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• 151****0275

  南京市二手房交易稅費政策法規(guī)
  由于今年國家和地方政府為了鼓勵市民購房，在稅收方面實行了較多的優(yōu)惠政策，所以我市的二手房市民很快就“熱”了起來。不管是從當(dāng)天現(xiàn)場咨詢的情況，還是進(jìn)入3月份以來的整個市民咨詢的情況看，關(guān)于個人出售住房稅收優(yōu)惠政策的咨詢特別多。然而，在轉(zhuǎn)讓住房時，關(guān)于稅收方面的優(yōu)惠政策，市民咨詢的“點”又各不相同，各種情況都有。所以，市房管部門通過本期《陽光房產(chǎn)》進(jìn)行“完全解答”，以供市民在賣舊房、買新房時參考。
  1、房產(chǎn)交易應(yīng)由哪方辦理地稅納稅申報?
  房產(chǎn)交易的地稅稅款申報繳納以轉(zhuǎn)讓方(售出方)為納稅義務(wù)人，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶前，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)持《地稅聯(lián)系單》，憑本人身份證明在地稅申報窗口按照規(guī)定申報納稅，并開具《銷售不動產(chǎn)發(fā)票》。如本人因故不能到場，可以委托他人代辦申報納稅。受托人應(yīng)持委托人的《授權(quán)委托書》、納稅人身份證明、本人身份證明等，按照規(guī)定申報納稅。
  2、現(xiàn)行“普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn)是什么?
  (1)住宅建筑面積144平方米(含144平方米)以下;
  (2)容積率(建筑面積/土地面積)在1.0(含1.0)以上。
  同時滿足以上兩個條件為“普通住宅”，否則為“非普通住宅”。
  3、購房時間如何確認(rèn)?
  (1)按市場價格購買的住房以《房屋產(chǎn)權(quán)證》上記載的日期和《契稅完稅證》的填發(fā)日期，按“孰先”原則確認(rèn)。
  (2)按房改政策購買的住房以《房屋產(chǎn)權(quán)證》上記載的日期、《公有住房購買契約》的簽訂日期和付款收據(jù)時間，按“孰先”原則確認(rèn)。
  (3)繼承或直系親屬贈予取得的住房，購房時間可以從原產(chǎn)權(quán)人購房時間連續(xù)計算。
  (4)非直系親屬贈予取得的住房，購房時間從受贈產(chǎn)權(quán)時間開始計算。
  4、“計稅價格”如何確認(rèn)?
  按《房屋買賣契約》上的售房價格與同類地區(qū)同類房屋市場價格，按“孰高”原則予以確認(rèn)。
  5、個人銷售住房會涉及哪些稅種?
  營業(yè)稅及附加：(5.55%)含營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和地方教育附加費(外籍個人5.05%)。
  個人所得稅有兩種征收方式：
  (1)查驗征收方式：納稅人能夠提供房屋原值等費用發(fā)票。
  個人所得稅=(計稅價格-原值-契稅-相關(guān)稅費-合理費用)×20%;
  (2)核定征收方式：納稅人不能提供房屋原值等費用發(fā)票。
  個人所得稅=計稅價格×1%
  (繼承或贈予取得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不能采取核定征收方式)
  6、有關(guān)營業(yè)稅的規(guī)定(普通住房)
  購房時間超過2年(含2年)，免征營業(yè)稅及附加。
  購房時間不滿2年。營業(yè)稅及附加=(計稅價格-購房價格)×5.55%(外籍個人5.05%)。
  其中：購房價格根據(jù)納稅人提供的《銷售不動產(chǎn)發(fā)票》確定。
  7、有關(guān)營業(yè)稅的規(guī)定(非普通住房)
  (1)購房時間超過2年(含2年)
  營業(yè)稅及附加=(計稅價格-購房價格)×5.55%(外籍個人5.05%)
  (2)購房時間不滿2年
  營業(yè)稅及附加=計稅價格×5.55%(外籍個人5.05%)
  其中：購房價格根據(jù)納稅人提供的《銷售不動產(chǎn)發(fā)票》確定。
  8、個人所得稅有什么優(yōu)惠政策?如何辦理?
  (1)優(yōu)惠政策一：個人轉(zhuǎn)讓購買五年以上，并且是家庭唯一自由住房，可以免征個人所得稅。須由本人提供家庭成員戶口簿、身份證明、婚姻情況證明等，并填寫《家庭唯一住房承諾書》，經(jīng)審核后辦理。
  (2)優(yōu)惠政策二：個人轉(zhuǎn)讓住房，并在一年內(nèi)重新購買住房，可以按納稅人購房價格占售房價格的比例，享受個人所得稅減免優(yōu)惠。
  即：購房價格﹥=售房價格減免額=應(yīng)納稅額
  購房價格﹤售房價格減免額=應(yīng)納稅額×(購房價格/售房價格)
  另：對個人轉(zhuǎn)讓2年以上住房取得的所得，其繳納的個人所得稅根據(jù)地方分成部分給予補貼(政府補貼40%)。
  須出示本人已購房《房屋產(chǎn)權(quán)證》、購房發(fā)票、購房《契稅完稅證》、購房契約等相關(guān)資料，經(jīng)審核后辦理。(如果購房人與售房人為夫妻關(guān)系，須出示婚姻關(guān)系證明)。
  當(dāng)場不能提交上述資料的，先以個人所得稅保證金繳納，待相關(guān)資料具備后，在華僑路35號三樓窗口申請辦理保證金退還手續(xù)。
  9、查驗征收方式中房屋原值如何確認(rèn)?應(yīng)準(zhǔn)備哪些資料?
  房屋原值包括：房屋購(建)價值和繳納的契稅(不包含物業(yè)維修基金)。按下列資料確認(rèn)：
  商品房：購房《發(fā)票》、購房《契稅完稅證》。
  自建住房：建造費用《發(fā)票》及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費《完稅證》。
  經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房):實際支付的房價《發(fā)票》及相關(guān)稅費《完稅證》，以及按規(guī)定交納的《土地出讓金收據(jù)》。
  已購公有住房：《南京市公有住房購房契約》，實際支付的房款《收據(jù)》。
  拆遷安置住房：《房屋拆遷補償安置協(xié)議》，交納的相關(guān)稅費《完稅證》。
  10、查驗征收方式中相關(guān)稅費如何確認(rèn)?應(yīng)準(zhǔn)備什么審核資料?
  “相關(guān)稅費”是指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加及地方教育附加費、印花稅、土地增值稅等稅金和省政府允許收取的相關(guān)基金，須提供《完稅證》和繳納基金的憑證。
  11、查驗征收方式中合理費用如何確認(rèn)?應(yīng)準(zhǔn)備什么審核資料?
  合理費用包括以下費用：住房裝修費：納稅人須提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票和裝修合同，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：
  (1)已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：**高扣除限額為房屋原值的15%;
  (2)商品房及其他住房：**高扣除限額為房屋原值的10%。
  住房貸款利息：納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明和《借款合同》據(jù)實扣除。
  手續(xù)費、公證費：憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。

