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• 156****4112

  可以從以下三個方面進行估算：一大公式：租金乘數小于12 租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數＝投資金額／每年潛在租金收入），小于12。 比如一套房子，2001年時售價22萬，月租金1500元，那么它當時的租金乘數是12倍。一般來說，這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。如果一處房產的租金乘數超過12倍，很可能會帶來負現金流。這套房子如今的售價已經上漲到60萬，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數升到25倍，已經大大超過了合理的范疇。 投資者可以將目標物業(yè)的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。二大公式：8—10年收回投資 投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數＝（首期房款＋期房時間內的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。 一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8—10年左右。以上面那套房子為例，假設2001年時**5萬，每月按揭款1000元，1年后交房，當它的投資回收年數是10．3年。但是到了2005年，由于房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現在購買這套房產每月的租金收入無法彌補月供，實際上面臨投資無法回收的境地。三大公式：15年收益決定是否物有所值 另外，也可以參考下面這個國際專業(yè)理財公司評估物業(yè)的公式。 如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產購買價，那么該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年>房產購買價，該物業(yè)尚具**空間；如果該物業(yè)的年收益×15年<房產購買價，那該物業(yè)價值已高估。 仍以上房子為例，2001年時，年租金收益為1．8萬，乘以15等于27萬，大于當時的售價22萬，因此是值得投資的。但就以2000元月租金計算，合理價值為36萬，遠遠小于當前60萬的售價，價值已經被過度透支了。 以上三種常用的比例與比率法，有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速作出判斷，有的還需要進行專業(yè)性的投資分析，計算另外一些指標以增加可靠性。比如，一個地段好的房產可能現在的租金回報率不高，但具有較佳的**前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補過高的租金乘數。

  查看全文↓ 2013-02-19 17:26:13

相關問題

• 問 如何估算房產投資是否可行
  答

  正是由于近年來房屋價格的單方面上漲，遇到了刮“臺風”一樣的整體漲勢，讓投資者忽略了房地產市場巨大的投資隱患，樓市價格一旦進入下降周期，跟上漲周期一樣，將延續(xù)更長時間，給一個家庭造成的損失，考察一處房產是否值得投資,有關房產估值專家提出了三大公式： 投資公式一：租金乘數小于12 租金乘數小于12租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式(租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入)，小于12。投資者可以將目標物業(yè)的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。但這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。 投資公式二：8年至10年收回投資 8年至10年收回投資投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。通常來說，回收年數越短越好，合理的年數在8年至10年之間。 投資公式三：15年收益高于買入價 15年收益高于買入價如果該物業(yè)的年收益×15年=房產購買價，該物業(yè)物有所值;如果該物業(yè)的年收益×15年>房產購買價，該物業(yè)尚具**空間;如果該物業(yè)的年收益×15年<房產購買價，則該物業(yè)不宜投資。 如何在一片大好形勢下進行有效投資？以上三個房產投資公式可以用來幫你盤算目標房源是否合適入手。

• 問 投資房產合適嗎? 目前想投資房產，有什么好的推薦嗎？
  答

  投資置業(yè)時，往往會面臨兩種選擇，購買新房或者是二手房，那么投資新房還是二手房更好呢？其實，新房和二手房并沒有所謂的哪個更好的問題，本期小編就從全方位進行綜合分析，帶您深入理解投資新房還是二手房的問題。很多人在買房的時候往往第一個念頭就是買新房，但是新房的價位一般都比較高，往往超出很多人的預算范圍。而二手房稅費又比較高，這常常讓人陷入選擇的兩難境地。 新房優(yōu)勢有很多，首先，新房需要繳納的二手房稅費少，一般來說只有4個點。而二手房稅費普板都有10個點的樣子。如果購房者并沒有充分的考慮好這些支出項目，那么還是選擇新房更加合適；第二點，新房的物業(yè)服務要比二手房更好，買房子肯定不是單單買房子本身，更多的還要考慮物業(yè)服務質量，物業(yè)的好壞直接影響了居住質量，很多的二手房因為建造的時間比較久了，就很難有專業(yè)的物業(yè)服務的。當然，二手房也有其自身的優(yōu)勢，首先 ，二手房有很多小戶型的，因此 總價就比較低 ，現在新房都是大戶型偏多，二手房有五十至六十平的小戶型產品，可能二手房均價會有點高，但總價還是比較低的，這比較符合年輕人購房需求。 第二點，二手房為現房，所以不存在產權問題，購房者在購買前就可以深入了解戶型、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務等方面的信息。此外也不會存在產權問題，產權證可以及時辦理更換。

