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• 152****9323

  簽更名涉及發(fā)票和稅款的處理
  簽訂商品房預(yù)售合同（網(wǎng)簽）是商品房預(yù)售的必要手續(xù)，但不等于購(gòu)房者已取得了預(yù)售商品房的物權(quán)，物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅是以房屋產(chǎn)權(quán)登記為標(biāo)志的，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記而網(wǎng)簽更名的商品房仍屬于“一手房”的范疇。
  營(yíng)改增前，網(wǎng)簽的原合同已經(jīng)成立，房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)“《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條：納稅人采用預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)，其納稅義務(wù)時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”之規(guī)定已繳納了營(yíng)業(yè)稅并開(kāi)具了營(yíng)業(yè)稅發(fā)票；營(yíng)改增后，發(fā)生網(wǎng)簽更名，原合同即作廢，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了銷售退回，然后又重新簽訂合同銷售給了第三方。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)，以下簡(jiǎn)稱53號(hào)文 點(diǎn)擊“閱讀原文”）第九條第十一項(xiàng)規(guī)定，選擇商品和服務(wù)稅收分類與編碼“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下的603“已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”開(kāi)具紅字的增值稅普通發(fā)票（發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫(xiě)“不征稅”，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票），注意這里的紅字發(fā)票開(kāi)具內(nèi)容應(yīng)與原營(yíng)業(yè)稅發(fā)票開(kāi)具內(nèi)容一一對(duì)應(yīng)，特別是購(gòu)房者姓名等信息要前后一致，以表明該沖紅行為是對(duì)原合同的撤銷，同時(shí)原在地稅部門(mén)繳納的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)申請(qǐng)退庫(kù)，因?yàn)樵贤瑢?duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)級(jí)次為100%地方級(jí)，而新合同對(duì)應(yīng)的增值稅入庫(kù)級(jí)次為中央、地方各50%，如果不進(jìn)行退庫(kù)處理，新合同中對(duì)應(yīng)的50%中央級(jí)收入就會(huì)混入了地方級(jí)收入，造成“混庫(kù)”。
  網(wǎng)簽更名后新的購(gòu)房合同成立，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照營(yíng)改增后的規(guī)定開(kāi)具增值稅發(fā)票和預(yù)繳增值稅：根據(jù)53號(hào)文第九條第十一項(xiàng)規(guī)定，選擇商品和服務(wù)稅收分類與編碼“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下的602“銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫(xiě)“不征稅”，開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)) 第十條和第十九條規(guī)定在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
  3、特別提示
  需要區(qū)別對(duì)待的是網(wǎng)簽中購(gòu)房者姓名出現(xiàn)個(gè)別錯(cuò)別字，比如將“曉”錯(cuò)填為“小”，只須要提供必要的證明材料辦理網(wǎng)簽變更即可，其實(shí)質(zhì)不屬于銷售退回，不須辦理營(yíng)業(yè)稅退庫(kù)手續(xù)。如果前期未開(kāi)票，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇商品和服務(wù)稅收分類與編碼“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下的603“已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”、發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫(xiě)“不征稅”，開(kāi)具增值稅普通發(fā)票；如果前期已開(kāi)票，則允許選擇前者的商品和服務(wù)稅收分類與編碼先按照原姓名開(kāi)具紅字發(fā)票，再按照正確的姓名開(kāi)具發(fā)票即可。
  商品房相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)
  《城市商品房預(yù)售管理辦法》
  第十條 商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。

  查看全文↓ 2019-08-15 22:41:53
• 154****4053

  需要根據(jù)你們簽訂的買賣合同約定處理，開(kāi)發(fā)商違約在先應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。你可以向法院起訴維權(quán)。

  查看全文↓ 2019-08-15 22:41:29
• 148****3113

  撤銷網(wǎng)簽和契稅申請(qǐng)退還時(shí)間并不一定同步，只要撤消上次的網(wǎng)簽，就可以進(jìn)行再次交易，而契稅申請(qǐng)退還則是撤消網(wǎng)簽之后才需要辦理的事情。
  撤消網(wǎng)簽，也就是撤消購(gòu)買房產(chǎn)的備案登記，只有撤消了網(wǎng)簽后，才能申請(qǐng)退還已經(jīng)交納的契稅。實(shí)際操作中，有很多僅僅只辦理了網(wǎng)簽而沒(méi)有交納契稅的情況，由于情況發(fā)生變化而撤消網(wǎng)簽，這個(gè)時(shí)候就少了申請(qǐng)退還契稅的麻煩。
  因此，只要之前的網(wǎng)簽撤消，不一定需要退的契稅到賬后才能再次辦理網(wǎng)簽交易?？梢韵冗M(jìn)行再次網(wǎng)簽，然后再申請(qǐng)契稅的退還。如果再次網(wǎng)簽的房屋需要辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，可先交納契稅，然后再申請(qǐng)之前撤消網(wǎng)簽而需要退還契稅。

