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本以為開發(fā)商是房地產的主導，其實銀行才是左右整個樓市的一股巨大的力量。先說說眼前，建行存房政策，工商銀行延長房貸年限及貸款人年齡，以及央行降準，這三大事件就足以讓整個樓市嘩然一片。那么銀行究竟是怎樣牽著樓市走的呢？ 一、銀行是開發(fā)商的財神爺 再牛的開發(fā)商，也有資金周轉困難的時候，開發(fā)商跟銀行之間的關系惟妙惟肖，他們是樓市的兩大主導。他們的關系越好，樓市也就發(fā)展越迅速，一旦他們的關系鬧僵了，可謂雙雙不利。 從去年開始，銀監(jiān)局認識到問題的嚴重性，開始嚴查銀行違規(guī)為開發(fā)商輸血。部分銀行甚至給開發(fā)商聽了貸，整個樓市似乎也蒙上了沉重的烏云。一旦銀行真的對開發(fā)商置之不理，恐怕著急的不只是開發(fā)商吧。 二、銀行是購房者的蹺蹺板 阿基米德說，給我一個支點，可以撬動整個地球。炒房者說，給我一個支點，我可以撬動整個樓市。這個支點就是銀行貸款。在樓市發(fā)展的過程中，銀行成了蹺蹺板，可以把你高高舉起，也可以把你猛地摔下。就像調控下，貸款利率不斷提高，貸款審批難度增加，對于多少購房者來說，購房夢差一點破碎。一旦真的停了房貸，后果是什么？樓市會是怎么樣子，你敢想象嗎？ 三、銀行成了地方政府發(fā)展樓市的寶劍 單以棚戶區(qū)改造而言，政府部門成立的城投公司、發(fā)展公司等舉債建設，沒有銀行貸款，棚戶區(qū)改造就難以正常維持下去，銀行成了地方政府加快城市化進程**鋒利的一把寶劍。甚至招商引資來的開發(fā)商、企業(yè)，也是以豐厚的貸款條件吸引而來。 樓市的發(fā)展離不開銀行，同樣，銀行不是慈善機構，他們不會做虧本生意的。樓市跟銀行就這樣息息相關，究竟是銀行牽著房產的鼻子走，還是房產牽著銀行資的鼻子走，我們一時也分不清了。
全部3個回答>鵬基公寓多少年產權？廣西“**牛房產證”44人共有一套房子
133****1541 | 2019-11-22 06:42:00
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144****7209
本次兩會《政府工作報告》中提出，要"穩(wěn)妥推進房地產稅立法" 。于是吃瓜群眾們紛紛驚呼:房產稅來了!房價要降了!且慢，且慢，我先問幾個問題--房地產稅和房產稅是什么關系?中國目前已經有房產稅了嗎?房產稅 **終由誰來承擔?房產稅到底要交多少錢?**后才是問：房產稅會降房價嗎??? 1.房地產稅不是房產稅 在房地產領域，從開發(fā)建設->買賣交易->持有這三個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都要交多種稅，這些稅加起來叫房地產稅。 而房產稅，是房屋在上述持有環(huán)節(jié)中要繳納的稅;其中又分為商業(yè)用房的房產稅和個人住房的房產稅兩種。 房地產稅和房產稅的關系如下圖所示。 但是現在的房地產稅有一個嚴重的問題需要解決， 那就是當前的房地產稅并沒有獲得法律上的支持，而是根據國務院的暫行條例來進行征收的，不完全符合當前"依法治國"、"稅收法定"的大原則。 所以，本次《政府工作報告》中提的 "房地產稅立法"，就是為了解決這個問題。 通俗一點理解，就是把這些"暫行條例"立法化，在人大走一遍立法流程，改個文件格式，把暫行條例修改成法律。 "房地產稅立法"并沒有必然推行普遍性個人住房房產稅的意思。 2.正在征收的房產稅 其實房產稅不是一個新東西，從1986年開始，我國就是有房產稅的，不過主要針對商業(yè)用房(例如商鋪、商住、辦公樓等)以及用于租賃的居民住房。 