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• 151****7367

  1：物業(yè)管理公司單方面制定物業(yè)管理公約，并強行要求業(yè)主在公約上簽字； 2：物業(yè)管理公司不尊重業(yè)主或業(yè)主管理委員會，對業(yè)主管理委員會的決議執(zhí)行不力； 3：物業(yè)管理公司不按有關規(guī)定操作，單方面制定收費標準； 4：業(yè)管理公司管理服務水平低，服務不到位； 5：物業(yè)管理公司巧立名目，隨意增設收費項目； 6：部分業(yè)主和住戶缺乏有償服務的意識，舊有的福利住房的觀念沒有更新，隨意拖欠物業(yè)管理費； 7：部分業(yè)主和住戶舊的生活方式和生活觀念沒有改變，不適應新的居住環(huán)境要求； 8：商品住主和住戶對物業(yè)管理缺少配合、支持的精神； 9：開發(fā)商遺留的房屋質量問題。

  查看全文↓ 2012-12-11 16:10:52

相關問題

• 問 產(chǎn)生物業(yè)合同糾紛的主要原因是什么？
  答

  產(chǎn)生物業(yè)合同糾紛的主要原因有：（一）房地產(chǎn)開發(fā)商遺留問題未解決。房地產(chǎn)開發(fā)商遺留的房屋質量問題，是造成業(yè)主和物業(yè)服務公司產(chǎn)生矛盾的重要因素，業(yè)主拒交物業(yè)服務費的抗辯理由之一即為房屋出現(xiàn)質量問題，而物業(yè)服務公司多以前期物業(yè)服務企業(yè)或開發(fā)商未留有房屋專項維修資金而拒絕修繕，從而導致雙方糾紛的產(chǎn)生。另在樓盤銷售的過程中，有些開發(fā)商為迎合消費者的需求，往往對小區(qū)的設施及服務做出不切實際的承諾。而現(xiàn)實操作中前期物業(yè)公司往往又由開發(fā)商單獨確定，物業(yè)費標準也由開發(fā)商和物業(yè)公司確定。當業(yè)主進駐后發(fā)現(xiàn)實際情況與承諾相去甚遠時，便把矛頭轉向了物業(yè)服務企業(yè)，且以拖欠物業(yè)費的方式相對抗。（二）業(yè)委會和業(yè)主溝通不當，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主自主選擇。大多業(yè)主在庭審中會提出，物業(yè)公司并非自主選擇，業(yè)主不知曉物業(yè)服務合同的簽訂及其內(nèi)容。根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，開發(fā)商有權選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務合同[④]。而一旦業(yè)主組成了代表和維護自己利益的業(yè)主大會，形成了業(yè)主委員會，選聘了物業(yè)服務企業(yè)，簽訂的物業(yè)服務合同生效后，前期物業(yè)服務合同自動終止。現(xiàn)實中，由于業(yè)主怠于行使自己的權利，導致業(yè)委會成員多為物業(yè)公司指定的業(yè)主，業(yè)委會流于形式，業(yè)委會與業(yè)主之間溝通銜接不當，導致業(yè)主大會召開困難，業(yè)主不能行使自己的權利，難以監(jiān)督或解聘物業(yè)服務公司。（三）物業(yè)公司服務不到位、收支不透明。訴訟中，大多數(shù)業(yè)主反映對物業(yè)公司服務不滿意是拖欠物業(yè)費的主要原因。隨著生活水平的提高，人們對于居住環(huán)境的要求也越來越高，從我院受理案件情況看，很多業(yè)主認為物業(yè)公司履行管理義務不到位，如公用設施未及時修復、綠化工作不到位、垃圾未及時清理、小區(qū)內(nèi)寵物狗未經(jīng)約束，使業(yè)主不能得到舒適的服務，不能感受到小區(qū)的優(yōu)雅格調。另外，物業(yè)公司對費用的收支情況未公開，侵犯業(yè)主的知情權，也成為業(yè)主拒交物業(yè)費的理由。（四）物業(yè)管理費收費過高。一些老小區(qū)的業(yè)主則認為物業(yè)收費過高，相應的物業(yè)服務卻沒上去，住宅被偷事件時有發(fā)生。還有部分物業(yè)管理公司從原來的免費服務逐步向有償服務過渡，一些業(yè)主心理上無法適應，出現(xiàn)拒交物業(yè)費的情況。

• 問 在發(fā)生物業(yè)管理糾紛后應該如何解決？
  答

  解決途徑有以下四條： 1：住戶個人與物業(yè)管理公司商量，求得解決糾紛的辦法； 2：業(yè)主管理委員會與物業(yè)管理公司協(xié)商解決； 3：如果雙方無法取得一致意見，可以向主管部門(一般是當?shù)胤康禺a(chǎn)管理局)或當?shù)叵M去向不明權益保護協(xié)會投訴，通過他們來調解；由于收費引發(fā)的糾紛可通過物價部門調處； 4：通過以上方式仍未解決糾紛的，住戶還可以申請仲裁甚至訴諸法庭，用法律武器來保護自己的合法權益。

