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• 151****8564

  所謂的商住兩用房，指的就是既能夠商務(wù)辦公又能夠居住的房子，商住兩用房的房子土地性質(zhì)一般是綜合用地，土地的產(chǎn)權(quán)年限為50年或者是40年，雖然在政策層面上沒(méi)有明確商住房的這一概念，但商務(wù)型公寓已經(jīng)成為了現(xiàn)如今很多城市當(dāng)中比較緊俏的房產(chǎn)。
  商住兩用房子的優(yōu)點(diǎn)：
  1、因?yàn)榧瓤梢远ň佑挚梢赞k公，所以一舉兩得，滿足了很多年輕人的購(gòu)房需求。
  2、商住兩用房的房子小戶(hù)型居多，大多數(shù)的房屋面積在40到80平米左右，所以對(duì)于很多剛剛步入社會(huì)的年輕人來(lái)說(shuō)，是能夠承受得了的價(jià)格。
  3、大多數(shù)商住兩用型的房子，戶(hù)型設(shè)計(jì)獨(dú)特，比如說(shuō)像現(xiàn)在比較流行的loft戶(hù)型，相當(dāng)于買(mǎi)一層得兩層。
  4、在北京上海的這一些城市當(dāng)中，商住兩用型的房子也不限購(gòu)。

