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• 138****9327

  贈送面積涉嫌違建
  
  原本以為享受到了開發(fā)商贈送實惠，但到頭來卻變成了“違章搭建”，前后巨大落差讓不少業(yè)主直呼“不可思議”。
  
  在一個多月前，約300戶上海閔行區(qū)某小區(qū)的業(yè)主，陸續(xù)收到了一封掛號信，信中附有違法建筑的房屋認(rèn)定書，這表明這些房子已被認(rèn)定存在違章搭建，并因此被房地產(chǎn)登記部門“注記”，交易被凍結(jié)。該小區(qū)三期業(yè)主劉先生向記者證實確有其事，不過主要是小區(qū)一期、二期部分房子被認(rèn)定為存在違章搭建情形。
  
  記者以購房者的身份咨詢過附近的房產(chǎn)中介，得到的答復(fù)是在近期確實因為部分住宅被認(rèn)定存在違章搭建而使得買賣處于停滯階段。雖然有中介極力邀請記者過去看房，并表示開發(fā)商在著手解決此事，但至于**終何時重啟交易，目前不得而知。
  
  根據(jù)閔行區(qū)相關(guān)城管執(zhí)法中隊在小區(qū)中張貼的情況說明，違建主要存在于小區(qū)的疊墅、聯(lián)排以及小高層的頂層復(fù)式房的二樓陽臺，在交房時有框架、圍欄，但鏤空無地板。按照業(yè)主的說法，開發(fā)商解釋為一旦澆上地板，這個陽臺就必須算一半的建筑面積。而鏤空著，就可以將陽臺的面積整體贈送給業(yè)主。這也不難理解，因為在當(dāng)時，購房增送面積頗為流行。因而在業(yè)主裝修過程中，有部分業(yè)主自行用鋼筋水泥將陽臺地板補上。也正是因為如此，部分房子便被認(rèn)定為存在違章搭建。

  查看全文↓ 2019-09-27 09:02:03
• 148****9883

  貓膩一：這些面積本來就不要錢
  
  **常見的贈送面積，無非包括：花園、飄窗、露臺、地下空間，再稀罕點可能還有閣樓。不是教你不領(lǐng)情，而是在多數(shù)情況下，根據(jù)相關(guān)規(guī)定來講，很多面積原本就不計入建筑面積，自然也不應(yīng)該計價!
  
  露臺——《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定：露臺、露天游泳池、花架、屋頂?shù)乃浼把b飾性結(jié)構(gòu)構(gòu)件，不計入建筑面積。
  
  飄窗——根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定，"窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算1/2面積。窗臺與室內(nèi)地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的凸(飄)窗，窗臺與室內(nèi)地面高差在0.45m及以上的凸(飄)窗，不計算建筑面積"。
  
  閣樓——同樣參照上條《規(guī)范》，對于形成建筑空間的坡屋頂，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應(yīng)計算1/2面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位不應(yīng)計算建筑面積。
  
  綜上所述，露臺、高度不超過2.2m的飄窗、層高小于2.2m的地下室或半地下室，很有可能不計入建筑面積，當(dāng)然還是以實際情況為準(zhǔn)。
  
  貓膩二：說是“白送”，其實都算在房款里
  
  陽臺、小院算是**常見的贈送部分，但根據(jù)規(guī)定、實際來算，這些面積的產(chǎn)權(quán)并不明確，價格也就可能已經(jīng)算進了房款中，如遇后續(xù)糾紛，則埋下不小隱患。
  
  小院、花園——一般來說，一層小院應(yīng)屬于公共面積，這部分也不會算在你的房產(chǎn)證上細(xì)算下來，這一套戶型的房款或許就比不帶小院的要多。還有一種入戶花園，是開發(fā)商通過某種方式投機取巧而成，在產(chǎn)權(quán)上只能計算二分之一的面積，且不會寫入合同，購買者只有使用權(quán)，所有權(quán)還不是你的。
  