當前征收標準如下: 1.自用的商業(yè)用房 應繳納房產稅=房產原值*(1-10%或30%)* 1.2%。 也就是如果你買了套100萬的商鋪，自己經營用，那么每年繳納的房產稅是8400到10800之間。(=100萬*(1-10%或30%)* 1.2%=8400~10800) 2.出租的商業(yè)用房 應繳納房產稅=房產租金年收入* 12%。 也就是如果你買了套商鋪，租出給別人，假設每年租金5萬，每年繳納的房產稅是6000。(=5萬*12%=6000) 3.用于租賃的居民住房 應繳納房產稅=房產租金年收入*4%。 也就是如果你把你的房子出租給別人，假設每年租金5萬，每年繳納的房產是2000。(=5萬*4%=2000)當然，目前把自有住房出租，大家普遍沒有去報稅，國家也并沒有花力氣去管。 3.上海和重慶的個人住房房產稅 從上面的征收標準可以看到，當前正在征收的房產稅主要是商業(yè)用房房產稅，并不是普遍面向普通居民住房征收的。而坊間一直流傳的所謂"房產稅"，嚴格來說應該叫"個人住房房產稅"。 真正的"個人住房房產稅" ，從2011年開始在上海和重慶進行試點征收中。 詳細的征收辦法和金額如下，大家想要詳細了解的可以看看，想直接聽結論的可以跳過。 上海的房產稅征收，首先是對2011年之前所有的存量住房不征收，只對新買的住房征收;其次還有很多面積減免。**后，如果實在需要繳納，繳納金額是房價的0.28%，大約相當于一個月的租金。 重慶的房產稅征收，只要有重慶戶口、或在重慶工作，都是減免的;只是針對超出平均單價3倍的房子才進行征收。所以幾乎幾乎無人繳納。 上海和重慶的試點，從稅收金額的角度來說，無異于杯水車薪，剛剛勉強能夠覆蓋收稅的成本。 本來原計劃在2012年繼續(xù)擴大房產稅改革試點，但因為收稅效果實在太差，于是在2013年8月杭州、南京等城市制定和上報房產稅征收方案的時候，**終被緊急叫停。試點工作實質上陷入停滯。 從對房價的影響來說，很明顯，7年的實踐表明，房產稅并不能降房價。這和已經執(zhí)行了多年房產稅的國家，如美國、英國、韓國、法國、德國的情況其實是一樣的。 4.房產稅的推出需要翻過6座大山 要讓房產稅從商業(yè)用房擴圍到個人住房，推出個人住房房產稅(以下簡稱房產稅)，目前還有六個條件需要滿足，但短期看起來都是困難重重。 一是掌握全國住房的基本情況。 但自1984年以來，中國迄今為止沒有進行一次全國性的住房普查，沒有基本情況也就沒法立法。 二是建立全國房屋登記和交易數據，實現全國聯網、實時查詢。 目前僅僅完成了把全國各個不同城市的《房產證》換成了統(tǒng)一紅皮的《不動產證書》，離房產信息全國聯網還沒有影兒。 三是統(tǒng)一界定房屋性質。 由于歷史遺留原因，現存房改房、福利房、央產房、軍產房、小產權房、經濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋，產權性質差別太大，需要統(tǒng)一界定。這項工作還沒有開展。。 四是完成房地產稅改革。 目前在房地產稅收環(huán)節(jié)，約有10個稅種，有很多重復征收，需要改革。這項工作也還沒開始。 五是完成《城鎮(zhèn)住房保障條例》立法，清楚界定居民"基本住房標準"，以確定房產稅的免征條件。 目前該條例仍然處于意見稿狀態(tài)。 六是完成修訂《稅收征管法》，為依法治稅，提供依據。 這項工作還在進行中。完成時間待定 所有這些難題，決定了房產稅的出臺，還是一個漫長的過程，至少需要5-8年的時間。 5.誰來承擔房產稅? 在買賣交易環(huán)節(jié)中，誰在承擔交易的稅費? 