  查看全文↓ 2014-02-14 11:23:14
• 151****0454

  目前主要是針對貸款方面提高利率，提高**，并且可能要多征收20％個稅

  查看全文↓ 2014-02-12 10:51:24
• 133****3135

  新規(guī)詳細(xì)的現(xiàn)在還沒出來只知道有個20%的個稅

  查看全文↓ 2014-02-11 10:03:39
• 154****4694

  如果您的房子是已購公房，一年內(nèi)先賣先買都可以和新買的房子抵稅！比如您賣的公房，繳納了3萬的契稅，一年內(nèi)買的新房，契稅繳納了3萬5，那您就只需要繳納5千的稅費就可以，不過有的是先交稅，然后您再拿著之前賣了的公房的那些東西再去退稅。
  有疑問您可以給我電話：

  查看全文↓ 2014-02-10 22:30:55
• 139****8800

  財政部、國家稅務(wù)總局近日下發(fā)《關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》，明確規(guī)定除三種情況之外，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，必須按20%的稅率繳納個人所得稅。
  新規(guī)定有三種情況免征個稅：
  ◆房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
  ◆房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
  ◆房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
  贈房須交費用
  
  贈與要交2%的公證費和0.5%的評估費（100萬元內(nèi)），3%%7E4%的契稅（各地標(biāo)準(zhǔn)不同），0.05%的印花稅及少量產(chǎn)權(quán)登記費用。

  查看全文↓ 2014-02-10 21:50:56
• 146****4344

  滿五年唯一住房的話只有一個契稅如果不是唯一住房就還有一個20%的差額個稅

  查看全文↓ 2014-02-10 17:46:47
• 153****8485

  暫時還沒落實下來，有需要幫忙的，請致電 謝謝！

  查看全文↓ 2014-02-10 14:15:07
• 147****1459

  第一種情況：滿5年，以家庭為單位只有一套住房的。前提是普通住宅，只繳納契稅（按面積說90平米以下1%，90到140平米1.5%，140平米以上繳納3%的契稅。
  非普通住宅，滿5年的房子：商品房繳納差額5.6%的營業(yè)稅，已購公房只要滿5年不論是不是非普通住宅一律免征營業(yè)稅，
  第二種情況：滿5年，不是唯一住宅。免征營業(yè)稅，繳納差額20%的個人所得稅，契稅3%征收。已購公房，不是唯一的按照1%征收個人所得稅。

