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• 143****5590

  所謂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，實(shí)際上是發(fā)展商逃避主管部門(mén)的管理，在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護(hù)，是無(wú)效的。因此不能認(rèn)購(gòu)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期的房地產(chǎn)。

  查看全文↓ 2012-10-24 15:51:10

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房地產(chǎn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是什么意思？房地產(chǎn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)有什么目的? 
  答

  樓盤(pán)正式開(kāi)盤(pán)前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)意思1.許多樓盤(pán)房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒(méi)有獲得商品房預(yù)售許可證等其他有關(guān)證件之前，以在圍內(nèi)推出一種內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式銷(xiāo)售商品房。2.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是具有一定幅度的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，優(yōu)惠和開(kāi)盤(pán)價(jià)而言的，如果按照當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展商情況來(lái)說(shuō)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是通行的低開(kāi)高的營(yíng)銷(xiāo)原則，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)應(yīng)該是商品房銷(xiāo)售過(guò)程中的低時(shí)段價(jià)，購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)前應(yīng)該給予謹(jǐn)慎的關(guān)注。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了保證盡可能多的贏利，開(kāi)發(fā)商會(huì)嚴(yán)格地限制以及控制內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的時(shí)間和銷(xiāo)售量。購(gòu)房者在作好準(zhǔn)備的前提下應(yīng)該果斷出手，這樣的一套房計(jì)算下來(lái)可能會(huì)數(shù)幾萬(wàn)。樓盤(pán)正式開(kāi)盤(pán)前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的原因1.一般情況下，樓盤(pán)正式開(kāi)盤(pán)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了創(chuàng)造一種旺銷(xiāo)氛圍，保持樓盤(pán)物有所值的美好形象，往往做出一些優(yōu)惠，其優(yōu)惠的可信度較高并且值得關(guān)注。2.當(dāng)然，無(wú)論是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)還是開(kāi)盤(pán)價(jià)都會(huì)隨著當(dāng)前市場(chǎng)的變化，以及該樓盤(pán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況而變化，不可能存在直線上升的趨勢(shì)，樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)者應(yīng)該做通盤(pán)考慮。3.很多房地產(chǎn)的廣告花樣很多，其中有的規(guī)定購(gòu)房者在某一時(shí)段購(gòu)房是可以享受一定購(gòu)房?jī)?yōu)惠，其中一些內(nèi)部認(rèn)購(gòu)有的不過(guò)是商家吸引客戶(hù)注意力的促銷(xiāo)手段而已。4.樓盤(pán)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的存在，這樣可以減輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力，這樣也降低了開(kāi)發(fā)商的融資成本。但是，這樣非公開(kāi)化認(rèn)購(gòu)的操作模式，助長(zhǎng)了現(xiàn)在炒樓熱的不斷升溫，還增加了中國(guó)房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定因素，必然受到很多當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)的禁止。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是什么意思？房地產(chǎn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)有哪些目的? 
  答

  內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商小規(guī)模、不公開(kāi)地預(yù)售商品房。關(guān)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的認(rèn)識(shí)，褒貶不一，多數(shù)購(gòu)房者都認(rèn)為這是一種行業(yè)欺騙，而業(yè)內(nèi)的看房則比較廣義，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)其實(shí)就是開(kāi)發(fā)商一種自我推銷(xiāo)，促成銷(xiāo)售的手段。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，對(duì)那些買(mǎi)房人自然有吸引力。在此過(guò)程中，買(mǎi)房人認(rèn)為自己得到了便宜，開(kāi)發(fā)商也借此機(jī)會(huì)籌到了資金。然而，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷(xiāo)售的，其銷(xiāo)售行為是不合法的，因此，一旦出了問(wèn)題，購(gòu)房者的合法權(quán)益往往無(wú)法受到法律的充分保障。這樣，買(mǎi)房人的投資就充滿(mǎn)了風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的存在，部分減輕了房地產(chǎn)商的資金壓力，也降低了他們的融資成本。但是，這種非公開(kāi)化的操作模式，助長(zhǎng)了炒樓熱的不斷升溫，增加了房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定因素，必然受到政府主管部門(mén)的禁止。另一方面，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的存在，也為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息公開(kāi)帶來(lái)困難，有些樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)前就已經(jīng)認(rèn)購(gòu)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的房產(chǎn)信息自然也就失實(shí)，供需信息的不準(zhǔn)確會(huì)誤導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)行為，讓消費(fèi)者不能做出正確的判斷，影響了整個(gè)市場(chǎng)的公平性。 同時(shí)，預(yù)售制度的不規(guī)范也為國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控帶來(lái)困難，有些房地產(chǎn)商樓盤(pán)沒(méi)有建成就已經(jīng)申請(qǐng)預(yù)售上市，而有些房地產(chǎn)商申請(qǐng)了預(yù)售好久還沒(méi)開(kāi)盤(pán)上市，由于對(duì)房屋預(yù)售沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的空置率自然也就嚴(yán)重與事實(shí)不符。相關(guān)閱讀：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房屋不合法 購(gòu)銷(xiāo)雙方都要擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)知識(shí)解答：樓盤(pán)項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)的操作流程和方法購(gòu)房常見(jiàn)的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)具體該怎么寫(xiě)房地產(chǎn)知識(shí)解答：剖析內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的戰(zhàn)略功能

