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??有哪位清楚二手房買賣違約金是多少?

142****6568 | 2019-09-27 13:39:13

已有3個回答

  • 132****1430

    二手房買賣在生活中是經(jīng)常發(fā)生的房屋買賣行為，在二手房買賣中會發(fā)生很多糾紛，因此我們需要防范一些風險，
    對違約金的理解
    違約金是指按照當事人的約定或法律直接規(guī)定，一方當事人違約的，應向另一方支付的金錢。違約金的標準是金錢，但當事人也可約定違約金的標的物為金錢以外的其他財產(chǎn)。違約金具有擔保債務履行的功效，又具有懲罰違約人和補償無過錯一方當事人所受損失的效果。
    違約金分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指由法律明文規(guī)定了適用情形、比例或金額的違約金;約定違約金是指合同雙方當事人在簽訂合同時自行約定適用情形、比例或金額的違約金。如果合同中只對違約金作了原則性規(guī)定而沒有具體約定違約金的比例或數(shù)額，有關法律也沒有明確規(guī)定違約金比例或金額的，則可按法律中關于承擔違約金責任的一般原則執(zhí)行。如果合同中沒有規(guī)定違約金的條款，法律也未規(guī)定違約金比例或數(shù)額的，只要由于違約造成了對方的損失，違約方就應向對方支付賠償金。該賠償金的數(shù)額應按照對方遭受的實際損失確定。
    關于違約金的約定
    違約金應占合同總金額的多大比例 在中介提供的很多關于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價的20%。很多人以為違約金**多只能約定為20%，其實純屬誤讀。我國法律規(guī)定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。
    一方延遲履行合同，對方是否可以主張全額違約金 二手房買賣合同通常會約定一種“滯納金”，主要是指延遲履行合同義務時，違約方需支付的;另一種是違約金，通常指一方違約導致合同無法繼續(xù)履行時，違約方需支付給守約方的。但有時由于合同文字不嚴謹或對法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用情況，在一方稍有違約情形時，守約方就希望能要求20%或更高額的違約金，這其實是得不到法律支持的。只有在一方嚴重違約，導致合同解除時，違約方才承擔此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責任。
    違約金的執(zhí)行是否應嚴格按照合同約定執(zhí)行 違約金可由買賣雙方依據(jù)自己的意愿協(xié)商確定，但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因為我國《合同法》規(guī)定的違約責任是一種補償，只是彌補守約方的損失，而不是懲罰性的違約金。因此，如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實際損失進行調整。

    查看全文↓ 2019-09-27 13:39:49
  • 155****1751

    這還要看合同相關具體條款的約定
    違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。
    如果合同中只對違約金做了原則性的規(guī)定，沒有具體約定違約金的比例或數(shù)額，并且有關法律也沒有明確規(guī)定違約金比例或者金額的，則可按《民法通則》及《合同法》中關于承擔違約金責任的一般原則執(zhí)行。

