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  　　7月3日，中國(guó)指數(shù)研究院公布的土地市場(chǎng)**新數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，全國(guó)300城市土地市場(chǎng)樓面均價(jià)及出讓金收入均有所上漲。前6個(gè)月土地出讓金總額近1.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)逾三成；成交均價(jià)同比漲幅達(dá)到四成。
  　　具體來看，上半年300城市推出土地面積45912萬(wàn)平方米，成交面積37398萬(wàn)平方米。出讓金總額14735億元，同比增加34%；成交均價(jià)2249元/平方米，同比增加40%；平均溢價(jià)率為36%。
  　　從不同類型城市來看，其中北上廣等一線城市供地節(jié)奏明顯加快，上半年土地供應(yīng)量同比增加超過四成；成交方面量漲價(jià)跌，出讓金同比相應(yīng)增加。二線城市供求雙降、溢價(jià)率同比下滑，出讓金漲幅較去年同期明顯收窄。由于一二線熱點(diǎn)城市需求外溢，周邊城市升溫，因此上半年三線城市土地成交均價(jià)領(lǐng)漲，溢價(jià)率同比也呈現(xiàn)走高態(tài)勢(shì)。
  　　值得一提的是，在各類型用地中，住宅用地仍為土地市場(chǎng)主力地塊，上半年成交量同比小幅增長(zhǎng)，總出讓金額度超過千億，同比增加近四成；商辦類用地成交量同比下滑，但是出讓金同比增加接近三成。
  　　綜合來看，中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出，2017年上半年，受一二線城市調(diào)控影響，企業(yè)拿地需求層層外溢，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市周邊的三四線城市成為各企業(yè)布局新戰(zhàn)場(chǎng)，土地市場(chǎng)相應(yīng)升溫，出讓金收入及均價(jià)較去年同期均有所上漲。
  　　上半年，易居房地產(chǎn)研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50大城市土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出類似特點(diǎn)：交易面積同比有增長(zhǎng)，但增幅在不斷收窄；溢價(jià)率總體保持在50%的警戒線以內(nèi)；土地流拍率創(chuàng)歷史新低。另外從城市結(jié)構(gòu)來看，類似長(zhǎng)三角和珠三角等城市群中的三線城市呈現(xiàn)出較高的溢價(jià)率，土地價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)也值得警惕。
  　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，從受監(jiān)測(cè)的50個(gè)重點(diǎn)城市來看，上半年全國(guó)土地市場(chǎng)的表現(xiàn)總體較好。“預(yù)計(jì)今年下半年全國(guó)土地供應(yīng)規(guī)模會(huì)進(jìn)一步加大，尤其對(duì)于熱點(diǎn)城市來說，在新房市場(chǎng)去庫(kù)存周期明顯偏低的情況下，土地供應(yīng)量會(huì)上升，這有助于房企拿地機(jī)會(huì)的增加”。
  　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，“所以下半年土地交易規(guī)模預(yù)計(jì)會(huì)大于上半年。當(dāng)然土地價(jià)格方面的資產(chǎn)泡沫依然需要警惕，各類土地招拍掛市場(chǎng)的限制性措施會(huì)增加，包括設(shè)定土地成交價(jià)格上限、加大自持性用地配建力度、限地價(jià)后轉(zhuǎn)入限房?jī)r(jià)等內(nèi)容，這都有助于土地價(jià)格保持相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。”
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:01:05
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  新京報(bào)快訊，今天（9月10日），新京報(bào)從北京市規(guī)土委獲悉，北京于今日新推出房山和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)共三宗地塊，建筑控制規(guī)模合計(jì)約27.82萬(wàn)平米，起始價(jià)合計(jì)達(dá)到67.45億元。據(jù)市規(guī)土委網(wǎng)站顯示，新掛出的房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)地塊，建筑控制規(guī)模7.06萬(wàn)平米，起始價(jià)為9.25億元，宗地中商品住房銷售均價(jià)不超過3.8萬(wàn)元/平米，**高銷售單價(jià)不超4萬(wàn)元/平米。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X89R1、X89R2兩幅地塊同日掛出，建筑控制規(guī)模分別為9.53萬(wàn)平米、11.23萬(wàn)平米，起始價(jià)分別為26.7億元及31.5億元。宗地中的商品住房銷售均價(jià)都是不超5.27萬(wàn)元/平米，**高銷售單價(jià)都不超5.53萬(wàn)元/平米。上述三地塊掛牌出讓競(jìng)買申請(qǐng)起始時(shí)間為9月10日9時(shí)起，競(jìng)買申請(qǐng)截止時(shí)間為10月18日15時(shí)止;掛牌競(jìng)價(jià)起始時(shí)間為9月30日9時(shí)起，掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間為10月19日150時(shí)止。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這是北京時(shí)隔一個(gè)月后再次新掛牌土地，北京年內(nèi)土地出讓金合計(jì)為868億元，而2017年同期土地出讓金額高達(dá)1701億元，截至日前，北京2018年內(nèi)土地出讓金同比減少了49%。張大偉預(yù)計(jì)，2018年四季度的北京土地市場(chǎng)將繼續(xù)低迷，房企拿地積極性不高，對(duì)非熱門地塊將繼續(xù)看冷。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:01:01