  查看全文↓ 2019-08-15 22:41:19

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??通常是辦網(wǎng)簽的時(shí)候交契稅嗎？
  答

  買期房什么時(shí)候交契稅？1、契稅一般都是在交房之前交，與各個(gè)開(kāi)什么開(kāi)房費(fèi)統(tǒng)一交于開(kāi)發(fā)商收取，只有你交齊了各種類的費(fèi)用當(dāng)然也包括契稅，這時(shí)開(kāi)發(fā)商才分給你辦理交房手續(xù)。當(dāng)對(duì)于契稅，要等土地證、契稅證，還有房產(chǎn)證統(tǒng)一下來(lái)時(shí)才會(huì)給你。2、接下來(lái)給你們補(bǔ)充一下一些有關(guān)于契稅的小知識(shí)，契稅：買方購(gòu)買家庭的首套房且所購(gòu)房屋為普通住房的需要按1．5％繳納，證載面積低于90平米的普通住房需按1％繳納，非普通住房按3％繳納；3、也就是說(shuō)，按照相關(guān)規(guī)定，契稅在可房產(chǎn)證辦理當(dāng)日起繳納便可以。如果你還是對(duì)期房契稅什么時(shí)候該繳納這個(gè)問(wèn)題感到疑惑，建議您去當(dāng)?shù)氐恼嚓P(guān)部門(mén)進(jìn)行詢問(wèn)。買期房什么時(shí)候交契稅？買期房要交哪些費(fèi)用？買期房要交哪些費(fèi)用？1、房款選擇貸款的購(gòu)房者，需要準(zhǔn)備**款。選擇全款買房的，需要把總房款準(zhǔn)備好。2、稅費(fèi)住宅需要繳納的稅費(fèi)種類有契稅。3、住宅專項(xiàng)維修資金住宅專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，用這部分錢去維修，每一個(gè)業(yè)主都需要繳納。4、物業(yè)費(fèi)自購(gòu)房者收房之日起，就需要繳納物業(yè)費(fèi)。有些物業(yè)可能還要求繳納電梯費(fèi)、垃圾清理費(fèi)等。

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• 問(wèn) 退房后營(yíng)業(yè)稅可以退嗎？營(yíng)業(yè)稅可以退嗎？
  答

  具體要問(wèn)稅務(wù)所，不過(guò)一般情況下是可以的，不過(guò)因?yàn)槭且獜膰?guó)家的口袋里的掏錢出來(lái)所以流程肯定是非常麻煩的，時(shí)間也肯定是很長(zhǎng)的

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• 問(wèn) 先網(wǎng)簽再貸款還是先貸款再網(wǎng)簽
  答

  無(wú)論是買新房還是買二手房，都是要先進(jìn)行網(wǎng)簽再貸款，在進(jìn)行保存之前，需要買賣雙方建立信息溝通渠道，清楚的了解房屋的相關(guān)信息，比如產(chǎn)權(quán)的情況以及所出售的價(jià)格，提交相關(guān)的證件之后，在該地區(qū)的房屋交易管理部門(mén)進(jìn)行網(wǎng)簽。在辦理完網(wǎng)簽之后會(huì)有網(wǎng)簽后，購(gòu)房者可以憑借著序列號(hào)在網(wǎng)上查詢到房屋交易的具體步驟，而且也能夠有效避免出現(xiàn)一房多賣的情況發(fā)生。在辦理網(wǎng)簽的時(shí)候，需要在當(dāng)?shù)靥顚?xiě)統(tǒng)一的申請(qǐng)書(shū)由雙方各自設(shè)置合同的密碼。辦理網(wǎng)簽的時(shí)候，會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)信息進(jìn)行審核，只有在符合上市條件的情況之下，才能夠辦理過(guò)戶手續(xù)，所以能否進(jìn)行網(wǎng)簽，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是之后能否辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證的重要標(biāo)志。在網(wǎng)簽之后才能夠向銀行提交貸款的申請(qǐng)。

• 問(wèn) ??房子剛辦網(wǎng)簽還交營(yíng)業(yè)稅嗎？
  答

  網(wǎng)簽的當(dāng)天可以去辦理核稅(房東繳納營(yíng)業(yè)稅、客戶審房產(chǎn)稅),但不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。因?yàn)楝F(xiàn)在的交易流程已有所改變了。一般要核稅后15個(gè)工作日左右才能過(guò)戶。(以前有不行,過(guò)戶要拉完合同24小時(shí)以后的!)

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)提取公積金稅點(diǎn)通常是多少
  答

  不需要。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律政策，個(gè)人實(shí)際領(lǐng)（支）取原提存的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金、基本*療保險(xiǎn)費(fèi)金、失業(yè)保險(xiǎn)金、住房公積金時(shí)，免征個(gè)人所得稅。

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