)的租賃企業(yè)提供房源占比達30%，是中國的3倍多，這一巨大市場將成為開發(fā)商的必爭之地，連萬科都在加速推進這塊新蛋糕。
  2016年房價全面上漲，有個統(tǒng)計，全國住宅租金在3月份就漲了14.8 %。到了2017年漲勢稍稍維穩(wěn)，但房價高高在那，潛力依舊。
  整個住宅租賃市場正迎來**好時刻。于是，在這樣的大商機的背景下，商場轉型公寓變得越來越具誘惑性。
  3開發(fā)商要轉換思維模式
  這些年中國商業(yè)地產(chǎn)畸形爆量開發(fā)，目前一年開業(yè)的商場就有500多個，存量的和做差了的太多太多。在中國，很多商場處在閑置或者半閑置狀況，處于甩賣處理階段，有些事物業(yè)有欠缺和問題的，有些地段則并不差。地產(chǎn)要轉型，也必須要轉化思維模式，主要有以下三點：
  1、從控制土地到控制資源
  以前房地產(chǎn)開發(fā)要控制土地，未來房地產(chǎn)開發(fā)要控制資源。因為隨著人們生活水平的提高，對居住環(huán)境的要求也會越來越高，所以未來房地產(chǎn)開發(fā)的重心會轉移到控制海濱海島、湖泊溫泉、山地森林、鄉(xiāng)村田園等資源。
  資源為體，品質(zhì)為魂，因此資源品質(zhì)是關鍵。但是在控制資源的時候，一定要注意資源紅線不可觸碰，其中包括：基本農(nóng)田，文保、文化遺產(chǎn)，風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)，古城、古村落等。
  2、從拿地賣房到自持物業(yè)
  以前房地產(chǎn)行業(yè)“輕租重售”，但隨著一系列租賃試點方案出臺，積極發(fā)力租賃市場，促使房地產(chǎn)從單一“拿地賣房”向出售與自持運營并舉的時代過渡，可以預計，未來將是自持物業(yè)的高潮期，而“從售轉持”的改變，也要求開發(fā)商必須提升輕資產(chǎn)運營能力。
  3、從注重規(guī)模到注重模式
  未來，一個房地產(chǎn)項目的成功與否，不會是你的項目規(guī)模能夠做多大，而是你的項目模式能夠走多遠?！吧虡I(yè)綜合體+社區(qū)（公寓）”的模式，使得萬達在全國各地開花結果，其中**關鍵的一點就是，萬達的模式具有可復制性。因此在做一個項目的時候，要注重兩點：可復制性的模式+有執(zhí)行力的團隊，它們將決定你的項目能夠走多遠。

  查看全文↓ 2019-07-25 00:44:30
• 141****7043

  商業(yè)用地可轉為住宅用地嗎?
  以西安為例，2018年5月10日，西安市人民政府辦公廳印發(fā)了《關于進一步加強建設用地規(guī)劃管理工作的通知》，《通知》提出，對于經(jīng)過公開招拍掛的土地，嚴格按照《國有土地使用權出讓合同》約定的規(guī)劃用地性質(zhì)及其他規(guī)劃條件執(zhí)行;所有非住宅類房地產(chǎn)項目均不得變更為住宅用地。原通過劃撥或協(xié)議出讓方式取得的城市低效存量土地項目，原則上按規(guī)劃執(zhí)行，需要變更土地性質(zhì)的，按程序報市政府研究。
  由上可知， 按西安的規(guī)定，對于經(jīng)過公開招拍掛的土地，商業(yè)用地不能變更為住宅用地;對通過劃撥或協(xié)議出讓方式取得的城市低效存量土地項目，要變更土地性質(zhì)需按程序報市政府研究。
  商業(yè)用地轉為住宅用地需要哪些手續(xù)?
  《土地管理法》第五十六條：“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規(guī)定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經(jīng)有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應當先經(jīng)有關城市規(guī)劃行政主管部門同意?！?br/>《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。”
  《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的,應當征得出讓方同意,并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準,依照本章的有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同,調(diào)整土地出讓金,并辦理登記。
  以下為樂山市的辦理程序，供參考：
  (一)申請人向市政務服務中心綜合窗口提交申請材料。
  (二)綜合窗口進行形式審查。對屬于受理范圍，申請材料齊全、符合法定形式的，當場受理并出具受理通知書;項目申請材料不齊全或者不符合有關要求的，當場一次性書面告知申請人補正;對不屬于受理范圍的，不予受理并出具不予受理通知書，并告知向有受理權限的機關申請。
  (三)樂山市國土資源局進行審核。審核通過后委托有資質(zhì)的土地評估機構出具評估報告，評估結果經(jīng)財評確認后，征詢相關部門意見，通過后將土地改變用途請示報送市政府審批。
  (四)申請人憑個人身份證明(有效的身份證、臨時居住證、戶口簿等)和受理通知書到市政務服務中心綜合窗口領取辦理結果。

