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• 135****7719

  違約責(zé)任，包括賣方逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)或者權(quán)屬產(chǎn)生爭議的違約處理，賣方一房多賣的特別處理辦法，買方逾期付款違約處理等等。違約金的違約數(shù)額也有一定技巧，我認(rèn)為不宜過低，低了對賣方就沒有約束力。此外律師還需關(guān)注違約金與定金條款的競合問題。 買賣合同內(nèi)容如果具備上述各項(xiàng)條款，就可以說基本上完整了。內(nèi)容完整不代表完善與縝密，為了保護(hù)買方權(quán)益，律師在起草補(bǔ)充協(xié)議時，還可以加上以下幾個條款：
  1、公共維修基金過戶：一般情況下，買賣雙方房屋成交價格中都包含了公共維修基金款項(xiàng)。但是，公共維修基金做不到隨房轉(zhuǎn)移，即使房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)已經(jīng)辦完，公共維修基金也不會自動轉(zhuǎn)到買方名下，必須辦理公共維修基金的過戶手續(xù)，地點(diǎn)在房屋所在地的各區(qū)縣專項(xiàng)維修資金管理部門。因此，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定雙方共同辦理公共維修基金的時間。
  2、一房二賣的特別處理：一處房產(chǎn)簽多家買賣合同是賣方**惡劣的違約行為，它可能導(dǎo)致買方錢房兩空。為了防止一房二賣，北京市建委和工商局的示范合同文本訂立了一個極具威懾力的條款：“出賣人將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買受人不能取得房屋所有權(quán)證的，買受人有權(quán)退房，出賣人應(yīng)當(dāng)退還買受人全部已付款，按照約定利率付給利息，并按買受人累計(jì)已付房價款的一倍支付違約金?！比绱烁哳~的違約金——已付房價款的一倍，而不是定金的一倍，足以讓因房價上漲而反悔的賣方望而卻步。

  查看全文↓ 2019-08-23 15:16:43
• 135****8371

  其實(shí)不管采用哪種合同文本，一份買賣合同至少應(yīng)該把以下幾個內(nèi)容說清楚：
  1、交易房屋基本狀況，具體包括房屋位置、面積、產(chǎn)權(quán)證號、產(chǎn)權(quán)人、共有權(quán)人等。
  2、房屋產(chǎn)權(quán)狀況說明，要求賣方書面承諾房屋產(chǎn)權(quán)無查封、無債務(wù)糾紛，共有權(quán)人同意出售房屋，提供的材料齊全、真實(shí)、有效，可以辦理權(quán)屬過戶、稅務(wù)登記、貸款等與交易有關(guān)的各項(xiàng)事宜，并保證所售房屋符合國家及北京市房屋上市交易的政策規(guī)定。如有違反賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
  3、房屋成交價格，應(yīng)當(dāng)明確該成交價格是否包括裝飾裝修、家具家電，公共維修基金款項(xiàng)。如果包括前兩項(xiàng)，應(yīng)該用附件方式另行說明其具體狀況。

  查看全文↓ 2019-08-23 15:16:09
• 138****2297

  有的買方律師主張由他單方來起草合同，往往會遭到賣方和中介方的極力反對。因此，律師想把原合同文本推倒重來不具有可實(shí)現(xiàn)性。遇到這種情況，本人的處理辦法是：律師事先起草一份既有利于保護(hù)買方利益又能體現(xiàn)公平原則的詳細(xì)合同草案，這個草案不必出示給他人而應(yīng)該做到爛熟于心。
  然后，迅速瀏覽中介方或賣方提供的合同文本，在**短時間內(nèi)找出對方合同文本不完善或?qū)ξ曳讲焕牡胤健?*后，拿出書面補(bǔ)充協(xié)議方案以修改和完善買賣合同，要求在達(dá)成買賣合約的同時一并簽署補(bǔ)充協(xié)議。這種做法一般能被中介和賣方接受，與買方律師提供合同文本的實(shí)際效果差不多。只不過該方法對律師的要求比較高。

  查看全文↓ 2019-08-23 15:16:00
• 141****2332

  首先，如果那代理人說是你使用問題，那到**后肯定會有問題。所以你現(xiàn)在寫這份補(bǔ)充協(xié)議用處不大。其次，一般正規(guī)房屋中介合同中都會寫明一條，非人為使用損壞和人為損壞的劃分和裁定，如果你那合同上面沒有。。。那你就悲劇唄。
  **后你要簽訂補(bǔ)充協(xié)議的話其實(shí)很簡單，如果該中介有和你做過物業(yè)交割的，那么憑著物業(yè)交割單你就可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議。電器家具等等的使用情況，**后墻體的裂縫這種明顯是房屋建筑質(zhì)量的問題估計(jì)不會有什么中介這么無恥的算到你頭上，不過如果是墻紙被你撕下來這種的話，可能你就要承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)賠償了。

