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• 136****1099

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  不少人辛苦奔波就為能買到一套稱心如意的房子，在城市一隅有個(gè)落腳點(diǎn)。但如果在支付了房款、準(zhǔn)備過戶時(shí)，才得知買到的竟是被法院查封的房屋，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，這恐怕是**糟心的事了。為避免在購(gòu)房中“房財(cái)兩空”，上周末，北京市二中院召開發(fā)布會(huì)做出相關(guān)提示。
  　　問題 不慎買到查封房
  　　據(jù)介紹，法院在對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的房屋采取查封等強(qiáng)制措施過程中，會(huì)有買房人發(fā)現(xiàn)房屋被查封而無(wú)法過戶，向法院提出異議，要求停止執(zhí)行，解除查封。此種情況在法院非常多見，且有愈漸多發(fā)的態(tài)勢(shì)。
  　　市二中院統(tǒng)計(jì)顯示，近八成案件是10名以上買房人集體申請(qǐng)異議，**多高達(dá)127人。他們均是向開發(fā)商購(gòu)買一手房的業(yè)主且是期房，幾乎都支付了全款?！耙坏┓课荼慌馁u，購(gòu)房款只能向出賣方另行追索，而作為被執(zhí)行人的出賣方基本上已經(jīng)沒有償付能力或者早已不知去向，買房人的畢生積蓄將轉(zhuǎn)瞬化為烏有?！?
  　　市二中院執(zhí)行二庭副庭長(zhǎng)詹彤說(shuō)，一些買房人在房屋查封前只是簽訂了認(rèn)購(gòu)書、意向書等，查封后才簽訂正式合同，這樣要求法院停止執(zhí)行很難得到支持。此外，如果在查封前未合法占有房屋或者查封時(shí)房屋尚未竣工交付，也不會(huì)得到支持。不能證明已支付了房款或因自身原因未及時(shí)辦理過戶登記也會(huì)被駁回。
  　　解決 “預(yù)告登記”上保險(xiǎn)
  　　那么如何防范買房中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)？詹彤介紹說(shuō)，房屋開發(fā)銷售手續(xù)是否齊備、是否設(shè)定抵押、是否被法院查封，對(duì)于買房人能否順利完成交易、取得產(chǎn)權(quán)有重大影響。因此，買房前務(wù)必詳細(xì)調(diào)查了解房屋的上述情況，以及出賣方尤其是開發(fā)商的信用情況。一旦發(fā)現(xiàn)不妥，應(yīng)當(dāng)提高警惕，謹(jǐn)慎交易。
  　　進(jìn)行預(yù)告登記也是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的預(yù)告登記制度是保障房屋買受人順利實(shí)現(xiàn)物權(quán)的一項(xiàng)保全制度，一旦簽訂合同并辦理了預(yù)告登記，出賣方就無(wú)法再設(shè)定抵押并辦理抵押權(quán)登記，也不能再另行處分房屋，大大降低了出賣方惡意損害買受人利益的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)具有排除包括強(qiáng)制執(zhí)行在內(nèi)的處分，買受人請(qǐng)求停止處分的，法院理應(yīng)支持。如果符合物權(quán)登記條件，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步解除查封，停止執(zhí)行。建議買房人充分利用法律賦予的權(quán)利，為自己筑起一道防火墻。
  　　執(zhí)行法官侯成成說(shuō)，“只要買房人和開發(fā)商在簽訂合同后去房屋管理部門做預(yù)告登記，就能夠在房產(chǎn)證到手之前，對(duì)抗法院的查封?！?
  　　及時(shí)過戶防意外
  　　俗話說(shuō)，打官司就是打證據(jù)，要注意收集、保留足以證明房款支付和實(shí)際占有的合法有效證據(jù)，如發(fā)票、轉(zhuǎn)賬憑證、票據(jù)存根、入住通知、交納物業(yè)供暖費(fèi)憑證等，盡量不要采用難以查證的現(xiàn)金方式支付房款。
  　　同時(shí)，注意可能影響證據(jù)效力的細(xì)節(jié)問題，房款發(fā)票或收據(jù)上的付款人要與合同約定的買受人保持一致，不要對(duì)發(fā)票內(nèi)容進(jìn)行涂改，不要將房款輕易打入非出賣方賬戶，如開發(fā)商員工的個(gè)人賬戶等，避免證據(jù)瑕疵導(dǎo)致證明力下降。
  　　除法律規(guī)定的特殊情形外，房屋所有權(quán)只有在依法登記后才發(fā)生法律效力，房屋一天不過戶到自己名下，就存在被法院作為他人財(cái)產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房屋交易中，買房人不僅要注意合同的簽訂、房款的支付、房屋的交接，更要充分重視房屋物權(quán)的變更登記，在具備過戶條件時(shí)及時(shí)辦理變更登記，以防節(jié)外生枝產(chǎn)生難以挽回的損失。(顏斐)
  　　統(tǒng)計(jì)顯示，2014年至今年10月底，市二中院在執(zhí)行程序中共受理涉及買房人異議的案件為588件，占全部案外人異議案件總數(shù)的91.6%。
  　
  　　二手車買賣看細(xì)節(jié)
  　　細(xì)查賣方身份證明和所有車輛憑證
  　　簽訂合同注意“定金”與“訂金”
  　　近年來(lái)，二手車買賣市場(chǎng)的興起及其不規(guī)范化使二手車買賣糾紛數(shù)量激增。買家的掉以輕心、賣家的利欲熏心、二手車買賣平臺(tái)的事不關(guān)己，使二手車買賣市場(chǎng)急需凈化。針對(duì)若干案件中凸顯的二手車買賣問題，近日海淀法院對(duì)二手車買賣過程中應(yīng)當(dāng)提高謹(jǐn)慎的環(huán)節(jié)做出了提示。
