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• 133****9131

  1.房地產(chǎn)市場(chǎng)各種類(lèi)型的房屋很多，作為購(gòu)房人一定要清楚自身的收入情況和消費(fèi)層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠(yuǎn)，以免日后給自己帶來(lái)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在明確自己應(yīng)該購(gòu)買(mǎi)哪一類(lèi)商品房后，更為重要的是了解開(kāi)發(fā)商的售樓資格。由于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人存在著嚴(yán)重的市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，雙方的地位實(shí)質(zhì)上是不平等的。實(shí)踐中曾出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商利用集體土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、開(kāi)發(fā)商卷逃預(yù)售款和在預(yù)售房地產(chǎn)上設(shè)置抵押等情況，嚴(yán)重侵害購(gòu)房人的權(quán)益。
  2.看清“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的真面目。許多開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，一為造勢(shì)，二為摸底，都是為預(yù)售作準(zhǔn)備。而對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，相對(duì)而言，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格相對(duì)較低，有一定的吸引力。對(duì)此，筆者認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為政府不認(rèn)可，也沒(méi)有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可能存在以下隱患：一是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有繳清開(kāi)發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來(lái)難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商拿去抵押，將來(lái)購(gòu)房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同沒(méi)有政府部門(mén)的登記備案，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。因此，購(gòu)房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意。
  3.明確售樓廣告的法律效力。許多開(kāi)發(fā)商都精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。對(duì)于廣告的效力，法律理論一般認(rèn)為是一種“要約邀請(qǐng)”，對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有法律約束力，除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫(xiě)到商品房買(mǎi)賣(mài)合同中。對(duì)于預(yù)售廣告的管理，主要是通過(guò)行政手段實(shí)現(xiàn)的，《省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》規(guī)定，預(yù)售人發(fā)布預(yù)售廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)已取得商品房預(yù)售許可證。預(yù)售廣告的內(nèi)容必須真實(shí)、準(zhǔn)確，不得有誤導(dǎo)、欺騙公眾和不符合預(yù)售的商品房項(xiàng)目的內(nèi)容，并載明商品房預(yù)售許可證的編號(hào)和發(fā)證機(jī)關(guān)。預(yù)售人發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項(xiàng)，預(yù)購(gòu)人有權(quán)要求在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。預(yù)售人發(fā)布預(yù)售商品房廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前五日將擬發(fā)布的廣告式樣報(bào)核發(fā)商品房預(yù)售許可證的主管部門(mén)和工商行政管理部門(mén)備案，主管部門(mén)和工商行政管理部門(mén)發(fā)現(xiàn)該廣告內(nèi)容與項(xiàng)目不符時(shí)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止發(fā)布。如果購(gòu)房人因開(kāi)發(fā)商虛假?gòu)V告的誤導(dǎo)利益受到損害，理論上可以通過(guò)司法程序?qū)で筚r償，但通過(guò)陷入曠日持久的訴訟來(lái)維權(quán)，不是廣大購(gòu)房人樂(lè)見(jiàn)的事情。因此，建議購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商將其廣告許諾作為合同條款寫(xiě)到商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，如發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告欺騙消費(fèi)者，也可以向工商行政管理部門(mén)舉報(bào)。
  4.慎簽認(rèn)購(gòu)書(shū)。為了盡早銷(xiāo)售商品房，開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂商品房銷(xiāo)售合同前，雙方先簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)房人依認(rèn)購(gòu)書(shū)約定繳納一定數(shù)額的款項(xiàng)。但往往在正式的商品房買(mǎi)賣(mài)談判中，又因?yàn)閷?duì)具體條款的爭(zhēng)議，不能簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對(duì)購(gòu)房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭(zhēng)吵不休。對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)含有商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有含有商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，則認(rèn)購(gòu)書(shū)只是沒(méi)有法律約束力的“意向書(shū)”，購(gòu)房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。
  5.確定合理的付款方式。為加快資金回籠，實(shí)踐中有的開(kāi)發(fā)商對(duì)一次性付款的購(gòu)房人提供一定的優(yōu)惠，有的經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越的購(gòu)房人也樂(lè)于一次性付款，以免麻煩。但這種做法其實(shí)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)爛尾，購(gòu)房人極有可能血本無(wú)歸。因此，購(gòu)房人應(yīng)盡可能爭(zhēng)取按照開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的進(jìn)度分期支付房款，這樣可以將風(fēng)險(xiǎn)降到**低，避免將來(lái)被“套牢”。如在合同中約定簽約時(shí)支付房款的10％，簽約后開(kāi)發(fā)商應(yīng)保證工程應(yīng)建至四層完工，購(gòu)房人再付10％等等。

