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• 133****3269

  房產證上的登記價就是房產原值，這要分情況了：
  （1）房產證上的登記價是房地合一的，房產原值肯定包括土地價值了，比如深圳的房產。
  （2）房產證是房地分開登記的，那么房產原值就是指建筑物的價值，不包含土地的價值了。按照稅法規(guī)定，房產稅對納稅人經營自用的應稅房產實行從價計征，將房產原值一次性減除10%～30%后的余值按照1.2%的年稅率計算繳納房產稅。反正只要按房產證上的購建價即登記價來計算就行了。

  查看全文↓ 2019-10-18 02:11:20
• 131****0716

  關于將地價計入房產原值的規(guī)定應如何理解？一種理解是：容積率=地上房屋總建筑面積÷土地面積，當容積率大于0.5（如0.6）時，計入房價原值=土地價值×容積率0.6，當容積率小于0.5（如0.4）時，計入房價原值=土地價值×容積率0.4×2。另一種理解是：當容積率大于0.5時，土地價值全額計入房價，小于0.5時，計入房價原值=總房屋建筑面積×2×土地價值。哪種理解正確？
  　　
  答：《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規(guī)定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。因此，如果上述單位的土地容積率為0.6，那么應當將地價全部并入房產原值計算繳納房產稅。如果小于0.5，則應當按照雙倍建筑面積的地價計入房產原值計算繳納房產稅。

  查看全文↓ 2019-10-18 02:11:11
• 131****8360

  cdqm據此確定計入房產原值的地價。
  
  例如：某公司2008年建造辦公樓，面積為1500平方米，建筑成本為105萬元，不包括土地價值。該宗地為本年新征，土地單價為每平方米150元，容積率為0.48（容積率為宗地建筑面積與土地面積的比值），使用年限為50年。公司自2008年1月1日起執(zhí)行《企業(yè)會計準則》。2011年，因容積率低于0.5，應按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據以確定計入房產原值的地價。
  
  繳納房產稅的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）。
  
  應繳房產稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。 如果公司執(zhí)行《企業(yè)會計制度》。
  
  2011年繳納房產稅的地價＝150×1500×2＝450000（元）。 2011年繳納房產稅的房屋原值＝1050000＋450000＝1500000（元），應繳房產稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。
  
  從計算結果可以看出，財稅[2010]121號文件的發(fā)布實施，使得執(zhí)行《企業(yè)會計準則》和執(zhí)行《企業(yè)會計制度》的企業(yè)繳納的房產稅相同，杜絕了之前由企業(yè)選擇執(zhí)行《企業(yè)會計準則》和《企業(yè)會計制度》所做的房產稅籌劃。
  
  目前仍存在沒有將土地價值按照規(guī)定計入房產原值計征房產稅的公司應當及時與當地稅務機關協(xié)調解決計稅依據問題，避免涉稅風險。
  
  地價是指土地所有者 向土地需求者讓渡土地使用權所獲得的收入，是買賣土地的價格。我國目前由于土地不得買賣，“買賣”（具體稱為出讓和轉讓）的是有一定使用期限的國有建設用地使用權，所以人們通常所講的地價，是出讓或都轉讓國有建設用地使用權的價格，是國家一次性出讓若干年的國有建設用地使用權或者土地使用權轉讓國有建設用地使用權所獲得的收入，其本質是一次性收取的若干年的地租。
  
  根據馬克思主義地租理論，地價是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是預買一定年數的地租，兩者的關系為：地價=地租/平均利息率；例如，假定平均利息率為5%，每年200元的地租，可以看作是一個4000元資本的利息，據此推算出地價為4000元，并認為地價實際上“不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格，它是按普通利息率計算的。但是，地租的這種資本化是以地租為前提，地租卻不能反過來由它本身的資本化而產生并得到說明?！?.與股市有關的概念證券市場極度低迷，成交量萎縮到歷史的**低點時候的成交量稱為地量。
  
  土地使用權出讓底價是政府根據正常地產市場狀況下地塊應達到的地價水平而確定的某一地塊出讓時的**低控制價格標準。在我國，地產一級市場由政府壟斷，因而，土地使用權出讓價格對整個地產市場的價格水平的影響是非常重要的。出讓底價一般依據基準地價或標定地價，并考慮地產市場的發(fā)展狀況而定。轉讓底價是土地使用權轉讓時，成交前的談判底價。抵押底價是以不動產作為抵押物時地產的協(xié)商價格。

  查看全文↓ 2019-10-18 02:11:06
• 152****1121

  征房產稅，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。
  
  例如，某工廠有一宗土地，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上建筑房屋面積12000平方米，則該宗地容積率為0.46（12000÷26000=0.46），因此，計入房產原值的地價為24000萬元（應稅房產建筑面積×2×土地單價＝12000平方米×2×1萬元/平方米＝24000萬元）
  