  查看全文↓ 2014-02-10 12:29:55
• 152****0557

  市民周先生反映：1988年用僑匯指標(biāo)以15萬元購入一套商品房，2004年又購買一套新房，今年想出售市價已升到40萬元左右的舊房，卻聽說要對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值額計征20%的個稅。周先生表示，在計算增值時怎么能不考慮近20年來物價上漲和人民幣**等因素呢？其實，以周先生的情況，根據(jù)廣州市地稅局專家近日在“個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)稅收政策”專題宣講會上的解答，為了自用先買新房再賣舊房而“曾經(jīng)擁有”兩套住房的情況，可視同“唯一住房”享受國家稅收優(yōu)惠政策，轉(zhuǎn)讓所得免交個稅。
  
  市地稅局專家還就市民反映較多的疑問一一給予解答。
  
  問：廣州出臺這個政策是不是為了打壓樓價？
  
  專家：不僅僅是為了打壓樓價，更主要的是為了貫徹國家稅務(wù)總局一系列穩(wěn)定房產(chǎn)價格、穩(wěn)定市場交易的政策，是為了貫徹我國個人所得稅法。
  
  問：這個政策是否會長期實施下去？
  
  專家：在現(xiàn)有稅制沒改變前，“據(jù)實征收”和“核定征收”今后一段時間都會適用。因為這次補充出臺的“據(jù)實征收”方法，對個人出售二手房有所得、有增值的，對增值部分征收20%的個稅；沒有所得，又能提供完整證明材料的，免繳個稅。規(guī)定更公平，更能體現(xiàn)個人所得稅稅制多得多征稅、少得少征稅、沒所得就不征稅的原則。
  
  問：按照“據(jù)實征收”，稅前可扣除“房產(chǎn)原值”和“合理費用”。那么，毛坯房的裝修費、煤氣管道安裝費、發(fā)展商賣房時一起贈送的家電等，能不能計入“合理費用”或者“房產(chǎn)原值”？
  
  專家：根據(jù)政策中對“房產(chǎn)原值”和“合理費用”的界定，上述裝修費等既不是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中按規(guī)定要繳納的稅費，也不是在購房時發(fā)生，而是在購房后產(chǎn)生的費用，因此都不能計入“房產(chǎn)原值”，也不算“合理費用”。
  
  問：轉(zhuǎn)讓的房改房如果要交稅，政策規(guī)定，稅前可用房改房的銷售價減去住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房價款等。經(jīng)濟(jì)適用住房每平方米的價格是多少？
  
  專家：對于那些個別的、時間在5年內(nèi)、非唯一住房的房改房的轉(zhuǎn)讓，政策規(guī)定，稅前可用房改房的銷售價，減去住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房價款等。經(jīng)濟(jì)適用住房的價格，經(jīng)向廣州市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、廣州市住宅建設(shè)辦公室了解，目前廣州還沒有一個平均的經(jīng)濟(jì)適用住房價格標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)同德圍、下塘等地的情況，每平方米約在2500元—3000元。如果個人需要了解這方面的情況，可向這些部門咨詢。
  
  問：售房后一年內(nèi)重新購房，何種情況全額退稅？何種情況部分退稅？
  
  專家：售房后12個月內(nèi)重新購房，如果新房的價格高于原轉(zhuǎn)讓住房的價格，可全額退還原住房出售時繳納的個稅；如果重新購買的住房的價格低于原轉(zhuǎn)讓住房的價格，可按一定比例部分退還原住房出售時繳納的個稅。如果產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓住房一年內(nèi)配偶重新購房，也可按照以上政策執(zhí)行。
  
  問：售房者是否可以在“據(jù)實征收”和“核定征收”兩種征收方法中“二選一”？據(jù)實征收要稅務(wù)部門審核，核定征收是否也要稅務(wù)部門審核？
  
  專家：選擇征收方式的主動權(quán)在稅務(wù)部門，稅務(wù)機關(guān)將依照效率、便利原則并切合實際地進(jìn)行操作。按“據(jù)實征收”繳納個稅的，必須在辦理個人完稅手續(xù)前，持相關(guān)資料到主管地稅征收機關(guān)辦理“據(jù)實征收”審核確認(rèn)手續(xù)。如果市民有不清楚的可打廣州地稅咨詢熱線12366-2進(jìn)行咨詢。
  