  　　十來(lái)樣手續(xù)全檢查
  　　車主的身份證
  　　機(jī)動(dòng)車輛登記證
  　　機(jī)動(dòng)車輛行駛證
  　　購(gòu)置稅完稅證明
  　　新車購(gòu)買時(shí)發(fā)票或車輛過戶交易發(fā)票
  　　養(yǎng)路費(fèi)交納證明
  　　有效期內(nèi)的年檢合同標(biāo)志
  　　車船使用稅的完稅證明
  　　車輛保險(xiǎn)單
  　　商檢證明（僅限進(jìn)口車）
  　　環(huán)境證明（環(huán)保標(biāo)志）
  　　法人代碼登記證或介紹信（限法人）
  　　以上這些都要仔細(xì)看好，必要的時(shí)候應(yīng)當(dāng)去車管所查詢進(jìn)行確認(rèn)，做到萬(wàn)無(wú)一失。
  　　詳細(xì)約定關(guān)鍵環(huán)節(jié)
  　　法官建議市民在簽訂購(gòu)車合同時(shí)，應(yīng)及時(shí)要求對(duì)方提供詳細(xì)的車輛狀況說(shuō)明，或者找權(quán)威的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)定協(xié)商，然后體現(xiàn)在合同中。例如，原車保證無(wú)大事故、無(wú)大的機(jī)械隱患等。是否交付該車行駛證、購(gòu)置附加費(fèi)憑證及發(fā)票，年檢憑證、原車發(fā)票及購(gòu)買的車輛保修以及保障期限這些關(guān)乎買方重大利益的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在合同中重點(diǎn)標(biāo)注。
  　　此外，雙方的違約責(zé)任及購(gòu)買二手車的付款時(shí)間和方式，例如是先付款后過戶，還是先付部分車款，過戶后補(bǔ)齊余款，無(wú)論選擇哪種付款方式，都要在合同里詳細(xì)描述。
  　　定金訂金性質(zhì)不同
  　　法官表示，買家在購(gòu)買二手車之前，對(duì)于二手車方面的相關(guān)法律法規(guī)及政策應(yīng)當(dāng)心中有數(shù)，以免購(gòu)車后違反法律法規(guī)而無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)車目的。
  　　例如，北京等地規(guī)定了限購(gòu)政策，購(gòu)買者必須具備小客車指標(biāo)等，買家如若對(duì)該政策不了解，**后有可能竹籃打水一場(chǎng)空。另外，二手車買賣中約定的定金和訂金性質(zhì)截然不同，交易雙方在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待?！岸ń稹笔且环N法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時(shí)，對(duì)定金必須以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。
  　　法官特別提示，給付定金一方如果不履行債務(wù)，無(wú)權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。
  　　而“訂金”目前我國(guó)法律沒有明確規(guī)定，它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì)，可視為“預(yù)付款”，當(dāng)合同不能履行時(shí)，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任。在簽訂二手車合同時(shí)，對(duì)于買方支付金額的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)由雙方以條款的形式固定下來(lái)，防止扯皮耍賴。(黃曉宇)
  　　堂下問答
  　　開欄的話：法律是底線，是規(guī)矩，也是保障大家正常生活的基礎(chǔ)工具。各種法律法規(guī)乃至規(guī)章制度浩如煙海，平?；蛟S用不上，關(guān)鍵時(shí)刻還真就得指望它。工作和生活中，難免要跟法律和法條打點(diǎn)交道，北京晨報(bào)《講法堂》記者每周一在這里為晨報(bào)讀者解答點(diǎn)困惑，有事兒您吱聲，我一定支招，有專業(yè)問題我?guī)湍l，實(shí)在不行，還能找更專業(yè)的法官和律師在這里幫您答疑解惑。
  　　詢問：我已經(jīng)從一家私企退休了，以前單位一年還給我發(fā)600元供暖費(fèi)，可近幾年單位卻取消了這項(xiàng)福利，能否通過起訴討要？
  　　記者：根據(jù)《關(guān)于冬季職工宿舍補(bǔ)貼發(fā)放辦法的通知》，發(fā)放取暖補(bǔ)貼的范圍是全民所有制的企業(yè)、事業(yè)單位和國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體等單位的固定職工。您的單位有權(quán)自主決定是否向職工發(fā)放冬季取暖補(bǔ)貼，不違反相關(guān)法律法規(guī)。
  　　詢問：我家的室溫經(jīng)常達(dá)不到18°，是不是可以拒交供暖費(fèi)？
  　　記者：一分錢不給估計(jì)說(shuō)不過去。按規(guī)定，住戶在供暖溫度不達(dá)標(biāo)時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)修并保存好相關(guān)證據(jù)材料，并向有關(guān)行政管理部門投訴，依法維權(quán)，而非以拖欠供暖費(fèi)的方法處理問題。如果證據(jù)充足，對(duì)供暖費(fèi)數(shù)額應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)減免。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:58:49
• 143****0892

