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• 147****6754

  按照雙方當事人的合同約定，買受人在接收房屋時應當有權察看房屋達到合同約定交付條件的有關證明文件，因此，無論是出賣人在交房時沒有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒有達到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當事人都以自己的實際行為變更了合同關于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責任。

  查看全文↓ 2012-11-30 16:42:13
• 151****6013

  對此，《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）中第11條明確規(guī)定：“對房屋轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
  房屋毀損、滅失的風險在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定的除外。
  ”

  查看全文↓ 2012-11-30 16:39:55

相關問題

• 問 請問商品房在交付使用后，房屋權屬證明辦理完畢前，若房屋如發(fā)生毀損、滅失的風險由誰承擔？?
  答

  據(jù)《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）中第11條明確規(guī)定：“對房屋轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定的除外?！?/p>

• 問 商品房交付使用后，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風險由誰承擔?
  答

  商品房買賣合同糾紛42問 ,請瀏覽這個網(wǎng)址：1、何謂“交房時間”？2、交房過程中出賣人的主要義務有哪些？3、交房過程中買受人的主要義務有哪些？4、商品房交付使用后，房屋權屬證明辦理完畢前，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風險由誰承擔？5、《解釋》第11條中所說的“正當理由”主要是指那些理由？6、出賣人在房屋沒有達到合同約定的交付使用條件的時候就將房屋交付給了買受人，而買受人接收了房屋。如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人能否要求出賣人承擔逾期交房的違約責任？7、《商品房買賣合同》逾期履行違約金如何確定？8、開發(fā)商惡意違約或?qū)嵤┢墼p行為致合同無效的違約金如何確定？9、 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當如何處理？10、按照法律規(guī)定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，并具備國家規(guī)定的竣工條件有哪些？11、《建筑法》第60條第1款明確規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基工程和主體結構質(zhì)量?！闭垎枺瑖乙?guī)定的建筑物的合理使用壽命有多久？若對此產(chǎn)生糾紛，應如何認定？12、對于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟措施有哪些？13、出賣人交付不合格房屋，買受人采取違約侵權責任措施予以補救的，應注意哪些問題：14、對于房屋存有質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的，買受人在請求解除合同和賠償損失時，應注意哪些問題：15、交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的，買受人該如何處理？出賣人負有哪些義務？16、《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第13條所稱的房屋質(zhì)量問題包括哪些范圍？17、房地產(chǎn)公司不能滿足交房條件，并一直推脫，要么就以退房來威脅，可使購房者要退房的話很難，購房者該怎么辦？18、逾期交房日期怎樣計算？19、剛交付的房子，購房者沒辦理入伙手續(xù)，自己先查驗了一遍，發(fā)現(xiàn)有水從衛(wèi)生間深入相連房間的明顯痕跡，購房者能不能收這樣的房？20、購房者在合同上規(guī)定2002年12月30日交房，但是在2003年1月26日購房者才拿到入住通知，購房人能否根據(jù)開發(fā)商推遲交房為理由退房？物業(yè)公司以購房者沒有辦理入住手續(xù)，拒不交房，應不應該？購房者能否向開發(fā)商索賠？21、收房不出示“備案表”，算不算違約？22、預售房交付的標志是什么？23、簽訂合同時對房產(chǎn)證的辦理應當如何約定？24、商品房買賣合同糾紛及其他相關的糾紛的解決是選擇訴訟好還是選擇仲裁好？ 一25、所購商品房與《住宅使用說明書》不符開發(fā)商不承擔責任26、訂購的商品房被賣，為何要不到雙倍定金 27、已交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的，買受人能選擇退房嗎？28、購房戶應交配套費嗎?29、已抵押商品房能否買賣，如何規(guī)避風險30、武漢“樓間距”有了新規(guī)定31、簽《房屋認購書》流程32、商品房買賣合同中未約定車庫門高度如何處理33、未按合同約定進行竣工綜合驗收能否交房？34、簽合同注意按揭貸款的約定35、消費者買房需要注意三點36、商品房買賣合同的生效與進行合同公證有必然聯(lián)系嗎？37、《**高法院關于商品房買賣合同糾紛問題的解釋》中開發(fā)企業(yè)應注意的兩個問題38、被拆遷人拒絕支付差價款如何處理？39、一般的房屋均可以自由買賣，但下列房屋是不能買賣的40、二手房買賣的相關問題41、陽臺是否算作建筑面積、怎樣計算？42、簽訂租房合同時應注意哪些法律問題？43、律師提示：從4個方面認定房屋租賃合同是否有效

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• 問 房屋交付使用后還能退房嗎？
  答

  根據(jù)國務院發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第32條規(guī)定：商品房交付使用后，購買人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，購買人有權退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

• 問 收房后房子在未辦理產(chǎn)權證之前，如果房屋發(fā)生毀損等風險由誰承擔？
  答

  據(jù)《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第11條明確規(guī)定：“對房屋轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律別有規(guī)定的除外

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• 問 商品房交付使用問題
  答

  商品房交付中的法律問題你都知道哪些？ 商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當?shù)呢熑蔚葐栴}。 1．商品房“交付使用”。 怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認識不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購房者領取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當然，購房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風險的轉移和逾期交付時間的確定。根據(jù)有關法律，商品房“交付使用”必須是竣工驗收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，因為違反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。 2．商品房逾期交付的責任 開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責事由是關鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責事由，并及時履行了告知義務，則開發(fā)商可以不承擔逾期交房的責任。但如果開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔逾期違約責任。 如果開發(fā)商逾期交房不存在免責事由，則開發(fā)商需承擔商品房逾期交付的責任。這個責任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權解除合同。通常在《商品房買賣合同》合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，則應按合同約定。對使用按揭貸款的購房者，計算違約金時的房價款是整個房屋的價款總額。當然，約定的違約金太高或太低，可以請求法院變更，但需請求方舉證。另外，有時在《商品房買賣合同》中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個主張權利。 如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法上沒有約定時，商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。 如果《商品房買賣合同》中對開發(fā)商逾期交房購房者解除合同的條件沒有約定時，商品房買賣司法解釋規(guī)定：經(jīng)購房者催告后三個月，開發(fā)商仍然沒有交房，則購房者有權解除合同。解除權應當在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權消滅。購房者解除合同后可以要求開發(fā)商賠償損失。

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