  查看全文↓ 2023-01-31 23:32:47

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么叫商住兩用？
  答

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的客戶(hù)關(guān)系管理客戶(hù)關(guān)系管理（CustomerRelationshipManagement----CRM）是20世紀(jì)末營(yíng)銷(xiāo)學(xué)界提出的新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)手段，它改變“以產(chǎn)品為中心”的營(yíng)銷(xiāo)理念，倡導(dǎo)“以關(guān)系為中心”的理念。隨著市場(chǎng)化程度的深入，客戶(hù)的成熟以及產(chǎn)品總量的供大于求，房地產(chǎn)客戶(hù)關(guān)系管理也逐漸被企業(yè)所接受。本文先從CRM的概念入手，接著闡明CRM在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的功能，**后提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施CRM的對(duì)策建議。一、客戶(hù)關(guān)系管理的概念客戶(hù)關(guān)系管理是指企業(yè)為提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到競(jìng)爭(zhēng)致勝、快速成長(zhǎng)的目的，樹(shù)立以客戶(hù)為中心的發(fā)展戰(zhàn)略，并在此基礎(chǔ)上開(kāi)展的包括判斷、選擇、爭(zhēng)取、發(fā)展和保持客戶(hù)所需實(shí)施的全部商業(yè)過(guò)程?？蛻?hù)關(guān)系管理也稱(chēng)為“一對(duì)一營(yíng)銷(xiāo)”，與一般大眾營(yíng)銷(xiāo)**大的區(qū)別是，客戶(hù)關(guān)系管理把每個(gè)客戶(hù)當(dāng)作個(gè)體去理解，通過(guò)剖析每個(gè)客戶(hù)的特點(diǎn)，提供個(gè)性化的產(chǎn)品，和顧客進(jìn)行雙向的溝通，及時(shí)了解客戶(hù)的反饋。CRM認(rèn)為客戶(hù)不僅是企業(yè)供應(yīng)鏈的終端，也是企業(yè)一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)和歸宿，實(shí)施有效的客戶(hù)關(guān)系管理，可以建立企業(yè)與客戶(hù)良好的信任關(guān)系，幫助企業(yè)維持老客戶(hù)，吸引和開(kāi)發(fā)新客戶(hù)，創(chuàng)造更大的效益和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。二、客戶(hù)關(guān)系管理的功能有人說(shuō)房地產(chǎn)是高檔品，不像零售商品，消費(fèi)者會(huì)頻繁購(gòu)買(mǎi)，和客戶(hù)建立長(zhǎng)期關(guān)系，既花時(shí)間、精力，又要有資金投入，似乎得不償失。但筆者認(rèn)為CRM對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是相當(dāng)重要的，具有強(qiáng)大的功能，主要體現(xiàn)在：1.提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，鎖定終身客戶(hù)。CRM基于房地產(chǎn)消費(fèi)的生命周期的理論。萬(wàn)科總裁王石說(shuō)：“深圳的客戶(hù)大約每隔6年半就會(huì)換一次房。”6年半的周期未必在全國(guó)通用，但是房地產(chǎn)的梯級(jí)消費(fèi)卻是普遍存在的。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，梯級(jí)消費(fèi)將愈加明顯。年輕人剛就業(yè)時(shí)選擇租房或購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型公寓，到他娶妻生子的三居室，再到他事業(yè)有成時(shí)象征身份的獨(dú)立別墅，一直到他退休后入住的老年住宅。不同階段有不同需求，這正是房地產(chǎn)客戶(hù)關(guān)系管理要關(guān)心的，也是客戶(hù)關(guān)系管理的利潤(rùn)來(lái)源，客戶(hù)關(guān)系管理需要終身鎖定客戶(hù)?；诮K身客戶(hù)的理念，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)努力提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。比如，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中協(xié)助客戶(hù)辦理簽約、按揭、產(chǎn)權(quán)辦理，協(xié)助業(yè)主與物業(yè)管理接洽，提供裝修咨詢(xún)等事務(wù)。更值得一提的是，客戶(hù)關(guān)系管理要求注重處理客戶(hù)的投訴。俗語(yǔ)說(shuō)“好的產(chǎn)品，消費(fèi)者會(huì)對(duì)十個(gè)人提起；壞的產(chǎn)品，消費(fèi)者會(huì)向一百個(gè)人抱怨?！边@就不得不促使企業(yè)正確處理客戶(hù)的不滿，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，從而提高服務(wù)質(zhì)量，形成和提高客戶(hù)的品牌忠誠(chéng)度，促使其重復(fù)購(gòu)買(mǎi)。2.提升企業(yè)品牌，增加客戶(hù)推薦。房地產(chǎn)商品是后驗(yàn)性產(chǎn)品，價(jià)值量大，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)相對(duì)謹(jǐn)慎，咨詢(xún)親戚朋友同事是常有的事。