相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 繼承父母共有房產(chǎn)應(yīng)如何辦理過(guò)戶？
  答

  聽(tīng)說(shuō)繼承父母房產(chǎn)過(guò)戶，要帶房產(chǎn)證、身份證、戶口本、死亡證明等材料，去不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦。可能還要辦繼承權(quán)公證或法院判決。過(guò)戶可能要交稅，具體要問(wèn)。整個(gè)流程要按法律規(guī)定來(lái)，保護(hù)繼承人權(quán)益。

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• 問(wèn) 繼承房產(chǎn)如何分割? 繼承的共有房產(chǎn)怎么分割？
  答

  《繼承法》第十條規(guī)定：遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開(kāi)始后，首先由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒(méi)有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。如果房產(chǎn)屬于父母共同所有，則各占一半產(chǎn)權(quán)，即每人50%。一方去世后，應(yīng)當(dāng)先析產(chǎn)，確定被繼承人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。確認(rèn)后，房產(chǎn)的50%屬于配偶個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不在遺產(chǎn)繼承范圍內(nèi)，剩下的50%房產(chǎn)權(quán)益由其配偶、子女、父母平均分配。繼承程序：第一步，房屋評(píng)估：首先通過(guò)評(píng)估公司對(duì)房屋進(jìn)行市值評(píng)估。評(píng)估公司會(huì)根據(jù)房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素，作出專業(yè)的價(jià)格分析和樓價(jià)評(píng)估，定出物業(yè)市值價(jià)格。需要說(shuō)明的是，深圳的房產(chǎn)無(wú)需評(píng)估，因?yàn)樯钲谑胁粍?dòng)產(chǎn)登記中心網(wǎng)站已經(jīng)存在全市房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。第二步，繼承公證：申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘氐墓C處辦理繼承公證，領(lǐng)取繼承公證書(shū)。在辦理公證時(shí)，必須提供房屋權(quán)屬人的死亡證明書(shū)、合法機(jī)關(guān)出具的合法繼承人名單證明，如有遺囑應(yīng)出示原房屋權(quán)屬人立有的遺囑原件。若部分合法繼承人自愿放棄繼承權(quán)，必須出具放棄財(cái)產(chǎn)的聲明。隨著時(shí)代的進(jìn)步，現(xiàn)在有的房管部門(mén)不一定要求房產(chǎn)繼承必須公證，而是自行審理上述資料，通過(guò)后，直接辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)。第三步，房屋測(cè)繪：申請(qǐng)人須到房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋面積測(cè)繪或轉(zhuǎn)繪手續(xù)，領(lǐng)取測(cè)繪成果或者附圖，以便辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。第四步，繼承登記：申請(qǐng)人持房地產(chǎn)權(quán)證、繼承公證書(shū)、房屋測(cè)繪等證明到房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)繼承登記手續(xù)。填寫(xiě)《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)》，并遞交上述資料后，辦案人員將收件立案受理，并核發(fā)回執(zhí)。待一切資料審核后，即發(fā)放已更改權(quán)屬人的房產(chǎn)證明。其他資料的提交：如涉及該房屋權(quán)屬等事項(xiàng)是法庭判決、裁定或調(diào)解的，必須繳交法庭判決書(shū)、裁定書(shū)或調(diào)解書(shū)等。如該房屋經(jīng)實(shí)地測(cè)繪，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)改建或存在違法建設(shè)的，必須提交規(guī)劃部門(mén)的報(bào)建審核書(shū)或處理決定書(shū)。

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• 問(wèn) 共同共有的房產(chǎn)如何分割？繼承的共有房產(chǎn)如何分割？？
  答

  你爺爺對(duì)房屋已經(jīng)做出了安排，此房屋現(xiàn)在對(duì)外照常出租，在外界不允許的條件下，房屋做如下分配，房屋的三分之二歸二兒子，房屋的三分之一歸大兒子和三兒子共有。租金是兒女均分。由于現(xiàn)在房屋還允許出租。如果二兒子出售房屋，已經(jīng)違反了你爺爺?shù)倪z遺囑，侵害了其它權(quán)益人的利益，可以二種辦法解決，1、二兒子出售房屋，但需要對(duì)其它權(quán)益人進(jìn)行補(bǔ)償，2、其它人講二兒子的份額買下。

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• 問(wèn) ??共有房產(chǎn)如何過(guò)戶？房產(chǎn)共有人過(guò)戶如何辦理？
  答