  查看全文↓ 2019-08-23 15:15:42
• 148****0465

  有法律效力的。
  1.通過中介買房一般會有兩個合同。
  2.“買賣居間合同”合同是有法律效力的，主體是賣方、買房及中介據(jù)檢方，和“房屋買賣合同”合同的主體是賣方和買方，“房屋買賣合同”里約定買賣雙方誰違約誰就要負(fù)違約責(zé)任，違約責(zé)任合同條款里肯定都有約定的。
  3.“居間合同”有法律效力，但“居間合同”主要約定是保證中間方的利益，就是誰違約誰就要賠中介費(fèi)，
  4.居民自己私下簽訂的房屋買賣合同是否有效的這個問題涉及到了房屋買賣合同有關(guān)效力的認(rèn)定問題。
  5.居民要盡量在公共場合且在有見證人的情況下簽訂合同。
  6.買賣合同不違反國家法律法規(guī)，又不損害其他人合法利益，且不違背當(dāng)事人真實(shí)意思表示的情況下，簽訂的合同合法有效，具有法律效力。定金適用定金罰則，交付定金的一方不履行義務(wù)的，喪失定金。
  7.收受定金的一方不履行義務(wù)的，雙倍返還定金。因此，依法成立的合同受法律保護(hù)，具備合法要件的合同受法律保護(hù)，與是否在中介處簽訂的無關(guān)。

  查看全文↓ 2019-08-23 15:15:36

相關(guān)問題

• 問 購房補(bǔ)充協(xié)議有什么作用？
  答

  補(bǔ)充協(xié)議細(xì)化合同，保障權(quán)益。

  全部4個回答>
• 問 合同上關(guān)于公攤的約定和補(bǔ)充協(xié)議上的約定不同，應(yīng)該以哪個為準(zhǔn)呢？
  答

  按照有關(guān)法律規(guī)定，格式條款和補(bǔ)充條款的約定不一致時，應(yīng)以當(dāng)事人另行約定的補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。所以在簽訂合同的時候還要仔細(xì)查看補(bǔ)充協(xié)議。

• 問 購房合同上的補(bǔ)充協(xié)議全部是對開發(fā)商有利的條款，開發(fā)商又不讓我添加補(bǔ)充協(xié)議，要怎么辦呢？
  答

  商品房買賣合同應(yīng)是買賣雙方平等自愿訂立的合同，對于開發(fā)商不同意購房者在合同中簽訂補(bǔ)充條款的行為，購房者完全可以不購買其開發(fā)的房屋。但因?yàn)橛行┵彿空咴诮患{定金時，未與開發(fā)商在認(rèn)購書中做出“如因商品房買賣合同條款雙方不能達(dá)成一致時，購房者有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)將定金全額退還”的約定，購房者在交納定金后，開發(fā)商不同意購房者在合同中簽訂補(bǔ)充條款時，購房者往往比較被動。因此，建議購房者在交納定金前，要求開發(fā)商出示商品房買賣合同文本，并與開發(fā)商協(xié)商修改條款或補(bǔ)充條款的事宜，在商品房買賣合同條款及其補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成一致意見后再交定金，或者在交納定金時在認(rèn)購書中與開發(fā)商做出上述約定。

• 問 購房補(bǔ)充協(xié)議有什么好處？
  答

  補(bǔ)充協(xié)議是合同重要組成部分，明確雙方權(quán)利義務(wù)，維護(hù)購房者合法權(quán)益。

  全部4個回答>
• 問 購房補(bǔ)充協(xié)議有效嗎？
  答

  同時也沒有違反有關(guān)法律禁止性規(guī)定，是合法有效的，雙方均應(yīng)依據(jù)補(bǔ)充協(xié)議履行合同義務(wù)。林小姐與發(fā)展商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，實(shí)質(zhì)上是變更原合同條款的約定，在合同履行過程中如遇糾紛，應(yīng)以后一份合同(即補(bǔ)充協(xié)議)約定為準(zhǔn)。 林小姐不能要求發(fā)展商支付從合同約定的交樓日起至今的違約金，因?yàn)榱中〗闩c發(fā)展商在補(bǔ)充協(xié)議中已明確，林小姐同意順延交樓日期180天，故此林小姐只能要求發(fā)展商支付從新的交樓日期至今的違約金。同時，因林小姐與發(fā)展商在補(bǔ)充協(xié)議中變更了違約金比例，只能以補(bǔ)充協(xié)議的違約金計(jì)算方式來計(jì)算違約金。 建議消費(fèi)者在簽訂合同后，遇到發(fā)展商提出簽訂補(bǔ)充協(xié)議的情況，一定要小心審核合同條款，往往陷阱就藏在這些補(bǔ)充協(xié)議中。

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