我們的實踐很清楚， 如果是賣方市場，房子供不應求(房價漲)，那么必然是買方承擔稅費; 如果是買方市場，房子供大于求(房價跌)，那么必然是賣方承擔稅費。 交易稅費并沒有改變房子供求關系，交易稅費也并沒有導致房價上漲或下跌，只是房價漲跌的趨勢或預期會導致交易稅費由誰來承擔。 同樣，在房子持有環(huán)節(jié)，如果房 產稅開征，誰來承擔房產稅呢? 在供不應求的城市，顯然是:"嗯，小王，這個房子如果你租的話，物業(yè)費、清潔費、網絡費用、水電煤費、房產稅，你都交了啊。" 而在供大于求的城市，顯然是:房東全包。 房產稅并沒有改變房價上漲或下跌的趨勢，只是房價漲跌的趨勢或預期會導致房產稅由誰來承擔。 6.結論 1.房地產稅不是房產稅，這是兩回事。 2.房地產稅立法重點是把房地產稅收相關"暫行條例"升級為相關稅法，而不是推進房產稅。 3.房產稅征收還有漫長的路要走，**樂觀估計也要5-8年。 4.如果征收房產稅，大概是一個月租金，且大概率是租客來承擔額外成本。 5.房產稅不會降房價。 總而言之，征不征收房產稅和你是否要買房，兩者之間并沒有關系。 值得買的房子，不會因為征收房產稅而導致不應該買。 不值得買的房子，也不會因為征收房產稅而導致值得買。
查看全文↓ 2019-11-22 06:54:59
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142****8813
"70年產權到期后該怎么辦；今年廣東住房用地供應情況有何變化；不動產登記流程能再優(yōu)化嗎……昨日，廣東省國土資源廳對“廣東《民聲熱線》”節(jié)目組征集的“民聲十問”做出權威回應。
查看全文↓ 2019-11-22 06:54:56
該廳相關部門負責人明確指出，在國家法律未出臺之前，國家提出了“兩不一正?！钡倪^渡辦法，即自動續(xù)期、不收費、正常交易。
“70年產權”到期后咋辦？
按目前法律法規(guī)，70年產權到期后怎么辦？廣東**快出現“到期”問題的地方在哪里？
對此，省國土廳相關部門負責人表示，目前，國家正在研究住宅建設用地等土地使用權到期后續(xù)期的法律安排。在國家法律未出臺之前，提出了“兩不一正?！钡倪^渡辦法：一是到期以后不需要申請，自動續(xù)期；二是不收取任何費用；三是正常交易。
今年廣東住房用地供應會增多還是減少？
房價與土地供應密切相關，市民關心今年廣東總體住房用地供應變化情況，尤其廣深兩個一線城市有什么變化？
省國土廳廳長陳光榮回應稱，住房問題大家非常關心，2015至2017年廣東的住房住宅土地供應增長在一萬畝左右，2017年比2016年增長32%。從目前已編制和公布住宅用地供應計劃的13個地級市看，2018年住宅用地計劃供應量呈現上升趨勢，也是同比增長32%。
然而，影響房價的因素非常多，僅靠增加供應并不能控制房價上漲。陳光榮表示，接下來，國土部門要嚴格落實中央關于“房子是用來住的，不是用來炒的”的目標定位，抓好房地產用地調控工作。
不動產登記機構、流程能再優(yōu)化嗎？
據統(tǒng)計，廣東平均每月辦理不動產權證書證明55萬本，發(fā)證總量一直位列全國前列。面對如此巨大的工作量，如何提升不動產登記工作效率？
省國土廳相關部門負責人表示，將采取系列措施提升不動產登記工作效率：以“只進一扇門，只跑一次路”為目標，全面完成存量登記數據整合入庫，逐步實現登記數據聯動更新和聯網查詢；推廣“一窗受理、并聯審批”“一站式服務”，集中設置房屋交易、稅費繳納、不動產登記等業(yè)務；創(chuàng)建推廣“示范窗口”，推進窗口規(guī)范化建設；探索“互聯網+”不動產登記，推動網上登記、自助登記服務。
