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• 138****6350

  一房二賣(mài)法律規(guī)定：普通的一房二賣(mài)案件，則應(yīng)適用《合同法》和《民法通則》的規(guī)定。
  　　**高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商品房司法解釋》）已于2003年6月1日起施行。其中第八、九、十條對(duì)于商品房重復(fù)銷(xiāo)售問(wèn)題均有規(guī)定。有人認(rèn)為這是對(duì)于一房二賣(mài)問(wèn)題的一般性規(guī)定。小編不以為然。對(duì)于相關(guān)問(wèn)題應(yīng)如何理解與適用，在此試做探析。
  　　買(mǎi)受人的賠償請(qǐng)求權(quán)和合同無(wú)效請(qǐng)求權(quán)。同一房屋，債權(quán)與物權(quán)并存時(shí)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，誰(shuí)先登記誰(shuí)先取得房子。若第二買(mǎi)受人辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)后，第二買(mǎi)受人依法取得了房屋的所有權(quán)，其買(mǎi)賣(mài)合同得到實(shí)際履行，這也就意味著出售人對(duì)第一買(mǎi)受人買(mǎi)賣(mài)合同的默示拒絕履行。
  　　第一買(mǎi)受人可以依《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同若干解釋》）第八條：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”，“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任?！比绻诙I(mǎi)受人是惡意串通取得房屋所有權(quán)，那么第一買(mǎi)受人就可以依《商品房買(mǎi)賣(mài)合同若干解釋》第十條“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持”之規(guī)定，請(qǐng)求確認(rèn)后買(mǎi)方的合同無(wú)效。

  查看全文↓ 2019-08-20 11:19:59
• 155****4285

  1、從民事責(zé)任角度分析
  （1）對(duì)于有效合同的當(dāng)事人
  根據(jù)《合同法司法解釋》第八、九條規(guī)定，未取得房屋的買(mǎi)受人可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
  （2）對(duì)于可撤銷(xiāo)合同的當(dāng)事人
  根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有撤銷(xiāo)權(quán)的買(mǎi)受人在知道或應(yīng)當(dāng)知道一房二賣(mài)情況之日起一年內(nèi)可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
  （3）對(duì)于無(wú)效合同的當(dāng)事人
  無(wú)效合同的善意買(mǎi)受人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告合同無(wú)效，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
  2、從行政責(zé)任角度分析
  根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在一房二賣(mài)的情形時(shí)，應(yīng)處以警告、責(zé)令限期改正、并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。
  3、從刑事責(zé)任角度分析
  根據(jù)刑法的規(guī)定，合同詐騙罪是數(shù)額犯，即行為在達(dá)到數(shù)額較大情節(jié)時(shí)才構(gòu)成犯罪。目前對(duì)于數(shù)額尚無(wú)明確規(guī)定，一般參照**高人民法院《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問(wèn)題的解釋》，以個(gè)人詐騙公私財(cái)物2000元以上屬數(shù)額較大。

  查看全文↓ 2019-08-20 11:19:36
• 137****8242

  一、民事責(zé)任
  根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第3條的規(guī)定，賣(mài)房人與數(shù)個(gè)購(gòu)房者簽訂合同，在將房屋過(guò)戶(hù)給其中一人后，應(yīng)當(dāng)對(duì)其他購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任。
  賣(mài)房人與數(shù)個(gè)購(gòu)房者簽訂合同后未過(guò)戶(hù)給任何一方，購(gòu)房者均要求履行合同的，如何確定應(yīng)當(dāng)過(guò)戶(hù)的對(duì)象及相關(guān)司法解釋未有明確規(guī)定，各地法院操作不一，如《市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》規(guī)定，未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，先考慮誰(shuí)實(shí)際合法占有房屋;都未實(shí)際占有房屋的，應(yīng)綜合考慮各買(mǎi)受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。
  二、刑事風(fēng)險(xiǎn)
  1.犯罪主體：大多是二手房買(mǎi)賣(mài)中的自然人
  通過(guò)在裁判文書(shū)網(wǎng)上查閱相關(guān)判決書(shū)，筆者發(fā)現(xiàn)涉及”一房二賣(mài)“的刑事案件絕大多數(shù)發(fā)生在二手房交易中，且被告人多是自然人。畢竟一手房交易中作為出售人的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相對(duì)比較有信譽(yù)和資質(zhì)，即使存在一房二賣(mài)，一般也容易被認(rèn)為是民事糾紛。但仍有判決開(kāi)發(fā)商在一房二賣(mài)中構(gòu)成犯罪的案例。
  2.賣(mài)房人通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式收取他人購(gòu)房款，事后又將房屋過(guò)戶(hù)給其他購(gòu)房者，極容易構(gòu)成合同。
  第224條的合同詐騙罪，是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的行為。
  “一房二賣(mài)”中行為人構(gòu)成合同詐騙罪，依然要滿(mǎn)足詐騙犯罪的基本構(gòu)造，即行為人實(shí)施欺騙行為——對(duì)方(受騙人)產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)——對(duì)方基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)處分財(cái)產(chǎn)——行為人或第三者處分財(cái)產(chǎn)——被害人遭受財(cái)產(chǎn)損害。
  因此，要認(rèn)定“一房二賣(mài)”的行為人構(gòu)成犯罪，必須同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件：出賣(mài)人具有非法占有購(gòu)房款的主觀(guān)目的，購(gòu)房者存在認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤;出賣(mài)人實(shí)際取得購(gòu)房款。
  3.構(gòu)罪形式
  筆者通過(guò)案例研究，總結(jié)如下幾種“一房二賣(mài)”時(shí)對(duì)出賣(mài)者來(lái)說(shuō)容易產(chǎn)生刑事風(fēng)險(xiǎn)的形式：
  a. 出賣(mài)者非房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，與他人簽訂合同，收取購(gòu)房款的;
  b. 出賣(mài)人偽造房屋權(quán)屬憑證，與他人簽訂合同，收取購(gòu)房款的;
  c. 出賣(mài)者已將房屋實(shí)際出售過(guò)戶(hù)給他人，又與他人簽訂合同，收取購(gòu)房款的;
  d. 出賣(mài)者與他人簽訂合同后，不履行房屋交付和過(guò)戶(hù)義務(wù)，逃匿和拒不退還購(gòu)房款的;

