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• 141****6280

  開發(fā)商或者認(rèn)購人不得以開發(fā)商未辦理預(yù)售許可證為由，請求確認(rèn)認(rèn)購書無效。

  查看全文↓ 2013-01-11 15:05:55
• 141****4023

  現(xiàn)在司法部門多認(rèn)為認(rèn)購書是有效的。

  查看全文↓ 2013-01-11 15:05:40

相關(guān)問題

• 問 沒有預(yù)售許可證的認(rèn)購書有效嗎
  答

  鑒于商品房預(yù)售的特殊性，我國法律、行政法規(guī)對商品房預(yù)售實行行政許可的監(jiān)管制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第23條均明確規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明。這就表明我國的商品房預(yù)售具有較強的國家干預(yù)性。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。由上可見，無論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋，預(yù)售許可證明均是針對商品房預(yù)售行為所做出的強制性規(guī)定。

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• 問 ??沒有預(yù)售許可證的認(rèn)購書有效嗎？
  答

  鑒于商品房預(yù)售的特殊性，我國法律、行政法規(guī)對商品房預(yù)售實行行政許可的監(jiān)管制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第23條均明確規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明。這就表明我國的商品房預(yù)售具有較強的國家干預(yù)性。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。由上可見，無論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋，預(yù)售許可證明均是針對商品房預(yù)售行為所做出的強制性規(guī)定。

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• 問 無預(yù)售許可證的認(rèn)購書如何簽署，無許可證該咋處理？
  答

  8 *山中與裴秀才迪書 ………………王 維 88 8 *游褒禪山記 ………………………王安石 88 第三單元 《大衛(wèi)⊸科波菲爾》………………………………818 第二冊 閱讀鑒賞 第一單元 8 荷塘月色

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• 問 簽訂認(rèn)購書在開發(fā)商嗎？簽訂新房認(rèn)購書要注意哪些問題？
  答

  1、規(guī)避受牽制條款。如果購房人自己想簽訂認(rèn)購的話，則要避免認(rèn)購書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購書中往往有這樣的條款：購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯就歸結(jié)于購房人。但因為該條款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購房人要求簽訂認(rèn)購書示范文本，該文本充分保護(hù)了購房人的利益。2、購房者不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，開發(fā)商這里有個圈套，購房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購房者違約，開發(fā)商就要沒收認(rèn)購金，不予退還；3、不使用模糊概念，在認(rèn)購書對于價格條款的約定，不要使用“均價”，“優(yōu)惠價”“折扣價”等，而要準(zhǔn)確到單價的具體數(shù)額；3、開發(fā)商答應(yīng)為購房者保留價格或房號的，要將保留承諾寫進(jìn)認(rèn)購書，如此價格保留10天，此房號保留10天。此時還要注意，這種保留是開發(fā)商的單方承諾，如果開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內(nèi)必須購買的義務(wù)；5、注意認(rèn)購協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對等性。合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等，換個角度說，即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù)，雙方的義務(wù)都是圍繞合同目的的實現(xiàn)而確立的，任何一方的義務(wù)不能過多也不能過少。目前多數(shù)的認(rèn)購書都是開發(fā)商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。6、在簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》時，購房者應(yīng)對開發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查，適當(dāng)補充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認(rèn)購協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開，使之獨立。這樣才能真正保護(hù)購房者的合法權(quán)益。

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• 問 簽訂認(rèn)購書在開發(fā)商嗎？買房簽了認(rèn)購書定金怎么要回來？？
  答

  不可以的，簽了認(rèn)購書，就可以反方面要回定金，構(gòu)成違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任?！　≠彿亢笸朔?，一般情況下買方支付20%違約金。　　商品房退房的流程是這樣的：　　第一步,買房人發(fā)出退房通知?！　≠I房人可通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發(fā)商提出。因開發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致退房,應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)退房造成的損失,包括貸款利息、**款的存款利息、購房的稅費等;如購房合同中約定了退房的賠償標(biāo)準(zhǔn),按合同約定處理,合同約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)不足彌補損失的,可另行要求賠償;因購房者貸款申請未批準(zhǔn),合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致等原因?qū)е峦朔康?開發(fā)商無需承擔(dān)賠償責(zé)任?！　〉诙?15天內(nèi)辦好各種手續(xù)?！　≠I房人提出退房要求后15日內(nèi),開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還買房人已經(jīng)支付的全部房款,并且負(fù)責(zé)辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續(xù),在所述手續(xù)或者文件尚未簽訂前,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息?！　〉谌?開發(fā)商退還房款?！　￠_發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買房人發(fā)出退房通知后,將全部購房款返還給買房人,并且辦理完畢公積金管理機構(gòu)或者貸款銀行的還款手續(xù)。如果無法辦理完成前述內(nèi)容,自買房人發(fā)出退房通知后第16日至買房人取得全部房款之日,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)每天向買房人支付相應(yīng)的違約金。

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