  與一般二手房過(guò)戶的辦理程序是一樣的。只是共有人對(duì)房產(chǎn)各占的房產(chǎn)份額不同，過(guò)戶時(shí)只需過(guò)戶那共有人的房產(chǎn)份額給其它共有人即可。二手房過(guò)戶基本程序：簽買賣合同、遞件、交稅、完稅過(guò)戶、領(lǐng)證。不同地區(qū)有時(shí)程序不同，比方有可能先交稅再遞件。簽買賣合同是指：買賣雙方連同中介方（如果有的話），就房產(chǎn)價(jià)格、交樓方式、付款方式等的協(xié)商簽合同。遞件是指：買賣雙方本人帶相關(guān)資料去房管局申請(qǐng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。買方帶身份證原件。如貸款要首套房證明等還要按房管局要求先到相關(guān)部門(mén)開(kāi)具。賣方帶身份證、房產(chǎn)證、房產(chǎn)原相關(guān)稅費(fèi)票等原件。交房管局買賣合同可以用房管局版本到房管局后再簽。（大城市有很多已實(shí)行網(wǎng)簽的，就是在網(wǎng)上先申請(qǐng)預(yù)受理號(hào)和填表，再遞件，免得你在房管局排隊(duì)）交稅是指：房管局收件后，按其要求時(shí)間到相關(guān)稅局部門(mén)交納各種稅費(fèi)。買賣雙方各自帶身份證原件交各自的稅費(fèi)。完稅過(guò)戶是指：買賣雙方交納各自稅費(fèi)后，雙方一起帶身份證和各自交稅費(fèi)的全部稅票單據(jù)，到房管局審察確認(rèn)已完稅，完成過(guò)戶，領(lǐng)取過(guò)戶回執(zhí)。領(lǐng)證是指：買方按過(guò)戶回執(zhí)指定時(shí)間，帶身份證和過(guò)戶回執(zhí)到房管局領(lǐng)取新房產(chǎn)證。

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• 問(wèn) ??共同共有的房產(chǎn)如何分割？繼承的共有房產(chǎn)怎么分割？？
  答

  折價(jià)補(bǔ)償方法共有方法如果分割房屋遺產(chǎn)的方法在客觀上可行，且不損害房屋的效用，不影響生產(chǎn)、生活， 可以分割處理。對(duì)于不宜分割的房屋，可以采取以下兩種方法處理：折價(jià)補(bǔ)償方法。一般是歸居住使用者所有，由其按各繼承人應(yīng)繼承的房屋遺產(chǎn)份額折價(jià)補(bǔ)償。房屋作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可以由繼承人自行協(xié)商確定，或根據(jù)房屋所在地人民政府規(guī)定的私房標(biāo)準(zhǔn)，并參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格合理評(píng)定。共有方法。各繼承人也可以商定遺產(chǎn)房屋為共同所有，可以是按份共有，也可以是共同所有。在房屋遺產(chǎn)分割中，應(yīng)盡量采取折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆椒?，共有的方法并沒(méi)有徹底解決糾紛，應(yīng)視為對(duì)第一種方法的補(bǔ)充，如折價(jià)一方因經(jīng)濟(jì)能力負(fù)擔(dān)不起折價(jià)款時(shí)，采取共有方法，也可減少矛盾?！段餀?quán)法》第九十九條：共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

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• 問(wèn) ??跟外人共有房產(chǎn)如何繼承？房屋共有人繼承房子稅要交么？
  答

  在房產(chǎn)證上加名字，在法律上講，就是“增加房屋的共有權(quán)人”。要增加“房屋的共有權(quán)”，按照目前的法律規(guī)定有三種方式：1. 房產(chǎn)權(quán)贈(zèng)予；2. 房屋買賣；3. 析產(chǎn)登記。大家平常涉及的比較多的，也是大家比較關(guān)心的是第一點(diǎn)，一般是父母在房產(chǎn)證上加上子女的名字，或者是夫妻加上另外一方的名字。下面我們來(lái)看看詳細(xì)說(shuō)明！一、無(wú)貸房產(chǎn)證加妻子、子女、父母名字1. 帶好三證（結(jié)婚證，身份證，房產(chǎn)證）及其復(fù)印件；2. 去房屋交易中心，窗口工作人員會(huì)審核提交的材料；3. 辦理房產(chǎn)證上加名字所需的費(fèi)用：110元手續(xù)費(fèi)：80元手續(xù)費(fèi)，25元籍圖費(fèi)，5元貼花費(fèi)。順利的話，大概20天可以拿到房產(chǎn)證。二、有貸款房產(chǎn)證加名字1. 先去銀行辦理抵押手續(xù)變更；2. 辦理所需要的費(fèi)用： 除了前面說(shuō)的110元手續(xù)費(fèi)外。如果貸款是公積金的，需要另外加100元；如果是組合貸款（公積金貸款+商業(yè)貸款），需要加200元費(fèi)用。3. 其他的步驟和前面無(wú)貸款的流程一樣。三、沒(méi)有直系血緣關(guān)系的房產(chǎn)證加名字情況會(huì)復(fù)雜很多，因?yàn)槟菍⒁暈榉课葙I賣，需要交如下費(fèi)用。1.每平方米2.5元交易費(fèi)。2.不滿5年，5.5%的營(yíng)業(yè)稅加1%個(gè)調(diào)稅(時(shí)間段從產(chǎn)證發(fā)證日期到交易日未止)，滿5年則不需要。3.萬(wàn)分之5的印花稅。4.4本合同，每本約5元(各區(qū)交易中心不一樣)。5.男方轉(zhuǎn)讓50%，所有的稅按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，如果100萬(wàn)的房子記稅值就是50萬(wàn)。6.產(chǎn)證上有幾人轉(zhuǎn)讓的，產(chǎn)證權(quán)益按平均分。

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