  陽臺——根據(jù)《規(guī)范》規(guī)定，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積。即使你認(rèn)同“買一半送一半”的做法，但在不少省市均有特定的尺寸規(guī)定，超出范圍的部分將會直接計入套內(nèi)面積，贈送的一半可能你已經(jīng)花錢買過了。
  
  風(fēng)險：沒有寫入房產(chǎn)證的贈送面積是違法的
  
  倘若在你心儀的戶型中，七七八八的贈送面積加起來也不成規(guī)模，那么至少要搞清產(chǎn)權(quán)歸屬、開發(fā)商是否負(fù)責(zé)維修等。但如果包括了閣樓、入戶花園這樣有歧義的、較大的贈送面積，那勢必要對產(chǎn)權(quán)和責(zé)任以及費用追究詳細(xì)，以避免未來糾紛產(chǎn)生帶來的損失。不論大小，雙方簽訂的保修合同不可缺少。

  查看全文↓ 2019-09-27 09:01:56
• 152****2642

  一、虛假宣傳
  
  所謂“贈送面積”，前提應(yīng)該是所贈面積合法，且贈送人擁有合法產(chǎn)權(quán)。
  
  由于開發(fā)商所“贈送”的面積是不計入容積率的，部分贈送面積甚至是涉嫌違法和侵權(quán)的面積，其贈送行為均屬無效。
  
  即便其能通過“偷面積”達(dá)到“贈送面積”的目的，但因為開發(fā)商在售房時便已經(jīng)將贈送面積的成本攤到了房價中，“贈送”仍舊是有名無實，故涉嫌違法虛假宣傳。
  
  
  
  二、所獲面積不牢靠
  
  因開發(fā)商對所贈送的面積往往不具有合法產(chǎn)權(quán)，因此不會也不可能寫入《房地產(chǎn)證》。
  
  而根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，只有依法登記并取得房地產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)面積才受法律保護。這就意味著開發(fā)商所送的面積并不受法律保護，不可能像房地產(chǎn)證登記的面積一樣，可以用于投資、抵押，拆遷時也不會得到補償，在遭遇糾紛時權(quán)益更是無法得到保障。
  
  
  
  三、損害他人利益
  
  如果開發(fā)商加建了“贈送面積”，總建筑面積增加，容積率相應(yīng)提高，綠地比例減少，人口密度也就隨之增加。這樣，各類公共設(shè)施使用率增加，使用壽命降低，業(yè)主整體的生活環(huán)境和品質(zhì)都會有所降低。
  
  又由于容積率與土地出讓金的多少有關(guān)，調(diào)高容積率需要補交土地出讓金，辦理規(guī)劃變更手續(xù)，部分“贈送面積”是開發(fā)商未經(jīng)調(diào)整容積率違建而來的面積，開發(fā)商提高了容積率卻沒有補交地價，導(dǎo)致了國家財政收入的流失。