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  ? 近日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布2019年9月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)快報(bào)。報(bào)告指出，2019年9月成都土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，出讓金總量同比增長(zhǎng)。供應(yīng)9月，成都市累計(jì)推出各類用地20宗，共計(jì)154.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增加22.12%，同比減少15.23%。其中，推出住宅用地7宗，共計(jì)48.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增加17.92%，同比減少53.09%；商辦用地2宗，共計(jì)24.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增加17.05%，同比減少22.26%。2019年1-9月，成都市共推出各類用地235宗，共計(jì)1295.1萬(wàn)平方米，同比增加13.02%。其中，推出住宅用地79宗，共計(jì)463.4萬(wàn)平方米，同比減少0.14%；商辦用地45宗，共計(jì)168.8萬(wàn)平方米，同比減少24.27%。成交9月，成都市累計(jì)成交各類用地9宗，共計(jì)77.0萬(wàn)平方米，環(huán)比減少55.74%，同比減少51.40%。其中，成交住宅用地3宗，共計(jì)13.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少67.65%，同比減少86.33%；商辦用地2宗，共計(jì)35.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增加124.29%，同比增加87.66%。2019年1-9月，成都市共成交各類用地202宗，共計(jì)1128.9萬(wàn)平方米，同比增加11.19%。其中，成交住宅用地62宗，共計(jì)377.3萬(wàn)平方米，同比減少5.53%；商辦用地40宗，共計(jì)158.7萬(wàn)平方米，同比減少16.63%。出讓金9月，成都市累計(jì)土地出讓金33.1億元，環(huán)比減少62.19%，同比下降55.64%。其中，住宅用地出讓金為25.4億元，環(huán)比減少65.04%，同比下降62.62%；商辦用地出讓金為7.1億元，環(huán)比增加24.03%，同比增長(zhǎng)32.52%。2019年1-9月，成都市共收入土地出讓金710.2億元，同比增長(zhǎng)40.74%。其中，住宅用地出讓金為624.6億元，同比增長(zhǎng)56.85%；商辦用地出讓金為59.5億元，同比下降35.44%。樓面價(jià)9月，成都市各類用地樓面均價(jià)為1803元/㎡，環(huán)比下降5.85%，同比下降35.84%。其中，住宅用地樓面均價(jià)為7667元/㎡，環(huán)比上升6.62%，同比上升36.72%；商辦用地樓面均價(jià)為1104元/㎡，環(huán)比下降43.77%，同比下降13.74%。2019年1-9月，成都市各類用地樓面均價(jià)為2544元/㎡，同比上升20.41%。其中，住宅用地樓面均價(jià)為6773元/㎡，同比上升30.11%；商辦用地樓面均價(jià)為1668元/㎡，同比上升3.46%。溢價(jià)率9月，成都市各類用地平均溢價(jià)率為11.04%，比上月上升4.60個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期上升9.12個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地溢價(jià)率為14.84%，比上月上升8.53個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期上升12.74個(gè)百分點(diǎn)。商辦用地溢價(jià)率為0.00%，與上月持平，比上年同期下降0.11個(gè)百分點(diǎn)。2019年1-9月，成都市各類用地平均溢價(jià)率為17.86%，比上年同期上升5.34個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地溢價(jià)率為20.23%，比上年同期上升6.48個(gè)百分點(diǎn)。商辦用地溢價(jià)率為0.39%，比上年同期下降9.13個(gè)百分點(diǎn)。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:00:58
