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  "房產(chǎn)中介費(fèi)收取模式受質(zhì)疑
  
  購房人建議：能否按單收費(fèi) 前期收費(fèi)能不能按進(jìn)度收費(fèi)?
  
  “中介先收了錢，退回來可難了。”“網(wǎng)購都可以先驗(yàn)貨再付款，中介服務(wù)為何不行?！薄板X已落袋，經(jīng)紀(jì)人認(rèn)真服務(wù)的動力在哪?！鄙现埽緢?bào)報(bào)道了幾位購房人新政之后二手房交易和平解約卻追不回中介費(fèi)的煩惱，引起了不少共鳴。有購房人提出，前期一次性支付中介費(fèi)的方式，對購房人權(quán)益保障不夠。
  
  付了錢服務(wù)差找誰說?
  
  “對于中介先收費(fèi)再服務(wù)，我是有意見的。”市民孫女士是樓市新政之后上車買房的購房人，雖然購房資質(zhì)并未受到影響，但首套房貸款利率的提高，還是增加了她的月供支出。也因此，無意中成為檢驗(yàn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)能力的一塊“試金石”。
  
  “從新聞上看到首套房貸款利率調(diào)高那天，我剛開完申請貸款所需的收入證明?！睂O女士清楚地記得，要是按照新的貸款利率，她的收入數(shù)字恰巧少了幾十元，她必須得重新開具一張，“我就打電話咨詢經(jīng)紀(jì)人，是不是有這么一回事，你猜怎么著?他竟然告訴我沒聽說、不知道?！?br/>
  一位做房產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人，不了解**新的樓市政策，這讓孫女士第一次產(chǎn)生“不專業(yè)”的想法?！澳菚r(shí)我才回想起，3·18的新政也是我們自己了解的，而不是經(jīng)紀(jì)人告訴我們的。”
  
  接下來，辦理銀行貸款時(shí)，孫女士又被“閃”了一回。“面簽之前，我一直打電話問經(jīng)紀(jì)人需不需要準(zhǔn)備什么材料， 他直說不需要，約定的日子就到了，突然說得打印銀行流水單。”
  
  連貸款材料這種基礎(chǔ)事務(wù)性的工作都做不好，經(jīng)紀(jì)人的懈怠和疏忽，在孫女士看來，和提前收取服務(wù)費(fèi)有莫大關(guān)系。9萬元的中介費(fèi)，在簽訂合同的當(dāng)天就被要求全額付了出去，而合同條款中對于中介該提供什么標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，卻沒有細(xì)致的說明。
  
  “換句話說，經(jīng)紀(jì)人提供什么水平的貸款服務(wù)，在我交完錢后，就一點(diǎn)制約手段都沒了。”孫女士提出，先付費(fèi)后服務(wù)的模式下，對購房人的權(quán)益保障不夠。
  
  流程有次序 付錢卻一次?
  
  “我們并非不尊重經(jīng)紀(jì)人的勞動，可交易沒成中介費(fèi)一分錢不退，這著實(shí)不合理?！辟彿咳藚桥扛袊@道。本報(bào)報(bào)道后，吳女士也向反映，自己同樣遭遇了因?yàn)樾抡騿适Я速彿抠Y格，經(jīng)和平協(xié)商后，購房定金可退但十多萬元中介費(fèi)不退的境遇，令她惆悵莫名。
  
  “經(jīng)紀(jì)人說，如果簽約當(dāng)天不先交中介費(fèi)，過不了公司系統(tǒng)，他們便無權(quán)為我提供服務(wù)。”吳女士提起，刷卡支付全額中介費(fèi)當(dāng)天，她曾就付款方式問題提出過異議，可中介機(jī)構(gòu)以“程序規(guī)定”為由搪塞了過去。而今，她更加堅(jiān)持，這個(gè)程序存在不合理之處。
  
  “個(gè)人買房，就我的了解，在簽約之后，有購房資質(zhì)審核、房源核驗(yàn)、網(wǎng)簽、貸款申請、繳稅、辦理過戶這么些環(huán)節(jié)，歷時(shí)一個(gè)多月。這個(gè)程序是有先后次序的，為何中介費(fèi)用卻得一次付清?”吳女士說，按照北京目前的房價(jià)水平，一套五環(huán)里的小戶型，一次交易的中介費(fèi)用也在八九萬元，對普通家庭來說并不是個(gè)小數(shù)目。那么，為了保障履約過程中提供者的服務(wù)質(zhì)量，中介費(fèi)用能否按程序分次支付?比如，簽訂合同當(dāng)天、網(wǎng)簽完成后、過戶辦理完，按三個(gè)節(jié)點(diǎn)、分比例支付。
  
  “如今的網(wǎng)購都是先驗(yàn)貨再確認(rèn)打款，中介費(fèi)能不能也借鑒這點(diǎn)?不能服務(wù)費(fèi)用都付完了，服務(wù)其實(shí)剛剛開始。”
  
  內(nèi)容相同 能否按單收費(fèi)?
  