  問：稅務(wù)部門如何監(jiān)管個人低報、瞞報房產(chǎn)交易價格等行為？
  
  專家：對于個人在房產(chǎn)交易中低報、瞞報成交價格進(jìn)行偷稅，或者房地產(chǎn)中介機構(gòu)、其他單位和個人教唆、協(xié)助他人偷稅的，主管地方稅務(wù)機關(guān)將根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行處罰，罰款**高可達(dá)5倍。另外，如果低報成交價格，還可能引起交易對方拒付房款，并且在下一個房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)由于沒有拿到合法票據(jù)而不能抵扣營業(yè)稅。

  查看全文↓ 2014-02-10 10:51:23
• 136****5489

  “改善型住房”一詞的提出，無疑是要擴(kuò)展以前只對90㎡以下小戶型采取的優(yōu)惠，因此可能以面積作為界定標(biāo)準(zhǔn)，估計在100㎡左右；
  也有人認(rèn)為，會以人均住房面積或房屋單價為標(biāo)準(zhǔn)。然而無論如 何界定，以往一直被認(rèn)為無法撼動的“90政策”以及“二套房標(biāo)準(zhǔn)”也開始引起了人們的關(guān)注。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“改善”一詞包括很多情況，首先面積肯定是大 于**低標(biāo)準(zhǔn)的90㎡，那么“90政策”無疑就廢止了；
  其次，有些購房者雖然是第二次購房，但確實用于改善住房條件，那么這顯然是符合“改善”一詞的目的。 因此，這說明“90政策”及“二套房”或?qū)⑺蓜?/span>

  查看全文↓ 2014-02-10 09:31:43
• 156****2234

  那看是一手房還是二手房了，所交的稅費是不同

  查看全文↓ 2014-02-10 09:23:16
• 153****7326

  暫時還沒有落實下來，如果在4月底前需要代辦和買賣業(yè)務(wù)，請聯(lián)系我 祈安地產(chǎn)：何維

  查看全文↓ 2014-02-09 11:27:04

相關(guān)問題

• 問 特別是朝向方面，大家究竟誰能回答下？
  答

  一、風(fēng)水根據(jù)五行八卦來說，每個屬相都有對應(yīng)的屬性，而每個樓層也都有對應(yīng)的屬性。人應(yīng)該選擇與自己屬性相同的樓層居住，有利于自己的工作等。二、光線從光線的角度考慮，樓層自然不適宜于太低，低層單位的陽光會被周圍的建筑物遮擋。但樓層過高，角度不對，也會影響陽光的照射。三、視野這一條不必多說，肯定樓層越高視野越好。但是頂層單位太陽直射樓頂，夏天會很熱，31層會相對好些。

  全部5個回答>
• 問 特別是合同方面的。有請大家來說說？
  答

  看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，暫且先不要交付一切物業(yè)費用及相關(guān)費用，應(yīng)該在驗收好后，再交付費用。物業(yè)要求業(yè)主在拿鑰匙前先交物業(yè)費無任何法律依據(jù)！從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把(記得拿上那些工具)。也許在這之前，你已經(jīng)無數(shù)次來看過房子了，但你**好還是跟在物業(yè)或工程部人員的身后去驗收房屋。如果房子和契約約定的一樣，且沒有質(zhì)量問題，你就在收房單子上簽字。如果在驗收的時候發(fā)現(xiàn)問題，一定要當(dāng)場請施工單位及時維修，維修后再重新驗收房屋。

  全部3個回答>
• 問 做房地產(chǎn)中介，應(yīng)該注意哪些方面？特別是女的。
  答

  你好,剛做的話,首先要吃得了苦,還要有抗壓能力,不要怕打擊,還有就是各項專業(yè)知識也是很重要的,總得來講,要做好,就要不斷學(xué)習(xí),不斷學(xué)會改變.

  全部2個回答>
• 問 二手房廁所布置必須要注意什么？特別是門口方面的？
  答

  舊房水電路一定要更改 有些二手房賣家想把房子賣了很有可能是因為房子老了、舊了想去買新房。房子很有可能存在電線老化、水管老化這一現(xiàn)象。有些老房子還是磚混結(jié)構(gòu)的墻體，水電排布不規(guī)范，房型結(jié)構(gòu)存在缺陷等問題。

  全部3個回答>
• 問 30萬以下二手房出售需要防備什么？特別是在產(chǎn)權(quán)方面！
  答

  買二手房時不但要注意二手房的家具和安全問題，還需要關(guān)注二手房的格局問題。據(jù)相關(guān)的二手房裝修知識介紹，如果二手房格局好的話，可以讓我們充分利用家居環(huán)境面積，而如果二手房格局不好的話，會使房子使用率降低，所以說為了節(jié)省格局改建費用，買二手房需要注意二手房的格局問題。

  全部3個回答>