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  供給增加與流拍加劇并存 成交總額增長(zhǎng)與溢價(jià)率降低齊現(xiàn)土地市場(chǎng)陷“保錢袋”與“防庫(kù)存”兩難業(yè)內(nèi)人士稱土地市場(chǎng)顯現(xiàn)回歸理性信號(hào)今年以來，我國(guó)主要城市房地產(chǎn)調(diào)控累積次數(shù)多達(dá)300多次。嚴(yán)厲調(diào)控下，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)供應(yīng)與流拍均創(chuàng)新高的獨(dú)特現(xiàn)象，特別是三四線城市，更是成為供應(yīng)與流拍的主戰(zhàn)場(chǎng)?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》近日調(diào)研了解到，供應(yīng)大增緣于地方政府財(cái)政壓力，需加大土地融資力度，而流拍增加則主要由于房企資金鏈吃緊，對(duì)后市持謹(jǐn)慎態(tài)度。業(yè)內(nèi)人士指出c供地增加，流拍卻在蔓延當(dāng)前，全國(guó)土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性特征凸出，呈現(xiàn)供應(yīng)與流拍均創(chuàng)新高的獨(dú)特現(xiàn)象，成交總額增長(zhǎng)與溢價(jià)率降低同時(shí)出現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資76519億元，同比增長(zhǎng)10.1%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積16451萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，土地成交價(jià)款8177億元，增長(zhǎng)23.7%。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)三大特點(diǎn)，一是三四線城市成為總成交面積和總成交額“雙增長(zhǎng)”的重要支撐。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，在106個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市中，三線城市住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速超過全國(guó)主要城市及一二線城市平均水平，處于高位運(yùn)行，19個(gè)三線城市的住宅地價(jià)環(huán)比快速上漲，增速超過3%；29個(gè)三線城市住宅地價(jià)同比增速超過10%。中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月50大城市累計(jì)賣地2.47萬(wàn)億元，同比上漲28%。杭州突破2000億元，上海、重慶、蘇州賣地超過1000億元。數(shù)據(jù)顯示，從三四線城市看，多達(dá)64個(gè)三四線城市賣地突破百億，刷新歷史紀(jì)錄。二是溢價(jià)率普遍下滑，熱點(diǎn)城市不少地塊以底價(jià)或逼近底價(jià)成交。今年8月，廣州、上海出讓的多幅宅地均以底價(jià)成交。廈門在今年7月出讓的地塊中，多幅商住用地樓面價(jià)跌破2萬(wàn)元，如翔安區(qū)13-16片區(qū)地塊樓面地價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米，相比兩年前同區(qū)域的地王3.7萬(wàn)元/平方米，跌去近一半。8月10日，太原市舉行了被坊間稱為“史詩(shī)級(jí)”的大規(guī)模土拍，拿出熱點(diǎn)區(qū)域的8幅黃金地塊進(jìn)行拍賣，總面積約82.71萬(wàn)平方米，起拍價(jià)合計(jì)130.82億元。但結(jié)果讓人大跌眼鏡，8幅土地全部流拍。今年以來，福州土拍市場(chǎng)漸入寒冬，房企土拍參拍積極性大幅下滑，今年四次土拍共出讓23幅經(jīng)營(yíng)性土地，有11幅土地因競(jìng)買人不足流拍，成交的土地也多數(shù)以底價(jià)成交，8月3日舉行的福州第四次土拍，4幅土地均以一輪成交。外圍縣市土拍市場(chǎng)熱度也大不如前，同區(qū)域樓面價(jià)大幅下滑，以福清為例，8月27日成交的23號(hào)地塊樓面價(jià)相比5月成交的16號(hào)地低了將近3000元/平方米。在曾有“樓市四小龍”之稱的安徽省合肥市，土地流拍也時(shí)有發(fā)生。今年8月底，合肥市一場(chǎng)土地拍賣會(huì)共有七宗地塊參與，其中包河區(qū)、巢湖市各有一宗流拍。今年以來的不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，合肥市累計(jì)流拍的地塊已經(jīng)超過10宗以上，個(gè)別地塊甚至出現(xiàn)連續(xù)兩次流拍的情況。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年前三季度，全國(guó)300個(gè)城市各類用地成交樓面均價(jià)2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價(jià)率為16.1%；其中住宅用地成交樓面均價(jià)3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢價(jià)率為18.3%，較去年同期下降21.1個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，一方面，2017年品牌房企整體拿地規(guī)模處在歷史**高水平，基數(shù)偏高；另一方面，今年以來，受土地出讓條件嚴(yán)苛以及企業(yè)資金壓力驟升影響，品牌房企拿地更趨謹(jǐn)慎，拿地規(guī)模有所下降；同時(shí)，企業(yè)拿地布局下沉三四線，也是拿地金額下降的重要原因。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，地方政府加大土地供應(yīng)力度，開發(fā)商對(duì)熱點(diǎn)城市、熱門區(qū)域的地塊不再盲目參拍，不少以往的地王“鄰居”并沒有拍出地王價(jià)格，這是市場(chǎng)降溫的重要信號(hào)。三是供應(yīng)量與流拍數(shù)均創(chuàng)新高。