已有4個(gè)回答

• 155****8053

  　　貸款的房子出售需要向貸款機(jī)構(gòu)確認(rèn)是否可直接操作賣(mài)出，即貸款是否可直接操作轉(zhuǎn)移。若是不可以需要申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的業(yè)務(wù)，還清未結(jié)清的房貸，贖回房屋所有權(quán)后操作賣(mài)出。具體操作辦法可以參考下面：
  　　1、聯(lián)系貸款機(jī)構(gòu)詢(xún)問(wèn)是否可申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，若是支持轉(zhuǎn)按揭，按照流程準(zhǔn)備買(mǎi)家的相關(guān)資料，提交申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭即可；
  　　2、貸款機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)按揭貸款操作流程比較繁瑣，且轉(zhuǎn)按揭風(fēng)險(xiǎn)較大，一般不予受理，可個(gè)人或買(mǎi)家（**款）墊資還清剩余房貸，然后贖回房本，買(mǎi)賣(mài)登記過(guò)戶(hù)即可；
  　　3、買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)能力承擔(dān)剩余房貸，可聯(lián)系墊資機(jī)構(gòu)進(jìn)行墊資，贖回房本，買(mǎi)賣(mài)雙方到房管局進(jìn)行過(guò)戶(hù)手續(xù)，買(mǎi)方那個(gè)重新抵押房產(chǎn)，貸款錢(qián)還墊資機(jī)構(gòu)，并支付一定的費(fèi)用，交與賣(mài)方尾款，買(mǎi)方開(kāi)始還貸；
  　　4、賣(mài)方無(wú)力償還剩余房貸，又不想過(guò)于麻煩，可以根據(jù)自己的還貸記錄申請(qǐng)個(gè)人信用貸款，利用銀行貸款贖回房產(chǎn)，再進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)房屋，自己可利用賣(mài)房錢(qián)還貸也可慢慢還貸。
  　　以上方法，無(wú)論哪種都是表明，只有擁有房屋所有權(quán)方可操作買(mǎi)賣(mài)房屋（轉(zhuǎn)按揭的方法，主決定方是銀行，房屋所屬權(quán)也是銀行），即買(mǎi)賣(mài)房屋一定要注意房屋所屬權(quán)是否清晰明確。

  查看全文↓ 2019-09-11 07:31:12
• 158****7195

  按揭購(gòu)買(mǎi)二手房的操作流程及及注意事項(xiàng)如下：
  一、操作流程
  1、銀行征信調(diào)查（買(mǎi)方去人民銀行查買(mǎi)方的征信情況）
  2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）
  3、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并支付**款
  4、房屋過(guò)戶(hù)的同時(shí)銀行審查貸款條件
  5、銀行發(fā)放貸款
  6、雙方共同去做物業(yè)交割
  7、支付尾款
  二、注意事項(xiàng)如下：
  1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證）
  2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）
  3、交易房屋是否在租 （須注意：買(mǎi)賣(mài)不破租賃）
  4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
  5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動(dòng)遷紅線(xiàn)內(nèi)）

  查看全文↓ 2019-09-11 07:31:07
• 138****4724

  可以。轉(zhuǎn)按揭交易轉(zhuǎn)按揭是指將房屋產(chǎn)權(quán)人(上家)欠銀行的貸款轉(zhuǎn)讓給下家，原抵押關(guān)系解除，下家以所購(gòu)房屋重新向銀行作抵押。
  
  這種轉(zhuǎn)讓方式需具備以下幾個(gè)條件：
  
  1、按揭銀行允許提前還貸并開(kāi)設(shè)了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，有指定的轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保機(jī)構(gòu)；
  
  2、下家具備銀行規(guī)定的貸款條件；
  
  3、下家的貸款額度受到限制，一般來(lái)說(shuō)，若下家欲貸款數(shù)額超過(guò)或明顯低于轉(zhuǎn)按揭的貸款數(shù)額，則難以成功。
  
  交易過(guò)程：
  
  其交易過(guò)程可以概括為：居間委托———前期審查———簽訂買(mǎi)賣(mài)合同———轉(zhuǎn)按揭申請(qǐng)———過(guò)戶(hù)抵押。
  
  風(fēng)險(xiǎn)：
  
  通過(guò)轉(zhuǎn)按揭方式轉(zhuǎn)讓按揭房，上下家的風(fēng)險(xiǎn)較低，但交易周期相對(duì)較長(zhǎng)，通常需要一個(gè)月到一個(gè)半月轉(zhuǎn)貸審核期，審核通過(guò)后方可辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
  