  除了對前期一次性支付的方式存在爭議外，也有更多的購房人提出，二手房市場執(zhí)行了多年的按購房款多寡收取中介費(fèi)的計(jì)費(fèi)模式，也有待商榷。
  
  “由于現(xiàn)在是房子賣價(jià)越高，中介機(jī)構(gòu)能拿到的中介費(fèi)越多，有些經(jīng)紀(jì)人難免會傾向于站在業(yè)主那邊?！辟彿咳税紫壬驮谟懻撝刑岢?，在他看房的過程中，他明確感覺到，經(jīng)紀(jì)人對于房價(jià)上漲多持支持態(tài)度。有一次，他甚至親耳聽到經(jīng)紀(jì)人當(dāng)著他告訴業(yè)主，價(jià)格可以比市場價(jià)略高2000元/平方米，以給買家一點(diǎn)兒砍價(jià)的“實(shí)惠”。而這實(shí)惠，其實(shí)是虛假的。
  
  “300萬元的成交和1000萬元的成交，后者成交難度是大一點(diǎn)，但成交服務(wù)的內(nèi)容其實(shí)是一樣的。”在白先生看來，既然服務(wù)內(nèi)容一樣，都是從簽約、繳稅到辦理過戶的流程，那能否將計(jì)費(fèi)方式改為按單收取，每成交一單，經(jīng)紀(jì)人可以拿到多少中介服務(wù)費(fèi)?！斑@樣，作為市場弱勢方的買家的利益兼顧了，經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)也得到了回報(bào)?！?br/>
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  查看全文↓ 2019-11-24 10:06:01
• 134****3797

  財(cái)政部部長肖捷日前在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中談及房地產(chǎn)稅，明確未來的房地產(chǎn)稅將按照房屋評估值征收。 要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。 房地產(chǎn)稅收原則確立 肖捷在上述文章中，?首/次明確了房地產(chǎn)稅將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。 1. 立法先行 在稅收法定原則下，任何新稅種必須先立法后征收。因此，“立法先行”已是社會普遍共識。 2. 充分授權(quán) “所謂充分授權(quán)，應(yīng)該是給地方政府充分授權(quán)，讓地方根據(jù)實(shí)際情況來決定具體實(shí)施方案?！敝袊缈圃贺?cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇說。 國家行政學(xué)院教授馮俏彬也持相同觀點(diǎn):“各地房地產(chǎn)情況差異大，因此地方政府對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)情況更熟悉，給地方充分授權(quán)，讓它在授權(quán)范圍內(nèi)選擇具體開征時(shí)間、適用稅率、征收對象，從而有利于房地產(chǎn)稅平穩(wěn)落地?！? 肖捷表示在中央統(tǒng)一立法和稅種開征權(quán)的前提下，根據(jù)稅種特點(diǎn)，通過立法授權(quán)，適當(dāng)擴(kuò)大地方稅收管理權(quán)限，地方稅收管理權(quán)限主要集中在省級。 3. 分步推進(jìn) “分步推進(jìn)原則意味著房地產(chǎn)稅征收，可能采取先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)、先市民后農(nóng)民、先企業(yè)后個(gè)人策略逐步實(shí)施。”中國稅務(wù)學(xué)會學(xué)術(shù)研究委員會副秘書長焦瑞進(jìn)認(rèn)為。 房屋的評估值如何確定? 此次肖捷文章提到對工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，此前業(yè)內(nèi)達(dá)成共識的按評估值征稅首/次明確。 業(yè)內(nèi)專家表示，房屋的評估值應(yīng)是房屋市場價(jià)值，而非房產(chǎn)原值(即購房時(shí)價(jià)格)，但由于近些年房價(jià)上漲較快，因此**終評估值應(yīng)該會有折扣。 現(xiàn)行的針對工商業(yè)房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅在計(jì)稅時(shí)，對房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，具體標(biāo)準(zhǔn)由地方確定。 征收房地產(chǎn)稅同時(shí)，降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān) 對于肖捷文章中提出的適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，馮俏彬認(rèn)為，隨著對后端居民住房保有環(huán)節(jié)征稅，前端的建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)將相應(yīng)降低，確?？傮w稅負(fù)平穩(wěn)，這有利于房地產(chǎn)稅推出。 朱為群表示，建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)降低，主要涉及土地增值稅制度的改革，以及各種行政性收費(fèi)改革，具體怎么降可能需要考慮財(cái)政承受能力等各種因素。
  

  查看全文↓ 2019-11-24 10:05:57
• 155****9906

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  作為要買房的你知道房子還分為“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”嗎？如今面臨不斷上漲的房價(jià)，對于很多剛需住房者而言無疑又多了一項(xiàng)重大的壓力，可能是出于無奈，也可能是因?yàn)楸阋?，很多人都冒險(xiǎn)去買小產(chǎn)權(quán)的房子，畢竟先解決住房問題才是大事。但他們不知道的是小產(chǎn)權(quán)的房子沒有房產(chǎn)證，以后不管是居住還是買賣都會出現(xiàn)不同的問題。小產(chǎn)權(quán)的房子與大產(chǎn)權(quán)有眾多的差異，大產(chǎn)權(quán)的房子享有70年的土地使用權(quán)力，小產(chǎn)權(quán)是沒有經(jīng)過土地征收，而是直接在集體土地上蓋的房子。
  