  查看全文↓ 2019-09-27 09:01:49

相關(guān)問題

• 問 知道的說說購房贈送面積靠譜嗎?
  答

  一般來說，買房贈送面積表現(xiàn)形式有入戶花園、陽臺、露臺、地下室、閣樓、挑高設(shè)計加隔層、大凸窗等等。看似是購房者得到了實惠，但實際上非常可能是購房者卻被狠狠地宰了一刀。送的面積究竟是個啥？1.“偷”面積；“偷”面積實際是鉆了“建筑面積計算方法”的空子，減少套內(nèi)面積。這樣一來，可以幫助開發(fā)商少繳稅，更可以將“偷”來的面積“贈送”給購房者。2.違建面積；一些開發(fā)商通過違規(guī)搭建來多出“贈送面積”。3.侵犯共有面積；開發(fā)商將業(yè)主共有面積當(dāng)做“贈送面積”，比如頂層露臺、地下室空間等。搞不好還可能和其他業(yè)主發(fā)生糾紛。注意：贈送面積很可能原本就屬于你：1.露臺是完全贈送的；2.入戶花園和沒有封閉的陽臺算一半面積；3.閣樓凈高不滿2.1米不算面積；4.落地飄窗低于2.1米不算面積；5.凸窗落地的不算面積；6.地下室凈高低于2.1米不算面積。贈送面積為啥吸引人？1.節(jié)約購房成本，讓購房者獲得實惠；2.可改造贈送面積，提高使用率；3.飄窗、露臺等有助于提高居住舒適度及空間情趣。贈送面積暗藏哪些風(fēng)險？1.一般贈送面積是不受法律保護的，因為其不具有合法產(chǎn)權(quán)；2.不合理的設(shè)計將會對采光、通風(fēng)及安全性造成影響；3.贈送面積利用起來難，花費成本大；4.易產(chǎn)生違規(guī)建筑；5.贈送面積可能縮水。面對贈送面積，該不該買房呢？若房子設(shè)計合理，且贈送面積能夠被合理利用，還是可以買的;若單單只是想著有“贈送”，那一旦出問題就得不償失了。贈送面積要注意三點：1.贈送面積要在合同中明確購房者在購買贈送面積的房屋前，一定要把贈送面積的條款切實寫入合同當(dāng)中，這樣才真正受法律保護。2.小心羊毛出在羊身上，也許開發(fā)商所謂的“贈送面積”已經(jīng)讓你提前買過單。3.贈送面積要有實用性一些樓盤為了追求更多的“贈送面積”而導(dǎo)致戶型設(shè)計不合理，這樣會影響樓盤外形甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)。面對開發(fā)商“買房送面積”可能滿滿的全是套路，提醒購房者，面對“贈送面積”可不要眼饞，一定要看清楚，以免未來后悔！