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  近日，杭州市住保房管局發(fā)布通報(bào)，在杭州市住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位和其他機(jī)構(gòu)銷售住房。該通報(bào)的起源是因?yàn)楣C搖號(hào)、公開銷售政策補(bǔ)充的新規(guī)定，這也是繼西安、長(zhǎng)沙之后，全國(guó)第三個(gè)明確暫停公司購(gòu)買商品住宅的城市。自從廣州實(shí)施“3·30”樓市新政以來(lái)，一些地產(chǎn)人士也在推銷公司名義注冊(cè)購(gòu)房的辦法，既在線下開班授徒，也在線上以微信形式傳授秘訣，從三城出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策來(lái)看，各地對(duì)以公司名義炒樓的“空子”已開始提高警覺性。從土地市場(chǎng)拍賣來(lái)看，政府對(duì)一些商業(yè)性質(zhì)的用地也有多種辦法堵住以公司名義炒賣地皮的做法。首先約定一個(gè)較高的自持比例，如50%~70%，約定必須整體確權(quán)，這意味著可以用于銷售的小部分單位也必須在出證后才可以銷售，不得進(jìn)行預(yù)售。而且對(duì)于整體持有部分的單位，約定10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)售，這個(gè)“鎖盤”期基本上已堵住短期炒作的可能性。近日，廣州市拍賣多幅土地，對(duì)于海珠琶洲的100%自持用地，更約定競(jìng)得者的公司股權(quán)10年不得變動(dòng)，這就是從根本上堵住了以公司股權(quán)變動(dòng)的方式進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可能性。記者的微信朋友圈有一位深圳人士，**近這位人士在放售一個(gè)深圳房屋，她在信息中注明“房屋以公司法人購(gòu)買，稅費(fèi)很少”，由此可見以公司形式炒房的例子在各地都有出現(xiàn)。目前廣州市對(duì)于一手商用物業(yè)來(lái)看，必須公司法人才可以購(gòu)買，確保商用性質(zhì)房屋必須是有需要使用的企業(yè)才可以購(gòu)買。而住宅則暫未禁止法人購(gòu)買，這也是某些中介人士熱衷傳授房產(chǎn)曲線投資 “妙計(jì)”的原因。不過對(duì)于以公司名義購(gòu)買的房屋，市民都頗為警惕，一來(lái)如果以公司名義轉(zhuǎn)讓給個(gè)人，涉及稅費(fèi)非常高；二來(lái)，如果以公司股權(quán)變更的形式轉(zhuǎn)讓，不知道房屋背后是否隱藏其他債務(wù)。由此可見，公司法人形式炒樓，本身就限制了接棒者只能是其他投資者，“剛需”用家必定望而卻步，對(duì)于真正希望投資房產(chǎn)的人士也不喜歡以公司形式炒樓，畢竟接棒群體太狹窄，會(huì)約束日后轉(zhuǎn)售的幾率和速度。當(dāng)然，“明知山有虎，偏向虎山行”還是大有人在，否則三城都不會(huì)因此出臺(tái)禁令。有朋友表示，目前一些查詢企業(yè)征信的渠道較多，也很方便，這對(duì)于公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓的法人物業(yè)是一個(gè)利好。查詢企業(yè)征信的辦法只是在查詢時(shí)間點(diǎn)確認(rèn)物業(yè)的情況，不保證在查詢后又出現(xiàn)“幺蛾子”，正如一些房屋在簽約時(shí)查冊(cè)情況良好，但到過戶時(shí)卻遭遇查封。建議有心投資的人士，還是循規(guī)蹈矩賺正當(dāng)錢**穩(wěn)妥。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:58:46
• 131****6306

  "上周末，研究生畢業(yè)剛工作兩年、還沒有在北京獲得購(gòu)房資格的小陳，被從天而降的“餡餅”砸到了頭——已經(jīng)在北京做了五六年生意的**同學(xué)小王找到他，說(shuō)拿到了一份“絕密”材料，想找?guī)讉€(gè)老鄉(xiāng)眾籌，買“拆遷房”。
  
