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• 133****5195

  借了別人的名字也買房子，但是沒有簽署協(xié)議的話，也可以憑借著其他的證據(jù)證明借名買房的事實存在，這種情況其實是比較多見的，遵循著當事人對自己提出主張，有責任提供證據(jù)的原則，如果證據(jù)查明屬實的話，也可以被認為是認定事實，法院也會酌情進行判定，證據(jù)主要包括有當事人的陳述書證，物證，視聽資料，電子數(shù)據(jù)以及其他證人的證言。因為現(xiàn)在很多的城市都存在有限購的政策，導致有一些人不具備有買房的資格，以其他人的名義登記買房，但實際出資人是其他人，這種情況所需要承擔的法律風險還是比較高的，如果登記人反饋，而事實購房人不能夠證明雙方之間的委托代理關(guān)系，并且證明自己支付了購房款的話，想要在取得房屋產(chǎn)權(quán)或者是收回購房款是很困難的。

  查看全文↓ 2022-11-07 22:30:25

相關(guān)問題

• 問 借名買房如何打贏官司
  答

  打贏借名買房官司就是有證據(jù)證明是借用他人名字買房，如果借名合同無效，借名人取得房產(chǎn)，借名人只有請求權(quán)。借名買房是不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書登記人借名買房，在發(fā)生爭議時會優(yōu)先保障房屋產(chǎn)權(quán)證上物權(quán)人的權(quán)利。權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該物權(quán)的證明。權(quán)屬證書記載的事項，應當與登記簿一致，不一致的，利害關(guān)系人認為登記簿記載是錯誤的，可以更正登記，記載的權(quán)利人同意更正或者有證據(jù)證明有錯誤的，機構(gòu)應當予以更正。房子是單位的福利房，職工只享有所有權(quán)，只能辦理房產(chǎn)證，不能辦理使用權(quán)證，為了降低成本，便將房子登記在他人名下，一旦出現(xiàn)糾紛，除非單位同意，購買人是得不到所有權(quán)的，即便達成協(xié)議，單位不同意是無法變更到實際購買人名下的。

• 問 ??借名買房違法嗎?借名買房協(xié)議是否有效?
  答

  借名買房是指真正的買房人以他人的名義購買房產(chǎn)。從表面上看是出名人購買了房屋，簽訂的房屋買賣合同，而實際上是借名人購買該房屋，支付了房款。在借名買房中，購房合同是否有效需要分不同情況而定：1. 如果購買的是商品房，該房屋買賣合同為有效合同。因為商品房為意思自治，買受人可以根據(jù)自己的意志進行購買房屋。2. 如果購買的是經(jīng)濟適用房、拆遷房、回遷房、福利房等帶有個人身份的房產(chǎn)，這類房屋買賣合同為無效合同。因為這類房產(chǎn)的購買者需具備一定的資格，沒有資格的人借用他人名義進行購買的，有違相關(guān)政策和法律。借名買房合同，在履行過程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認定為無效。其理由主要應從政府推出安居房和限價房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況才推出這項針對特殊人群的優(yōu)惠政策，在開發(fā)安居房和限價房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財政補貼，而名義買房人轉(zhuǎn)讓的實際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購房權(quán)，如果這類合同有效，就會使原來不符合購房條件的人購買安居房或限價房，而原應享受安居房或限價房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價房的初衷，因而違反了社會公共利益。在法律上，借名買房中存在著諸多風險：（1）登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認借名之事。（2）第三人對登記購房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給事實購房人的行為提出異議，實踐中，借名買房雙方進行約定時，事實購房人認為借名與登記購房人的配偶沒有關(guān)系，真正的房主是自己，但登記購房人的配偶往往以《婚姻法》的規(guī)定提出異議，否認借名買房的事實，確認該房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。（3）房產(chǎn)被登記購房人處分（轉(zhuǎn)讓或抵押）或被法院執(zhí)行。綜上所述，為了維護自己的財產(chǎn)，建議大家不要借名買房。1、如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應具有法律效力。但該合同**好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)。”而且，需要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實際產(chǎn)權(quán)人是事實購房人。事實購房人有可能得到法院支持，房屋登記不實可**終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購房人的，事實購房人只能主張事實上的借款關(guān)系要求登記購房人返還房款。2、另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定，將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實購房人并不能追回該房產(chǎn)。因為根據(jù)《物權(quán)法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時已支付合理的價格，同時，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應受到法律的保護。事實購房人僅有權(quán)向登記購房人要求賠償。3、至于登記購房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請法院強制執(zhí)行，法院以不動產(chǎn)登記為依據(jù)，查封并拍賣該房產(chǎn)，致使事實購房人喪失對房屋的所有權(quán)。如果借名買房合同無效，已經(jīng)付款的事實購房人，只能向登記購房人要求返還購房款，如果借名合同有效，事實購房人在執(zhí)行過程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對被執(zhí)行的房產(chǎn)主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，執(zhí)行員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長批準中止執(zhí)行。

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• 問 ??借名買房違法嗎?借名買房協(xié)議是否有效?借名買房爭議如何處理?
  答