• 問 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生糾紛怎么辦 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)如何避免糾紛
  答

  物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售后各方關于物業(yè)管理的權利義務沒有界定清楚而造成的。解決物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生的糾紛，需要了解糾紛的的類型，發(fā)生的原因和法律方面的界定。 物業(yè)管理糾紛 一、物業(yè)管理糾紛的類型及其特征 實踐中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛可以分為這樣三種類型： （一） 基于物業(yè)管理合同的糾紛 依據(jù)業(yè)主和開發(fā)商之前簽訂的或者由業(yè)主委員會于專門的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的有關物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權利義務。如物業(yè)管理企業(yè)承擔安全及服務義務。如果物業(yè)管理企業(yè)顛倒市場主體的位置和不履行應承擔的義務，管而不理，致使業(yè)主享受不到繳費后的服務。或者，業(yè)主因為種種原因拒繳物業(yè)管理費。這些都可能引起糾紛。而且，由于我國目前物業(yè)管理市場體制發(fā)展不成熟，主要是物業(yè)管理企業(yè)不作為導致糾紛發(fā)生，進而引發(fā)各種極端事件。 根據(jù)**高人民法院2000年法發(fā) [2000]26號文件即《民事案件案由規(guī)定（試行）》第一部分的規(guī)定，這類糾紛本質上屬于合同糾紛。應當按照合同法等相關法律進行處理。 （二） 物業(yè)管理企業(yè)侵犯業(yè)主權益的糾紛 第一種類型中，物業(yè)管理企業(yè)也侵犯了業(yè)主的合法權益，但因為是因為基于物業(yè)管理合同發(fā)生，而且往往是消極侵權，所以將其單列。第二種類型特指，物業(yè)管理企業(yè)的積極侵權行為引起的糾紛。例如侵占業(yè)主財產(chǎn)，阻撓業(yè)主成立業(yè)主委員會，侵占業(yè)主共有房產(chǎn)等等。 這類糾紛一般與物業(yè)管理服務合同的履行沒有直接關系，屬于一般侵權糾紛，**高院《民事案件案由規(guī)定（試行）》講物業(yè)管理糾紛不加區(qū)別地規(guī)定為合同糾紛欠妥。當然，第一類和第二類往往會同時發(fā)生，出現(xiàn)競合的現(xiàn)象。根據(jù)民法通則的規(guī)定，當事人由選擇權。 （三） 開發(fā)商遺留問題引起的糾紛 業(yè)主入主后，還可能出現(xiàn)公攤面積不清、房屋質量不合格或不符合約定、開發(fā)商在賣房過程中的許多承諾未能按時兌現(xiàn)……嚴格地講，這類糾紛與物業(yè)管理企業(yè)沒有直接關系，而屬于業(yè)主與開發(fā)商的糾紛。但是因為這些問題往往是在業(yè)主入住以后出現(xiàn)，而且物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的維護管理負有責任。故將此類糾紛也納入物業(yè)管理糾紛中來一并研究。 二、糾紛發(fā)生的原因 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的糾紛可能因各種具體原因而發(fā)生，但從根本上說，主要是由于以下幾個原因： （一）我國現(xiàn)有的物業(yè)管理模式弊端是重要原因 物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自治管理的活動，是一項產(chǎn)權人對財產(chǎn)特別是共有財產(chǎn)進行處置的活動。業(yè)主作為產(chǎn)權人當然地享有物業(yè)的管理權，業(yè)主有權決定是否聘請、聘請哪家物業(yè)管理企業(yè)；而從另一方面而言，隨著住房制度等的改革，物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化成為一種趨勢，但即使如此，從物業(yè)管理企業(yè)角度看，物業(yè)管理也是一種服務，是接受委托、按照業(yè)主的要求提供服務的一種活動。但實際上，一方面，幾乎所有的相關法規(guī)、規(guī)章均規(guī)定業(yè)主需要聘請物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理，而且大都用很長的章節(jié)來規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的權利義務，甚至連業(yè)主委員會的成立都需要物業(yè)管理企業(yè)參與。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)不能正確把握自己的“定位”，經(jīng)常人為造成主仆顛倒和概念混淆,把所管理的小區(qū)當作自己的“獨立王國”，侵害業(yè)主權益。 （二） 我國現(xiàn)有物業(yè)管理模式固然是導致糾紛產(chǎn)生的重要原因，但因為物業(yè)管理模式的形成與國家相關法制的健全有莫大的關系，所以進一步，應當看到我國物業(yè)管理方面的法制不健全是糾紛多發(fā)又難處理的主要原因。 2003年6月8日，《物業(yè)管理條例》經(jīng)國務院第9次常務會議審議通過后正式對外公布，并于9月1日起正式實施。這是我國第一部物業(yè)管理的專門法規(guī)，此前僅有建設部1994年的33號令，以及一些地方性法規(guī)對物業(yè)管理進行規(guī)范，1995年的《城市房地產(chǎn)管理法》未涉及物業(yè)管理的規(guī)范。 物業(yè)管理在我國是一個新興行業(yè)，由于法律規(guī)范未能對物業(yè)管理中各方包括物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主以及政府部門的法律關系做出明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和一般業(yè)主對于物業(yè)管理的認識存在很大的錯位。