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• 問(wèn) ??哪些國(guó)家機(jī)關(guān)有內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房？房子內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是否合法？
  答

  一般開(kāi)發(fā)商所指的這種內(nèi)部認(rèn)購(gòu)就是預(yù)售許可證沒(méi)有辦理之前的一種認(rèn)購(gòu)，這時(shí)交錢(qián)可以先把你喜歡的房子定下來(lái)，而且這錢(qián)應(yīng)當(dāng)是可以退的。等預(yù)售許可和面積審核下來(lái)后，再簽定正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同就可以了。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是沒(méi)有法律保護(hù)的,現(xiàn)在的房子是要封頂才能賣(mài)的!房地產(chǎn)老總都不能訂購(gòu),雖然訂購(gòu)即使不成功錢(qián)還是可以退還的!購(gòu)買(mǎi)手續(xù)不全的房屋是存在風(fēng)險(xiǎn)的。但正象你說(shuō)的那樣，如果不在此時(shí)認(rèn)購(gòu)，又擔(dān)心將來(lái)購(gòu)買(mǎi)不到自己喜歡的房子。風(fēng)險(xiǎn)主要有：1、開(kāi)發(fā)商將房屋抵押貸款，同時(shí)又拿著購(gòu)房人的**款消失；2、當(dāng)房屋正式預(yù)售時(shí)，若不想購(gòu)買(mǎi)，有些費(fèi)用不退；3、正式簽合同時(shí)，因?yàn)橐呀桓兜南嚓P(guān)款項(xiàng)，無(wú)法為自己爭(zhēng)取**大的利益等。為避免風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人意見(jiàn)如下：1、了解開(kāi)發(fā)商資信，即以往開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的信譽(yù)度；2、簽訂認(rèn)購(gòu)合同書(shū)中，盡量爭(zhēng)取多寫(xiě)些內(nèi)容，**好能將將來(lái)要簽訂的合同的內(nèi)容都寫(xiě)進(jìn)來(lái)，至少應(yīng)明確房?jī)r(jià)、面積、正式簽合同的時(shí)間等，同時(shí)要注意預(yù)付款與“定”金的區(qū)別，預(yù)付款一般情況下是可退的，而“定”金是合同擔(dān)保的一種方式，當(dāng)一方不簽定合同時(shí)，該筆款項(xiàng)需雙倍返還（出售方違約）或不予退還（購(gòu)買(mǎi)方違約）。因此，請(qǐng)你結(jié)合自己的實(shí)際情況慎重考慮。

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• 問(wèn) 哪位說(shuō)一下房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)流程？
  答

  房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)流程如下：一、選房：選房就是要選地段、選房?jī)r(jià)、選樓盤(pán)、選戶(hù)型，這四大因素是選房首要考慮的。二、看房：實(shí)地看房要看樓盤(pán)的硬件條件。三、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)：選好房源，實(shí)地看房，談好價(jià)格后，接下來(lái)就是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)了。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)需要繳納一定的定金（要認(rèn)清定金和訂金的區(qū)別）。四、簽訂購(gòu)房合同需要注意幾點(diǎn)：　　1.合同能由開(kāi)發(fā)商代筆；　　2.開(kāi)發(fā)商的口頭承諾要寫(xiě)進(jìn)合同；　　3.合同里約定交房條件；　　4.將“不可抗力約定”條款中的“包括但不限于”的“但不限于”刪除，**好也約定“當(dāng)確因市政原因延誤交房時(shí)，應(yīng)提交有關(guān)部門(mén)的證明文件”；　　5.在簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商出示經(jīng)小區(qū)辦備案的《物業(yè)管理公約》等。五、付款：一般由三種付款方式，一次性全額付款、分期付款和銀行按揭付款，銀行按揭付款方式居多。六、驗(yàn)房：主要要看墻壁、驗(yàn)水電、驗(yàn)防水、驗(yàn)地平、驗(yàn)層高；驗(yàn)門(mén)窗等。七、交房：在交房時(shí)也要注意查看相關(guān)的資料，主要包括：　　a、房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》（蓋章原件可帶走）；　　b、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》（蓋章原件可帶走）；　　c、《竣工驗(yàn)收備案表》（蓋章原件）；　　d、面積實(shí)測(cè)表/測(cè)繪單位實(shí)測(cè)面積明細(xì)（可為復(fù)印件但要有章）；　　e、管線分布竣工圖（水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)）/工程竣工圖紙或設(shè)計(jì)單位施工圖（可帶走）；　　f、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》；　　g、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》；　　h、簽字時(shí)注明“樓房狀況未明”；　　i、查看是否達(dá)到了合同里規(guī)定的其他附加條件。

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• 問(wèn) 樓盤(pán)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可信嗎？怎樣看清內(nèi)部認(rèn)購(gòu)？
  答

  由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為政府不認(rèn)可，也沒(méi)有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可能存在以下隱患：一是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有繳清開(kāi)發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來(lái)難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商拿去抵押，將來(lái)購(gòu)房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同沒(méi)有政府部門(mén)的登記備案，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。因此，購(gòu)房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意。

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