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• 問 贈送面積靠譜嗎 什么是購房贈送面積
  答

  如今樓市的促銷手段花樣繁多，“買房就送你面積”的做法真的靠譜嗎？業(yè)內(nèi)人士指出，購房者在買房前，應(yīng)該詳細(xì)了解不同樓盤贈送面積的不同做法，區(qū)分其合法性、實用性，這樣才能讓贈送面積變得靠譜起來。  買房贈送花園、露臺、飄窗等全部面積，或者部分面積的這種銷售形勢已四處可見，每個樓盤都有或多或少“額外面積”。在樓盤的銷售過程中，銷售人員還會著重向你介紹這部分“贈送”面積如何實用、如何能讓你的實際得房率超過100%。 那么，這些贈送面積的做法靠譜嗎？特別是一些要在交房后二次封閉改造的贈送方式，不會面臨什么風(fēng)險嗎？業(yè)內(nèi)人士指出，購房者應(yīng)詳細(xì)了解不同樓盤贈送面積的不同做法，區(qū)分其合法性、實用性，才能讓這部分贈送面積變得靠譜起來。 買不買看實際需求 目前樓市一些熱賣的戶型產(chǎn)品贈送面積極為常見，贈送面積普遍在原戶型面積的5%-10%，陽臺、花園、飄窗等計一半面積更是成為樓盤**常見的贈送手法。這類戶型的贈送面積經(jīng)過改造后，基本能實現(xiàn)兩房變?nèi)?，三房變四房，使用率得到了改善? 然而，業(yè)內(nèi)人士也指出，近年來因面積贈送而產(chǎn)生的糾紛呈上升趨勢。在這些案例中，有一種“送面積”是噱頭，用數(shù)字游戲迷惑消費者，讓購房人難以比較房屋的單價；另一種是“偷面積”，會影響戶型整體的采光、通風(fēng)設(shè)計和日常使用。而發(fā)生糾紛以后，這些“贈送面積”不會計入建筑面積，在房產(chǎn)證上也沒有體現(xiàn)，所以一旦出現(xiàn)問題，權(quán)益很難得到法律保護。 因此，購房者需要理性看待“買房送面積”，根據(jù)自己的住房實際需求去衡量，再決定是否要購買。如果產(chǎn)品設(shè)計合理，開發(fā)商“贈送”面積能被合理使用；但如果只是沖著“贈送”而出手，一旦戶型設(shè)計不合理，就會增加購房者后期裝修成本，甚至造成使用不便，那就得不償失了。 分清合法贈送和非法贈送 專業(yè)人士還透露，目前很多樓盤所宣傳的贈送面積大部分是國家規(guī)定不計面積的。比如根據(jù)相關(guān)規(guī)定，入戶花園以及沒有封閉的陽臺算一半面積；露臺是完全贈送的；地下室凈高滿2.1米算面積，低于2.1米不算面積；飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種，凸窗是不落地的，不算面積，落地飄窗凈高高于2.1米要算面積，低于2.1米不算面積；同樣，閣樓凈高滿2.1米部分算面積，不滿不算面積。 因此，如果開發(fā)商將這些也計入“贈送面積”，那只是在玩炒作的噱頭罷了，而若是有類似贈送3/4的陽臺面積，那才算是真的贈送了購房者面積，得到了實惠。 一些樓盤的贈送面積都是不計入產(chǎn)權(quán)證的，這就意味著這些贈送的露臺、院子等只有使用權(quán)，像公共的樓頂平臺等則屬于業(yè)主共有部分，開發(fā)商不能約定為屬于某一戶業(yè)主使用。 實際上真正贈送面積，就是在產(chǎn)權(quán)證上實際面積上收錢打折，比如產(chǎn)權(quán)證上120平方米的房子，開發(fā)商只收110平方米的錢，那10平方米才能算是贈送，否則就不能算作贈送面積。所謂“贈送面積”，其建筑成本可能已被分?jǐn)傔M了房價，買房更應(yīng)該重點關(guān)注房屋的質(zhì)量、配套等要素。 律師對此類容易出現(xiàn)糾紛的問題也特別指出，贈送面積通常分成2類，一類是合法的，也就是能夠入房產(chǎn)證的面積。如果這些部位出現(xiàn)了質(zhì)量問題，開發(fā)商理所當(dāng)然的應(yīng)履行保修義務(wù)；另一類是沒有寫入房產(chǎn)證的贈送面積。 對該類贈送，律師認(rèn)為，沒有寫入房產(chǎn)證的贈送面積其實是違法的，這些面積應(yīng)該屬于小區(qū)所有業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)將這些面積贈送給私人使用。如果這些業(yè)主共有的地方出現(xiàn)了質(zhì)量問題，開發(fā)商也應(yīng)該根據(jù)保修合同履行保修義務(wù)。 購房前弄清三件事 相關(guān)部門的工作人員表示，對于贈送面積，購房者要理性看待并且從居住角度出發(fā)去判斷。如果產(chǎn)品設(shè)計合理，買房人能得到額外使用面積，開發(fā)商房子也賣得好，可以說是一種雙贏，但如果沖著“贈送”兩個字盲目以為撿了便宜，沖動買房，萬一贈送部分設(shè)計得不好，不能利用或?qū)笃谑褂迷斐衫_，那就得不償失了。具體的，可以從三個方面著手，在購買前就弄清楚送面積的詳細(xì)情況。 第一，簽合同之后再交定金，在簽合同之前，一定要把贈送面積的條款正式載入合同當(dāng)中。如果在簽合同之前就把定金給交了，那么主動權(quán)在一定程度上就易手了，若是在后面遇到開發(fā)商不履行口頭承諾，即使能夠打官司要回自己的預(yù)付定金，也會消耗極大的時間和精力，很不劃算。 購房者在購買這種贈送面積的房源之前，一定要把贈送面積的條款切實寫入合同當(dāng)中，形成文字性的合同，這樣才真正受法律保護。對于開發(fā)商的口頭承諾，不要相信太多，只有合同才是正規(guī)可靠的。特別是一些入戶花園、挑高陽臺等能否封閉起來，并非由開發(fā)商說了算，這取決于城管或物管是否批準(zhǔn)。而且，“贈送面積”不屬于產(chǎn)權(quán)面積，今后如果遇到拆遷、出售、繼承、抵押等情況時，購房者的權(quán)益很難得到保護，容易產(chǎn)生糾紛。 第二，要弄清楚贈送面積的真實情況，千萬不要被開發(fā)商用一些花招伎倆給糊弄和忽悠了。如果贈送的面積是切切實實的，對于購房者來說肯定是一件好事。開發(fā)商若是真心想要送面積的話，倒不如干脆降價，那樣的效果可能會更好。之所以選擇贈送面積這一手段作為促銷方式，自然是因為其中可以做文章，購房者一不小心就可能被這些小花招給忽悠和糊弄過去了。 比如說，有些開發(fā)商會把公攤面積、公共綠地面積、陽臺等算作贈送面積，這實際就是玩障眼法，因為這些本來就是屬于購房者的，不送也是他們的。還有一些贈送面積如閣樓等，往往存在著光線晦暗、窄小不好用、容易受熱受潮等問題，也一定要先看好再簽合同。 第三，在驗房收房過戶的時候，還要確認(rèn)贈送的面積是可以辦理房產(chǎn)證的，是享受跟主體房產(chǎn)同等待遇的。有些開發(fā)商在實際交易當(dāng)中，也的確會贈送給客戶一些露臺等還算實用的面積，但是這個面積并不能載入房產(chǎn)證，不享受產(chǎn)權(quán)待遇。 如果是這樣的話，那就意味著這個贈送面積在某種程度上可以算作違建面積，遇到拆遷或者一些爭議糾紛的時候，就很難保護自己的合法權(quán)益。因此，對于開發(fā)商贈送的面積，一定要寫明白，是能夠跟主體房產(chǎn)享受同等商品房產(chǎn)待遇的。