物業(yè)管理企業(yè)往往有越位之舉，或直接侵犯業(yè)主權利，或者違反了法律，例如物業(yè)管理企業(yè)強制拆除小區(qū)內(nèi)違章建筑等；業(yè)主一方也經(jīng)常因為政府方面或者其他業(yè)主侵犯自己權利而遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，比如，鄰居之間因相鄰關系發(fā)生糾紛，不適當?shù)匾晕飿I(yè)管理企業(yè)為被告起訴等等。 綜上所述，物業(yè)管理糾紛的多發(fā)根本的原因在于人們對于物業(yè)管理認識不足，各方當事人法律地位不明確，而這些又是現(xiàn)有的物業(yè)管理模式以及相關法律規(guī)范不健全尤其是對物業(yè)管理中各方權利義務關系規(guī)定不明確導致的。 三、物業(yè)管理法律關系分析 研究物業(yè)管理法律關系，有利于通過完善立法、嚴格執(zhí)法、加強司法，采用促進自覺守法綜合措施，來針對性地解決中國現(xiàn)實改革和發(fā)展中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關系各類主體間居處境位所含利益、權利和義務的不平等、不公平、不協(xié)調的矛盾問題，有效化解有關當事人間的利益沖突，從而對建立穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響效應。 物業(yè)管理法律關系的基本主體包括業(yè)主（物業(yè)所有人）及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督指導的行政機關。 （一）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關系： 物業(yè)管理企業(yè)是在工商部門領取營業(yè)執(zhí)照，受業(yè)主委員會（或管理委員會）的聘請委托，依照有關物業(yè)管理的法規(guī)和物業(yè)管理合同，實施管理服務的企業(yè)。 而業(yè)主委員會則是在房地產(chǎn)行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人選舉產(chǎn)生的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權益。 可見，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是一種委托合同關系或者服務提供商與消費者的關系，而且這種關系的發(fā)生以業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)的選聘為前提。 這二者的關系具體表現(xiàn)就是各自根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)管理合同的約定而產(chǎn)生的權利義務。 2003年頒布的《物業(yè)管理條例）對二者的權利義務內(nèi)容有詳細規(guī)定。 一言蔽之，業(yè)主是小區(qū)的主人，對物業(yè)的管理權首先屬于業(yè)主（以業(yè)主委員會為代表），物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主聘請的保姆，保姆要做的就是按照合同的約定和法律規(guī)定為業(yè)主提供管理服務，收取業(yè)主的管理費用，未經(jīng)業(yè)主同意委托的事項，物業(yè)管理企業(yè)不能去隨便插手。 （二）物業(yè)管理企業(yè)的管理與政府管理的關系： 一方面，物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)行政部門、有關行政主管部門以及住宅小區(qū)所在地政府的監(jiān)督指導下，對小區(qū)同意實施專業(yè)化管理，推行社會化、專業(yè)化的管理模式，這也是我國住房制度改革，房地產(chǎn)市場化的必然要求；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)的管理不能取代政府的管理，住宅小區(qū)不是那個物業(yè)管理企業(yè)的“獨立王國”。小區(qū)需要政府的管理。 例如，小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章建筑，物業(yè)管理企業(yè)有權予以制止，甚至可以要求拆除，但是他沒有強制拆除違章建筑的權利，這個權力屬于城建規(guī)劃部門。又如，小區(qū)住宅內(nèi)失盜等治安問題(或刑事犯罪）應由公安機關負責處理，物管公司對此類事件一般不承擔責任，除非其有保安失職的過錯。 所以，物業(yè)管理企業(yè)作為以追求利潤為目的的企業(yè)，他的所謂管理是很有限度的，他只能在法律和業(yè)主賦予它的權限范圍內(nèi)進行管理工作，同時還要接受政府對他的管理；對于自己權限范圍外，應由政府部門處理的事務，物業(yè)管理企業(yè)不應管。

• 問 物業(yè)管理有哪些? 物業(yè)管理公司的主要部門有哪些啊?
  答

  從全國范圍來看，物管對小區(qū)停車提供的服務主要分為以下三類。第一類是管理服務。即提供停車場清潔、燈光、消防設施等管理服務，不提供車輛保管服務，對車輛安全不負責任，收費相對較低。第二類是保管服務。對車輛具有保管義務，車輛發(fā)生安全責任，有賠償義務，收費高。第三類是管理和保管兼顧服務。即兼顧一定的保管義務，車輛失竊、損壞有一定的賠償責任。擴展資料：物業(yè)公共服務是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的**基本的管理和服務。主要有以下8項：（1）房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；（2）房屋設備、設施的管理；

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• 問 物業(yè)管理主要負責哪些工作？
  答

  物業(yè)管理涉及多方面權益保障，需遵守相關法規(guī)，如物業(yè)管理合同、公共設施使用規(guī)定等，確保業(yè)主和租戶權益不受侵害。

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