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• 155****0843

  一、市場比較法。
  市場比較法是**具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因為這種評估方法**能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數(shù)不超過30%.但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。
  二、成本法。
  成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
  三、收益法。
  收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
  四、假設(shè)開發(fā)法。
  假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
  五、基準地價修正法。
  基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。

  查看全文↓ 2019-11-15 11:51:30
• 135****2797

  不太離譜的情況下基本上是評估員說了算。同樣100W的房子，你想讓評估員估150W，也有可能；讓他自己評估，他給你評個70W也并不稀奇，市場價格本就是動態(tài)的

  查看全文↓ 2019-11-15 11:51:21
• 157****1219

  房屋拆遷裝修評估：因裝修不同時期風(fēng)格不同，個性化較強，用材用料品種復(fù)雜價格彈性很大，不同時期材料價格變化也大，施工方法方式及操作精細程度對耗資差異也大，所以在裝修評估吋參照當(dāng)?shù)亟ú氖袌霎?dāng)前耗材同類檔次價格，結(jié)合當(dāng)前裝修人工費制定平均價格區(qū)間，再考慮裝修折舊，評估公司作出補償價格范圍，由征收人與被征收人雙方協(xié)商確定**終裝修補償價格。
  保駕護航網(wǎng)提醒至于原裝修花了多少錢現(xiàn)在能補多少應(yīng)由評估人員到現(xiàn)場查勘后作出評估報告?？傮w講裝修折舊很大，在本地區(qū)建筑裝修市場價格框架下，個人家庭裝修往往資金每平價格超過建筑市均裝修每平平均水平，所以拆遷評估補償定是參照建筑市場大面積批量裝修價格，補償價格低于原實際裝修耗資的情況也算合情理。

  查看全文↓ 2019-11-15 11:51:16
• 142****3511

  一般來說：被拆遷人接到的評估報告90%以上都是不合法的，因為它僅僅寫著房屋估值，缺失了很多應(yīng)當(dāng)列明的事項。
  我們以一份比較完整的評估報告為例，給大家列舉一些可能出現(xiàn)的問題點。比如說：我們通過評估報告知道了評估公司的名稱，那么我們就是可以查詢評估公司的資質(zhì)，因為評估公司是分級別的，級別不同、評估的能力也有很大的差別。
  《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定辦法》
  第七條 列入房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)名錄的評估機構(gòu)，評估業(yè)務(wù)量超過下述標準時不能承接新的房屋征收評估工作：
  　　（一）一級資質(zhì)評估機構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達到2000戶；
  　?。ǘ┒壻Y質(zhì)評估機構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達到1000戶；
  　?。ㄈ┤壻Y質(zhì)評估機構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達到500戶。

  查看全文↓ 2019-11-15 11:51:11
• 151****9987

  一、市場比較法。
  市場比較法是**具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因為這種評估方法**能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數(shù)不超過30%.但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。
  二、成本法。
  成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
  三、收益法。
  收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
  四、假設(shè)開發(fā)法。
  假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
  五、基準地價修正法。
  基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。
  《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》對拆遷評估房的要求：　　房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構(gòu)評估的，估價機構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準。

  查看全文↓ 2019-11-15 11:51:06

相關(guān)問題

• 問 拆遷如何評估？拆遷評估的估價標準怎么確定？
  答

  房屋的拆遷評估是包括：一、房屋的重置價格（結(jié)合成新即乘上打拆系數(shù)）。二、土地價格（在同區(qū)位找三家房屋開發(fā)企業(yè)一年內(nèi)的現(xiàn)房銷售加權(quán)平均價減去新房的重置價格即算出土地價格，這就是所謂的市場價評估）。三、裝璜及附屬物評估（這項評估可以在一定范圍內(nèi)雙方協(xié)商，因為裝璜的價格彈性較大）。注：重置價是指重新建造這樣的房子通常的情況下工、料、費等造價多少。附屬物也是這樣通常情況下重置這樣的附屬物的造價結(jié)全成新。對你的房屋拆遷或征收按上述方法評估即找出一個同區(qū)位的有現(xiàn)房參照的理論上的樣板房與你的房屋比較就可得出你房屋的價值了。另個補償上還要考慮搬遷費、過渡費、和各項獎勵等才構(gòu)成全部補償。

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• 問 即將拆遷的房屋價值應(yīng)如何評估確定，有哪些標準？
  答

  拆遷房價值評估，關(guān)鍵看地段和政策，別被忽悠了。

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• 問 ??拆遷如何評估？房屋拆遷賠償價應(yīng)如何評估？
  答

  國有土地企業(yè)評估依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)?！薄⒌谌臈l“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！痹u估方式市場比較法。市場比較法是**具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因為這種評估方法**能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。成本法。成本法是通過求取估價對象在估價時點的或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。收益法。收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。清算價格法。是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值?；鶞实貎r修正法?；鶞实貎r修正法是在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。