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• 問 ??如果想投資用,買小戶型的商住房有投資價值嗎?
  答

  前一些大城市出現的這股瘋狂購房潮，在購買時需要這個家庭有長遠的規(guī)劃，房價就又已經上去了一段，但房價的瘋狂上漲卻對此形成了強有力的沖擊，仍然是對房價不停上漲的一種恐慌心理的反映，房貸的歸還期，經濟上的得益越多，對房屋的適用度的考量，包括自有資金的存量。在這種情況下，在購房時稍有遲疑，**為重要的原因并不是民眾對房產有了多么強的購買力，房屋作為一個普通家庭的**大件不動產。本來，購房支出越少，都需要精心的準備和籌劃，甚至將原有的計劃瓦解，購房人只能與時間賽跑，越早行動

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• 問 商住房值得投資嗎? 如果想投資用，買小戶型的商住房有投資價值嗎
  答

  目前一些大城市出現的這股瘋狂購房潮，**為重要的原因并不是民眾對房產有了多么強的購買力，仍然是對房價不停上漲的一種恐慌心理的反映。本來，房屋作為一個普通家庭的**大件不動產，在購買時需要這個家庭有長遠的規(guī)劃，包括自有資金的存量，房貸的歸還期，對房屋的適用度的考量，都需要精心的準備和籌劃，但房價的瘋狂上漲卻對此形成了強有力的沖擊，在購房時稍有遲疑，房價就又已經上去了一段，甚至將原有的計劃瓦解。在這種情況下，購房人只能與時間賽跑，越早行動，購房支出越少，經濟上的得益越多。

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• 問 一線城市房產**具有投資價值嗎?
  答

  1、中國國家太大，城市太多，各個城市的情況很不一樣。那些數萬元一平的房價畢竟是少數。多數是萬元左右的均價。中國城市化進程，就是一個人口由農村向縣城、縣城向二線城市，二線向一線城市流動的過程。而一線城市總是有限的，北上廣這些房價只能上漲。2、中國有一線、二線、三線城市，只有一線城市是房屋較熱的，而其他地區(qū)，房產依然是泡沫不多的。3、以筆者家為例，我這里靠海的地級市。房價貴的1萬多，便宜的6000左右，基本上泡沫不能說很多。因為各類上繳國家的稅是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房價也就應該是這個價格。剩下就是房地產商的利潤了，所以，我們這里沒有多少泡沫，而且房屋賣的也很火。4、現在，都吆喝第四次單身潮來臨，說單身男女有2億之多，如果按照中國14%的單身率計算，那就是說這2億人中有2800萬不結婚。如果他們都結婚，需要1400萬套，如果都單身，則需要2800萬套。這樣房子一下就多需要1400萬套。這些是剛需。剛需啊，同志，中國全部庫存才600萬套，才占需要的42%。5、一般來說，一個三口之家住幾十平米的房子過于擠了?，F在為了舒適，總是房子越來越大，這樣小房子換大房子，一個衛(wèi)生間換成雙衛(wèi)生間，所以居住面積增加了。地產商自然也需要不停蓋房子。6、中國每年畢業(yè)800萬大學生，如果都結婚，就需要400萬套房屋，如果都不結婚，需要800萬套。7、另外中國政斧也不是當年的日本政斧，中國也不會坐視房價泡沫吹破而不理的。

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