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• 148****7335

  首先明確的是,依據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》，在房屋拆遷中，拆遷的是房屋（物），補償安置的依據(jù)也是房屋，與戶口和家庭人口的多少沒有關系（存在兩種特殊情形，后面講）。拆遷補償有兩種安置方式：1、貨幣補償，就是對你的房屋通過市場中介機構（評估單位）評估，然后開發(fā)單位依據(jù)評估價格對你的房屋進行補償（一次性給錢）。一般情況下，在拆遷時，評估的價格會略高于你的房屋正常的市場交易價格（人為控制評估結果的情況除外）；2、產(chǎn)權調(diào)換（實物安置），就是給你安置一套房屋，由于現(xiàn)在的房價比較高，建議你采取這一方式（兩種安置方式的選擇權是你的，別人沒有權利強迫你做單一選擇），安置房屋的建筑面積一般不小于被拆遷房屋的建筑面積（不考慮人口多少），如果你想增加安置面積，就只能在開發(fā)單位允許的情況下，通過協(xié)商解決。實物安置的費用包括三方面：1、實物安置房屋與被拆遷房屋的差價款問題（詳細查閱當?shù)氐牟疬w政策），關于原建筑面積部分，是否交納差價款，得看你們當?shù)氐恼咭?guī)定，但一般城市，這部分是無償還的；關于超出原建筑面積部分，但在當?shù)夭疬w政策優(yōu)惠范圍內(nèi)的部分，一般會要求交納比市場價低的費用，具體標準由當?shù)卣?；超過優(yōu)惠范圍的，一般就是市場價格。2、過渡期補助費，根據(jù)當?shù)夭疬w政策執(zhí)行；3、進戶費，根據(jù)當?shù)夭疬w政策和物價管理部門的批件收取。 與人口和戶口有關的兩種特殊情況，但前提是無論你有多少戶口、多少人，必須經(jīng)有關部門認定（如當?shù)毓膊块T等），這些人確實在此長期居住，且與房屋所有權證一致，雖然是長期居住，但租賃、借住、掛戶等的，都不行，必須是房主自用情況，從你陳述的情況看，六個戶口肯定有不能認定的（49平方米的房子住不下多少人，不符合常理）：1、低保戶，一般城市對低保戶是有特殊優(yōu)惠政策的，如增加安置面積、無償安置、提高補償標準等，但有嚴格的認定程序；2、住房困難戶，與1差不多。
  

  查看全文↓ 2019-11-21 10:19:26
• 141****5468

  我國相關法律法規(guī)規(guī)定，房屋拆遷評估方法有：市場比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法和基準地價修正法。其中，后三者經(jīng)拆遷雙方選擇后可以適用。
  1、市場比較法
  市場比較法是**具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法**能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應當與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結構相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數(shù)不超過30%。但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。
  2、成本法
  成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
  3、收益法
  收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
  4、假設開發(fā)法
  假設開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
  5、基準地價修正法
  基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。
  房屋拆遷補償評估流程是怎樣的?
  (1)評估機構須有資質(zhì)：對被拆遷房屋進行市場評估的單位，應當具有省級以上建設行政主管部門核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構。
  (2)選定評估機構：評估機構可以由拆遷人和被拆遷人共同選定，雙方不能達成一致的，有房屋拆遷管理部門在符合條件的機構中抽簽選定。
  (3)異議處理：如果拆遷一方對評估結果有異議的，可以在5日內(nèi)要求評估機構作出解釋、說明。如果經(jīng)評估機構說明仍有異議的，有異議一方可以委托符合資質(zhì)的其他評估機構重新評估。

  查看全文↓ 2019-11-21 10:19:20
• 152****7082

  在房屋拆遷過程中，關于被拆遷房屋的的市場價值進行評估，評估流程一般如下：
  
  (1)具有相關資質(zhì)的專業(yè)評估機構接受評估任務。專業(yè)評估機構的工作人員在接到上級主管部門或委托單位的委托后開展具體評估工作。
  
  (2)房屋評估前的準備。就是準備好產(chǎn)權登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。
  
  (3)評估人員進行現(xiàn)場勘查。就是指評估人員對被拆遷房屋的各項技術資料進行現(xiàn)場測定。
  
  (4)相關資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價補償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補償提供可靠的依據(jù)。
  
  (5)編寫相關評估報告。評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格的重要過程。
  
  (6)評估復核和審批。在評估工作人員完成評估工作后，由復核員到實在進行復核，復核后報審批人員進行審批。

  查看全文↓ 2019-11-21 10:19:13
• 146****0042

  《國有土地上房屋征收與補償條例》2011年1月19日國務院第141次常務會議通過，對房屋征收拆遷、補償有明確的規(guī)定，但各地執(zhí)行起來差異很大！
  主要是標準不盡相同，很難把控。評估一般是委托有資質(zhì)的第三方評估機構來進行評估，但現(xiàn)在評估的水分也很大；補償存在貨幣補償和房屋調(diào)換兩種，但同樣是標準很難界定，一個地方一個政策，甚至同一城市不同地段的補償標準都不一樣，建議您：一是詳細了解相關法律，二是結合當?shù)貙嶋H情況，做到合法維護自己的權力和利益，但也不要無底線的去爭取！