WIND資訊統(tǒng)計(jì)顯示，2018年以來全國(guó)100大中城市住宅用地供應(yīng)數(shù)量達(dá)3232宗，創(chuàng)2014年以來同期新高，同比去年增長(zhǎng)26.20%。與此同時(shí)，土地流拍卻在蔓延。中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年1至8月，全國(guó)300城共推出各類用地18468宗，流拍890宗地塊，占推出土地宗數(shù)的4.8%，較2017年上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。從各城市流拍土地宗數(shù)來看，部分東部沿海城市成為土地流拍的主要區(qū)域，如寧波、泰州、濱州，分別流拍了38宗、41宗、53宗；從土地流拍宗數(shù)占推出土地?cái)?shù)的比重來看，主要集中在部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的中西部城市，如西寧、銀川、太原。東吳證券研究報(bào)告認(rèn)為，從地域分布看，河南省流拍數(shù)量居首位，2018年1至8月已超百塊，華東地區(qū)的山東、浙江、安徽也是土地流拍事件多發(fā)區(qū)，緊隨其后的是四川、貴州等省份?？偟膩砜?，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)或偏遠(yuǎn)地區(qū)市場(chǎng)熱度不夠，土地被流拍的概率更大。中信建投研報(bào)統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，以土地宗數(shù)為口徑，今年以來流拍率約6%，流拍率高于近輪周期中**低迷的2014年，尤其是一線城市，流拍率更是在二季度創(chuàng)下17%的**高值。上?？硕鸬禺a(chǎn)研究員吳嘉茗分析稱，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍然維持高位，隨著一二線城市供地規(guī)模持續(xù)增加，未來土地流拍現(xiàn)象將增多。“有利可圖的地塊越來越少”針對(duì)土地流拍頻發(fā)的現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控影響房企預(yù)期、融資環(huán)境收緊房企回避風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓條件更加苛刻，是導(dǎo)致當(dāng)前土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象增加的三大因素。持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控影響著房企預(yù)期。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2012年以來百城住宅用地成交樓面均價(jià)持續(xù)上漲，2017年達(dá)到歷史**高值，超過5000元/平方米。在嚴(yán)格限價(jià)背景下，偏高的地價(jià)壓縮了企業(yè)的盈利空間，降低了企業(yè)拿地積極性。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭等人士認(rèn)為，開發(fā)企業(yè)對(duì)后市判斷由過去的樂觀轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，甚至悲觀。土地流拍也意味著開發(fā)商不看好未來市場(chǎng)，不敢貿(mào)然加大房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。當(dāng)前，由于融資環(huán)境收緊，房企主動(dòng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。中信建投研報(bào)認(rèn)為，此輪流拍的動(dòng)因與上一輪不同，2014年是因?yàn)殇N售市場(chǎng)低迷，導(dǎo)致開發(fā)商拿地能力與意愿均十分疲弱，然而這一輪，在需求端銷售市場(chǎng)穩(wěn)定的情況下，流拍蔓延主要是房企基于利潤(rùn)率以及去杠桿背景之下的主動(dòng)理性選擇。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)重壓在身。據(jù)恒大研究院資料顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機(jī)構(gòu)貸款，房企有息負(fù)債余額約19.2萬(wàn)億元，其中規(guī)模**大的是房地產(chǎn)開發(fā)貸，為9.6萬(wàn)億元。具體看，從2018年下半年到2021年，房企集中兌付的有息債務(wù)規(guī)模分別為2.9萬(wàn)億元、6.1萬(wàn)億元、5.9萬(wàn)億元和3.4萬(wàn)億元，2022年及以后共0.9萬(wàn)億元。從今年下半年到2021年，房企即將進(jìn)入償債高峰，房企現(xiàn)金流面臨考驗(yàn)。一位業(yè)內(nèi)人士說，截至9月10日，A股總市值為5.73萬(wàn)億美元，也就是說，房企未來的債務(wù)總額將相當(dāng)于A股總市值的近一半。易居企業(yè)集團(tuán)副總裁于丹丹等業(yè)內(nèi)人士表示，面對(duì)國(guó)內(nèi)趨緊的融資環(huán)境、調(diào)控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等，企業(yè)資金進(jìn)一步承壓，拿地積極性減弱，土地流拍數(shù)量增加。與此同時(shí)，部分地塊出讓條件嚴(yán)苛，也是流拍現(xiàn)象增加的一個(gè)重要原因。天津自今年4月以來住宅用地流拍地塊全部要求限地價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建，總規(guī)劃建筑面積189萬(wàn)平方米。北京今年1月至今住宅用地共流拍六宗，其中四宗地塊為限競(jìng)房，兩宗地塊為共有產(chǎn)權(quán)住房。