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144****3626
"購房如何避免錢房兩空？
查看全文↓ 2019-11-22 06:54:53
不少人辛苦奔波就為能買到一套稱心如意的房子，在城市一隅有個落腳點。但如果在支付了房款、準備過戶時，才得知買到的竟是被法院查封的房屋，無法辦理產權過戶手續(xù)，這恐怕是**糟心的事了。為避免在購房中“房財兩空”，上周末，北京市二中院召開發(fā)布會做出相關提示。
問題 不慎買到查封房
據介紹，法院在對登記在被執(zhí)行人名下的房屋采取查封等強制措施過程中，會有買房人發(fā)現房屋被查封而無法過戶，向法院提出異議，要求停止執(zhí)行，解除查封。此種情況在法院非常多見，且有愈漸多發(fā)的態(tài)勢。
市二中院統(tǒng)計顯示，近八成案件是10名以上買房人集體申請異議，**多高達127人。他們均是向開發(fā)商購買一手房的業(yè)主且是期房，幾乎都支付了全款?！耙坏┓课荼慌馁u，購房款只能向出賣方另行追索，而作為被執(zhí)行人的出賣方基本上已經沒有償付能力或者早已不知去向，買房人的畢生積蓄將轉瞬化為烏有?！?br/>市二中院執(zhí)行二庭副庭長詹彤說，一些買房人在房屋查封前只是簽訂了認購書、意向書等，查封后才簽訂正式合同，這樣要求法院停止執(zhí)行很難得到支持。此外，如果在查封前未合法占有房屋或者查封時房屋尚未竣工交付，也不會得到支持。不能證明已支付了房款或因自身原因未及時辦理過戶登記也會被駁回。
解決 “預告登記”上保險
那么如何防范買房中可能存在的風險？詹彤介紹說，房屋開發(fā)銷售手續(xù)是否齊備、是否設定抵押、是否被法院查封，對于買房人能否順利完成交易、取得產權有重大影響。因此，買房前務必詳細調查了解房屋的上述情況，以及出賣方尤其是開發(fā)商的信用情況。一旦發(fā)現不妥，應當提高警惕，謹慎交易。
進行預告登記也是規(guī)避風險的重要手段之一。我國《物權法》規(guī)定的預告登記制度是保障房屋買受人順利實現物權的一項保全制度，一旦簽訂合同并辦理了預告登記，出賣方就無法再設定抵押并辦理抵押權登記，也不能再另行處分房屋，大大降低了出賣方惡意損害買受人利益的風險。同時，由于預告登記請求權具有排除包括強制執(zhí)行在內的處分，買受人請求停止處分的，法院理應支持。如果符合物權登記條件，還應當進一步解除查封，停止執(zhí)行。建議買房人充分利用法律賦予的權利，為自己筑起一道防火墻。
執(zhí)行法官侯成成說，“只要買房人和開發(fā)商在簽訂合同后去房屋管理部門做預告登記，就能夠在房產證到手之前，對抗法院的查封?！?br/>及時過戶防意外
俗話說，打官司就是打證據，要注意收集、保留足以證明房款支付和實際占有的合法有效證據，如發(fā)票、轉賬憑證、票據存根、入住通知、交納物業(yè)供暖費憑證等，盡量不要采用難以查證的現金方式支付房款。
同時，注意可能影響證據效力的細節(jié)問題，房款發(fā)票或收據上的付款人要與合同約定的買受人保持一致，不要對發(fā)票內容進行涂改，不要將房款輕易打入非出賣方賬戶，如開發(fā)商員工的個人賬戶等，避免證據瑕疵導致證明力下降。
除法律規(guī)定的特殊情形外，房屋所有權只有在依法登記后才發(fā)生法律效力，房屋一天不過戶到自己名下，就存在被法院作為他人財產采取強制執(zhí)行措施的風險。因此，在房屋交易中，買房人不僅要注意合同的簽訂、房款的支付、房屋的交接，更要充分重視房屋物權的變更登記，在具備過戶條件時及時辦理變更登記，以防節(jié)外生枝產生難以挽回的損失。（顏斐）