  “現(xiàn)在低價(jià)買小平房，就能給咱們一個(gè)大兩居！拿到就賣，咱們至少有3倍的利潤(rùn)！”小王給小陳發(fā)的一條條微信，都很有煽動(dòng)力。
  
  3倍利潤(rùn)？這樣一張“大餅”誘惑力似乎難以抵擋。不過發(fā)現(xiàn)，所謂的“絕密”材料其實(shí)就是本市的棚改信息，很多涉及房源都不會(huì)真正拆遷，所謂的“3倍利潤(rùn)”也并不存在。
  
  “拆遷”竟成二手房廣告詞
  
  經(jīng)得小王同意，小陳將那份“絕密”材料拍下來(lái)，轉(zhuǎn)發(fā)給了。發(fā)現(xiàn)，這與此前本報(bào)曾經(jīng)發(fā)布的2016年北京市棚改計(jì)劃一樣，只不過標(biāo)題被換成了“拆遷計(jì)劃”。
  
  對(duì)很多二手房來(lái)說(shuō)，一旦納入拆遷計(jì)劃，就會(huì)成為“香餑餑”。58同城網(wǎng)站上，如果以“拆遷”為關(guān)鍵詞搜索北京房產(chǎn)，能搜出幾十頁(yè)新近更新的頁(yè)面。這些很多人根本不會(huì)去住的小平房標(biāo)注著“拆遷區(qū)”、“低總價(jià)”甚至“一夜暴富”等關(guān)鍵詞。
  
  在鏈家網(wǎng)站上，“準(zhǔn)拆遷房”也是關(guān)鍵詞之一。中關(guān)村區(qū)域一套位于科育小區(qū)、面積只有48.7平方米、建成于1976年的小兩居，居然叫價(jià)到了650萬(wàn)元?！懊媾R拆遷”這4個(gè)字直接寫到了標(biāo)題上，而每平方米13.35萬(wàn)元的單價(jià)，甚至已經(jīng)超過了這區(qū)域中**貴豪宅——唐寧ONE(樓盤資料)中的**。
  
  為什么會(huì)這么貴？“因?yàn)橛胁疬w預(yù)期，很多中介都會(huì)拿這一條作為賣點(diǎn)來(lái)吸引購(gòu)房人。畢竟很多人都知道，拆掉小房就能用相對(duì)便宜的價(jià)錢，買個(gè)大房子?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
  
  眾籌買拆遷房不靠譜
  
  從市重大辦了解到，“棚改”和“拆遷”壓根就是兩碼事，并不是所有涉及其中的房產(chǎn)都會(huì)被拆遷。
  
  市重大項(xiàng)目辦相關(guān)負(fù)責(zé)人再次提醒，棚改項(xiàng)目中有新增棚戶區(qū)、平房修繕、危改等多種項(xiàng)目性質(zhì)，每種性質(zhì)對(duì)應(yīng)的處理方案不完全一樣。
  
  “比如說(shuō)，有些平房修繕項(xiàng)目，只是去加固這些房源。還有一些雖然標(biāo)注著騰退，但其實(shí)是房源平移，將幾個(gè)院落合并，改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件而已。并不是要連根拔起，讓大家全都遷走。”西城區(qū)一位負(fù)責(zé)修繕平房的相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)。這也就意味著，如果小陳參加了眾籌，就有可能成為掏了幾十萬(wàn)元、**后獲得一間小平房部分產(chǎn)權(quán)的“房東”。如果不存在拆遷換樓房的事實(shí)，“3倍利潤(rùn)”也就成了鏡花水月了。
  
  真拆遷也未必能賺大錢
  
  經(jīng)過一輪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)，一些不法中介為了促成交，用不切實(shí)際的“利潤(rùn)”忽悠購(gòu)房人，這在平房區(qū)并不鮮見。
  
  “您好，我這兒有一間磁器口六號(hào)地的房子，準(zhǔn)拆遷區(qū)，房本13平方米，220萬(wàn)，您考慮嗎？”
  
  “現(xiàn)金補(bǔ)償+樓房，每平方米能合到30萬(wàn)元左右，拆遷肯定是合適的。”一名中介說(shuō)。
  
  目前，東四三到八條、望壇地區(qū)、磁器口附近等地，都是盛傳要拆遷的地區(qū)，也是中介集中銷售小平房的區(qū)域。一位相關(guān)負(fù)責(zé)人提醒市民，啟動(dòng)拆遷之前，各區(qū)域都會(huì)直接發(fā)布暫停辦理各項(xiàng)手續(xù)的公告。如果能買，這個(gè)區(qū)域就不會(huì)拆；如果已經(jīng)確定要拆遷，也就不能辦理各種產(chǎn)權(quán)交易、通過買房落戶等手續(xù)。
  
  業(yè)內(nèi)人士告訴，目前棚改有貨幣補(bǔ)償和實(shí)物補(bǔ)償兩種方案。如果走貨幣補(bǔ)償，房主拿到的所有錢還沒有“13平方米220萬(wàn)”這么高，那要買了這種房等著拆遷，那一定是虧的。
  