  說到耕地，一些小產(chǎn)權(quán)的房子是直接建在耕地上的，毫無疑問這樣的做法是違規(guī)的，這屬于擅自改變了土地的性質(zhì)，在購房者需要買房時(shí)一定要注意是不是違規(guī)建房，如果發(fā)現(xiàn)房子是違規(guī)建在耕地上的，建議還是不要圖便宜而購買。其實(shí)，有關(guān)部門早就明令禁止買賣小產(chǎn)權(quán)的房子，其實(shí)就算簽訂了購房合同也是無效的。所以在買小產(chǎn)權(quán)的房屋時(shí)，一定要對賣方有足夠的了解，如果說賣方一旦違約，他在向法院申請購房合同無效，你就會很被動，只能“啞巴吃黃連，有苦說不出”。
  
  小產(chǎn)權(quán)的房子是集體組織在集體土地上所建設(shè)的房產(chǎn)，可以省去各種開支以及各種稅，這樣一來集體就可以獲得相對較高的利益，而且有關(guān)規(guī)定允許農(nóng)民可以自行交易和經(jīng)營，雖然各地都對小產(chǎn)權(quán)的房子進(jìn)行了限制，但是界限比較模糊，小產(chǎn)權(quán)房也沒有就此消失。很多小產(chǎn)權(quán)房都是沒有經(jīng)過相關(guān)部門和村委會同意，便私自建設(shè)的，這樣的小產(chǎn)權(quán)房子毫無疑問是違法的，當(dāng)大家要買小產(chǎn)權(quán)的房屋時(shí)一定要確定它是否已經(jīng)經(jīng)過了相關(guān)部門和村集體出面建設(shè)，并是否為了集體的利益，不然的話還是不建議買。
  
  小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)相比時(shí)存在眾多的不同之處，一般的小產(chǎn)權(quán)房屋都是由農(nóng)民集體自建的，缺乏合理的規(guī)劃，相對周圍的配套設(shè)施也會不完善，房子的質(zhì)量綠化都存在著許多問題?？傮w來講，小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)單單從居住的體驗(yàn)感來講就會差很多。那么說小產(chǎn)權(quán)未來就沒有出路了嗎？對于小產(chǎn)權(quán)的出路，很多購房者一直有著眾多的說法，說來說去，除了推倒就是轉(zhuǎn)正的兩個(gè)方向。對于大部分的小產(chǎn)權(quán)房屋而言完全推倒的可能性并不是很高，對于轉(zhuǎn)正也具有一定的難度系數(shù)。
  
  對于租賃市場這個(gè)問題，據(jù)說目前已經(jīng)開始試點(diǎn)，在住房緊張的一二線城市，可以將小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為租賃從新進(jìn)入市場，既解決了住房問題，也讓小產(chǎn)權(quán)的房子又有了新的方向。根據(jù)2019年有關(guān)部門發(fā)的相關(guān)決策來看，未來的房地產(chǎn)將建立住房市場和保障市場的兩大體系，更好的解決不同人群的住房需求，小產(chǎn)權(quán)的房子終于要“崛起”了，希望有關(guān)部門能通過回購小產(chǎn)權(quán)來作為保障住房或者提供一個(gè)供給的途徑，這樣能更好的解決小產(chǎn)權(quán)的問題。據(jù)說小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正的問題將會不斷地完善，部分城市已經(jīng)開始試點(diǎn)。
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 10:05:54
• 153****9582