  查看全文↓ 2019-11-21 10:19:09
• 145****6899

  　一、房屋拆遷補償與房屋評估的關系和存在的問題
  　　根據(jù)《條例》第二十四條規(guī)定：貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。第二十五條規(guī)定：實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結清產(chǎn)權調(diào)換差價。根據(jù)以上規(guī)定，不論是貨幣補償，還是房屋產(chǎn)權調(diào)換，都要根據(jù)市場價格進行評估，確定各自的價格后，進行補償或結清差價；評估是房屋拆遷補償安置的前提。如果對所有的被拆遷房屋都進行評估，也存著以下的問題：
  　　1、對拆遷范圍內(nèi)的所有房屋都進行評估，需要投入大量的人力、物力，一家評估機構短時間內(nèi)完成有一定的困難；
  　　2、在發(fā)放房屋拆遷許可證后進行評估，由于評估工作滯后，影響了拆遷工作的進度；
  　　3、雙方當事人對評估結果有疑義時，需進行復評和專家論證，**后確定評估價格，這要一定的時間，會延長拆遷期限；
  　　4、房屋權利狀況不清時，會致使評估工作無法進行；
  　　5、縣(市)級的房地產(chǎn)評估機構、注冊房地產(chǎn)估價師少，不能在短時間內(nèi)滿足大量的拆遷評估的需要。
  　　二、制定符合市場價格規(guī)律的房屋拆遷貨幣補償?shù)幕鶞蕛r格
  　　是否需要制定房屋拆遷補償?shù)幕鶞蕛r格，各地的情況各不相同，也存在著一定的爭議。在市場化程度高的城市認為不需要，對市場化進程慢的城市，筆者認為是需要的，只有這樣做才能更好地保護拆遷當事人的合法權益，又能規(guī)范房屋拆遷補償和房地產(chǎn)評估市場行為。制定的房屋拆遷補償基準價格，要依據(jù)當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場實際情況，真正體現(xiàn)出房屋的區(qū)位、用途、結構、樓層、朝向和建筑面積等因素構成的房地產(chǎn)價格

  查看全文↓ 2019-11-21 10:19:07

相關問題

• 問 ??拆遷如何評估？房屋拆遷賠償價應如何評估？
  答

  國有土地企業(yè)評估依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條“房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預?！?、第三十四條“房地產(chǎn)價格評估機構或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任?！痹u估方式市場比較法。市場比較法是**具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法**能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。成本法。成本法是通過求取估價對象在估價時點的或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。收益法。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。清算價格法。是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值?；鶞实貎r修正法?；鶞实貎r修正法是在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。

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• 問 拆遷房屋怎么評估賠償不合理?
  答

  拆遷補償要看具體的拆遷政策，每個地區(qū)項目的政策不同。但拆遷補償安置的基本原則是不損害人民利益，如果認為補償不合理，建議與拆遷單位協(xié)商，協(xié)商不滿意，當事人有權利拒絕簽訂拆遷協(xié)議，并可以委托專業(yè)律師來維護當事人的合法權益。

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• 問 房屋拆遷賠償評估需要看裝修嗎
  答

  《城市房屋拆遷管理條例》(國務院305號令)第24條的立法釋義明確了：1、條例的立法原意在評估時是不考慮裝修的;2、貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定;3、如果要對裝修進行補償，應當由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時協(xié)商確定。從上述解釋可以看到：1、房屋拆遷評估中的房地產(chǎn)市場評估價格是不含裝修價格的;2、拆遷目的下的房地產(chǎn)市場價格評估時所選取的修正因素是不應包括裝修因素的。各地在制定評估細則時，在確定房屋成新時以及進行市場法選取成交案例進行修正計算時均應將裝修因素對成交價格的影響剔除。當然，我們應該認識到，國務院拆遷管理條例中的房地產(chǎn)市場評估價格不包含裝修因素，并不是指房屋建筑中的裝飾部分工程。作為交付使用的建筑物必須達到裝飾的驗收標準方可交付。房屋**基本的粉刷、油漆、涂料等均應含在市場評估價中，只有住宅的二次裝修、商業(yè)用房的裝修改造等需要單獨評估。

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• 問 二手房拆遷賠償多少？補償價如何評估
  答

  國家劃撥是指土地是國家無償給某單位用的，不是出讓給開發(fā)商那種的形式。在這土地上蓋的房子是單位的產(chǎn)權。然后單位在以福利分房的形式給員工。這種情況就叫作公房。這個時候房子的產(chǎn)權不屬于你，你只有這個房子的使用權，沒有所有權。記得大概是從90年代初的時候，公房的所有權可以買賣。即員工可以把這個房子的所有權從單位那買下來，而且價格很便宜。這種情況的房子就叫已購公房。你的房子目前應該就是這種情況，已購公房。現(xiàn)在你對這個房子有所有權。這個房子就是你的了，甚至單位還繼續(xù)給你交納取暖費，物業(yè)費等。但是這個房子如果你要上市賣給別人的話。這時候你需要繳納土地出讓金才可以買賣。因為房子是在土地上的，房子和土地是一體的（不然為啥叫不動產(chǎn)呢。呵呵）房子是你的沒錯，但是土地不是你的，因為當時國家是把土地無償劃撥給單位的，單位沒有權利把土地的所有權也賣給你。只能賣給你房子的所有權，所以如果你要買賣的話，先交土地出讓金，意味著這個房子已經(jīng)從已購公房的權屬轉型成商品房的權屬了，既然是商品房了就可以任意買賣了。

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• 問 被拆遷人應如何理解房屋評估流程？
  答

  我聽說房屋評估是拆遷時確定補償金額的重要步驟。好像是有專業(yè)機構來評估房子值多少錢，然后根據(jù)這個結果來補償。如果對評估結果不滿意，好像還可以提出異議。

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