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• 問 拆遷如何評估
  答

  這個問題應(yīng)該進行區(qū)別對待。在實踐中體現(xiàn)出來的補償辦法、法律依據(jù)、企業(yè)的客觀狀況可能會不一致，我主要談一談企業(yè)拆遷補償總體原則的問題。一、企業(yè)拆遷總體補償基本原則按照國務(wù)院2011年1月19日的《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務(wù)院令第590號)，整體補償必須是按照市場比較法進行評估，住建部配套的房地產(chǎn)評估規(guī)范中也出現(xiàn)了類似要求，也就是講補償是按照市場比較法的原則進行實際評估。市場比較法如何確認？說通俗了就是按照所在的區(qū)域、地段、用途、性質(zhì)、年限以及相關(guān)具有市場主體因素的房屋所體現(xiàn)出的市場價格進行實際評估。房地產(chǎn)評估規(guī)范也講到了所參考的周邊類似的房屋價值。特別是租賃土地的企業(yè)不具有完整的土地使用權(quán)，在進行房地產(chǎn)評估的時候所謂的類似房地產(chǎn)價值往往體現(xiàn)不到承租人身上，承租人只有獲得地上附著物補償?shù)臋?quán)利，對于土地使用權(quán)補償沒有權(quán)利獲得。但是一旦你有完整的土地使用權(quán)，并且有房產(chǎn)手續(xù)也用于商業(yè)、工業(yè)等經(jīng)營，都是按照實有的用途進行補償。實際在進行評估的時候不可能完全參照當(dāng)?shù)刂苓叺目陀^狀況進行補償，在進行實際補償?shù)綍r候還要進行分割，土地、廠房、停產(chǎn)停業(yè)損失等要分別補償。特別是土地加廠房就是一個完整的不動產(chǎn)的狀態(tài)，在補償?shù)臅r候要按照市場價值進行補償。在實踐中可能各個企業(yè)面臨的情況都不一樣，具體到實際補償中會有一些區(qū)別。二、企業(yè)拆遷評估的時候，每一塊的評估價值如何確定？（一）土地的補償土地所有權(quán)的形式是集體所有制和國有土地，集體是集體建設(shè)用地，國有土地分商業(yè)、工業(yè)、住宅，工礦倉儲、教育娛樂等。在實際評估的時候可能會有區(qū)別。集體土地現(xiàn)在還不能上市交易，只是在北京十八個縣市區(qū)試點。市場價值如何體現(xiàn)呢？我們就要參考市場評估規(guī)范當(dāng)中的類似原則了。集體建設(shè)用地類似于國有工業(yè)用地，因為集體建設(shè)用地也是建設(shè)了廠房，跟國有工業(yè)用地是一個道理，這也符合“類似原則”中的同用途、同種類、同區(qū)域。如果標有了國有土地住宅用途，即便寫著“住宅用途”但是卻用于實際經(jīng)營。這個時候要區(qū)分是符合廠房的實際經(jīng)營還是商業(yè)的實際經(jīng)營，因為這兩項補償差距非常大，商業(yè)的補償比工廠補償**高可高出7-10倍?，F(xiàn)在在實際補償中有“就高不就低”的原則，價值排序是：商業(yè)＞住宅＞工業(yè)，如果是住宅卻用于工業(yè)，實際據(jù)應(yīng)該按照住宅的方式來補償，如果住宅用于商業(yè)，應(yīng)該按照商業(yè)的方式來補償。（二）廠房的補償以前的評估規(guī)范中劃定一個標準，要根據(jù)種類、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)以及形態(tài)進行不同方式的評估。廠房有磚木的、磚混的、木質(zhì)的、鋼構(gòu)的等，價值怎么衡量呢？就是現(xiàn)在的建安成本（房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱），在實踐中有很多廠房的高度、寬度和結(jié)構(gòu)都不一樣，我見過**寬的廠房達到十五米以上，高度在六米五以上，這樣的廠房就是一層抵兩層。根據(jù)廠房用途結(jié)構(gòu)不一致補償也有區(qū)別，比如講冷庫不是按照平方算的，是按照立方算的，因為冷庫四周都進行了設(shè)備添置。（三）廠房跟土地有空余的怎么補償？如果你有完整的土地使用權(quán)，空余的土地也要進行土地市場價值補償。在此要糾正一個問題，各個地方以前公布的區(qū)位補償價，市場價值永遠是循環(huán)變動的，除非區(qū)位補償價每年都調(diào)整，如果不調(diào)整無法反映市場價值。（四）停產(chǎn)停業(yè)損失停產(chǎn)停業(yè)損失的問題往往不納入房地產(chǎn)評估規(guī)范，而是單獨的制定政策。以前是根據(jù)納稅額進行推算，現(xiàn)在在實踐中用的不多了，大部分是按每平方米直接補償多少錢。我覺得在進行一次性停產(chǎn)停業(yè)損失的時候要進行區(qū)別對待，要根據(jù)企業(yè)的具體狀況。這應(yīng)該是作為企業(yè)而言**主要的補償項目，其他的就是裝修附屬物、可移動和不可移動的機器設(shè)備等等，這些都是據(jù)實評估。在此給企業(yè)主提一點個人建議，在進行評估的時候一定要非常謹慎，而且要消息靈通，多參考市場價值。

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• 問 ??房屋拆遷評估價格是怎么評估的
  答

  一、拆遷評估比準價格的確定（一）評估比準價格由房地產(chǎn)評估機構(gòu)按下述二個價格從高確定：1．核發(fā)拆遷許可證之月與被拆遷房屋同類地段的商品住宅平均價格；2．根據(jù)交易價從高原則，從類似房地產(chǎn)中選取3個以上可比實例，進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正后確定的價格。二、非住宅用房拆遷評估有關(guān)系數(shù)及規(guī)定（一）《關(guān)于調(diào)整非住宅用房拆遷評估系數(shù)有關(guān)問題的通知》拆遷工業(yè)廠房、倉儲用房采用成本法評估的土地評估價公式中，期日修正系數(shù)從1.05調(diào)整為1.18。（二）采用成本法評估非住宅房屋時，土地評估價也可采用市場比較法的方法求取。三、裝修補償標準房屋裝修的評估，可以按《關(guān)于調(diào)整城市房屋拆遷補償安置有關(guān)費用的通知》規(guī)定的裝修費用標準，在上浮20%的范圍內(nèi)，由評估機構(gòu)評估確定。

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