  查看全文↓ 2019-07-25 00:44:15

相關問題

• 問 ??誰知道居住用地使用年限是多久？
  答

  根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規(guī)定：居住用地70年。這個70年是從開發(fā)商拿到土地開始算起的，并不是從交樓開始算起的，所以你的使用年限實際上要用70年減去你交樓前的時間，所以一定要注意，買房要關注開發(fā)商拿地的時間和交樓的時間，這兩個因素會很大程度上影響你的使用年限。

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• 問 誰知道什么是二類居住用地？
  答

  1）關于"一類居住用地"（R1）和"二類居住用地"（R2）的說明 "一類居住用地"和"二類居住用地"主要是城市居民住宅用地，屬于國有土地，由城市居民區(qū)的業(yè)主共有居住區(qū)的土地使用權。從住宅的建筑形式區(qū)分，現(xiàn)在建設的城市居民住宅又包括獨立式住宅和普通單元式住宅兩種。獨立式住宅的數(shù)量很少，主要是以低層別墅的形式出現(xiàn)；單元式住宅是城市中**普遍的住宅形式，一般為多層、中高層和高層的一梯多戶式建筑物。由獨立式住宅和單元式住宅形成的住宅區(qū)是經(jīng)過規(guī)劃由開發(fā)單位興建的住房，建筑物分布疏密有致，并建有較完善的居住配套設施。以上述兩類建筑形式為分類標準，分別確定了"一類居住用地"和"二類居住用地"兩個中類。具體而言，"一類居住用地"是指獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設施、并且布局完整的用地，獨立式住宅的層數(shù)基本是3層或3層以下。 "二類居住用地"涵蓋了分布廣泛的以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主、配套設施齊全、布局完整的用地，該類用地在全市分布廣泛，在居住用地中占主導地位。根據(jù)用地供應日趨緊張的趨勢和集約用地的原則，以后建設3層以下單元式住宅的可能性基本不存在。因此，在"二類居住用地"中不考慮納入3層以下的單元式住宅用地。

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• 問 商住用地,商服用地,商業(yè)居住用地各是什么意思
  答

  商住大意是指寫字樓.商服估計是物業(yè)的用地.商居就是可以住,也可以辦公的.公建是指公共部分的建筑物的面積.基本上是這個意思.有些公建是不要錢的.如廣場,免費停車場,等等.

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• 問 什么是居住用地？
  答

  答：居住用地是指城市中住宅和相應服務設施的用地。一般分為：①一類居住用地，即設施齊全、環(huán)境良好，以低層住宅為主的用地；②二類居住用地，即設施較齊全、環(huán)境良好，以多、中、高層住宅為主的用地；③三類居住用地，即設施較欠缺、環(huán)境較差，以需要加以改造的簡陋住宅為主的用地。

• 問 ??什么是一類居住用地？一類居住用地和二類居住用地有哪些區(qū)別？
  答

  相同點：1.市政公用設施齊全；2.布局完整3.環(huán)境良好不同點：1.一類居住用地以低層住宅為主；2.二類居住用地以多、高層住宅為主；3.人數(shù)上來說，二類居住用地會更多。

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