  而另外一種則是給對(duì)接安置房。目前各區(qū)的對(duì)接安置房?jī)r(jià)格一般不超過每平方米2.2萬(wàn)元。測(cè)算，如果是13平方米的平房，拿到貨幣補(bǔ)償之后，還能拿到購(gòu)買一套50平方米左右一居室的購(gòu)房資格，在繳納定向安置房的房款之后，余款只有20萬(wàn)元。
  
  “按照這些中介的算法，買了棚戶區(qū)等拆遷的購(gòu)房人，拿到的一居室只有賣到每平方米7.4萬(wàn)元，才可能實(shí)現(xiàn)。但這又怎么可能呢？”這位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
  
  注意到，就算是按照**高價(jià)計(jì)算，這些定向安置區(qū)域周邊的商品房售價(jià)大約為每平方米5萬(wàn)元，如果再算上賣二手房時(shí)要繳納的土地出讓金，購(gòu)買這種平房等拆遷的收益，甚至還不如買個(gè)新小區(qū)的商品房高。
  
  市重大辦相關(guān)負(fù)責(zé)人再次提醒市民，“棚改”不等同于“拆遷”，已經(jīng)公布拆遷、回遷的區(qū)域都已經(jīng)辦理完了各種手續(xù)，交易環(huán)節(jié)都已經(jīng)被臨時(shí)凍結(jié)了。
  
  
  
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  ?"
  

  查看全文↓ 2019-11-24 16:58:44
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  “學(xué)區(qū)房”買賣糾紛多 法官提示：買賣房屋遷戶口 遲延履行需擔(dān)責(zé)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京7月19日訊對(duì)于普通家庭而言，房屋買賣無(wú)疑是一件大事。購(gòu)房人不僅希望能夠順利實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶的目的，還希望購(gòu)買到的房屋足夠“干凈”，也就是不存在他人的戶口登記。如果對(duì)房屋的情況缺乏了解、合同條款又約定不明的話，很容易因?yàn)閼艨谶w移的問題產(chǎn)生糾紛。記者7月19日從北京市第三中級(jí)人民法院了解到，2015年至2017年，該院共審理涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件53件，關(guān)于房屋的性質(zhì)，不僅涉及普通房屋，也涉及學(xué)區(qū)房；關(guān)于戶口的性質(zhì)，不僅涉及出賣人家庭的戶口，還涉及到案外人的戶口。二手房屋的買賣大多都經(jīng)由中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。在中介機(jī)構(gòu)提供的格式合同中，大多都會(huì)對(duì)戶口遷出的時(shí)間和違約金進(jìn)行約定。法官提醒市民，在簽訂房屋買賣合同之前，出賣人一定要謹(jǐn)慎查明房屋上是否存在戶口登記，如果存在，應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行遷出的義務(wù)，否則會(huì)因?yàn)檫`反合同約定而承擔(dān)賠償責(zé)任。“我們對(duì)涉案房屋所處區(qū)域進(jìn)行梳理，涉及學(xué)區(qū)房買賣的案件約占20%。部分以子女入學(xué)為主要目的的購(gòu)房者，因涉案房屋存在遷出戶口障礙等種種原因無(wú)法遷入戶口，或遷入戶口后因?qū)W籍使用限制等原因無(wú)法確保子女的入學(xué)資格，導(dǎo)致購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)從而產(chǎn)生糾紛?！北本┦械谌屑?jí)人民法院民一庭庭長(zhǎng)齊曉丹說(shuō)。學(xué)區(qū)房的購(gòu)買目的較為明顯，就是為了子女上學(xué)使用，且該類房屋的銷售價(jià)也高于普通房屋。如果出賣人未及時(shí)遷出戶口，將導(dǎo)致購(gòu)買方的子女無(wú)法正常使用入學(xué)指標(biāo)，且將有可能為此承擔(dān)大額的違約賠償。在北京市第三中級(jí)人民法院二審審理的趙某訴李某房屋買賣合同糾紛中，趙某在買賣房屋之初就告訴了李某購(gòu)買房屋是為了解決孩子上學(xué)問題，合同約定了“如因甲方自身原因未如期或無(wú)法將與該房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向乙方支付房屋總價(jià)款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù)”。后來(lái)，李某未按時(shí)遷出戶口，導(dǎo)致趙某子女的入學(xué)目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，法院依法判決李某依照合同約定支付違約金?！皩W(xué)區(qū)房的戶口性質(zhì)較為特殊，與一般房屋買賣相比，此類房屋中的戶籍情況對(duì)于購(gòu)買人的利益影響巨大，且時(shí)常影響到合同目的實(shí)現(xiàn)?！北本┦械谌屑?jí)人民法院法官孫京說(shuō)，如果出賣人未及時(shí)履行遷移戶口義務(wù)，其給購(gòu)買人造成的損失也是巨大，故需特別注意義務(wù)的履行時(shí)間。據(jù)了解，涉及學(xué)區(qū)房的房屋買賣合同有時(shí)雖然已經(jīng)進(jìn)入訴訟程序，但學(xué)區(qū)房指標(biāo)并未被占用，購(gòu)買人為了讓出賣人按照約定遷出戶口才提起訴訟。如何避免上述指標(biāo)在訴訟過程中被他人惡意使用？對(duì)此，法官建議，買受人如果要求繼續(xù)履行合同，可以在訴訟過程中及時(shí)申請(qǐng)行為保全，禁止出賣人使用涉案房屋及該房屋對(duì)應(yīng)的戶口的學(xué)籍。房屋的出賣人如果明知學(xué)區(qū)房的指標(biāo)使用對(duì)購(gòu)買人造成重要影響仍占用，則可能因“明知”和“惡意”而付出巨大的違約代價(jià)。法官建議，戶籍管理部門盡快建立各類落戶渠道和政策統(tǒng)籌機(jī)制，分類完善落戶標(biāo)準(zhǔn)和政策，嚴(yán)格規(guī)范戶口審批管理，研究“戶隨人走”的戶口遷出政策，避免在房屋買賣過程中出現(xiàn)因政策原因所致無(wú)法處理的持續(xù)違約情形。此外，房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)及管理機(jī)構(gòu)應(yīng)盡快制定有關(guān)房屋買賣遷戶問題的行業(yè)操作規(guī)范，明確房地產(chǎn)交易居間方在審核交易房屋戶口情況方面的義務(wù)，出臺(tái)列有戶口遷移保證金的規(guī)范性合同范本等，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:58:41