統(tǒng)計顯示，2014年至今年10月底，市二中院在執(zhí)行程序中共受理涉及買房人異議的案件為588件，占全部案外人異議案件總數的91.6%。
晨報說案2
二手車買賣看細節(jié)
細查賣方身份證明和所有車輛憑證
簽訂合同注意“定金”與“訂金”
近年來，二手車買賣市場的興起及其不規(guī)范化使二手車買賣糾紛數量激增。買家的掉以輕心、賣家的利欲熏心、二手車買賣平臺的事不關己，使二手車買賣市場急需凈化。針對若干案件中凸顯的二手車買賣問題，近日海淀法院對二手車買賣過程中應當提高謹慎的環(huán)節(jié)做出了提示。
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**近，個稅的聲音討論很兇，而比個稅還重要的房產稅，也已經悄然提速，今年8月，《經濟觀察報》援引接近稅法系統(tǒng)的深喉的消息稱“房地產稅今年一定會跟大家見面”。而早在今年3月份的時候，其實也有同樣的說法，全國政協委員、財政部原部長、全國社?；鹄硎聲硎麻L樓繼偉曾透露，房地產稅立法草案預計今年進行初次審議。 對此，有相關法學的專家解釋了流程，全國人大常委會常規(guī)的是兩個月開一次會。法案審議來說一般要審三次。三次審議結束后，如果通過，就可交付表決。一審后，草案可公布征求社會意見。這意味著房地產稅法的草案年底前有望向全社會公布。 從種種跡象表明，房地產稅已經明顯是提速了，而且很可能在今年年底前跟大家見面，但老齊在知識星球齊俊杰的粉絲群里面也多次提到過，見面和出臺是兩碼事，見面是提請人大審議，也就是有了一個具體的規(guī)則和框架，人大審議后還會進行修改，換句話說，今年底大家可能就知道征收房地產稅的思路了。 房地產稅改革，是一項重大的稅制改革，他關系到后面幾十年的國家收入模式，特別是將改變大家的投資習慣，在房產的持有環(huán)節(jié)征稅。很可能造成財富的大洗牌。從目前透露的一些方向我們大致可以了解一些思路。 首先，按評估價格征稅，也就是說會官方給出一個價格，而不是完全跟市場價格波動，這個價格可能會滯后于市場的反應，給我們印象**深的案例就是，2008年美國底特律的房子幾乎白送，就是因為按照評估價，很多房子每年要交幾千甚至數萬美元的房產稅，所以根本養(yǎng)不起，白送給別人都沒人要。評估價收稅，很可能會讓房價過高房子，瞬間變成負債。喪失掉流動性。 其次，考慮到民生問題，應該會有免征額度，也就是基本會保證大家的剛需，你就一套自住房，如果面積不算太大，應該是不用交稅的。這個免征額應該在人均40-60平米，因為目前全國人均住宅面積就是40平米，而上海之前的房產稅試點，就是60平米免征，但上海模式大家都知道，是失敗的模式，就因為這個門檻太高，結果根本形同虛設，所以應該不會比這個免征面積更多。也就是說如果你一家三口住一個120平米以下的房子，房產稅跟你的關系并不大。 第三，考慮到租房需求，對二套房應該不會下狠手，但三套以上的懲罰稅率應該會很重，很多人都擔心二套房要交稅，即使二套房交稅，應該也交不了多少，甚至干脆就不按套數計算，而是免征之外的面積數量計算。如果對二套房就收重稅，那么城市租金就會暴漲，以后沒人有多余的房子了，租戶找誰租房去，所以這顯然不符合房子是用來住的原則。大概率應該考慮到這個需求，一套保護自住，二套合理出租，三套開始就會使用懲罰稅率，或者是超出一定的人均面積，就給予懲罰稅率。這個稅率隨著你的套數和面積上升而遞增，所以你別想把房產稅轉嫁到租戶身上，因為人家是二套出租，沒什么成本，你是五套房出租，房產稅每年2%，你跟人家的成本根本不同，這就避免房東集體提價的情況。 第四，征稅難度不小，中國老百姓對于直接稅和財產稅缺乏繳納的觀念，大部分之前都是代扣代繳，你讓他自己申報繳稅可能性并不大。