  交易過(guò)程中，銀行風(fēng)險(xiǎn)主要通過(guò)他們自身的金融服務(wù)流程和轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保機(jī)構(gòu)來(lái)消化。上下家的風(fēng)險(xiǎn)主要通過(guò)中介機(jī)構(gòu)和合同約定來(lái)防范。
  
  

  查看全文↓ 2019-09-11 07:31:04
• 134****7066

  序言
  
  樓市經(jīng)過(guò)幾輪瘋漲后，如今買(mǎi)一套房屋動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元，由于所需資金量巨大，很多人在購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候都會(huì)選擇銀行按揭貸款，交易的房屋也因此普遍存在銀行抵押權(quán)，大部分交易房屋在過(guò)戶(hù)之前都涉及涂銷(xiāo)銀行抵押的問(wèn)題（即俗稱(chēng)的“贖契”）。大多數(shù)時(shí)候業(yè)主都能夠順利完成贖契、解除抵押及過(guò)戶(hù)，但很多時(shí)候也有一些業(yè)主在簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，認(rèn)為賣(mài)便宜了或者看到房?jī)r(jià)在繼續(xù)上漲而反悔，要么直接拒絕履行合同，要么以各種理由拖著不履行合同。而買(mǎi)方此時(shí)往往已經(jīng)支付了定金或者**款，眼看著房?jī)r(jià)一天一個(gè)價(jià)，自己又遲遲沒(méi)有取得房屋，心里焦急萬(wàn)分。
  
  
  
  
  
  二
  
  案例
  
  筆者**近處理過(guò)一個(gè)這類(lèi)案子，買(mǎi)賣(mài)雙方在2016年6月就已經(jīng)簽署了房屋買(mǎi)賣(mài)合同并支付定金，房屋存在按揭款未清償完畢，銀行抵押權(quán)未涂銷(xiāo)；合同約定買(mǎi)方支付3成**，其余款項(xiàng)通過(guò)銀行按揭貸款方式支付房款，后因買(mǎi)方無(wú)法獲得銀行同貸書(shū)，遂同意全款支付。但是，在辦理這些手續(xù)期間房?jī)r(jià)暴漲，業(yè)主遂以各種理由推脫，一直沒(méi)贖契，房屋也一直無(wú)法過(guò)戶(hù)，買(mǎi)方無(wú)奈訴諸法院。
  
  此時(shí)，在訴訟請(qǐng)求方面，買(mǎi)方有兩個(gè)選擇：
  
  一、解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，要求業(yè)主退回買(mǎi)方已經(jīng)支付的款項(xiàng)，并按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任；
  
  二、要求業(yè)主繼續(xù)履行合同，完成房屋交易。
  
  這兩個(gè)訴訟請(qǐng)求是非此即彼的關(guān)系，二者只能擇其一，不能同時(shí)選擇。
  
  
  
  
  
  三
  
  兩難選擇：解除合同or繼續(xù)履行?
  
  如果買(mǎi)方選擇解除合同，因賣(mài)方單方違約，買(mǎi)方訴請(qǐng)解除合同有充分的事實(shí)、法律依據(jù)，獲得法院支持當(dāng)無(wú)問(wèn)題。同時(shí)，按照廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》房屋買(mǎi)賣(mài)合同因一方當(dāng)事人違約被解除的,守約方可以要求違約方賠償房屋差價(jià)或者轉(zhuǎn)售利益等可得利益損失。因此，買(mǎi)方主張賠償差價(jià)損失的請(qǐng)求也會(huì)得到支持。乍一看，解除合同似乎對(duì)買(mǎi)方也不會(huì)有什么損失，但是實(shí)際操作就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。在房?jī)r(jià)暴漲的情況下，經(jīng)過(guò)一審、二審、執(zhí)行后，評(píng)估損失的時(shí)點(diǎn)與買(mǎi)方**終要回**款、違約金和損失的時(shí)點(diǎn)，往往有一個(gè)很長(zhǎng)的期間，在這期間，房?jī)r(jià)又不知道漲到哪里去了，**終也還是贏了官司輸了錢(qián)。
  