相關(guān)問題

• 問 父親去世兒孑繼承房產(chǎn)過戶多少錢？女子死后5年房屋被冒名賣系其丈夫所為
  答

  "今后，北京的“自住房”將被“共有產(chǎn)權(quán)住房”替代。昨日，北京市住建委就《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》公開征求意見，今后新入市銷售的項(xiàng)目，包括目前尚未搖號(hào)的自住房項(xiàng)目，都將執(zhí)行新的共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)定。但是，原有的自住房仍然執(zhí)行老辦法。共有產(chǎn)權(quán)住房的概念早已有之，2014年，住建部曾提出在北京等6城市試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房，上海市目前已在保障房中實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)制度。所謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。根據(jù)征求意見稿，共有產(chǎn)權(quán)住房戶型以中小套型為主，套型設(shè)計(jì)功能布局合理，有效滿足居住需求。共有產(chǎn)權(quán)住房用地會(huì)在年度土地利用計(jì)劃及土地供應(yīng)計(jì)劃中單獨(dú)列出、優(yōu)先供應(yīng)。征求意見稿提出，各區(qū)政府應(yīng)根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排用地，用于滿足本區(qū)符合條件的居民家庭及重點(diǎn)人才居住需求。其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%，也就是說(shuō)，和自住房一樣，共有產(chǎn)權(quán)住房也覆蓋到了“新北京人”。此外，征求意見稿還提出，共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行項(xiàng)目選址，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動(dòng)就業(yè)與居住的合理匹配，促進(jìn)職住平衡。北京市住房保障專家組成員馬力說(shuō)，所謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是一套房子由政府和購(gòu)房人各持有一定比例的產(chǎn)權(quán)，那么購(gòu)房人在購(gòu)買時(shí)就可以支付較少房款，買下一套自住的房屋，這樣更有利于中低收入家庭解決住房問題。雖然政府也占有一定比例的產(chǎn)權(quán)，但如果購(gòu)房人是自住的話，那么房屋的使用權(quán)是完全歸購(gòu)房人的，確保了通過此套房屋來(lái)實(shí)現(xiàn)家庭自住目的。馬力解釋說(shuō)，如果該套房屋今后出租或出售，由于政府占有一定比例的產(chǎn)權(quán)，出租或出售都有諸多限定條件，這樣可以杜絕自住房的牟利空間?！?三問新政1誰(shuí)有資格申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房?共有產(chǎn)權(quán)住房的申請(qǐng)條件和目前的自住房有很多差別，如單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。而自住房對(duì)單身申請(qǐng)人的年齡限定條件是年滿25周歲。新規(guī)明確有住房轉(zhuǎn)出記錄的家庭不得申請(qǐng)，這意味著申請(qǐng)家庭如有房屋通過交易、贈(zèng)與、法院判決轉(zhuǎn)出去的，一樣不能再申請(qǐng)。另外，申請(qǐng)家庭如果承租公租房、公有住房(含直管和自管公房等)后又購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)在購(gòu)房合同網(wǎng)簽前書面承諾騰退所租住房屋。征求意見稿規(guī)定，申請(qǐng)家庭放棄選定住房或選定住房后未簽訂購(gòu)房合同，累計(jì)兩次及以上的，3年內(nèi)不得再次申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房。對(duì)于弄虛作假者的處罰，共有產(chǎn)權(quán)住房比自住房更加嚴(yán)厲。征求意見稿提出，經(jīng)查實(shí)，申請(qǐng)人不如實(shí)申報(bào)、變更家庭戶籍、人口、住房、婚姻等狀況;偽造或提供不真實(shí)相關(guān)證明材料;申請(qǐng)時(shí)書面承諾騰退所租住的公共租賃住房、公有住房，在規(guī)定期限內(nèi)拒不騰退的，禁止其10年內(nèi)再次申請(qǐng)本市各類保障性住房和政策性住房。根據(jù)征求意見稿，購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的，購(gòu)房人可以按照政策性住房有關(guān)貸款規(guī)定申請(qǐng)住房公積金、商業(yè)銀行等購(gòu)房貸款。也就是說(shuō)，購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)貸款，可以享受貸款針對(duì)政策房的優(yōu)惠政策。2政府和購(gòu)房人如何共享產(chǎn)權(quán)?征求意見稿指出，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)份額，參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定;政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項(xiàng)目所在地區(qū)級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有，也可由市級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是看搖號(hào)、選房時(shí)該項(xiàng)目周邊同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格，以這個(gè)價(jià)格來(lái)計(jì)算，共有產(chǎn)權(quán)房供地時(shí)定的價(jià)格占多大的比例，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)份額就占多大比例。舉個(gè)例子，某個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房，供地時(shí)確定將來(lái)的銷售均價(jià)為3萬(wàn)元/平方米，在搖號(hào)、選房時(shí)該項(xiàng)目周邊同地段、同品質(zhì)的普通商品住房?jī)r(jià)格是4萬(wàn)元/平米的話，那么購(gòu)房人占有的產(chǎn)權(quán)份額就是四分之三，也就是75%，另外25%則是政府占有的產(chǎn)權(quán)份額。