對(duì)于今年土地流拍加劇的原因，中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求，對(duì)于企業(yè)來說，這些限制條件給項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)帶來了壓力，對(duì)企業(yè)資金支持提出了更高的要求，企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎。“房企在計(jì)算了成本、收益之后，覺得有利可圖的地塊越來越少，所以拿地的積極性越來越低?！闭龢s集團(tuán)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人說，“在銷售端，政府給開發(fā)商規(guī)定了價(jià)格，實(shí)行限價(jià)；在供應(yīng)端，政府的起拍價(jià)定得比較高，給開發(fā)商留下的盈利空間非常低。”張大偉則認(rèn)為，許多地塊處于遠(yuǎn)郊區(qū)，而且地塊有多重復(fù)雜的屬性，土地配建復(fù)雜，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈；房企資金壓力越來越大，非優(yōu)質(zhì)地塊對(duì)企業(yè)吸引力下降；2018年樓市繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，房企對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)看法出現(xiàn)分化，大部分房企拿地積極性持續(xù)下調(diào)。土地市場(chǎng)現(xiàn)回歸理性信號(hào)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，地價(jià)不斷下行將引導(dǎo)消費(fèi)者預(yù)期，促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸理性；另一方面，土地供應(yīng)大增折射地方政府財(cái)政壓力不斷加大，尤其需要警惕三四城市因供應(yīng)增加帶來新的庫(kù)存。新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，流拍土地增多，并非是樓市下行的預(yù)兆，更多是土地市場(chǎng)回歸理性的信號(hào)?！斑^去20多年，地價(jià)的不斷上漲傳導(dǎo)至新房房?jī)r(jià)，進(jìn)而影響周邊二手房?jī)r(jià)格，構(gòu)成了中國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲的邏輯鏈條?！彼f。深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說，從成本法的角度來說，地價(jià)下跌對(duì)房?jī)r(jià)的回調(diào)是一個(gè)有利的條件。同時(shí)，還要看市場(chǎng)的因素，供需關(guān)系和調(diào)控也會(huì)影響房?jī)r(jià)的**終定價(jià)。此外，一些業(yè)內(nèi)人士指出，要關(guān)注地方財(cái)政壓力。相關(guān)研究表明，土地出讓收入作為政府性基金收入的重要組成部分，對(duì)地方財(cái)政制約作用顯著。東吳證券研究數(shù)據(jù)認(rèn)為，國(guó)有土地使用權(quán)土地出讓收入占全國(guó)政府性基金收入的比重，2015年以來上升趨勢(shì)明顯，進(jìn)入2018年，此數(shù)值均在85%以上，近幾個(gè)月雖然略有下降，但仍處于高位。為了解決吃緊的地方財(cái)力，地方政府只能出讓土地彌補(bǔ)缺口，從而造成土地成為地方財(cái)政融資的重要資源。土地流拍或?qū)⒊蔀榈胤截?cái)力制約因素。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月50大城市累計(jì)賣地2.47萬(wàn)億元，同比上漲28%，再創(chuàng)歷史新高。申萬(wàn)宏源研究報(bào)告認(rèn)為，今年上半年土地出讓創(chuàng)新高與地方財(cái)政緊張存在一定關(guān)系。廣東省政府研究中心巡視員李惠武表示，當(dāng)前國(guó)家正在加快推進(jìn)社會(huì)治理能力現(xiàn)代化，就必須讓資源下沉基層，解決中央與地方財(cái)稅分配矛盾，讓地方事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配，**終破解“土地財(cái)政”。此外，需要提升供應(yīng)，科學(xué)性防止“新庫(kù)存”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月末，全國(guó)商品房待售面積70870萬(wàn)平方米，比7月末減少512萬(wàn)平方米，連續(xù)6個(gè)月減少，去化周期處于歷史低位。受產(chǎn)業(yè)環(huán)境、人口凈流入規(guī)模、家庭收入等影響，三四線城市一直是房地產(chǎn)高庫(kù)存“重災(zāi)區(qū)”，為了增加財(cái)政收入，三四線城市已經(jīng)開啟新一輪加大供應(yīng)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2018年上半年，各類用地推出量增加，其中住宅用地推出量同比增長(zhǎng)超三成。2018年上半年，全國(guó)300個(gè)城市共推出各類用地10.8億平方米，同比增長(zhǎng)34.2%，其中住宅用地推出5.0億平方米，同比增長(zhǎng)30.4%；商辦用地推出1.2億平方米，同比增長(zhǎng)15.6%。分線來看，各線城市住宅用地推地均加速，其中一二線城市推出量同比分別增長(zhǎng)12.6%、29.5%，三四線城市共推出2.9億平方米，同比增長(zhǎng)32.9%，增幅**大。受中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的三四線城市在7月共成交土地1384宗，成交土地面積5880平方米，環(huán)比增加20%，同比增加21%。此外，這些城市共完成土地出讓金1497億元，同比大漲41%。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，房地產(chǎn)去庫(kù)存供給側(cè)改革成果來之不易，要防止三四線城市迫于財(cái)政壓力大幅增加土地供應(yīng)，造成“水多了加面，面多了加水”的死循環(huán)。