通過(guò)CRM，已有客戶(hù)如果感到滿意，他們不僅會(huì)重復(fù)購(gòu)買(mǎi)，而且往往愿意把開(kāi)發(fā)企業(yè)或產(chǎn)品介紹給親戚朋友。正如美國(guó)著名的房地產(chǎn)顧問(wèn)專(zhuān)家約翰·塔西樓所說(shuō)的“通過(guò)創(chuàng)造特有的價(jià)值來(lái)永遠(yuǎn)鎖定客戶(hù)”、“把每一個(gè)客戶(hù)看作是一個(gè)延伸的個(gè)體”。試想，如果客戶(hù)已將一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)視為自已的朋友，他總會(huì)在各種場(chǎng)合談到這位好朋友，他就是企業(yè)品牌傳播的一個(gè)終端，有關(guān)企業(yè)的各種信息會(huì)在幾年、幾十年里源源不斷地從這個(gè)終端傳播出去。房地產(chǎn)商品的客戶(hù)推薦，通常比做廣告更有效，更容易打動(dòng)潛在消費(fèi)者，促成交易。3.節(jié)約營(yíng)銷(xiāo)成本，提高營(yíng)銷(xiāo)效率。傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)主要包括廣告，展銷(xiāo)會(huì)等，但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與科技的進(jìn)步，房屋供應(yīng)量不斷增加，產(chǎn)品多樣化，增加了客戶(hù)的選擇余地，傳統(tǒng)的“地毯轟炸式”已不能很好地吸引客戶(hù)。引入CRM，它通過(guò)不同途徑(如電話、展銷(xiāo)會(huì)、網(wǎng)上留言、客戶(hù)俱樂(lè)部等)來(lái)搜集信息，包括客戶(hù)的需求、偏好、年齡、職業(yè)和收入情況等，通過(guò)對(duì)這些信息進(jìn)行分析，篩選出一批潛在客戶(hù)進(jìn)行進(jìn)一步的聯(lián)系，從而進(jìn)入售前階段。一般來(lái)說(shuō)CRM營(yíng)銷(xiāo)管理部分還包括自動(dòng)履行服務(wù)，它能自動(dòng)處理客戶(hù)索取資料的要求，將客戶(hù)所要索取的資料(如產(chǎn)品詳細(xì)介紹、報(bào)價(jià)單等)以各種不同途徑(電子郵件、傳真、郵遞)快速無(wú)誤地送到客戶(hù)手中。個(gè)性化的營(yíng)銷(xiāo)既克服了大眾營(yíng)銷(xiāo)的高成本弊病，又通過(guò)針對(duì)性地服務(wù)，提高了營(yíng)銷(xiāo)的成功率。此外，實(shí)施CRM，企業(yè)收集到的大量客戶(hù)信息，包括對(duì)產(chǎn)品偏好、心理預(yù)期等信息，能幫助企業(yè)調(diào)整開(kāi)發(fā)策略；客戶(hù)的梯級(jí)消費(fèi)也會(huì)促使企業(yè)產(chǎn)品不斷升級(jí)和服務(wù)多樣化。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何實(shí)施客戶(hù)關(guān)系管理\目前大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)樹(shù)立了為客戶(hù)服務(wù)的理念，有些成立了專(zhuān)門(mén)的客戶(hù)服務(wù)機(jī)構(gòu)和客戶(hù)會(huì)，會(huì)員達(dá)到一定規(guī)模。比如，北京的萬(wàn)通、深圳萬(wàn)科建立了客戶(hù)關(guān)系中心，萬(wàn)科的萬(wàn)客會(huì)會(huì)員達(dá)到3.5萬(wàn)人，客戶(hù)服務(wù)的內(nèi)容也不斷豐富和深化，從簡(jiǎn)單的提供樓盤(pán)咨詢(xún)到圍繞企業(yè)文化開(kāi)展藝術(shù)、鄰里親情等活動(dòng)。但是也存在不少問(wèn)題，比如在一對(duì)一營(yíng)銷(xiāo)上顯得薄弱，往往注重客戶(hù)服務(wù)的投入很少考慮其收益；沒(méi)有把CRM的目標(biāo)定位在高效的留住客戶(hù)和吸引客戶(hù)上。這離真正的客戶(hù)關(guān)系管理還有很大的一段距離。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施CRM要把握其核心內(nèi)容，通過(guò)多種途徑開(kāi)展客戶(hù)服務(wù)?？蛻?hù)關(guān)系管理的核心是“以客戶(hù)為中心”，視客戶(hù)為企業(yè)的一項(xiàng)資產(chǎn)，以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引和留住客戶(hù)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從客戶(hù)的角度出發(fā)，關(guān)鍵在于充分運(yùn)用客戶(hù)的生命周期理論，對(duì)客戶(hù)進(jìn)行研究，盡量延長(zhǎng)客戶(hù)的生命周期，并爭(zhēng)取更多的客戶(hù)。1.留住客戶(hù)房地產(chǎn)的消費(fèi)具有生命周期，客戶(hù)有可能會(huì)重復(fù)購(gòu)買(mǎi)，而且相對(duì)于獲取新的客戶(hù)而言，保持客戶(hù)的成本要比吸引新客戶(hù)低得多，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要通過(guò)滿足和超過(guò)客戶(hù)需求來(lái)留住他們。可以從以下幾方面入手：（1）提供個(gè)性化服務(wù)要想留住客戶(hù)必須為客戶(hù)提供迅捷、滿意的服務(wù)，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)掌握專(zhuān)業(yè)知識(shí)，熟悉市場(chǎng)和了解客戶(hù)需求。研究分析成交客戶(hù)資料成為獲取成功的有效途徑。