  查看全文↓ 2013-05-07 16:58:17

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• 問(wèn) 售樓處開(kāi)發(fā)商推低價(jià)買(mǎi)房，是餡餅還是陷阱？
  答

  1、零**：還款壓力大，開(kāi)發(fā)商可以墊付**款，但要求購(gòu)房者在5年內(nèi)還清所有款項(xiàng)，這種方式看似很實(shí)惠，但購(gòu)房者未來(lái)幾年的還款壓力非常大。購(gòu)房者在采取這些方式前，**好對(duì)自己資金情況做一個(gè)評(píng)估，詳細(xì)了解好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，零**不等于零風(fēng)險(xiǎn)。2.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：買(mǎi)了套“高價(jià)”房，“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”是一種開(kāi)發(fā)商常用的銷(xiāo)售方法，一般是一個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)賣(mài)前，先收集一部分**有誠(chéng)意的客戶資源，再以低出開(kāi)盤(pán)價(jià)一定額度的價(jià)格，把房子賣(mài)給這些“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)者”。大部分情況下，這些認(rèn)購(gòu)者的確可以低價(jià)買(mǎi)樓。但也不排除有些開(kāi)發(fā)商為了快速出貨，先找一些人來(lái)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，造成樓盤(pán)熱銷(xiāo)的假象，但這些被找來(lái)的人往往不是真正的購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商會(huì)給他們一定酬勞，他們退房開(kāi)發(fā)商也不會(huì)扣押誠(chéng)意金，或者他們的誠(chéng)意金干脆就是開(kāi)發(fā)商自己出的，不會(huì)要他們賠償違約金。但一些不明情況的購(gòu)房者，就可能被套進(jìn)來(lái)。一個(gè)很簡(jiǎn)單的方法，可以真實(shí)地了解項(xiàng)目銷(xiāo)售的情況，就是查詢各區(qū)或市局的房地產(chǎn)交易網(wǎng)站，那里都有即時(shí)的交易數(shù)據(jù)，包括價(jià)格、套數(shù)等都可以查到，樓盤(pán)是否真的熱銷(xiāo)一查便知。

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• 問(wèn) 旭輝正榮首府開(kāi)發(fā)商咋樣，是不是地鐵盤(pán)，售樓部電話多少
  答

  旭輝集團(tuán)是上海的一家上市房企，進(jìn)入鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目，打造純住宅小高層，品質(zhì)保證，永升物業(yè)（全國(guó)排名15，國(guó)家一級(jí)資質(zhì)），一般公寓會(huì)打造純地鐵盤(pán)，旭輝是住宅，在地鐵9號(hào)線的沿線

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• 問(wèn) 售樓處是開(kāi)發(fā)商嗎
  答

  開(kāi)發(fā)商設(shè)立售樓處很正常。如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出來(lái)的樓盤(pán)交由銷(xiāo)售代理商公司銷(xiāo)售的話。案場(chǎng)你可以派自己公司的銷(xiāo)售人員駐場(chǎng)。關(guān)鍵是前期你們合作的合同上，有沒(méi)有條文說(shuō)你們是總代負(fù)責(zé)整個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售工作，或者說(shuō)開(kāi)發(fā)商不允許設(shè)立自己的售樓處，只能由你們代理公司銷(xiāo)售

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• 問(wèn) 房產(chǎn)交易管理部門(mén)
  答

  帶著買(mǎi)賣(mài)合同，產(chǎn)權(quán)人的身份證，戶口本，（如果是夫妻的名字就要夫妻雙方身份證和結(jié)婚證，戶口本）到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易中心或者是建委辦理即可。

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• 問(wèn) ?? 售樓處與開(kāi)發(fā)商如何收費(fèi)？是怎么收費(fèi)的呢？
  答

  開(kāi)發(fā)商只要有預(yù)售許可證就可以這樣做1.問(wèn)問(wèn)售樓處他們預(yù)售許可證號(hào)是多少2.詢問(wèn)房管局市場(chǎng)管理科，此樓盤(pán)預(yù)售許可證號(hào)是否屬實(shí)

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