 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  查看全文↓ 2019-11-24 17:00:55

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  8月3日，由北京市住建委、財(cái)政局、規(guī)土委聯(lián)合起草的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式向社會(huì)公開征求意見，指出對(duì)原自住型商品房政策的進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化、升級(jí)、規(guī)范后將推出共有產(chǎn)權(quán)住房。 北京市住建委稱，在北京市“3·17新政”從嚴(yán)需求端調(diào)控基礎(chǔ)上，為深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，滿足基本住房需求，此次推出共有產(chǎn)權(quán)住房政策，整合以往各類出售型保障房和政策房，回歸住房居住屬性，促進(jìn)保障房資源分配更加公平、合理，充分發(fā)揮改善民生和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控雙重作用。 《辦法》提出，供應(yīng)對(duì)象為符合本市住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無住房的家庭。其中，單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個(gè)家庭只能購(gòu)買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。而對(duì)于已簽訂住房購(gòu)買合同、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議、有住房轉(zhuǎn)出記錄等情況的申請(qǐng)家庭不得購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房。 《辦法》規(guī)定，各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。 住建委表示，將根據(jù)中心城區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房需求和土地緊缺情況等，從城市發(fā)展新區(qū)統(tǒng)籌調(diào)配房源使用，促進(jìn)中心城區(qū)人口疏解。 共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行項(xiàng)目選址，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動(dòng)就業(yè)與居住的合理匹配，促進(jìn)職住平衡。 在回購(gòu)方面，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）提交申請(qǐng)，由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。 值得一提的是，購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年，可按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。 住建委相關(guān)人士表示，共有產(chǎn)權(quán)住房有利于滿足無房家庭住房剛需。共有產(chǎn)權(quán)住房政策，通過實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購(gòu)房人，進(jìn)一步降低了房屋出售價(jià)格，充分減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)，**大限度支持夾心層首次購(gòu)房需求，滿足無房家庭住房剛需，政府和老百姓一起努力解決住房困難。他同時(shí)表示，共有產(chǎn)權(quán)住房有利于進(jìn)一步平抑房地產(chǎn)價(jià)格。

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• 問 土地使用合同在銀行貸款利息多少？第43周全國(guó)土地供求規(guī)模下跌土地市場(chǎng)有所回溫
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  "時(shí)間追溯到大約20年前，1998年的房改方案開啟了中國(guó)商品住宅的時(shí)代閘門。全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌當(dāng)時(shí)作為主要執(zhí)筆人之一，與100多人的房改起草小組成員歷時(shí)大半年，**終形成一份沉甸甸的房改方案。20年來，他也見證了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從無到有，迅速發(fā)展并成為拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支柱的過程。今年3月以來，樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，先是因城施策各地從需求端發(fā)力，緊接著“租購(gòu)并舉”、“共有產(chǎn)權(quán)房”接棒，從供給端著手。