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  ? ? ? 中新網(wǎng)客戶端北京9月13日電( 邱宇)共有產(chǎn)權(quán)房正逐漸走入人們的視野，顧名思義，這類房子就是購房者和政府共同擁有房子的產(chǎn)權(quán)，從而降低了購房者的支付價(jià)格?！　〗刂聊壳?，已有北京、上海、南京、煙臺、福州等多個(gè)城市推出了共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。9月10日，福州今年首批共有產(chǎn)權(quán)房開始申請；11日，廣東也發(fā)布相關(guān)指導(dǎo)意見，公開征求意見?！　∽⒁獾剑P(guān)于“共有產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)為普通商品房”，各地政策有所不同?！　V東擬規(guī)定10年后可轉(zhuǎn)商品房　　3個(gè)月前，廣東提出，在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房政策，試點(diǎn)時(shí)限為1年。　　9月11日，廣東發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展的指導(dǎo)意見(征求意見稿)》提出，滿足購買共有產(chǎn)權(quán)住房不少于10年等條件的，允許承購人一次性增購代持機(jī)構(gòu)所持有的產(chǎn)權(quán)份額取得完全產(chǎn)權(quán)，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》?。　　“廣東的政策比較靈活，允許共有產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為商品房，主要是為了鼓勵(lì)購房者積極認(rèn)購此類住房?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。　　在屬性轉(zhuǎn)變方面，上海的政策則更為寬松，取得共有產(chǎn)權(quán)房的不動產(chǎn)權(quán)證滿5年，就可以購買政府產(chǎn)權(quán)份額，也可以上市轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)保障住房。辦理手續(xù)之后，共有產(chǎn)權(quán)房就能變更為商品房。　　南京的共有產(chǎn)權(quán)房也可以上市交易。南京提出，自購房發(fā)票記載時(shí)間5年后，經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意，共有產(chǎn)權(quán)保障房可上市交易，交易價(jià)格按屆時(shí)市場價(jià)執(zhí)行?！　”本┙罐D(zhuǎn)變共有產(chǎn)權(quán)房屬性　　與上海等城市不同，北京的共有產(chǎn)權(quán)房并不能轉(zhuǎn)為商品房?！　”本┮?guī)定，同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可以優(yōu)先購買。如果代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)，那么其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭也可以買。購買之后，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍是共有產(chǎn)權(quán)住房，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變?！　　澳壳叭珖灿挟a(chǎn)權(quán)政策執(zhí)行力度**大的城市是北京。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，首先，目前來看，北京已經(jīng)供應(yīng)和即將供應(yīng)的共有產(chǎn)權(quán)房超過6萬套，是數(shù)量**多的城市；其次，北京的政策設(shè)計(jì)是規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)房不可以轉(zhuǎn)商?！　?yán)躍進(jìn)說，北京不允許轉(zhuǎn)變共有產(chǎn)權(quán)房的屬性，是為了**大限度地保障此類房源的供給。而且，為了防止房價(jià)過快上漲，更需要強(qiáng)調(diào)住房的保障屬性，所以不會輕易允許轉(zhuǎn)商?！　　暗潜仨毘姓J(rèn)，關(guān)于此類房源的政策，未來也是可以調(diào)整的?！眹?yán)躍進(jìn)說，關(guān)鍵就看未來共有產(chǎn)權(quán)住房是否比較稀缺，若是稀缺，則會限制轉(zhuǎn)商品房；若是房源較多，那么有可能會鼓勵(lì)更為靈活的產(chǎn)權(quán)比例和流通模式?！　?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受中新網(wǎng)采訪時(shí)說，總體來看，近些年，京滬廣三地都在有計(jì)劃、有效、因地制宜地推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)和廉租房等保障政策落地?！　∷f，可以預(yù)期，京滬廣三地**終能將成功經(jīng)驗(yàn)傳遞到全國，滿足更多居民合理的購房需求，對于建立多主體供給、多渠道保障的住房制度，實(shí)現(xiàn)讓全體人民住有所居的目標(biāo)有著重要意義，對于落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制、支持合理購房需求有著立竿見影的效果。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 10:05:51
• 151****4692

