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• 158****4340

  所謂一級土地開發(fā)，是指在土地出讓前，對土地進行整理投資開發(fā)的過程。具體來說，就是按照城市規(guī)劃功能、豎向標高和市政地下基礎設施配套指標的要求，由政府統(tǒng)一組織征地補償、拆遷安置、土地平整、市政基礎設施和社會公共配套設施建設，按期達到土地出讓標準的土地開發(fā)行為。
  土地一級開發(fā)是土地出讓前的運作方式，開發(fā)的主體應是當?shù)卣蛴僧數(shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)，而土地一級開發(fā)的結果是要使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標準。
  在大多數(shù)城市主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)來做，政府負責管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質的土地儲備機構來做。

  查看全文↓ 2019-09-05 11:53:44
• 134****2095

  　　土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
  　　土地二級開發(fā),是指土地使用者將達到規(guī)定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地產為例，房地產二級市場，是土地使用者經過開發(fā)建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品 房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。
  　　土地市場是土地及地上建筑物和其它附著物作為商品進行交換的總和。土地市場也稱為地產市場。
  　　我國土地市場有三種運行模式：
  　　一級市場即政府出讓市場，是指政府有償、有限期的出讓土地使用權的市場市場；
  　　二級市場是指土地的使用權轉讓市場；
  　　三級市場是指用地單位土地使用權的有償轉讓。

  查看全文↓ 2019-09-05 11:53:23
• 131****5346

  土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
  從空間上來講，土地一級開發(fā)主要可分為成片（或連片）開發(fā)及分片開發(fā)兩類。當然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規(guī)模指標界定；從時間上來講，一種是可以先做一級開發(fā)、再做二級開發(fā)，即一、二級開發(fā)分離的形式，另一種是一級開發(fā)包含在二級開發(fā)之中的形式；從性質上來講，一類是存量一級開發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產業(yè)）項目，另一種是增量一級開發(fā)，包括征用和農轉用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨立項基建類項目。
  　　根據(jù)土地一級開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程，當前土地一級開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種：
  　　第一，割臘肉式：誰看上哪一塊就割給誰，開發(fā)商、用地單位自行做一級和二級開發(fā)。這種方式的好處是政府無需投入，缺點是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實施，開發(fā)進度無法掌控、保障。盡管國家三令五申強調，今后經營性城市建設用地將一律先由政府進行一級開發(fā)，再進入土地市場，但割臘肉式仍將會延續(xù)相當長的時間。這是無可奈何的事情，在缺乏大額保證資金的情況下，很多制度是蒼白的。
  　　第二，指婚式（即五統(tǒng)一）：成立土地儲備機構或指定專門成立的國有公司承擔一級開發(fā)，好處是政府收益相對豐厚，缺點是政府需要大量鋪墊資金，開發(fā)進度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起。
  　　第三，招親式：政府公開招標方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔一級開發(fā)，根據(jù)土地使用權的轉移與否及分利辦法不同，在實際操作中又衍生為多種形式，如一級開發(fā)不發(fā)生土地使用權轉移的委托式，實際上相當于工程承包，也可以發(fā)生兩次土地使用權轉移，即政府將生地出讓給一級開發(fā)商，開發(fā)成熟后再由一級開發(fā)商轉讓給二級開發(fā)商，另一種叫“生地出讓-熟地回購”，即一級開發(fā)成熟后再由政府收儲統(tǒng)一上市。在政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價分成、固定收益+溢價分成及完全市場操作等幾種，在惠州市政府與中信深圳集團一級開發(fā)合作中，政府作出了土地增值收益全部歸中信的承諾。
  　　第四，新城公司式：直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級開發(fā)經營，好處是政府主導，缺點是與市場脫節(jié)，甚至滋生腐敗。
  　　第五，借殼上市式：目前國內土地證券仍為空白，可與境外有信譽、有資質機構合作土地一級開發(fā)，借殼上市融資，其缺點是政府容易陷入被動。如香港華潤曾經操作的10平方公里海南石梅灣項目采用的就是這一形式。
  土地二級開發(fā)即土地使用者將達到規(guī)定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地產為例，房地產二級市場，是土地使用者經過開發(fā)建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。