  而如果選擇繼續(xù)履行合同，由于業(yè)主沒(méi)有還清銀行按揭貸款，銀行抵押權(quán)沒(méi)有被涂銷(xiāo)，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意房屋是無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)的。也就是說(shuō)，只有還清銀行按揭貸款，涂銷(xiāo)銀行的抵押權(quán)后，才具備繼續(xù)履行合同、強(qiáng)制過(guò)戶(hù)房屋的條件，法院才會(huì)作出繼續(xù)履行的判決，否則，法院是不可能判決繼續(xù)履行的。
  
  
  
  
  
  四
  
  繼續(xù)履行合同怎么操作？
  
  如果買(mǎi)方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同，有沒(méi)有方法達(dá)成買(mǎi)方這一目標(biāo)呢？答案是，有。
  
  首先，《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。可見(jiàn)，只要買(mǎi)方幫業(yè)主還完按揭貸款，即可涂銷(xiāo)抵押，完成過(guò)戶(hù)。即通過(guò)行使滌除權(quán)，可以繼續(xù)完成房屋交易。當(dāng)然，這也就意味著，買(mǎi)方幾乎不可能再以按揭貸款的方式來(lái)支付房款了。

  查看全文↓ 2019-09-11 07:31:00

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)不按揭的二手房怎樣操作?剛買(mǎi)的還在按揭的房子可以轉(zhuǎn)賣(mài)嗎? 怎么操作?
  答

  　貸款的房子出售需要向貸款機(jī)構(gòu)確認(rèn)是否可直接操作賣(mài)出，即貸款是否可直接操作轉(zhuǎn)移。若是不可以需要申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的業(yè)務(wù)，還清未結(jié)清的房貸，贖回房屋所有權(quán)后操作賣(mài)出。具體操作辦法可以參考下面：　　1、聯(lián)系貸款機(jī)構(gòu)詢(xún)問(wèn)是否可申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，若是支持轉(zhuǎn)按揭，按照流程準(zhǔn)備買(mǎi)家的相關(guān)資料，提交申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭即可；　　2、貸款機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)按揭貸款操作流程比較繁瑣，且轉(zhuǎn)按揭風(fēng)險(xiǎn)較大，一般不予受理，可個(gè)人或買(mǎi)家（**款）墊資還清剩余房貸，然后贖回房本，買(mǎi)賣(mài)登記過(guò)戶(hù)即可；　　3、買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)能力承擔(dān)剩余房貸，可聯(lián)系墊資機(jī)構(gòu)進(jìn)行墊資，贖回房本，買(mǎi)賣(mài)雙方到房管局進(jìn)行過(guò)戶(hù)手續(xù)，買(mǎi)方那個(gè)重新抵押房產(chǎn)，貸款錢(qián)還墊資機(jī)構(gòu)，并支付一定的費(fèi)用，交與賣(mài)方尾款，買(mǎi)方開(kāi)始還貸；　　4、賣(mài)方無(wú)力償還剩余房貸，又不想過(guò)于麻煩，可以根據(jù)自己的還貸記錄申請(qǐng)個(gè)人信用貸款，利用銀行貸款贖回房產(chǎn)，再進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)房屋，自己可利用賣(mài)房錢(qián)還貸也可慢慢還貸?！　∫陨戏椒?，無(wú)論哪種都是表明，只有擁有房屋所有權(quán)方可操作買(mǎi)賣(mài)房屋（轉(zhuǎn)按揭的方法，主決定方是銀行，房屋所屬權(quán)也是銀行），即買(mǎi)賣(mài)房屋一定要注意房屋所屬權(quán)是否清晰明確。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 按揭房怎樣交易?剛買(mǎi)的還在按揭的房子可以轉(zhuǎn)賣(mài)嗎? 怎么操作?
  答

  1、簽正常的存量房買(mǎi)賣(mài)合同2、買(mǎi)方購(gòu)房資格查詢(xún)3、資金托管、買(mǎi)方貸款預(yù)審批（如果買(mǎi)方需要貸款的話(huà)）4、第三方墊資過(guò)橋幫賣(mài)方結(jié)清貸款5、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)—領(lǐng)取新證—辦理抵押—銀行放款6、買(mǎi)賣(mài)雙方物業(yè)交割，賣(mài)方領(lǐng)取房款（還第三方墊資過(guò)橋）

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??剛買(mǎi)的還在按揭的房子可以轉(zhuǎn)賣(mài)嗎? 怎么操作?
  答