顧云昌表示，房地產(chǎn)調(diào)控具有周期性和差異性，調(diào)控始終在路上，冷的時(shí)候升溫?zé)岬臅r(shí)候降溫，這其中考驗(yàn)的是調(diào)控技巧和水平。**好的調(diào)控手段，是運(yùn)用市場(chǎng)手段加以金融杠桿。供給側(cè)改革現(xiàn)在已經(jīng)開始了，但實(shí)際上，目前很多中小城市去庫(kù)存任務(wù)仍很艱巨。在北京推出《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（征求意見稿）的節(jié)點(diǎn)，8月8日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱NBD）對(duì)顧云昌進(jìn)行了專訪，試圖探討此輪調(diào)控背后的邏輯。●共有產(chǎn)權(quán)房：長(zhǎng)效機(jī)制的組成部分NBD：共有產(chǎn)權(quán)房將調(diào)控政策推向一個(gè)新的高潮，您如何看待共有產(chǎn)權(quán)房的問題？顧云昌：實(shí)際上共有產(chǎn)權(quán)房是深化住房制度改革的重要舉措，主要目的就是解決“住有所居”，而不是過去的“居者有其屋”?，F(xiàn)在**突出的是一線城市和重點(diǎn)二線城市的地方住房問題。首先房?jī)r(jià)上漲很快，還需要解決非戶籍人口，也就是城市新市民的住房問題，所以在2014年住建部提出發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房，實(shí)際上共有產(chǎn)權(quán)房是經(jīng)濟(jì)適用住房的提升，是政策不斷完善的過程。原來經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)不夠清楚，現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)房將產(chǎn)權(quán)明晰，責(zé)任更清楚，買房者也可以保持增值，這一方面也是公平公正的體現(xiàn)。NBD：共有產(chǎn)權(quán)房從首次推出到目前已經(jīng)有7年時(shí)間，但是一直未能全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行推廣，是不是其中存在很多困難？顧云昌：以前試點(diǎn)城市也在做，但是效果不明顯，之所以沒有得到推廣，首先我們得明白兩個(gè)問題，實(shí)際上地方政府的注意力主要是集中在房?jī)r(jià)上，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康發(fā)展和房?jī)r(jià)問題非常關(guān)注；第二個(gè)原因是時(shí)間段的問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期表現(xiàn)，房?jī)r(jià)越來越高，所以共有產(chǎn)權(quán)又被提出來了。NBD：共有產(chǎn)權(quán)房會(huì)降低房?jī)r(jià)嗎？顧云昌：我們不要把立足點(diǎn)放在房?jī)r(jià)上，共有產(chǎn)權(quán)的出臺(tái)是為了抑制房?jī)r(jià)上漲的說法本身是有失偏頗的，從長(zhǎng)效機(jī)制來看，共有產(chǎn)權(quán)的目的是為了構(gòu)建一個(gè)完備的、全覆蓋的、公平合理的住房供應(yīng)體制，真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”。其實(shí)，影響房?jī)r(jià)的歸根結(jié)底是供求總量和供求關(guān)系，如果共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)量很大，商品房房?jī)r(jià)才會(huì)受影響。實(shí)際上，共有產(chǎn)權(quán)房和租賃住房都是供給體制的改革，是建立長(zhǎng)效機(jī)制的組成部分，這樣來看，就能和現(xiàn)在市場(chǎng)政策聯(lián)合在一起了。房地產(chǎn)調(diào)控的首要目的是解決住有所居，第二個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，這個(gè)時(shí)候才能談房?jī)r(jià)的問題。NBD：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到什么程度才算是健康發(fā)展？顧云昌：房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康發(fā)展，主要看供求總量是否平衡，第二供需結(jié)構(gòu)是不是合理，第三房?jī)r(jià)是不是基本平穩(wěn)。●樓市變局：2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑾滦蠳BD：調(diào)控之后，您對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有怎樣的判斷？顧云昌：上半年房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)狀態(tài)，增長(zhǎng)幅度放緩，這跟房地產(chǎn)差異化調(diào)控政策緊密相關(guān)，全國(guó)區(qū)域調(diào)控存在差異的根本原因是，土地資源的錯(cuò)配。因城施策，針對(duì)區(qū)域性樓市制定切實(shí)可行舉措，避免一刀切。樓市是有周期性表現(xiàn)的，2016年樓市發(fā)展到頂峰，2017年房地產(chǎn)整個(gè)銷售情況和房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)下行趨勢(shì)，因?yàn)檎{(diào)控政策之后，觀望者更多，房?jī)r(jià)增幅緩慢，甚至出現(xiàn)環(huán)比下降，所以整個(gè)2018年我是不看好的，樓市將繼續(xù)下行，并處于低迷狀態(tài)。所謂下行就是房?jī)r(jià)增幅下降，甚至需求量會(huì)出現(xiàn)絕對(duì)的下降。