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  擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，但繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。近年來，福建省晉江市大力推進(jìn)村級敬老院建設(shè)。圖為老人在晉江市磁灶鎮(zhèn)大埔村敬老院散步。新華社 宋為偉攝“以房養(yǎng)老”是否劃算？“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)遇冷為何還要在全國開展？“以房養(yǎng)老”能走多遠(yuǎn)？——日前，銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于擴(kuò)大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開展范圍的通知》，將“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)由原來的試點(diǎn)城市，擴(kuò)大到全國開展。一時(shí)間，“以房養(yǎng)老”再次引發(fā)社會熱議。辛苦買套房，等老了再“倒按揭”給保險(xiǎn)公司，每個(gè)月吃定額養(yǎng)老金，這種“前半生我養(yǎng)房子，后半生房子養(yǎng)我”的做法，此前在全國多地試點(diǎn)已滿4年，但滿打滿算不到百戶人家參與。作為一項(xiàng)創(chuàng)新養(yǎng)老模式，“以房養(yǎng)老”可以為老年人提供多樣化養(yǎng)老保障，但在政策愿景和現(xiàn)實(shí)操作之間，還有一些必須要邁過的坎兒?！耙苑筐B(yǎng)老”全國開展怎么看？具有創(chuàng)新價(jià)值遇冷只是暫時(shí)僅一家保險(xiǎn)公司開展業(yè)務(wù)，累計(jì)承保139單（99戶）——2014年7月在北京、上海、廣州、武漢正式開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)至今4年，可謂進(jìn)展緩慢，市場遇冷?！耙苑筐B(yǎng)老”，也被稱為“老年人住房反向抵押養(yǎng)老”或者“倒按揭”，是跟人們從銀行按揭貸款買房正好相反的一種操作。擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，但繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。作為一種創(chuàng)新的養(yǎng)老方式，“以房養(yǎng)老”由保險(xiǎn)公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，確保老人的晚年生活后顧無憂，為老年人提供了新的養(yǎng)老解決方案。然而，這一養(yǎng)老新選擇似乎有些“不受待見”。對保險(xiǎn)公司來說，這項(xiàng)保險(xiǎn)屬于保本微利型業(yè)務(wù)，且涉及房地產(chǎn)、金融、財(cái)稅、司法等多個(gè)領(lǐng)域，存在許多不確定性。對老年人而言，受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念、產(chǎn)權(quán)糾紛、房產(chǎn)市場不穩(wěn)定、相關(guān)配套政策不完善等因素影響，同樣顧慮重重。試點(diǎn)反響不盡如人意，“以房養(yǎng)老”在全國開展引發(fā)爭議。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”現(xiàn)階段仍處于“小眾”狀態(tài)，不具備大范圍推廣的市場環(huán)境。那么，“以房養(yǎng)老”為何在全國范圍開展？銀保監(jiān)會此次發(fā)布的《通知》中指出，將“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)擴(kuò)大到全國范圍開展是為了“對傳統(tǒng)養(yǎng)老方式形成有益補(bǔ)充，滿足老年人差異化、多樣化養(yǎng)老保障需求。”專家表示，盡管試點(diǎn)成效不甚理想，但并不能因此否定“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的重大創(chuàng)新價(jià)值和實(shí)踐意義?！啊苑筐B(yǎng)老’是應(yīng)對老齡化的有效手段之一，在全國開展有助于我國多層次養(yǎng)老保障體系的建設(shè)，通過這種政府和市場合理分工方式構(gòu)建的養(yǎng)老保障體系**為高效，是非常明確的政策舉動?！敝袊ｋU(xiǎn)學(xué)會會長姚慶海在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，從發(fā)達(dá)國家的發(fā)展歷程來看，“以房養(yǎng)老”契合我國居民未來養(yǎng)老安排和消費(fèi)理念，現(xiàn)階段的“遇冷”只是暫時(shí)現(xiàn)象。中國老年學(xué)和老年醫(yī)學(xué)學(xué)會會長劉維林同樣認(rèn)為，作為解決養(yǎng)老問題的一種選擇，“以房養(yǎng)老”通過金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司代理模式，可以增加老年人養(yǎng)老資本，提高老年人生活質(zhì)量，也能擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，是有積極意義的?！耙苑筐B(yǎng)老”困局重重怎么破？做好政策研究培育成熟市場那么，以房養(yǎng)老到底劃不劃算呢？兩位網(wǎng)友的對話很有意思——一位網(wǎng)友說：“30歲，你買一套房子，再用30年還房貸，把自己半輩子交給銀行。60歲，你退休，再把半輩子買來的房子交給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司給你發(fā)錢養(yǎng)老，房子**終歸他們。這輩子，你都干了什么？”另一位網(wǎng)友回復(fù)他：“這輩子你讓自己好好體驗(yàn)了人生！以房養(yǎng)老有什么不好？每個(gè)人都為自己負(fù)責(zé)，就是一個(gè)美好的社會?！笔欠襁x擇“以房養(yǎng)老”？仁者見仁智者見智。其實(shí)，在發(fā)達(dá)國家，“以房養(yǎng)老”也是一種非主流的養(yǎng)老模式。中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文認(rèn)為，在較長時(shí)期內(nèi)，我們不應(yīng)對“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)市場有過高的期望值，但作為養(yǎng)老保障制度的一個(gè)組成部分，“以房養(yǎng)老”對于某些群體擴(kuò)大退休收入來源上具有不可替代的作用。那么，“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)遇冷，又該如何破局？曾有媒體總結(jié)出中國“以房養(yǎng)老”模式的四大困局——觀念之困：“靠兒不靠房”仍是主流觀念；保障之困：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求”；操作之困：老人“擔(dān)心”，機(jī)構(gòu)“畏難”；政策之困：70年產(chǎn)權(quán)到期后歸誰？專家認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”涉及政府、金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、老年人家庭等方方面面，需要政府統(tǒng)籌和各方通力協(xié)作?！皣H上的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)都是建立在‘政府支持 市場成熟’的基礎(chǔ)上，且經(jīng)歷了多年的發(fā)展。要將其推廣，既要有完善的機(jī)制，還要有成熟的技術(shù)和市場。”姚慶海表示，政府需要在完善法制環(huán)境、健全風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制、完善監(jiān)管保障各方當(dāng)事人合法權(quán)益等方面下功夫。同時(shí)，金融市場、房地產(chǎn)市場和養(yǎng)老服務(wù)市場的不斷發(fā)展，金融技術(shù)的更新升級和專業(yè)人才的大量聚集，將推動“以房養(yǎng)老”市場的發(fā)展。劉維林則認(rèn)為，保險(xiǎn)公司不能只算經(jīng)濟(jì)賬，需要有配套的支持政策和前期投入，先培育市場，再走向成熟。他建議，“以房養(yǎng)老”在全國開展，地方政府應(yīng)根據(jù)實(shí)際，做好政策研究，地方金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司也要大膽試、大膽推，逐步探索可復(fù)制推廣的模式。銀保監(jiān)會此次發(fā)布《通知》表示，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要做好金融市場、房地產(chǎn)市場等綜合研判，加強(qiáng)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范與管控；積極創(chuàng)新產(chǎn)品，豐富保障內(nèi)容，拓展保障形式，有效滿足社會養(yǎng)老需求，增加老年人養(yǎng)老選擇。“未富先老”養(yǎng)老事業(yè)怎么干？