  假如該工廠這宗土地其他條件不變，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積50000平方米，該宗地容積率為1.92，則計入房產原值的地價為26000萬元。
  
  該條規(guī)定可以理解為對企業(yè)減輕稅負的利好政策，而非對宗地容積率低于0.5的用地單位的懲罰措施。例如占地面積大而廠房少的工廠、大型堆場、倉儲、物流的企業(yè)等，廠區(qū)空地較多，地價全額計入房產原值，稅負較高，自2010年12月21日起，對這類“大地小房”的情況，即宗地容積率低于0.5的，允許按照房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價，可以測算出這類企業(yè)計算房產稅的地價將小于全部地價款，減輕了房產稅負擔。
  
  財稅[2010]121號文件發(fā)布后，對按照房產原值計稅的房產，在稅務處理上只有一種方法：無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并

  查看全文↓ 2019-10-18 02:11:00
• 153****6120

  財稅[2010]121號：如何確定計入房產原值的地價
  
  嘉市地方稅務局近期應國家稅務總局要求對嘉市房產及土地進行全面清查，清查后將確定新的房產稅及土地使用稅計稅依據并按照新依據計征兩稅。在此次清查過程中有子公司提出疑問：土地本身需要按規(guī)定繳納土地使用稅，根據《企業(yè)會計準則》企業(yè)建房時需要將土地價值計入到固定資產房屋建筑物中，房產稅的計稅依據中又包括了該部分土地價值，是否存在重復計稅問題?，F(xiàn)就該問題進行解讀： 2010年12月21日，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件，對土地使用稅和房產稅等相關問題進行了明確，該文件第三條“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等?！泵鞔_了土地價值也應計入房產原值計征房產稅，稅務局要求調整房產稅計稅依據理由充分。至于是否存在重復計稅，則是國家稅務總局應該考慮的問題，我們更應關注的是計入房產的土地價值如何確定。財稅[2010]121號中同時明確“宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價?！?br/>
  綜合起來該文件應當這樣理解：宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價這種情況外，宗地容積率高于0.5的，一律按照地價全額計入房產原值計

  查看全文↓ 2019-10-18 02:10:52

相關問題

• 問 房產原值和征地有關系嗎？如何確定計入房產原值的地價？
  答

  按照現(xiàn)行房產稅的有關規(guī)定，在建房產和待建房產不屬于應稅房產，不需要繳納房產稅，因此其占用土地的價值可按建筑面積進行分攤，不需計入房產原值繳納房產稅。由于有在建、待建房產，納稅人實際建成房產的容積率不一定會等于規(guī)劃部門批準建造的容積率。對于有在建、待建房產，其土地價值并入房產原值征收房產稅有六種情況?！　〉谝环N情況：實際容積率等于高于批準容積率，實際容積率和規(guī)劃部門容積率均小于0.5的，需并入房產原值的地價等于該宗土地上應稅從價征收的房產建筑面積*該宗土地單價*2。　　第二種情況：實際容積率等于高于批準容積率，實際容積率大于0.5，規(guī)劃部門批準容積率小于0.5的，需并入房產原值的地價等于該宗土地價值*該宗土地上應稅從價征收的房產建筑面積占總建筑面積的比?！　〉谌N情況：實際容積率等于高于批準容積率，實際容積率和規(guī)劃部門批準容積率均大于0.5的，需并入房產原值的地價等于該宗土地價值*該宗土地上應稅從價征收的房產建筑面積占總建筑面積的比?！　〉谒姆N情況：實際容積率低于批準容積率，實際容積率和規(guī)劃部門批準容積率均小于0.5，需并入房產原值的地價等于該宗土地上應稅從價征收的房產建筑面積*該宗土地單價*2。　　第五種情況：實際容積率低于批準容積率，實際容積率小于0.5，規(guī)劃部門批準容積率高于0.5的，需并入房產原值的地價等于該宗土地價值*該宗土地上應稅從價征收的房產建筑面積占總建筑面積的比?！　〉诹N情況：實際容積率低于批準容積率，實際容積率和規(guī)劃部門批準容積率均大于0.5的，需并入房產原值的地價等于該宗土地價值*該宗土地上應稅從價征收的房產建筑面積占總建筑面積的比?！　∮纱丝梢?，對于一宗土地上既有已建房產，又有在建、待建房產，需區(qū)別實際容積率和規(guī)劃部門批準的容積是否一致以及是否大于等于或小于0.5來分別計算。

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• 問 土地價格計入房產原值是什么意思？ 如何確定計入房產原值的地價？
  答

