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• 135****4861

  首先要確定幾個問題（風(fēng)險點）：
  1、您是否是繼續(xù)貸款購買。
  2、是否辦理了委托公證。
  3、賣方的房本是否已經(jīng)在房地局核過檔
  如何產(chǎn)生的風(fēng)險：
  1、如果您需要貸款購買，那么在完成上述手續(xù)前您的貸款銀行是否已經(jīng)批貸，因為如果您的貸款申請不下來，就會出現(xiàn)幫賣家把貸款還了，自己交不上剩余尾款的情況。致使交易不能完成。如果是全款購房，這方面的擔(dān)憂基本可以忽略了。如果還沒有批貸，建議您先跟賣方商量，不先要還款，等您的貸款批下來在辦理后續(xù)手續(xù)。
  2、委托公證手續(xù)，是確保買方權(quán)益全的一個**好保證，你把20萬轉(zhuǎn)給賣方，自己又不參與還款，如果到時候賣方不配合您辦理過戶手續(xù)，您將如何處理？委托公證委托的事宜就是跟購買房屋權(quán)屬有關(guān)的一切手續(xù)都委托給您或者第三方（中介機(jī)構(gòu)）來辦理，例如：房屋過戶、房屋的買賣、代還款，代辦解除抵押手續(xù)、代領(lǐng)房本等。有了這個公證在賣方不配合的時候，只要拿著公證書就可以在賣方不在場的情況下辦理手續(xù)了。
  3、因為有些房本有查封、凍結(jié)等情況（例如：賣方多次或長時間未還款，銀行訴至法院，那么法院需要先查封賣方的房屋，等案件審理完結(jié)才能解凍。）。如果沒有核檔就不能排除查封、凍結(jié)等情況是否存在，存在上述情況的房屋是不能辦理過戶手續(xù)，不能辦理過戶手續(xù)對您來說可是災(zāi)難性的。
  注：能想到的暫時就是這么多，還有就是中介跟您簽的合同中，是怎么規(guī)定中介責(zé)任的，中介方式只是提供信息，撮合買賣交易？還是負(fù)責(zé)買賣過程中所有手續(xù)買賣雙方的合法權(quán)益？

  查看全文↓ 2019-10-13 23:25:37
• 154****0153

  貸款的房子出售需要向貸款機(jī)構(gòu)確認(rèn)是否可直接操作賣出，即貸款是否可直接操作轉(zhuǎn)移。若是不可以需要申請?zhí)崆斑€貸的業(yè)務(wù)，還清未結(jié)清的房貸，贖回房屋所有權(quán)后操作賣出。具體操作辦法可以參考下面：
  　　1、聯(lián)系貸款機(jī)構(gòu)詢問是否可申請轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，若是支持轉(zhuǎn)按揭，按照流程準(zhǔn)備買家的相關(guān)資料，提交申請轉(zhuǎn)按揭即可；
  　　2、貸款機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)按揭貸款操作流程比較繁瑣，且轉(zhuǎn)按揭風(fēng)險較大，一般不予受理，可個人或買家（**款）墊資還清剩余房貸，然后贖回房本，買賣登記過戶即可；
  　　3、買賣雙方無能力承擔(dān)剩余房貸，可聯(lián)系墊資機(jī)構(gòu)進(jìn)行墊資，贖回房本，買賣雙方到房管局進(jìn)行過戶手續(xù)，買方那個重新抵押房產(chǎn)，貸款錢還墊資機(jī)構(gòu)，并支付一定的費用，交與賣方尾款，買方開始還貸；
  　　4、賣方無力償還剩余房貸，又不想過于麻煩，可以根據(jù)自己的還貸記錄申請個人信用貸款，利用銀行貸款贖回房產(chǎn)，再進(jìn)行買賣房屋，自己可利用賣房錢還貸也可慢慢還貸。
  　　以上方法，無論哪種都是表明，只有擁有房屋所有權(quán)方可操作買賣房屋（轉(zhuǎn)按揭的方法，主決定方是銀行，房屋所屬權(quán)也是銀行），即買賣房屋一定要注意房屋所屬權(quán)是否清晰明確。

  查看全文↓ 2019-10-13 23:25:30
• 158****5527

  辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)
  和上述方式不同的是，買方先到銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，分兩種情況：一是同行轉(zhuǎn)按，二是跨行轉(zhuǎn)按，后者操作手續(xù)比較麻煩。
  1、 提交材料及流程：
  《購房抵押借款合同》原件
  買方申請貸款的材料(如接收入證明、身份證等)
  如銀行審核同意，有關(guān)當(dāng)事人簽訂《變更協(xié)議》
  辦理貸款保險變更手續(xù)
  辦理抵押登記變更手續(xù)
  2、 買方憑貸款銀行出具的還貸證明和貸款證明以及其它材料到交易中心辦理二手房交易手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-10-13 23:25:25
• 142****6113

  提前還貸
  1、 前期準(zhǔn)備
  (1)買方應(yīng)主動向中介公司或者賣方詢問房屋是否存在抵押的情況，為了保險起見，買方可以要求查看產(chǎn)權(quán)證“附記”欄或者到房地產(chǎn)交易中心查詢;
  (2)如果確實存在抵押的情況，買方應(yīng)了解賣方未還款期限和余額，已還款年限和金額，因為這要涉及到后續(xù)的可操作性問題，必要時可以要求賣方提供**近一個月的還款憑證;
  (3)如果買方?jīng)Q定購買該套房屋并決定采用提前還貸、注銷抵押的方法，雙方應(yīng)當(dāng)對未付款項由誰支付進(jìn)行協(xié)商，一般可以采?。河少u方自籌資金;由買方籌集資金抵作購房款;或者由雙方分擔(dān)，辦理交易時再做結(jié)算;
  (4)此外在提前還貸過程中還可能發(fā)生的其它費用，根據(jù)目前各大銀行對于提前還貸的做法不一致，一般還款6個月或者1年后提出申請即可提前還款，無須支付違約金;但如果還款不滿6個月或者1年的，要支付一定數(shù)額的違約金，那么這筆費用究竟由誰來承擔(dān)應(yīng)在簽訂買賣合同之前，協(xié)商一致。
  2、辦理程序：買方支付定金，并按照約定的方式提前還款，注銷抵押
  特別提示：本過程較為關(guān)鍵，其中涉及到諸多手續(xù)，各個環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)做好銜接，因為一旦銜接不好就會發(fā)生糾紛，雙方**好還是能夠通過房產(chǎn)中介公司或者律師進(jìn)行操作，他們作為第三方，具有一定的可信度和專業(yè)性。
  (1)雙方按照約定準(zhǔn)備未還貸資金，同時由賣方或者賣方委托的中介公司或律師向貸款銀行提出提前還貸的書面申請，在經(jīng)過銀行審核通過后還款。貸款銀行出具《借款清結(jié)證明》，賣方收回《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》。
  (2)雙方持《借款清結(jié)證明》到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理注銷抵押登記的手續(xù)，同時辦理房屋交易手續(xù)。
  (3)如果提前還貸資金是由買方出的，那么買方**好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔(dān)保，以防款項落空。

  查看全文↓ 2019-10-13 23:25:18
• 153****9058

  在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會有大問題出現(xiàn)。
  1、核實產(chǎn)權(quán)是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實，確認(rèn)無誤即可。
  2、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風(fēng)險。
  3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。
  4、明確違約責(zé)任：和賣方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實際效果。當(dāng)房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認(rèn)為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房

  查看全文↓ 2019-10-13 23:25:04