共同承擔(dān)責(zé)任推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷經(jīng)多年發(fā)展，中國基本形成了由基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老和個(gè)人商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)構(gòu)成的養(yǎng)老保障三支柱格局。截至2017年末，全國基本養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋超9億人，積累基金超4.6萬億元，第一支柱已經(jīng)形成“城鎮(zhèn)職工 城鄉(xiāng)居民”兩大制度平臺。第二支柱方面，同期全國已有近8萬戶企業(yè)建立企業(yè)年金，參加職工逾2300萬人，積累基金近1.3萬億元。相比之下，第三支柱的發(fā)展腳步遲緩。相關(guān)專家表示，從國際經(jīng)驗(yàn)看，一個(gè)完備的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系必然要實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)（雇主）和個(gè)人三方責(zé)任共擔(dān)，而商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)第三支柱是個(gè)人分擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任的重要體現(xiàn)，可以有效引導(dǎo)個(gè)人通過預(yù)防性養(yǎng)老儲蓄與投資，承擔(dān)個(gè)人在養(yǎng)老活動中的責(zé)任。事實(shí)上，本次“以房養(yǎng)老”的全國開展，正是中國在強(qiáng)化養(yǎng)老保障第三支柱方面的新嘗試。姚慶海認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”在全國深入推廣，需要社會養(yǎng)老理念轉(zhuǎn)變，認(rèn)可保險(xiǎn)功能作用。他建議，社會公眾和政府應(yīng)重視發(fā)揮保險(xiǎn)業(yè)在養(yǎng)老、醫(yī)療等多層次社會保障體系建設(shè)中的作用，保險(xiǎn)業(yè)還需在這些方面開展大量的宣傳咨詢工作。自然，“以房養(yǎng)老”不會也不可能替代政府承擔(dān)的基本養(yǎng)老責(zé)任。養(yǎng)老是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要產(chǎn)業(yè)各方的通力協(xié)作。專家建議，要進(jìn)一步完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局，探索通過引入長期護(hù)理保險(xiǎn)與“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品有效融合、發(fā)展康復(fù)醫(yī)療等，為老年人提供更全面、多層次的養(yǎng)老服務(wù)。“養(yǎng)老主要包括兩大方面，一是要加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，針對老年人醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂、家政等需求，建立完善的養(yǎng)老體系。二是要完善養(yǎng)老保障體系，完善養(yǎng)老金、醫(yī)保、福利救助、商業(yè)保險(xiǎn)等制度建設(shè)?！眲⒕S林說。全國老齡辦常務(wù)副主任王建軍表示，我國養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)開端良好，但養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展仍不充分。下一步將加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)多元主體辦產(chǎn)業(yè)，不斷滿足老年人對產(chǎn)品和服務(wù)的多層次、多樣化需求。“中國進(jìn)入老齡化是‘未富先老’，且存在地區(qū)發(fā)展不平衡、老年人群發(fā)展不平衡、社區(qū)養(yǎng)老尤其是居家養(yǎng)老基礎(chǔ)薄弱等問題。要大力推動養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展，還要推動老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！眲⒕S林說。專家解讀“以房養(yǎng)老”三大疑問■受訪專家：中國保險(xiǎn)學(xué)會會長姚慶海西南財(cái)經(jīng)大學(xué)博士完顏瑞云1“以房養(yǎng)老”是把房子交給保險(xiǎn)公司？事實(shí)上，選擇“以房養(yǎng)老”并不意味著房子**終歸保險(xiǎn)公司。舉例來說，70歲的老人擁有100萬的房子一套，抵押給保險(xiǎn)公司，簽訂合同指定受益人，保險(xiǎn)公司以5.5%的利息每月支付老人養(yǎng)老金（每月大概3700元）。老人去世后，受益人有兩個(gè)選擇，其一是保險(xiǎn)公司按照當(dāng)時(shí)市場價(jià)評估房子價(jià)值，扣減老人領(lǐng)取的養(yǎng)老金，剩余部分保險(xiǎn)公司支付給受益人；其二是受益人將老人領(lǐng)取的養(yǎng)老金加利息總金額交給保險(xiǎn)公司，獲得房子。這樣來看，這種養(yǎng)老模式只是一種消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變，保險(xiǎn)公司并沒有額外獲益。公眾對“以房養(yǎng)老”的抵觸通常建立在“以后房子沒了”這一點(diǎn)上，說明公眾對該產(chǎn)品還缺乏足夠的認(rèn)識。2“以房養(yǎng)老”是“政府轉(zhuǎn)移養(yǎng)老壓力”？這種說法有失偏頗。近年來，中國政府在基本養(yǎng)老保險(xiǎn)上的投入逐年攀升，政府一直在加大養(yǎng)老資金投入，并無轉(zhuǎn)移壓力的做法。中國致力于構(gòu)建多層次的養(yǎng)老保障體系，基本形成了由基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老和個(gè)人商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)構(gòu)成的養(yǎng)老保障三支柱格局。為滿足人民群眾日益增長的養(yǎng)老保障需求，中國在做強(qiáng)主業(yè)——基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的同時(shí)，也在大力推進(jìn)商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃，其中就包括住房反向抵押貸款——“以房養(yǎng)老”。尤其重要的是，“以房養(yǎng)老”是商業(yè)行為，不存在強(qiáng)制性?！耙苑筐B(yǎng)老”在發(fā)達(dá)國家如日本、美國、英國、新加坡等地區(qū)都已發(fā)展出了成熟模式。通過這種制度安排，一方面給滿足條件的老年人提供了更多的選擇；另一方面也開拓了養(yǎng)老保險(xiǎn)的視野，有利于拓展養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品開發(fā)的思路，建設(shè)多層次養(yǎng)老保障體系。3“以房養(yǎng)老”全國開展要解決哪些問題？從政策環(huán)境看，“以房養(yǎng)老”實(shí)施過程中，可能涉及遺產(chǎn)繼承糾紛、地面附著物處置計(jì)價(jià)、房屋價(jià)值波動損失承擔(dān)等法律問題。針對這些問題，首先，需要制定和完善相應(yīng)的法律法規(guī)。其次，開展“以房養(yǎng)老”需要在一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)提供大量的資金，需要安排適當(dāng)?shù)呢?cái)政稅收政策支持。**后，需要建立必要的政策性保險(xiǎn)機(jī)制。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，推行反向抵押貸款有必要設(shè)立**終的保險(xiǎn)人，這當(dāng)中離不開政府的作為和擔(dān)當(dāng)。從社會環(huán)境看，“以房養(yǎng)老”作為一種新型的金融工具，面臨著利率、房價(jià)、經(jīng)濟(jì)周期、長壽等各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。就中國情況來看，房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢、人均預(yù)期壽命等因素還沒有形成長期穩(wěn)定的預(yù)期。監(jiān)管機(jī)構(gòu)要重視對風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測和控制，切實(shí)做到保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益不受損害。從市場環(huán)境看，中國是典型的供給推動型保險(xiǎn)市場，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的推廣，**終還是需要從供給側(cè)發(fā)力，開發(fā)滿足消費(fèi)需求的產(chǎn)品。保險(xiǎn)公司應(yīng)立足現(xiàn)實(shí)，綜合運(yùn)用先進(jìn)的科技手段，開發(fā)設(shè)計(jì)能夠滿足消費(fèi)者多方面多層次養(yǎng)老需求的產(chǎn)品。
 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  查看全文↓ 2019-11-24 10:05:48