  查看全文↓ 2019-08-20 11:19:26

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房主一房多賣(mài)，應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任？
  答

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，造成多個(gè)轉(zhuǎn)讓合同并存的，稱(chēng)為“一屋多售”。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)按照購(gòu)房人辦理房地產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)手續(xù)的先后順序履行合同。對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的第三方造成的損失，由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。

• 問(wèn) 一房?jī)少u(mài)起訴書(shū)怎么寫(xiě)?一房二賣(mài)承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任？？
  答

  1、從民事責(zé)任角度分析（1）對(duì)于有效合同的當(dāng)事人根據(jù)《合同法司法解釋》第八、九條規(guī)定，未取得房屋的買(mǎi)受人可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。（2）對(duì)于可撤銷(xiāo)合同的當(dāng)事人根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有撤銷(xiāo)權(quán)的買(mǎi)受人在知道或應(yīng)當(dāng)知道一房二賣(mài)情況之日起一年內(nèi)可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。（3）對(duì)于無(wú)效合同的當(dāng)事人無(wú)效合同的善意買(mǎi)受人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告合同無(wú)效，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。2、從行政責(zé)任角度分析根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在一房二賣(mài)的情形時(shí)，應(yīng)處以警告、責(zé)令限期改正、并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。3、從刑事責(zé)任角度分析根據(jù)刑法的規(guī)定，合同詐騙罪是數(shù)額犯，即行為在達(dá)到數(shù)額較大情節(jié)時(shí)才構(gòu)成犯罪。目前對(duì)于數(shù)額尚無(wú)明確規(guī)定，一般參照**高人民法院《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問(wèn)題的解釋》，以個(gè)人詐騙公私財(cái)物2000元以上屬數(shù)額較大。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ?? 一房二賣(mài)承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任？？
  答

  一房二賣(mài)，指出賣(mài)人先后或同時(shí)以?xún)蓚€(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人。又稱(chēng)房屋的二重買(mǎi)賣(mài)?！　￠_(kāi)發(fā)商在簽訂購(gòu)房合同后一方面考慮到購(gòu)房者可能會(huì)違約的情況怕房子賣(mài)不出去，另一方面以更高的價(jià)格賣(mài)給另一購(gòu)房者，這些都是開(kāi)發(fā)商選擇一房二賣(mài)的原因。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) ??一房多賣(mài)怎么查？一房多賣(mài)需要負(fù)什么責(zé)任呢？
  答

  1、從民事責(zé)任角度分析（1）對(duì)于有效合同的當(dāng)事人根據(jù)《合同法司法解釋》第八、九條規(guī)定，未取得房屋的買(mǎi)受人可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。（2）對(duì)于可撤銷(xiāo)合同的當(dāng)事人根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有撤銷(xiāo)權(quán)的買(mǎi)受人在知道或應(yīng)當(dāng)知道一房二賣(mài)情況之日起一年內(nèi)可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。（3）對(duì)于無(wú)效合同的當(dāng)事人無(wú)效合同的善意買(mǎi)受人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告合同無(wú)效，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。2、從行政責(zé)任角度分析根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在一房二賣(mài)的情形時(shí)，應(yīng)處以警告、責(zé)令限期改正、并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。3、從刑事責(zé)任角度分析根據(jù)刑法的規(guī)定，合同詐騙罪是數(shù)額犯，即行為在達(dá)到數(shù)額較大情節(jié)時(shí)才構(gòu)成犯罪。目前對(duì)于數(shù)額尚無(wú)明確規(guī)定，一般參照**高人民法院《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問(wèn)題的解釋》，以個(gè)人詐騙公私財(cái)物2000元以上屬數(shù)額較大。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??二手房一房二賣(mài)糾紛，需要承擔(dān)什么法律責(zé)任呢？
  答

  一、《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人?！薄　《?、因此你所說(shuō)的情形，根據(jù)辦案實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，建議與出賣(mài)方協(xié)商解決，協(xié)商不成，盡快向人民法院起訴，主張解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

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