  一、什么是借名買房所謂借名買房是指實際購房人出資，由名義購房人與賣房人簽訂房屋買賣合同，房屋產(chǎn)權(quán)登記為名義購房人，實際購房人與名義購房人約定房屋產(chǎn)權(quán)歸實際購房人所有的買房形式。借名買房出現(xiàn)糾紛的情況比較多見，房地產(chǎn)限購無疑是當事人選擇借名買房的主要原因。二、確定借名買房雙方之間的協(xié)議是否有效借名買房出現(xiàn)糾紛首先需要判斷當事人之間是否形成借名的合意，若雙方?jīng)]有書面的借名協(xié)議，僅憑口頭約定在對方當事人否認的情況下，法院很難認定借名的事實。如果有證據(jù)證明雙方形成借名的合意，則要就協(xié)議是否有效進行判斷。一般情況下有兩種可能：第一：為了規(guī)避房地產(chǎn)限購政策而借名買房，雖然實際購房人不具備購房資格，但房地產(chǎn)限購政策并不屬于法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此借名協(xié)議是有效的，實際購房人有權(quán)憑借名協(xié)議主張自己的權(quán)利。第二：為了規(guī)避經(jīng)濟適用房限購政策而借名買房，經(jīng)適房政策保障的是社會低收入群體的住房權(quán)利，《合同法》第五十二條第四項規(guī)定：“損害社會公共利益的合同無效”，不符合購買經(jīng)適房的主體通過借名買房協(xié)議而購買了經(jīng)適房顯然損害了社會公共利益，因此這種借名協(xié)議是無效的。三、如果雙方協(xié)議無效怎么辦?如果借名協(xié)議無效，即借名買房程序不能執(zhí)行，實際購房人只能要求名義購房人返還購房款，無權(quán)要求確認房屋的產(chǎn)權(quán)歸其所有。但如果借名協(xié)議有效，則要判斷協(xié)議是否可以履行。若實際購房人在訴訟時已經(jīng)取得了購房資格，則有權(quán)要求法院確認房屋的產(chǎn)權(quán)歸自己所有，若實際購房人在訴訟時尚未取得購房資格，法院很難支持將房屋的產(chǎn)權(quán)判歸實際購房人所有，這種情況下實際購房人可以等到取得購房資格后再向法院提起確權(quán)訴訟。

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• 問 借名買房協(xié)議書
  答

  借名購房協(xié)議的內(nèi)容模板包括雙方的一些基本身份，后面是對借名購房內(nèi)容的清晰描述，最后是簽字確認。以登記人名義購買房產(chǎn)可能存在的風險主要包括，房屋權(quán)屬登記人回去要求收回房屋，因房屋登記人的債務(wù)，房屋財產(chǎn)被查封或者執(zhí)行的，登記人死亡后，登記人的繼承人不知道以自己的名義購買房屋的內(nèi)容或不承認借款姓名，實際所有人欲處分房地產(chǎn)時，登記財產(chǎn)所有人不配合或找不到的。房屋屬于不動產(chǎn)，權(quán)屬根據(jù)《民法典》登記確定，是一個嚴格的法律規(guī)定，因此，沒有任何文件可以在不改變登記產(chǎn)權(quán)的情況下絕對避免上述可能的風險。風險分為大小和大小，簽訂一份比較完整的協(xié)議，可以減少或降低風險發(fā)生的可能性，也可以在風險發(fā)生時起到補救的作用。至少可以避免房子和錢都空了的情況。

• 問 借名購房協(xié)議有效嗎？
  答

  在借名購房中，涉及雙重法律關(guān)系：一為內(nèi)部關(guān)系，即借名人和出名人之間的借名購房合同關(guān)系;二為外部關(guān)系，即借名人或出名人將房屋出賣給第三人，形成其和第三人的買賣合同關(guān)系。先探討借名購房的內(nèi)部法律關(guān)系，即借名購房合同的法律性質(zhì)及其效力。我國合同法并未將借名購房合同作為典型合同予以規(guī)定，故其為非典型合同，即無名合同。借名購房合同側(cè)重于借名人和出名人之間的信賴關(guān)系，借名人將自己出資購房經(jīng)他人允諾而登記他人名下，其法律性質(zhì)與委托合同相似，故可類推適用委托合同的相關(guān)規(guī)定。應注意的是，借名購房合同不是信托合同。在信托合同中，受托人不僅取得信托財產(chǎn)的所有權(quán)或其他權(quán)利，且其對信托財產(chǎn)有積極管理和處分的權(quán)利;而在借名購房合同中，借名人對財產(chǎn)仍有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。此外，借名購房合同也不是通謀虛偽表示。在通謀虛偽表示中，表意人沒有作出意思表示的真意，相對人對此明知并達成合意，因此該意思表示在當事人之間無效。而在借名購房合同中，借名人確有將房屋登記于他人名下之法律拘束意思，出名人也在這個意義上為允諾，雙方達成真實的意思表示。因此，借名購房合同與通謀虛偽表示有別。判斷借名購房合同是否有效，關(guān)鍵問題在于其是否違反法律禁止性規(guī)定。禁止性規(guī)定可分為效力型禁止性規(guī)定和管理型禁止性規(guī)定，兩者區(qū)分標準在于是否違反了公共利益。前者因違反公共利益無效，后者與公共利益無涉，應為有效。對此，應根據(jù)當事人訂立借名購房合同的目的而區(qū)分判斷：如果當事人訂立借名購房合同的目的在于購買政策性保障住房，則其因違反公共利益而無效;倘若其目的在于規(guī)避限購政策或信貸政策，因其未違反公共利益，應為有效。

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