    查看全文↓ 2019-09-27 13:39:46
  • 147****6247

    合同違約是指違反合同債務的行為，亦稱為合同債務不履行，違約的一方要按照當事人的約定或者法律直接規(guī)定向另一方支付的金錢。
    根據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，違約金過高的比較標準為守約方的實際損失，如上所述，實際損失包括直接損失和履行利益損失?！?*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，以調整到實際損失的130%為原則，以體現(xiàn)違約金的懲罰性。法律對于違約金的**高限度并沒有明確的規(guī)定，**高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第一百二十一條規(guī)定“當事人約定的定金數(shù)額超過主合同標的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持?！?br/>《合同法》在違約金方面的立法變化主要有以下四點。
    第一點，就是《合同法》第114條，違約金是當事人事先約定的，在一方違約的時候，應當向對方支付一定數(shù)額的金錢。約定問題的是很復雜的，但是我主要就新的《合同法》在違約金方面的一些變化和大家談一下。新的《合同法》在違約金方面和原來的相比較有哪幾方面的變化，第一個變化就是合同法規(guī)定違約金必須是約定的，不承認法定的違約金，因為在新的合同法之前，我們一直有法定違約金存在。所以法官經(jīng)?？梢孕娈斒氯思s定金無效，然后實行法律違約金。但是隨著《合同法》頒布以后，原來的經(jīng)濟合同法以及相關的幾個條例全部失效了，這樣法定違約金就不存在了。這就恢復了違約金的本來面目，因為違約金本來就是雙方當事人約定的一種條款，違約金本來就是一個從合同，是附屬于合同的一個條款，違約金必須是約定的，這是違約金本來的性質。立法上之所以要廢除這個法定違約金，其中一個重要的考慮就是這個法定違約金確實和計劃經(jīng)濟聯(lián)系在一起的，它具有明顯的懲罰性，任何法定違約金它都具有懲罰性。大家可以這樣來看，法律規(guī)定都把幅度規(guī)定死了，實際上就意味著一種懲罰條款，為什么要成立這種懲罰條款，就是因為過去我們把合同的履行當作完全計劃的手段。只要當事人不履行合同，就采用這種懲罰性的條款，來督促當事人履行合同。在市場經(jīng)濟條件下，違約金它本來的性質應該是補償性的。所以，《合同法》基于這種考慮刪去了法定違約金。
    第二點，就是因為合同法它強調違約金是一種約定的條款，因此它是優(yōu)先于損害賠償?shù)?。嚴格的講《合同法》第114條應該放在第113條的前面，道理就是先有違約金，然后才有損害賠償，也就是說我們按照合同自由原則為了尊重當事人的合同自由，合同自由其中也包括當事人自由選擇合同的補救方式以及當事人約定的違約金賠償數(shù)額。如果當事人實行了約定的違約金，首先實行當事人約定的違約金條款，區(qū)分責任的話可以簡便的確立出來。在當事人沒有確定違約金條款的時候，這樣可以使用法律的損害賠償責任，同時在當事人約定的違約金不足以補償非違約方損失的時候，可以在繼續(xù)使用損害賠償。如果不存在這兩種情況，那么就不用執(zhí)行違約金，沒有必要在考慮損害賠償?shù)膯栴}。所以，違約金是優(yōu)先于損害賠償使用的。
    第三點，強調違約金主要是補償性的。大陸法系民法以違約金責任是否可與實際履行并存為準將違約金分為補償性違約金和懲罰性違約金，前者不承認二者的并存，后者則承認二者可以并用。我國關于二者的區(qū)分標準有分歧，但新合同法強調違約金責任主要是補償性的這一點應無疑義。但合同法114條第三款規(guī)定?！爱斒氯司瓦t延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。”這就說明在專為遲延履行而約定違約金場合，違約金與實際履行可以并存，此時有懲罰性違約金存在的空間，但此為例外。當然根據(jù)合同自由的原則，當事人可以約定懲罰性違約金。
    第四點應予強調的是，任何違約金一經(jīng)約定，都是有效的，法官、仲裁庭無權宣告違約金條款無效，否則無異是對當事人自由意志的侵犯，不合合同自由原則。以往司法的實踐很難令人滿意，法官、仲裁員任意宣告違約金條款無效的做法甚為普遍，應予禁止。但對違約金進行國家干預是必要，但其干預必須要符合一定的條件，據(jù)合同法114條第二款的規(guī)定，條件有二：一是約定的違約金過分高于或低于造成的損失的，二是必須要當事人請求，法院或仲裁庭無權徑自作出調整。這里需要注意合同法的表述，當約定違約金低于損失時，調整的條件較為寬松，也就是說，此時只要當事人提出請求一般就可獲得調整，而于高于損失情況，除非過分高于造成的損失，否則一般不予調整。何為過分高于損失呢?法律尚未規(guī)定，但**高法院對商品房買賣合同的司法解釋中規(guī)定了以不超過違約造成的損失的30%作為認定違約金是否過分高于損失的標準，可以作為處理類似問題時調整違約金的依據(jù)。再者，在“低于” 情況，合同法規(guī)定當事人可請求人民法院或仲裁機構予以“增加”，而在過分高于情況，則是請求予以“適當減少”，故二者即便在調整的度上也有區(qū)別。之所以作此種規(guī)定，原因在與違約金條款是當事人意思自治的產(chǎn)物，它約定于違約之前，它與違約后造成的實際損失不可能一致，本屬正常;加之我國合同法規(guī)定的違約金主要是補償性違約金，故除非過分高于，否則一般不予調整，這是為了尊重當事人的意思。也正因為如此，所以其調整必須有當事人自己作出申請。而于違約金低于實際損失時，合同法雖規(guī)定此時也可以請求調整，但學界有不同觀點。因為此時當事人完全可要求損害賠償，且合同法規(guī)定的違約金如前所述多為補償性的，而非懲罰性的，沒必要非得通過違約金制度來彌補損害，因為違約金條款本來就可以不予約定，而交由損害賠償制度來解決，我以為這種說法是有道理的。這里還需要澄清的是，調整的標準是“造成的損失”，那么它究竟指什么損失呢，是否包括可得利益的損失?根據(jù)合同法113條的規(guī)定，應該包括可得利益的損失，使得違約責任的承擔達到如同合同就像完全被履行時一樣，即就像沒有發(fā)生違約行為一樣。

    查看全文↓ 2019-09-27 13:39:36

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