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• 問 佳和新城三期是多少年產(chǎn)權(quán)？不動產(chǎn)登記"擠出效應(yīng)"部分多房持有者出手
  答

  "一線城市房價(jià)要漲到20萬?發(fā)布會上有提出了，一線城市房價(jià)是不是要漲到20萬、樓市調(diào)控健康標(biāo)準(zhǔn)等問題，看看住建部部長是怎么回答的。東方衛(wèi)視：想問一個(gè)關(guān)于房價(jià)的問題，去年在那一波上漲的時(shí)候，有市場人士已經(jīng)喊出來說北上廣深一線城市，中心城區(qū)的房價(jià)應(yīng)該到20萬每平米以上，我不知道您怎么看待這樣的觀點(diǎn)?另外，我想問一下，這些年一直在說房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是希望能夠有一個(gè)健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，我想問一下，在您的心目中，“健康”的標(biāo)準(zhǔn)是什么，有沒有考慮到房價(jià)收入比?住建部部長陳政高：關(guān)于一線城市的房價(jià)情況，我前面已經(jīng)介紹了，現(xiàn)在繼續(xù)趨于穩(wěn)定。你剛才提出穩(wěn)定發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要防止出現(xiàn)大起大落。不大起大落，就是我們所說的平穩(wěn)健康發(fā)展。謝謝。房產(chǎn)稅如何征收?2017年以來，關(guān)于房地產(chǎn)稅推進(jìn)明顯加速。1月11日國務(wù)院出臺《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》，其中明確提到“支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”。全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員尹中卿早前表示，房地產(chǎn)稅有兩大功能：第一個(gè)就是抑制樓市價(jià)格的投資和投機(jī)性的需求。第二個(gè)就是健全地方主體稅種。而且由于每一年度的新建住宅平均銷售價(jià)格都有變化，房產(chǎn)稅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)每年也都有變化，目前為止，每一年呈現(xiàn)上調(diào)狀態(tài)。不過，世聯(lián)行高級副總裁兼董秘袁鴻昌在興業(yè)證券電話會議上表示，從可行性方面來看，中國在征收房產(chǎn)稅方面的準(zhǔn)備尚不完善，幾年內(nèi)征收房地產(chǎn)稅的可能性不大。長期來看征收房產(chǎn)稅是必然的趨勢，但并非是抑制房價(jià)的有效手段，因?yàn)槌钟衅陂g的稅費(fèi)應(yīng)該可以被轉(zhuǎn)嫁。現(xiàn)行房地產(chǎn)稅影響可忽略有市場觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅能夠降低房價(jià)。這個(gè)想法已經(jīng)被機(jī)構(gòu)用數(shù)據(jù)打臉了。以目前試行的上海、重慶為例，華泰證券研報(bào)分析，2011年房產(chǎn)稅確立當(dāng)年，重慶財(cái)政局宣布征得房產(chǎn)稅1億元。因重慶房產(chǎn)稅為固定稅率，一經(jīng)確認(rèn)不再變更，考慮2013年新增應(yīng)稅住房數(shù)量，重慶三年累計(jì)征收房產(chǎn)稅應(yīng)未超過4億元;上海2011年認(rèn)定應(yīng)稅房屋約2萬套，2012年為5.7萬套，2017約為7萬套。2011年上海征收個(gè)人房產(chǎn)稅超過1億元，2012、2013年該項(xiàng)稅收收入分別為2億元和3億元左右。由此可見，滬渝房產(chǎn)稅占比地方財(cái)政收入微不足道。不僅如此，在兩地征稅后的一年中，上海和重慶的房價(jià)僅分別下降了0.2%、2.6%，但之后房價(jià)又開始上行，說明現(xiàn)行試點(diǎn)方案對房價(jià)的影響微乎其微。今后房產(chǎn)稅或與上海重慶不同同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場來講，也就意味著今后**有可能直接推進(jìn)的就是房地產(chǎn)稅，而不是此前已經(jīng)在上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅。今后一攬子關(guān)于房地產(chǎn)稅方面的稅制改革的頂層設(shè)計(jì)有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長效調(diào)控機(jī)制三大體系(土地、財(cái)稅和金融)之一的財(cái)稅政策與措施。此外，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，房地產(chǎn)稅立法的完成等為房地產(chǎn)稅順利推進(jìn)的基礎(chǔ)條件，從官方公布的推進(jìn)口徑來看，上述兩項(xiàng)工作大約會在2020年左右完成，但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒，上述兩項(xiàng)工作有可能會因?yàn)檫@些原因而延后2-3年，這也就意味著，房地產(chǎn)稅正式推進(jìn)的時(shí)間點(diǎn)有可能是在2020年之后的兩三年時(shí)間里。而從房地產(chǎn)稅預(yù)計(jì)正式推出的市場背景來看，同策咨詢研究部結(jié)果顯示，2020年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)將達(dá)到1.1套，這也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入存量房時(shí)代。此時(shí)，地方政府再依靠土地財(cái)政的收入過日子就會顯得難上加難。此時(shí)，如果房地產(chǎn)稅的正式推出，并逐步完善作為樓市長效調(diào)控機(jī)制三大體系(土地、財(cái)稅和金融)之一的財(cái)稅政策與措施，未來以稅費(fèi)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持“去投資化”，防止市場供應(yīng)偏大，未來房地產(chǎn)市場將回歸以自住屬性為主，樓市也將在“白銀時(shí)代”回歸到一個(gè)相對健康的發(fā)展軌道。當(dāng)然，對于地方政府來講，屆時(shí)，房地產(chǎn)稅也將會成為土地財(cái)政之后一項(xiàng)非常重要的一項(xiàng)稅收來源，地方政府也會有較大的動力向前推進(jìn)。"