• 問 買房贈送面積靠譜嗎
  答

  買房贈送面積其實是不靠譜的。實際上，這種說法只是地產(chǎn)開放商的一直營銷說法而已。現(xiàn)在的地產(chǎn)開放商在房屋的銷售過程中可以說是想盡了辦法，可以看到外面的所謂“買房就房陽臺”、“買房送書房”，其中還有直接說明“只要買房就送多少平米的面積”像這樣的廣告是有很多的。站在房產(chǎn)開發(fā)商的角度來講，他們肯定是不會讓自己賠本的。買房就送的房屋面積這樣的說法僅僅只是房產(chǎn)開發(fā)商的一種營銷說法而已。實際上房屋居住的面積在計算上，其實只是有一些面積是可以用的，但是有些根本就是用不了的。比如說像是露臺、不計算面積的飄窗臺等，實際上在計算房屋面積的時候這些本來就是不計的，但是就是因為是可以用的，以贈送的形式給了你，你就只能來使用它了，這樣還加大了房子的附加價值。

• 問 買房贈送面積 靠譜嗎
  答

  買房贈面積這種事情一般來說是不靠譜的，一般來說所贈送的面積大多都是因為設(shè)計的問題，而多出來的飄窗，露臺，地下室等等，這種面積本來應(yīng)該是購房者應(yīng)該所得，或者是由于開發(fā)商擅自更改了規(guī)劃設(shè)計而導(dǎo)致多出來的面積，很多時候是不受法律保護的。所以購房者如果遇到此類的問題，要先參考所贈送的面積，是否會歸算在房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)面積內(nèi)。比如說有一些開發(fā)商會對購買一層的房主給予買房送花園的優(yōu)惠活動，而這類花園屬于小區(qū)的公共綠地，嚴(yán)格意義上講，是所有業(yè)主共同所有的，所以談不上贈送面積這么一說。而對于現(xiàn)在高層建筑的入戶花園、露臺等場所，絕大多數(shù)也都屬于公共所有。所以購房者在簽訂購買協(xié)議的過程當(dāng)中，要明確看清楚開發(fā)商所說的贈送面積是否在合同之內(nèi)。以免出現(xiàn)開發(fā)商將公攤面積作為贈送，引起不必要的麻煩。