通過(guò)對(duì)成交客戶(hù)資料的研究，分析客戶(hù)的行為特點(diǎn)，確定客戶(hù)的服務(wù)級(jí)別，可為特殊的客戶(hù)提供個(gè)性化服務(wù)。比如，對(duì)于來(lái)自國(guó)外的客戶(hù)，由于文化、生活習(xí)慣的差異，導(dǎo)致居住偏好有很大的區(qū)別，通過(guò)研究成交資料，可以了解他們的居住及生活偏好，并運(yùn)用在銷(xiāo)售過(guò)程中，以幫助他們及時(shí)準(zhǔn)確地找到滿意的物業(yè)，從而提高客戶(hù)的滿意度。（2）正確處理投訴對(duì)投訴的正確處理可以將因失誤或錯(cuò)誤導(dǎo)致的客戶(hù)失望轉(zhuǎn)化為新的機(jī)會(huì)，讓客戶(hù)感受到企業(yè)做的不是“一錘子”買(mǎi)賣(mài)，而是有長(zhǎng)遠(yuǎn)、可靠保障的。企業(yè)在處理客戶(hù)投訴時(shí)，良好的處理態(tài)度、及時(shí)的行動(dòng)是非常重要的，能夠獲得客戶(hù)的信任和良好口碑宣傳。即使不是由于企業(yè)的過(guò)錯(cuò)造成的問(wèn)題，企業(yè)也應(yīng)該向客戶(hù)說(shuō)明情況，及時(shí)消除誤會(huì)，如果企業(yè)能幫助客戶(hù)解決面臨的困難，就更好了。在解決過(guò)程中，即使?fàn)奚髽I(yè)的一些眼前利益，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看也是值得的。（3）與客戶(hù)積極溝通在信息時(shí)代，與客戶(hù)溝通的方式多種多樣，既可以是訪問(wèn)、聯(lián)誼等面對(duì)面形式，也可以是電話、網(wǎng)站、Email、雜志、手機(jī)短信等方式?？蛻?hù)關(guān)系管理要針對(duì)客戶(hù)的特點(diǎn)，尋找合適的幾種或多種方式，才能恰到好處，促成交易。需要強(qiáng)調(diào)的是，過(guò)于頻繁的溝通可能使客戶(hù)對(duì)信息變得麻木，甚至造成反感。（4）提供關(guān)聯(lián)服務(wù)。恰到好處的關(guān)聯(lián)服務(wù)可以鞏固企業(yè)的品牌。比如一個(gè)開(kāi)發(fā)與管理商住兩用物業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，在流感傳染季節(jié)，一位顧客托大廈管理人員去藥房買(mǎi)一盒感冒藥。這位管理人員經(jīng)請(qǐng)示主管經(jīng)理后，不但代買(mǎi)了感冒藥，而且買(mǎi)來(lái)了預(yù)防感冒的空氣凈化劑，免費(fèi)在顧客租賃的辦公室內(nèi)噴灑，使這位顧客既及時(shí)服了感冒藥，又免去了將感冒傳染給同事的擔(dān)憂。這些小細(xì)節(jié)體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)客戶(hù)的關(guān)懷，比喊口號(hào)、做廣告更深入人心，對(duì)塑造企業(yè)品牌非常有力。（5）與重點(diǎn)客戶(hù)建立長(zhǎng)久的合作關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要積累與客戶(hù)交往的信息，挑選出**有價(jià)值的客戶(hù)，為他們提供特殊的關(guān)照服務(wù)。比如，在交流中采用客戶(hù)偏愛(ài)的溝通方式，給與購(gòu)房特惠、投資咨詢(xún)、交易快捷通道等，爭(zhēng)取客戶(hù)的信任，與他們建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系。2.爭(zhēng)取更多的客戶(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了留住客戶(hù)外，還需要積極爭(zhēng)取更多的客戶(hù)，可以從下列幾方面入手：（1）鼓勵(lì)客戶(hù)推薦?？梢酝ㄟ^(guò)折扣返點(diǎn)，減免一定時(shí)期的管理費(fèi)，推薦積分等形式鼓勵(lì)已買(mǎi)房客戶(hù)介紹朋友購(gòu)買(mǎi)。（2）給新客戶(hù)附加服務(wù)，比如有獎(jiǎng)銷(xiāo)售、限時(shí)優(yōu)惠，吸收新客戶(hù)加入客戶(hù)會(huì)享受各種會(huì)員服務(wù)等。另外，考慮到業(yè)主缺少經(jīng)驗(yàn)或者工作繁忙，給他們提供一些裝修和購(gòu)置家具等方面的建議，會(huì)提高業(yè)主的滿意度；如果是外籍客戶(hù)，在交易的同時(shí)，為他們提供一些生活細(xì)節(jié)上的幫助，比如介紹他們購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)的場(chǎng)所、交電話費(fèi)的方式、旅游信息等等，也是相當(dāng)受歡迎的。附加服務(wù)體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)客戶(hù)的關(guān)懷，對(duì)完善企業(yè)形象很有好處，能夠從側(cè)面促進(jìn)企業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展。應(yīng)該看到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱、供不應(yīng)求的情況下，客戶(hù)關(guān)系管理發(fā)展動(dòng)力??；在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、供不應(yīng)求的情況下，必將催生它的成熟。今后，隨著各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和產(chǎn)品的供大于求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要終身客戶(hù)價(jià)值理念的深化，信息技術(shù)的應(yīng)用和企業(yè)品牌意識(shí)的強(qiáng)化，實(shí)施客戶(hù)關(guān)系管理將成為必然的要求。