一、二線樓市先下行，三、四線樓市下行時(shí)段會(huì)來的晚一點(diǎn)。按照房地產(chǎn)市場(chǎng)大概3年一個(gè)小周期的說法，上升階段是一年半到兩年，下行階段是一年到兩年。NBD：隨著購(gòu)租并舉以及共有產(chǎn)權(quán)房出臺(tái)，業(yè)界有說房產(chǎn)稅也快了，對(duì)于房產(chǎn)稅這塊您怎么看？顧云昌：準(zhǔn)確的說應(yīng)該叫房地產(chǎn)稅，稅收改革一定要進(jìn)行，雖然很多人反對(duì)，現(xiàn)在的問題是即便持有100套也不交稅，那么政府財(cái)政的資金從哪來？實(shí)際上，更多的是從土地出讓金那里獲得。對(duì)于持有的不交易房子的持有稅，這是許多國(guó)家的做法，占有社會(huì)資源就需要交稅。不交稅導(dǎo)致炒房者進(jìn)入，再加上房?jī)r(jià)上漲過快，大量的利益出現(xiàn)。所以，為了抑制炒房客，我們應(yīng)該征收房地產(chǎn)稅。NBD：目前中國(guó)樓市有泡沫嗎，如何警惕灰犀牛式風(fēng)險(xiǎn)？顧云昌：許多國(guó)家都出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫，而且都出現(xiàn)過破滅，所以這就是灰犀牛。日本金融危機(jī)和房地產(chǎn)泡沫聯(lián)系在一起，美國(guó)的金融危機(jī)也是房地產(chǎn)泡沫破裂。中國(guó)為什么將金融風(fēng)險(xiǎn)放在第一位，就是因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)在大城市沉淀了泡沫，如果任其發(fā)展下去，一旦破滅就可能導(dǎo)致金融危機(jī)的出現(xiàn)，我們要預(yù)防。由于中國(guó)土地市場(chǎng)的特殊性，樓市泡沫實(shí)際上也是地價(jià)泡沫的主要表現(xiàn)，因?yàn)槲覀兊耐恋厥袌?chǎng)是政府控制的，所以房?jī)r(jià)中所含的地價(jià)比重不斷升高，自然會(huì)催生樓市泡沫。但現(xiàn)在我們還在城鎮(zhèn)化建設(shè)當(dāng)中，我們尚不會(huì)存在灰犀牛事件，我們的需求依然很旺盛。"

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• 問 集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地要多少錢？一二線城市土地市場(chǎng)進(jìn)入“年底沖刺”
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  "陽(yáng)光城并購(gòu)中大地產(chǎn)物業(yè)完成工商過戶并已償付84%股東借款5月24日，陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司擬將其持有的對(duì)鄭州欣宇原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不超過7.12億元的債權(quán)轉(zhuǎn)讓于中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司江蘇省分公司。根據(jù)協(xié)議，債權(quán)要素以公司、鄭州欣宇原房地產(chǎn)、華融資產(chǎn)簽署的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》為準(zhǔn)，債權(quán)重組后，目標(biāo)債權(quán)總期限不超過24個(gè)月，公司為鄭州欣宇原房地產(chǎn)按時(shí)、足額償還債務(wù)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。陽(yáng)光城于同天發(fā)布的另一則公告表示，其持有100%權(quán)益的子公司蘇州惠友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司接受建設(shè)銀行股份有限公司蘇州吳中支行提供不超過5.5億元的貸款，期限不超過48個(gè)月。作為擔(dān)保，蘇州惠友房地產(chǎn)以其名下蘇州麗景灣PLUS項(xiàng)目地塊提供抵押，陽(yáng)光城為本次交易提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。此外，保證范圍為主合同項(xiàng)下的主債權(quán)本金、利息(含罰息、復(fù)利)、違約金、損害賠償金、債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等；保證合同期限為自對(duì)應(yīng)主合同確定的債務(wù)到期之次日起兩年。（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)） "

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• 問 2012年昆明土地市場(chǎng)怎么樣？
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  昆明土地不僅供應(yīng)量大跌，且糟糕的土地成交情況也讓人有些摸不著頭腦，甚至在去年4月份還出現(xiàn)了土地零成交的尷尬，受此影響，去年上半年1—6月份，昆明土地市場(chǎng)僅有54宗土地成交。而縱觀2012年的昆明土地市場(chǎng)，量?jī)r(jià)齊跌成為整個(gè)上半年昆明土地市場(chǎng)的主旋律。

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• 問 請(qǐng)問現(xiàn)在房?jī)r(jià)居高不下，是否與土地市場(chǎng)有五毛子的關(guān)系？
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  拿地成本高，你說房?jī)r(jià)能下降嗎

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