• 問 ??都說買房有贈送面積?買房贈送面積靠譜嗎?
  答

  Q1：贈送的部分到底有沒有產(chǎn)權(quán)？按照國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，大多數(shù)“贈送”的面積只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，如露臺、花園，不獨立使用的地下室等等，甚至有的是屬于業(yè)主共有部分，開發(fā)商其實并不能約定為屬于某一戶業(yè)主使用。另外由于贈送面積不屬于產(chǎn)權(quán)面積，所以如果遇到贈送面積縮水、拆遷、出售、繼承、抵押等情況時，購房者的權(quán)益將無法得到保障。對于購房者而言，只有白紙黑字寫在產(chǎn)權(quán)證上的登記面積才是合法的，也只能真正寫入產(chǎn)權(quán)證，并在實際付款時打折了的面積，才是開發(fā)商心甘情愿送給你的。Q2：贈送面積是否要交物業(yè)費？物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)以房屋登記的面積作為主要的計算依據(jù)，在沒有進行產(chǎn)權(quán)登記前，物業(yè)公司可依據(jù)房屋買賣合同記載的建筑面積計算。結(jié)合自身實際情況，對于開發(fā)商贈送的面積是否需要收取物業(yè)管理費，主要取決于房屋登記簿有無登記。如果贈送部分的面積不屬于房屋登記簿登記的面積，物業(yè)服務(wù)公司不應(yīng)該收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用，如果沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，物業(yè)管理公司一般應(yīng)當(dāng)暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算物業(yè)服務(wù)費。房屋登記以后，應(yīng)據(jù)實結(jié)算，根據(jù)房屋登記簿登記的面積情況，多退少補。也就是說，一般情況下，物業(yè)費、取暖費等以產(chǎn)證上載明的面積收取。如果贈送面積沒有計入產(chǎn)證，那么就不需要繳納物業(yè)費取暖費等。這么看來，還是收物業(yè)費的贈送面積會更靠譜一些。Q3：贈送面積有哪些風(fēng)險？贈送面積如果能寫入合同，并**后在房產(chǎn)證上體現(xiàn)出來，與正常購房并無差別，也沒有什么風(fēng)險。但是，由于贈送面積多半不寫入購房合同中,當(dāng)中存在著不少風(fēng)險。風(fēng)險一：公用面積贈送并不合法有些贈送的面積屬于公用面積,譬如庭院、屋頂花園等,該部分面積屬于小區(qū)業(yè)主共有財產(chǎn),開發(fā)商無權(quán)贈送,該贈送行為本身就是不合法的。風(fēng)險二：出現(xiàn)事故得不到法律支持未來“贈送面積”發(fā)生重大的安全隱患、事故都將得不到法律的支持,即使“贈送面積”寫進合同的附加條款,也沒有法律效力。因此,一旦“贈送面積”出現(xiàn)任何事故或發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛都得不到法律支持,一切責(zé)任也都由當(dāng)事人自己承擔(dān)。風(fēng)險三：再轉(zhuǎn)讓時不被承認(rèn)樓盤贈送的這種面積,產(chǎn)權(quán)證當(dāng)中是不包括也不承認(rèn)的,因此將來購房者遇上投資、抵押、轉(zhuǎn)讓、繼承、拆遷等情況,法律不會認(rèn)可這些贈送面積,只承認(rèn)產(chǎn)權(quán)證上登記的面積。**后給大家一些選擇帶“贈送”房屋的注意事項：不得不說，買房有“贈送面積”對于購房人來說，還是很具有誘惑性的。比如面積更大，或者更舒適之類的。但是你也應(yīng)該看到贈送面積可能存在的隱患。所以，面對“贈送面積”一定要謹(jǐn)記以下四個原則：一是合同。在簽訂購房合同之前，一定要把贈送面積的條款寫入正式購房合同；二是哪里來的贈送面積。弄清楚贈送面積的真實情況，防止把公攤面積、公共綠地面積、陽臺等作為贈送面積；三是房產(chǎn)證。在驗房收房過戶時，確保贈送面積是可以辦理房產(chǎn)證的，與房屋主體享受同等待遇的；四是實用性。關(guān)注贈送面積的實用性。有的戶型不好贈送面積部分潮濕、采光差，裝修時不好改造不說，日后實際使用率也低。

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