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• 問 佳和新城三期是多少年產(chǎn)權(quán)?現(xiàn)在2019年了，買房子的話有多少年產(chǎn)權(quán)
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  1、40年產(chǎn)權(quán)房跟小產(chǎn)權(quán)沒有關(guān)系，凡是被冠稱為小產(chǎn)權(quán)的，都是違法的，是某些鄉(xiāng)村大隊(duì)或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)用國家不允許出售的土地按住宅出售給用戶的，是沒有合法房產(chǎn)證的。40年產(chǎn)權(quán)房是大產(chǎn)權(quán)，是有合法銷售手續(xù)的，住戶也能取得合法產(chǎn)權(quán)證。2、國家為什么會有40、50、70年產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別呢，這是由土地功能劃分決定的，就是說，國家先規(guī)劃好某塊地，到底是做住宅用還是蓋商場，還是蓋寫字樓，這是政府先確定好的，然后把這塊地放到土地交易市場，賣給開發(fā)商。而根據(jù)目前國家規(guī)定，規(guī)劃成住宅的地都是70年產(chǎn)權(quán)，規(guī)劃成寫字樓和酒店就50年，規(guī)劃成商場的話是40年。所以，開發(fā)商在拿地的時(shí)候，就決定他拿的地是多少年年限。拿到商場地塊，就是40年年限，拿到寫字樓地塊，就是50年年限。但為什么寫字樓和商場能被開發(fā)商當(dāng)做住宅來賣呢？這是因?yàn)槲覈≌袌霰容^火爆，很多開發(fā)商看到住宅賣得好，就把自己手里的商場或者寫字樓地塊擅自修改建筑標(biāo)準(zhǔn)，按照住宅的模樣和功能來建，然后充作住宅賣給購房者，購房者拿到手里房產(chǎn)證之后，就能看到自己買的到底是什么了，房產(chǎn)證不會騙人，上面是商場就是商場，是公建就是公建，是酒店就是酒店。這也就是，很多人不明白，為什么4、50年產(chǎn)權(quán)房子不能落戶的原因，因?yàn)樗静皇亲≌?，?dāng)然不能落戶。3、為什么買40年產(chǎn)權(quán)房的人會小心許多？這個(gè)問題答案有幾個(gè)方面，第一，40年產(chǎn)權(quán)房子很有可能是水電費(fèi)都是按商用標(biāo)準(zhǔn)收取，也就是說，可能比民宅多上一倍。這牽扯到居住成本，購房人不能不小心，有個(gè)別項(xiàng)目能做到民用標(biāo)準(zhǔn)，也是因?yàn)楦P(guān)系好，或者背景雄厚。而且在規(guī)劃中，這種房子沒有燃?xì)?，除非開發(fā)商有特硬的背景，否則很難見到燃?xì)狻?/p> 全部4個(gè)回答>

• 問 共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)年限是多少年？
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  我聽說共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)年限和普通商品房一樣，是70年，但具體政策可能因地區(qū)而異。

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• 問 煌盛悅佳廣場售價(jià)多少，是多少年產(chǎn)權(quán)的？
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  煌盛悅佳廣場位于南昌縣蓮塘蓮西路和澄湖北大道交匯處,目前均價(jià)約為9500元/平米，目前在售的商鋪和公寓都是40年產(chǎn)權(quán)的。

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• 問 項(xiàng)目售價(jià)多少，是多少年產(chǎn)權(quán)的
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  住宅的產(chǎn)權(quán)是70年的，商業(yè)是40年產(chǎn)權(quán)的

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