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• 問(wèn) 商住兩用貸款**怎么算？ 商住兩用的房子**多少
  答

  　若在招商銀行申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款，購(gòu)商住兩用房的，貸款/授信金額**高不超過(guò)所購(gòu)房產(chǎn)評(píng)估凈值的55%或評(píng)估現(xiàn)值的50%，同時(shí)不得超過(guò)成交價(jià)格的55%。監(jiān)管部門(mén)政策調(diào)整的，按照我行及監(jiān)管部門(mén)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。具體您辦理這筆貸款對(duì)應(yīng)的金額信息，您也可以在通過(guò)柜臺(tái)個(gè)貸部門(mén)辦理申請(qǐng)的時(shí)候，再通過(guò)相關(guān)工作人員詳細(xì)再確認(rèn)。

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• 問(wèn) 什么叫商住兩用房
  答

  商住兩用房”,從名字上看,就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品,但在建筑術(shù)語(yǔ)中沒(méi)有這種稱(chēng)謂,這只是銷(xiāo)售方根據(jù)市場(chǎng)行情和產(chǎn)品的功能來(lái)定義的一個(gè)不規(guī)范的俗稱(chēng)。

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• 問(wèn) ??什么是商住兩用房?購(gòu)買(mǎi)商住兩用的房子有什么好處?
  答

  不同處:1、商住兩用房的優(yōu)勢(shì)：可以注冊(cè)公司，可居住可辦公，不限購(gòu)，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵(lì)年輕人創(chuàng)業(yè)，適應(yīng)城市發(fā)展趨勢(shì)。2、商住兩用房不能戶(hù)口落戶(hù)、沒(méi)有學(xué)區(qū)派位，**較高50%、在水電費(fèi)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上，商務(wù)辦公房要高于住宅樓、住宅樓的使用年限是70年，而商務(wù)辦公房只有50年。交易稅收不同，如果是140平方米以下普通住宅樓只需交1.5%的契稅（2008年11月1日后對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫調(diào)整為1%），但如果是商務(wù)辦公房就要交3%的契稅再加上5%的綜合稅，交易增值部分還要交20%的增值稅、按揭貸款比例、年限。目前住宅按揭貸款高可達(dá)8成30年，但對(duì)商務(wù)辦公房一般高只有6成10年。3、未來(lái)使用費(fèi)用不確定。商住用房如按公建用途規(guī)定，他的水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以，對(duì)于購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)詢(xún)問(wèn)清楚。目前，開(kāi)發(fā)商大多在前期開(kāi)發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價(jià)格繳納。2、相關(guān)稅費(fèi)的差異。普通住宅項(xiàng)目初次購(gòu)買(mǎi)和未來(lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)契稅為1.5%，而商住兩用房50年產(chǎn)權(quán)的住宅，其契稅按3%繳納。3、貸款條件的限制。購(gòu)買(mǎi)商住兩用房大多不能申請(qǐng)公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。

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• 問(wèn) 房子商住兩用什么意思
  答

  所謂的房子商住兩用指的就是既能夠辦公，又可以居住的一種房屋產(chǎn)品，像是商務(wù)型的公寓，是典型的商住兩用型的住房，因?yàn)榇蠖鄶?shù)商住兩用型的房子，土地性質(zhì)是綜合用地，所以土地的使用權(quán)年限為50年，雖然在政策當(dāng)中并沒(méi)有明確商住房的概念，但是在市場(chǎng)上商住兩用型的住房還是比較多的。商住兩用房的優(yōu)點(diǎn)有：1、可以滿足個(gè)人的日常居住，如果說(shuō)是個(gè)體戶(hù)或者是自由職業(yè)者，購(gòu)買(mǎi)商住兩用型的房子還能夠用于公司的注冊(cè)。2、因?yàn)椴煌谄胀ㄗ》?，所以不?huì)受到限購(gòu)限貸政策的影響，特別是在一些大型城市，只要有足夠的資金，也不會(huì)影響之后購(gòu)買(mǎi)普通住房。3、雖然說(shuō)房子的面積只有40~60平米左右，但購(gòu)房的資金也會(huì)比較少，比較適合于剛起步的年輕人。4、大多數(shù)商住兩用型的房子位置靠近市中心，周邊的配套設(shè)施完善，而且交通也便利。