所以怎么收房產稅是個難題，但起碼有一招可行，那就是過戶的時候，交齊房產稅，并補繳滯納金，換句話說你的房子只要還想賣，就得按時去交稅。你要一直不交稅，多套房的滯納金累加，**后房子可能就歸國家了。 第五，會考慮到土地出讓金的問題，在房產稅里給予土地出讓金的減免，至于產權問題，房子的產權本就是屬于個人，所以對你完全產權的東西征收財產稅沒什么法律問題，只是土地不屬于你而已。即使在美國，你買公寓，土地也一樣不屬于你。所以70年的土地出讓問題，根本不是障礙，我們隨時可以把土地的出讓年限加長。 綜合來看，現在大家不應該抱有幻想，房地產稅肯定是要來了。雖然在知識星球齊俊杰的粉絲群里，老齊一直說，明年完成立法，**快2020年-2021房地產稅落地，但是對于房子這種流動性極差的資產來說，千萬不要等到**后在去集中變現，P2P的擠兌大家都見過吧，一旦他出問題，信心開始喪失，您根本就找不到買家了。而房地產稅一旦有了具體的細則，你可能根本就脫不了手。大家可以看看個稅，對于勞動者尚且如此，你想想房地產稅會怎么樣吧，對于很多人來說，十有八九會是個噩夢的開始。 前幾天我們在知識星球老齊的讀書圈里，給大家講過一本書，叫做泡沫經濟學，說的就是日本房地產泡沫破滅的全過程，有興趣的可以來了解下，看看日本跟我們到底有多相似。日本學者們反思，當年在房地產泡沫的階段，幾乎沒有持有環(huán)節(jié)收稅，是一大致命失誤，當時日本的土地稅由于評估價極低所以名存實亡，結果才釀成了日本大泡沫的破裂。這個教訓相信我們還是會吸取的。
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1998年中國取消福利分房，拉開了住房市場化序幕。如今20年過去，中國住房市場面貌煥然一新：戶均住房超過1套，且多數一二線城市二手房交易量超過新房，進入存量時代。 二手房市場催生并推動了房產經紀行業(yè)逐步繁榮，圍繞二手房交易產生的經紀公司品牌、傭金市場、廣告市場和配套服務逐步完善，形成完整的二手房交易產業(yè)鏈，貝殼研究院(原鏈家研究院)統(tǒng)計數據顯示，全國房產經紀公司門店數超過20萬家，有145萬經紀人服務于2億社區(qū)家庭。 數據顯示，20年間，中國二手房市場已從不到百億元(人民幣，下同)的交易額擴大到了如今的萬億元級別，全國累計成交總額達到30.33萬億元，交易總套數達2391萬套。尤其是過去5年，中國二手房交易體量更是實現跨越式增長，全國交易量達到1557萬套，占總交易額的70%。 率先進入存量時代的一線城市更是如此。以上海為例，過去20年，上海的二手房交易成交總額達到6.6萬億元，交易總套數365萬套，交易量翻了15倍，成交總額翻了250倍。并且，隨著存量市場進一步發(fā)展，二手房交易需求在中國核心城市已超過新房成為主導。 “但高流失率、惡性競爭、重復產能建設以及用戶滿意度不達標等難題，依然困擾著中介行業(yè)?！必悮ぱ芯吭涸洪L楊現領表示，在二手房交易市場，經紀人是鏈接需求雙方的紐帶。20年時間，一大批職業(yè)經紀人隨著行業(yè)壯大成為行業(yè)支柱力量，但經紀人群體也存在收入總體偏低、收入方差大、缺少合作等問題。 數據顯示，經紀人收入過于集中在頭部，頭部10%的高收入經紀人，在收入中的占比高達40%-50%，而尾部50%低收入經紀人，其收入占比僅有10%左右。 中國房產中介行業(yè)的傭金費率、人效和經紀人覆蓋率等指標均未達到國際成熟市場的標準。楊現領認為，行業(yè)的未來趨勢是合作共生。只有合作，構建“共生型網絡”，才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動行業(yè)向專業(yè)化、標準化演化。 