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劃撥土地如何辦房產(chǎn)證?國(guó)有劃撥土地辦理房產(chǎn)證事宜

148****0749 | 2019-08-02 04:34:06

已有3個(gè)回答

  • 136****0331

    你好，劃撥地上建房同樣可以辦理房產(chǎn)證，政府保障房基本上都是劃撥土地，拆遷安置建房的也有劃撥地。在房產(chǎn)證上土地性質(zhì)一欄會(huì)填寫(xiě)“劃撥”。

    查看全文↓ 2019-08-02 04:34:19
  • 134****1742

    國(guó)有劃撥土地能辦土地證和房產(chǎn)證。
    　　劃撥土地使用權(quán)取得與出讓土地使用權(quán)取得在成本構(gòu)成上的差別在于有沒(méi)有交出讓金。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金區(qū)別于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，是按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，**低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%.　標(biāo)定地價(jià)由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。出讓金的高低是由多種因素決定的，而使用劃撥土地因沒(méi)繳納出讓金，所以沒(méi)有明確受那些因素的限定，這樣在評(píng)估劃撥土地使用權(quán)時(shí)如何參照出讓土地使用權(quán)作因素調(diào)整就顯得無(wú)所適從了。因此，需要估價(jià)師根據(jù)具體情況確定適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法和合理的調(diào)整系數(shù)。

    查看全文↓ 2019-08-02 04:34:16
  • 156****4411


    　 1999年，原告楊某在某鎮(zhèn)街道上自建兩層磚混結(jié)構(gòu)商住樓1幢，門牌號(hào)為某街道55號(hào)，一層為兩間門面房、二層為住宅房，建筑面積共139.46m2,土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有劃撥。2007年1月29日，被告曹某與楊某訂立住宅樓買賣協(xié)議書(shū)，約定：楊某將其上述私有房屋以8.5萬(wàn)元價(jià)格出賣給曹某，房產(chǎn)證在雙方簽訂協(xié)議后交予曹某；房產(chǎn)證過(guò)戶、土地證領(lǐng)取等相關(guān)費(fèi)用由曹某承擔(dān)；本協(xié)議自雙方簽字后生效。當(dāng)日，曹某通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式給付楊某購(gòu)房款8.5萬(wàn)元。同年3月6日，楊某將房屋交付給曹某，曹某隨即對(duì)該房進(jìn)行了裝修。后楊某反悔，雙方遂發(fā)生矛盾，楊某用刀砍壞了曹某新?lián)Q的一樓卷閘門。



    　 訴訟期間，曹某于2010年2月2日向該鎮(zhèn)土地管理所遞交了交納土地出讓金申請(qǐng)，但雙方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)事項(xiàng)未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。



    　 楊某訴稱：本案訟爭(zhēng)房屋買賣前沒(méi)有土地證，且該房屋所占土地為國(guó)有劃撥土地，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十條、劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法第七條的規(guī)定，該房屋轉(zhuǎn)讓行為違法，應(yīng)屬無(wú)效行為。請(qǐng)求人民法院判決確認(rèn)其與曹某之間的房屋買賣合同無(wú)效，并由曹某按原狀向其返還某鎮(zhèn)某街道55號(hào)房屋。



    　 【評(píng)析】



    　 本案案情并不復(fù)雜，但就劃撥土地上的私有房屋能否轉(zhuǎn)讓存在兩種不同意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，可以轉(zhuǎn)讓，楊某與曹某簽訂的住宅樓買賣協(xié)議合法有效，應(yīng)駁回楊某的訴訟請(qǐng)求；第二種意見(jiàn)認(rèn)為，以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)未經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)讓，因楊某出售給曹某的房屋系私有房屋，而該房屋占用的土地系國(guó)有劃撥土地，故楊某與曹某簽訂的住宅樓買賣協(xié)議無(wú)效，曹某應(yīng)當(dāng)將協(xié)議約定的房屋返還給楊某。



    　 本案糾紛具有一定的典型性，關(guān)于本案的處理，筆者贊同第一種意見(jiàn)，現(xiàn)以本案具體案情為依托，作如下分析：



    　 案涉房屋系楊某自建取得，且已領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)，依照物權(quán)法第三十九條規(guī)定，楊某對(duì)該房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，故楊某將該房屋出售給曹某系其依法行使財(cái)產(chǎn)處分權(quán)。因此，楊某有權(quán)將其自建取得的私有房屋出售給曹某。但由于我國(guó)實(shí)行的是房地一體主義，在轉(zhuǎn)讓劃撥土地上所建房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，需要將房、地同時(shí)轉(zhuǎn)讓，因此本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是國(guó)有劃撥土地上的私有房屋能否轉(zhuǎn)讓？對(duì)此問(wèn)題，應(yīng)包括兩種情形：一種情形是房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓已依法報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批同意；另一種情形是房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，劃撥土地使用權(quán)未報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。前種情形，按照我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定當(dāng)屬有效，在此不作贅述。第二種情形是否有效，司法實(shí)踐中存在爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為仍然有效，理由是：



    　 一、符合合同效力補(bǔ)正原則



    　 城市房地產(chǎn)管理法第四十條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”?？梢?jiàn)，我國(guó)法律規(guī)定，劃撥土地的使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓。但是，在司法實(shí)踐中，未經(jīng)批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)就轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，是一種常見(jiàn)現(xiàn)象。實(shí)務(wù)中，更多的則是先進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，再由劃撥土地的受讓方直接與政府辦理土地出讓手續(xù)。為此，**高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第12條明確規(guī)定：“土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理?！奔赐恋厥褂脵?quán)人與受讓方訂立的轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)為有效合同。依此可見(jiàn)，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，未報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批同意，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為并不當(dāng)然無(wú)效，可以通過(guò)效力補(bǔ)正。此種情形，符合合同效力補(bǔ)正原則。



    　 二、不違反效力性強(qiáng)制規(guī)定



    　 強(qiáng)制性規(guī)范區(qū)分為效力性強(qiáng)制規(guī)范和管理性強(qiáng)制規(guī)范（或取締性規(guī)范）。所謂效力性強(qiáng)制規(guī)范，是指法律、行政法規(guī)明確規(guī)定違反了這些禁止性規(guī)定后將導(dǎo)致合同無(wú)效或者不成立，并且違反了這些禁止性規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。所謂管理性強(qiáng)制規(guī)范或取締性規(guī)范，是指法律、行政法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定違反此類規(guī)范將導(dǎo)致合同無(wú)效或者不成立，而且違反此類規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效也并不損害國(guó)家或者社會(huì)公共利益，而只是損害當(dāng)事人利益的規(guī)范。以上可見(jiàn)，只有違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的合同才無(wú)效。

    查看全文↓ 2019-08-02 04:34:13

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