  查看全文↓ 2019-09-05 11:53:19

相關問題

• 問 一級土地開發(fā)和二級土地開發(fā)的區(qū)別是什么？
  答

  　土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。　　流程：　?。ㄒ唬┰恋厮姓呋蚴褂谜咴谡鞯脜^(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請?！　。ǘ┦袊辆质芾砩暾埐⑦M行土地開發(fā)項目預審?！　。ㄈ┩ㄟ^土地預審的項目，根據(jù)項目的性質，委托市、區(qū)縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。　?。ㄋ模┚幹屏碎_發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設資質、交通及環(huán)保等條件提出原則意見?！　。ㄎ澹┩ㄟ^聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體　　1、土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。　　2、通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議　?。┩恋貎溟_發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應按照有關規(guī)定辦理相應手續(xù)　　(七)如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續(xù)或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。　?。ò耍┰谌〉檬腥嗣裾呐鷾饰募笥赏恋貎溟_發(fā)實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續(xù)?！　〗M織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔回遷房建設?！　。ň牛┙M織驗收　　建設項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容：　　1、審核土地一級開發(fā)成本　　2、組織驗收土地開發(fā)程度是否達到合同的要求　　3、根據(jù)委托合同支付相應土地開發(fā)費或管理費　　4、納入市土地儲備庫

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• 問 ??一級土地二級土地的區(qū)別是哪些？
  答

  每個地方國土資源部門都會根據(jù)土地的自然和經濟屬性，對土地劃分等級，并根據(jù)等級確定各類不同性質用地（商業(yè)用地、住宅用地、綜合用地、工業(yè)用地）的出讓基準地價。一級為**高，等級越高，價格越貴。但具體怎么劃分，劃分多少級，農村各地都不相同，國土資源部門都有專門的文件規(guī)定，一般可以在當?shù)貒临Y源部門的網站上查到。農村土地確權的定義：1、擁有土地所有權、土地使用權和他項權利的確認、確定，簡稱確權。是依照法律、政策的規(guī)定確定某一范圍內的土地（或稱一宗地）的所有權、使用權的隸屬關系和他項權利的土地內容為一級土地。2、二級土地是經過土地登記申請、地籍調查、核屬審核、登記注冊、頒發(fā)土地證書等土地登記程序，由村委會發(fā)包的土地，或者是以其他形式（招標、拍賣、公開協(xié)商）承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘，或者以土地流轉形式承包的土地。土地確權是指土地所有權、土地使用權和他項權利的確認、確定，簡稱確權。是依照法律、政策的規(guī)定確定某一范圍內的土地（或稱一宗地）的所有權、使用權的隸屬關系和他項權利的內容。

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• 問 一級開發(fā)和二級開發(fā)的區(qū)別
  答

  一級開發(fā)和二級開發(fā)的區(qū)別：1、一級和二級的開發(fā)區(qū)別在于資質上的不同。級別越高對于資質的要求就越高，比如說工作人員工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱。2、可以承擔的項目范圍不同，一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產項目的建設規(guī)模不受限制，可以在范圍承攬房地產開發(fā)項目。二級資質及二級資質以下的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目。土地一級開發(fā)流程1、需要由原土地所有者或使用者，在相關部門同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。2、當?shù)氐氖袊辆质芾砩暾埐⑦M行土地開發(fā)項目預審。3、通過土地預審的項目，根據(jù)項目的性質制定實施方案。開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。4、制定好之后，會通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體。5、如果開發(fā)項目涉及農用地征收、農轉用手續(xù)或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，需要依法辦理相關手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。6、組織驗收。

• 問 一級土地和二級土地的區(qū)別是什么？
  答

  土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。　　土地二級開發(fā),是指土地使用者將達到規(guī)定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地產為例，房地產二級市場，是土地使用者經過開發(fā)建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品 房首次進入流通領域進行交易而形成的市場?！　⊥恋厥袌鍪峭恋丶暗厣辖ㄖ锖推渌街镒鳛樯唐愤M行交換的總和。土地市場也稱為地產市場?！　∥覈恋厥袌鲇腥N運行模式：　　一級市場即政府出讓市場，是指政府有償、有限期的出讓土地使用權的市場市場；　　二級市場是指土地的使用權轉讓市場；　　三級市場是指用地單位土地使用權的有償轉讓。

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• 問 一級土地二級土地的區(qū)別是什么？
  答

  從市場層次來講，城市土地市場又可劃分一級市場和二級市場。城市土地一級市場。城市土地一級市場是指城市土地所有者將土地使用權在一定期限讓與城市土地使用者而形成的市場，反映的是土地所有者與土地使用者之間的經濟關系。我國城市土地歸國家所有，政府是城市土地一級市場惟一的供給者，所以城市土地一級市場是一種壟斷性市場。城市土地二級市場。城市土地二級市場是指城市土地一級市場的土地使用權受讓者將剩余年期的土地使用權讓予其他土地使用者而形成的市場，反映的是土地使用者與土地使用者之間的經濟關系。與一級市場不同，二級市場土地供給者不是惟一的，所以城市土地二級市場是一種競爭性市場。

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