移動互聯網對中介行業(yè)持續(xù)快速滲透，信息的生產、分發(fā)與匹配、服務線上化等因素也將成為驅動行業(yè)走向下一階段的關鍵力量。對于房產中介行業(yè)的未來發(fā)展，楊現領認為，首先要堅持真房源；其次是聚焦人效提升，以技術和管理提高經紀人人效，是行業(yè)需要持續(xù)思考的問題。 但在中原地產首席分析師張大偉看來，中國房產交易市場目前存在的核心難題是中介雙邊代理、一手拖兩家的問題。張大偉告訴中新社，國外房產中介多是只負責買房或賣方其中的一方，房產買賣是兩家中介代表各自客戶進行對接。 “單邊代理中介會保持委托人利益**大化；雙邊代理涉及到博弈雙方利益，造成**惡劣的結果是房地產中介‘雙邊吃’，侵占兩邊客戶的利益?！睆埓髠フJ為，政府主管部門應該在制度上引導房產中介行業(yè)建立“單邊代理制”，規(guī)范行業(yè)發(fā)展。
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"時間追溯到大約20年前，1998年的房改方案開啟了中國商品住宅的時代閘門。全國房地產商會聯盟主席顧云昌當時作為主要執(zhí)筆人之一，與100多人的房改起草小組成員歷時大半年，**終形成一份沉甸甸的房改方案。20年來，他也見證了中國房地產行業(yè)從無到有，迅速發(fā)展并成為拉動宏觀經濟增長支柱的過程。今年3月以來，樓市調控政策密集出臺，先是因城施策各地從需求端發(fā)力，緊接著“租購并舉”、“共有產權房”接棒，從供給端著手。顧云昌表示，房地產調控具有周期性和差異性，調控始終在路上，冷的時候升溫熱的時候降溫，這其中考驗的是調控技巧和水平。**好的調控手段，是運用市場手段加以金融杠桿。供給側改革現在已經開始了，但實際上，目前很多中小城市去庫存任務仍很艱巨。在北京推出《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（征求意見稿）的節(jié)點，8月8日，《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）對顧云昌進行了專訪，試圖探討此輪調控背后的邏輯?！窆灿挟a權房：長效機制的組成部分NBD：共有產權房將調控政策推向一個新的高潮，您如何看待共有產權房的問題？顧云昌：實際上共有產權房是深化住房制度改革的重要舉措，主要目的就是解決“住有所居”，而不是過去的“居者有其屋”。現在**突出的是一線城市和重點二線城市的地方住房問題。首先房價上漲很快，還需要解決非戶籍人口，也就是城市新市民的住房問題，所以在2014年住建部提出發(fā)展共有產權房，實際上共有產權房是經濟適用住房的提升，是政策不斷完善的過程。原來經濟適用房產權不夠清楚，現在共有產權房將產權明晰，責任更清楚，買房者也可以保持增值，這一方面也是公平公正的體現。NBD：共有產權房從首次推出到目前已經有7年時間，但是一直未能全國范圍內進行推廣，是不是其中存在很多困難？顧云昌：以前試點城市也在做，但是效果不明顯，之所以沒有得到推廣，首先我們得明白兩個問題，實際上地方政府的注意力主要是集中在房價上，對房地產市場是否健康發(fā)展和房價問題非常關注；第二個原因是時間段的問題，房地產市場的周期表現，房價越來越高，所以共有產權又被提出來了。NBD：共有產權房會降低房價嗎？顧云昌：我們不要把立足點放在房價上，共有產權的出臺是為了抑制房價上漲的說法本身是有失偏頗的，從長效機制來看，共有產權的目的是為了構建一個完備的、全覆蓋的、公平合理的住房供應體制，真正實現“住有所居”。