  “對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”　　筆者認為，該文件應當這樣理解：除宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價這種情況外，宗地容積率高于0.5的，一律按照地價全額計入房產原值計征房產稅，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等?，F(xiàn)舉例說明：　　例如，某工廠有一宗土地，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上建筑房屋面積12000平方米，則該宗地容積率為0.46，因此，計入房產原值的地價為24000萬元（應稅房產建筑面積×2×土地單價＝12000平方米×2×1萬元/平方米＝24000萬元）　　假如該工廠這宗土地其他條件不變，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積50000平方米，該宗地容積率為1.92，則計入房產原值的地價為26000萬元?！　≡摋l規(guī)定可以理解為對企業(yè)減輕稅負的利好政策，而非對宗地容積率低于0.5的用地單位的懲罰措施。例如占地面積大而廠房少的工廠、大型堆場、倉儲、物流的企業(yè)等，廠區(qū)空地較多，地價全額計入房產原值，稅負較高，自2010年12月21日起，對這類“大地小房”的情況，即宗地容積率低于0.5的，允許按照房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價，可以測算出這類企業(yè)計算房產稅的地價將小于全部地價款，減輕了房產稅負擔?！　∝敹怺2010]121號文件發(fā)布后，對按照房產原值計稅的房產，在稅務處理上只有一種方法：無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價?！　±纾耗彻?008年建造辦公樓，面積為1500平方米，建筑成本為105萬元，不包括土地價值。該宗地為本年新征，土地單價為每平方米150元，容積率為0.48（容積率為宗地建筑面積與土地面積的比值），使用年限為50年?！　」咀?008年1月1日起執(zhí)行《企業(yè)會計準則》?！　?011年，因容積率低于0.5，應按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據以確定計入房產原值的地價?！　±U納房產稅的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）。　　應繳房產稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）?！　∪绻緢?zhí)行《企業(yè)會計制度》?！　?011年繳納房產稅的地價＝150×1500×2＝450000（元）?！　?011年繳納房產稅的房屋原值＝1050000＋450000＝1500000（元），應繳房產稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。

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• 問 ??房產原值和征地有關系嗎？房產原值如何計算？
  答

  工業(yè)用處房產，以房子原價的50-60％作為應稅房產原值；商業(yè)和別的用處房產，以房子原價的70-80％作為應稅房產原值。房產原值中應包含：房產原值中應包含契稅和預售合同交的印花稅。根據《財政部的國家稅務總局的對于房產稅鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地運用稅有關疑問告訴》（財稅［2008］152號）第一條就是對根據房產的原值計稅的房產，不管是不是記載在管帳賬簿固定資產科目中，均應依照房子原價計算交納房產稅。房子原價應根據國家有關管帳制度規(guī)則進行計算?！豆竟軒ぶ贫取返诙邨l第一款第一項置辦的不需求通過締造進程即可運用的固定資產，技實際付出的買價、包裝費、運輸費、裝置本錢、交納的有關稅金等，作為入賬價值。依此規(guī)則：契稅和預售合同交的印花稅應為置辦中交納的有關稅金，應作為房產原值。自建的房子需求供給原土地申請運用、建房申請等費稅、修建公司的修建、修建材料和裝飾等的累計總和；采購的商品房原開發(fā)公司售房、契稅單、裝飾等的累計總和；采購的二手房本來房主交易時的營業(yè)稅確定交納、個稅確定交納、契稅單、裝飾等的累計總和；拍賣的房子原拍賣單、納稅單、裝飾等的累計總和；屬共有產業(yè)改變名字的房子如因離婚改變名字的房子等按改變之前的來歷分類。

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• 問 房產原值和征地有關系嗎？房產原值如何計算？
  答

  房產原值包含的內容房產原值中應包含契稅和預售合同交的印花稅。根據《財政部的國家稅務總局的對于房產稅鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地運用稅有關疑問告訴》（財稅［2008］152號）；《公司管帳制度》第二十七條第一款第一項置辦的不需求通過締造進程即可運用的固定資產，技實際付出的買價、包裝費、運輸費、裝置本錢、交納的有關稅金等，作為入賬價值。依此規(guī)則：契稅和預售合同交的印花稅應為置辦中交納的有關稅金，應作為房產原值。

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• 問 ??房產原值和征地有關系嗎？房屋原值有什么用，怎么確認房屋原值？
  答

  二手房交易中，能否查到房屋原值，影響個人所得稅的計算方式，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證確認房屋原值。根據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號，以下簡稱《通知》）規(guī)定：1、納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據《通知》第三條的規(guī)定實行核定征稅。2、對納稅人轉讓普通住房及自建住房、經濟適用房、已購公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房的，以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。3、對納稅人轉讓非普通住房的，以轉讓收入的2%核定應納個人所得稅額。房屋原值具體為：1、商品房購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。2、自建住房實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。3、經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。4、已購公有住房原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。

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