征求意見稿規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)和共有份額比例，應(yīng)分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目土地上市前和房屋銷售前，由代持機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并由住建委同市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國(guó)土委共同審核后確定。評(píng)估及確定結(jié)果應(yīng)面向社會(huì)公開。當(dāng)申請(qǐng)家庭選定了共有產(chǎn)權(quán)住房，夫妻雙方應(yīng)共同與開發(fā)商、代持機(jī)構(gòu)簽訂三方購(gòu)房合同，作為購(gòu)房家庭產(chǎn)權(quán)份額的共同共有人，未成年子女為同住人。3共有產(chǎn)權(quán)住房租售有何限制?根據(jù)征求意見稿，已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，所得租金收入按照購(gòu)房人與代持機(jī)構(gòu)所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例進(jìn)行分配。以出租為例，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額如果是75%，房子出租的月租金為4000元，那么每月購(gòu)房人拿到手的租金就應(yīng)是3000元。征求意見稿提出，購(gòu)房人應(yīng)在市級(jí)代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房屋租賃信息，且優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房條件的家庭出租。中介機(jī)構(gòu)不得違規(guī)代理共有產(chǎn)權(quán)住房出售、出租等業(yè)務(wù)。在出售方面，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住建委(房管局)提交申請(qǐng)，由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)?；刭?gòu)價(jià)格按購(gòu)買價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定?；刭?gòu)的房屋繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買和再上市時(shí)的稅費(fèi)問題，購(gòu)房人則是只負(fù)擔(dān)其產(chǎn)權(quán)份額比例的稅款。申請(qǐng)條件1.已婚家庭，申請(qǐng)人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請(qǐng)家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。2.單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。3.申請(qǐng)家庭應(yīng)符合本市住房限購(gòu)條件。4.申請(qǐng)家庭成員名下均無(wú)住房。不得申請(qǐng)1.申請(qǐng)家庭已簽訂住房購(gòu)買合同、征收(拆遷)安置房補(bǔ)償協(xié)議的。也就是說(shuō)已經(jīng)有房的家庭。2.申請(qǐng)家庭有住房轉(zhuǎn)出記錄的。3.有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)距離婚年限不滿三年的。4.申請(qǐng)家庭有違法建設(shè)行為，申請(qǐng)時(shí)未將違法建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施等拆除的。申購(gòu)流程1.網(wǎng)上公告。開發(fā)商取得項(xiàng)目規(guī)劃方案復(fù)函后，向項(xiàng)目所在區(qū)住建委(房管局)提交開通網(wǎng)上申購(gòu)的申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)后準(zhǔn)予開通網(wǎng)上申購(gòu)并發(fā)布項(xiàng)目公告，網(wǎng)上申購(gòu)期限不少于15日。2.網(wǎng)上申請(qǐng)。符合條件的家庭，可在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目開通網(wǎng)上申購(gòu)期間內(nèi)登錄區(qū)住建委(房管局)官方網(wǎng)站提出項(xiàng)目購(gòu)房申請(qǐng)，在線填寫《家庭購(gòu)房申請(qǐng)表》和《承諾書》，如實(shí)申報(bào)家庭人口、戶籍、婚姻、住房等情況，并按照規(guī)定的條件和項(xiàng)目公告，準(zhǔn)備相關(guān)證明材料。3.聯(lián)網(wǎng)審核。市住建委會(huì)同公安、地稅、社保、民政、不動(dòng)產(chǎn)登記等部門在申購(gòu)期結(jié)束后20個(gè)工作日內(nèi)，通過本市共有產(chǎn)權(quán)住房資格審核系統(tǒng)對(duì)申請(qǐng)家庭的購(gòu)房資格進(jìn)行審核，區(qū)住建委(房管局)對(duì)申請(qǐng)家庭在本區(qū)就業(yè)等情況進(jìn)行審核。經(jīng)審核通過的家庭，可取得申請(qǐng)編碼。4.搖號(hào)配售。由區(qū)住建委(房管局)監(jiān)督指導(dǎo)開發(fā)商開展搖號(hào)配售。分為公布搖號(hào)名單、搖號(hào)配售、順序選房、購(gòu)房確認(rèn)等步驟。區(qū)住建委(房管局)應(yīng)按照職住平衡、家庭人口等因素進(jìn)行優(yōu)先次序分組，確定搖號(hào)家庭名單，并在其官方網(wǎng)站面向社會(huì)公示。也就是說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)也會(huì)有優(yōu)先組的區(qū)別，哪類家庭優(yōu)先，是由區(qū)里來(lái)確定并分組。再上市流程1.購(gòu)房人向原分配區(qū)住建委(房管局)提交上市申請(qǐng)，明確出售價(jià)格。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買。2.代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，購(gòu)房人可在代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額信息，轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。新購(gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。3.共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)經(jīng)協(xié)商一致，可共同向其他符合本市住房限購(gòu)條件家庭轉(zhuǎn)讓房屋。新購(gòu)房人取得商品住房產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的相應(yīng)部分。"