其實，影響房價的歸根結底是供求總量和供求關系，如果共有產權房的供應量很大，商品房房價才會受影響。實際上，共有產權房和租賃住房都是供給體制的改革，是建立長效機制的組成部分，這樣來看，就能和現在市場政策聯合在一起了。房地產調控的首要目的是解決住有所居，第二個是房地產市場健康發(fā)展，這個時候才能談房價的問題。NBD：房地產市場發(fā)展到什么程度才算是健康發(fā)展？顧云昌：房地產市場是否健康發(fā)展，主要看供求總量是否平衡，第二供需結構是不是合理，第三房價是不是基本平穩(wěn)?！駱鞘凶兙郑?018年房地產市場或將下行NBD：調控之后，您對房地產市場有怎樣的判斷？顧云昌：上半年房價趨于平穩(wěn)狀態(tài)，增長幅度放緩，這跟房地產差異化調控政策緊密相關，全國區(qū)域調控存在差異的根本原因是，土地資源的錯配。因城施策，針對區(qū)域性樓市制定切實可行舉措，避免一刀切。樓市是有周期性表現的，2016年樓市發(fā)展到頂峰，2017年房地產整個銷售情況和房價開始出現下行趨勢，因為調控政策之后，觀望者更多，房價增幅緩慢，甚至出現環(huán)比下降，所以整個2018年我是不看好的，樓市將繼續(xù)下行，并處于低迷狀態(tài)。所謂下行就是房價增幅下降，甚至需求量會出現絕對的下降。一、二線樓市先下行，三、四線樓市下行時段會來的晚一點。按照房地產市場大概3年一個小周期的說法，上升階段是一年半到兩年，下行階段是一年到兩年。NBD：隨著購租并舉以及共有產權房出臺，業(yè)界有說房產稅也快了，對于房產稅這塊您怎么看？顧云昌：準確的說應該叫房地產稅，稅收改革一定要進行，雖然很多人反對，現在的問題是即便持有100套也不交稅，那么政府財政的資金從哪來？實際上，更多的是從土地出讓金那里獲得。對于持有的不交易房子的持有稅，這是許多國家的做法，占有社會資源就需要交稅。不交稅導致炒房者進入，再加上房價上漲過快，大量的利益出現。所以，為了抑制炒房客，我們應該征收房地產稅。NBD：目前中國樓市有泡沫嗎，如何警惕灰犀牛式風險？顧云昌：許多國家都出現過房地產泡沫，而且都出現過破滅，所以這就是灰犀牛。日本金融危機和房地產泡沫聯系在一起，美國的金融危機也是房地產泡沫破裂。中國為什么將金融風險放在第一位，就是因為中國的房地產已經在大城市沉淀了泡沫，如果任其發(fā)展下去，一旦破滅就可能導致金融危機的出現，我們要預防。由于中國土地市場的特殊性，樓市泡沫實際上也是地價泡沫的主要表現，因為我們的土地市場是政府控制的，所以房價中所含的地價比重不斷升高，自然會催生樓市泡沫。但現在我們還在城鎮(zhèn)化建設當中，我們尚不會存在灰犀牛事件，我們的需求依然很旺盛。"
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樓盤名稱：鵬基公寓(蓮塘)樓盤位置：羅湖蓮塘國威路開發(fā)商：深圳鵬基（集團）有限公司產權年限：70年建筑類型：板樓,公交線路：公交：27路、57路、65路、113路、220路、333路、336路、382路、K113路、111路規(guī)劃信息：其占地面積為5750平方米，容積率，綠化率56%，共0棟樓，停車位露天停車位周邊配套：幼兒園：鵬蓮物業(yè)幼兒園 中**：蓮塘**、蓮塘** 大學：深圳大學成人教育學院 商場：歲寶百貨、南康百貨 醫(yī)院：蓮塘醫(yī)院 郵局：蓮塘郵局 銀行：中國銀行、建設銀行、工商銀行 其他：毛家酒樓、旺東生酒樓 小區(qū)內部配套：便利店內部配套：安全管理:刷卡出入、樓宇對講、攝像頭衛(wèi)生服務:垃圾處理費13.5元
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