  1、有貸款的房子如何買(mǎi)賣(mài)：首先找到合適的買(mǎi)家，然后雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后到你的房產(chǎn)貸款的歸屬銀行辦理相應(yīng)的轉(zhuǎn)按揭手續(xù)就可以，需要提供雙方的身份證、戶(hù)口本以及收入證明等手續(xù)，辦理之前**好先到銀行去咨詢(xún)，如果想減少麻煩可以找房地產(chǎn)中介部門(mén)去辦理！非常方便！2、買(mǎi)過(guò)之后也算是有一套住宅了，在購(gòu)買(mǎi)屬于二次購(gòu)買(mǎi)，具體限購(gòu)的得看你在北京什么區(qū)域買(mǎi)什么樣的房產(chǎn)，有的房產(chǎn)限購(gòu)，有的不限購(gòu)，這個(gè)得具體咨詢(xún)你所要購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)類(lèi)型！至于如果你有公積金可以使用的話(huà)，也要看你買(mǎi)的房產(chǎn)允不允許公積金貸款！

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 按揭房怎樣出手劃算?剛買(mǎi)的還在按揭的房子可以轉(zhuǎn)賣(mài)嗎? 怎么操作?
  答

  建議可以選擇80萬(wàn)按你**長(zhǎng)年限貸款，現(xiàn)在無(wú)論是商業(yè)貸款還是公積金都可以在貸款期限內(nèi)分幾次還款。貸款的**合算的還款方式是：按月付息，到期還本法。1.每月僅需支付利息，不需償還本金，還款壓力小，資金利用率高;較適合資金周期率快，回款周期短的客戶(hù)。2.一般是三年授信，一年到期轉(zhuǎn)一次，如果第二年資金充裕了，不需要這筆貸款了，就不去銀行辦理續(xù)貸授信即可，無(wú)任何違約金。3.按月付息到期還本適用于期限較短的貸款，通常是一年（含）以?xún)?nèi)的短期貸款，比如汽車(chē)抵押貸款等。所以，金融機(jī)構(gòu)的短期貸款，都是標(biāo)的月利率。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 轉(zhuǎn)按揭房怎樣過(guò)戶(hù)出售?剛買(mǎi)的還在按揭的房子可以轉(zhuǎn)賣(mài)嗎? 怎么操作?
  答

  一、轉(zhuǎn)按揭的定義“轉(zhuǎn)按揭”就是指在個(gè)人住房貸款還款期內(nèi),借款人出售作為抵押物的房屋,經(jīng)貸款銀行同意,由房屋的購(gòu)買(mǎi)人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。簡(jiǎn)而言之即仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買(mǎi)賣(mài),該房屋的買(mǎi)方仍繼續(xù)償還賣(mài)方的按揭房款。二、辦理轉(zhuǎn)按揭的基本操作流程1、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同即《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。買(mǎi)方所需提交資料:身份證和戶(hù)口本(夫妻雙方的)、結(jié)婚證、買(mǎi)賣(mài)合同、收入證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本加蓋公章(上述均為復(fù)印件);賣(mài)方所需提交資料:購(gòu)房合同,借款合同,購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票,銀行對(duì)賬單及借款憑證;身份證、戶(hù)口本復(fù)印件及賣(mài)方聲明、賣(mài)方配偶同意出售聲明原件;2、對(duì)所交易的房屋進(jìn)行評(píng)估,買(mǎi)賣(mài)雙方需帶齊身份證、戶(hù)口本、買(mǎi)賣(mài)合同及產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件;3、買(mǎi)方將申請(qǐng)貸款的資料報(bào)送到銀行,得到銀行的貸款批準(zhǔn)并發(fā)放到貸款專(zhuān)用賬戶(hù);4、賣(mài)方辦理完結(jié)提前還貸手續(xù)并辦理注銷(xiāo)抵押登記事項(xiàng);5、賣(mài)方辦理完結(jié)注銷(xiāo)抵押手續(xù)后,雙方去交易中心過(guò)戶(hù);6、買(mǎi)方支付給賣(mài)方除提前還貸以外部分的剩余房款;7、買(mǎi)方產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后,辦理抵押登記:8、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)由銀行收?qǐng)?zhí),買(mǎi)方取回房產(chǎn)證。三、轉(zhuǎn)按揭的緣由:1、轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)涉及到新舊兩筆按揭貸款的變更,建議轉(zhuǎn)按揭的買(mǎi)賣(mài)雙方**好、咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的中介或者通

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