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• 問 繼承房產(chǎn)過戶要多少錢? 繼承房產(chǎn)過戶需要多少費(fèi)用
  答

  （1）公證費(fèi) 40元/平米*產(chǎn)權(quán)證面積。（2）繼承公證費(fèi) 80元/單 放棄繼承公證80元/人注：繼承的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時(shí)個(gè)人所得稅按照所得征收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購(gòu)買超過2年的話就可以免征個(gè)人所得稅，而且個(gè)人所得稅退稅的政策同樣適用。（3）房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估費(fèi)用根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的高低不同采用差額定律累進(jìn)方式來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格總額（萬(wàn)元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率%，100以下5%，101以上至1000部分2.5%，1001以上至2000部分1.52%。擴(kuò)展資料：需要提交的材料有1、被繼承人死亡證明；2、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件；3、辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)需要該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證；4、辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)需要繼承人的身份證件；5、有遺囑的繼承權(quán)公證另需提交的資料：被繼承人所立遺囑（該遺囑必須是已公證過的遺囑，其他形式的遺囑由于無(wú)法認(rèn)定其真實(shí)性，因此暫不予采納）。

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• 問 房產(chǎn)過戶的費(fèi)用有哪些？辦理房產(chǎn)過戶要注意什么？
  答

  一、房產(chǎn)證辦理過戶手續(xù)所需的材料依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定：第三十三條申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請(qǐng)書；（二）申請(qǐng)人身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；（四）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）項(xiàng)材料，可以是買賣合同、互換合同、贈(zèng)與合同、受遺贈(zèng)證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。二、依據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理:(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格;(三)房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理;(四)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估;(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi);(六)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

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• 問 房產(chǎn)繼承過戶全部費(fèi)用多少錢
  答

  目前辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)必須經(jīng)過房屋評(píng)估、繼承公證、申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記等辦理過程。涉及的稅費(fèi)一般有：1、評(píng)估費(fèi)：房屋評(píng)估額的0.5%；2、公證費(fèi)：房屋評(píng)估額的2%；3、契稅：房屋評(píng)估額的1.5%；4、登記費(fèi)：80元。房屋繼承不需要個(gè)人所得稅。地區(qū)不同可能會(huì)有些差異。

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• 問 ??房產(chǎn)繼承過戶全部費(fèi)用多少錢
  答

  一、繼承過戶,需要的證件:1、房屋所有證2、繼承公證書3、繼承人身份證復(fù)印件4、繼承人申請(qǐng)書.二、需要繳納的費(fèi)用大概有：1、房屋權(quán)屬證書工本費(fèi)10元/證;2、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)1元/平方米;3、印花稅5元/證;4、契稅按房屋一半價(jià)格的3%收取。如果所繼承的房屋有辦理新的《房屋所有權(quán)證》，還需要申領(lǐng)新的《房屋所有權(quán)證》，繳納10元的房屋權(quán)屬證書工本費(fèi)、5元的印花稅、0.5元/平方米的測(cè)繪費(fèi)。

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