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• 143****1137

  自己去問問房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營的人不就知道了嗎?

  查看全文↓ 2014-02-15 10:28:54
• 144****3063

  房地產(chǎn)策劃包括那些內(nèi)容?
  一、項目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究。
  
  
  可行性研究的內(nèi)容
  
  
  可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。
  
  
  可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項目概況；(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定; (4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護;(5)資源供給；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)計劃；(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析;(10)結(jié)論及建議。
  
  
  可行性研究的工作階段
  
  
  投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找**有利的投資機會。
  
  投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。
  
  
  初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。
  
  詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。
  
  這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%%7E1.0%.
  
  
  項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。
  
  可行性研究步驟
  
  
  可行性研究按5個步驟進行：(1)接受委托；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價；(5)編制可行性研究報告。
  
  二、房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)容
  
  營銷策劃內(nèi)容:
  A、定價策略
  1、根據(jù)市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表；
  2、實施后，在銷售過程中視實際情況調(diào)整銷售價格；
  3、推出特價房的時機及數(shù)量建議；
  4、樓層、朝向、景觀差價；
  5、付款方式建議；
  6、售價調(diào)整與銷售率及工程進度的關(guān)系
  B、銷售費用及資金流量調(diào)控建議
  1、營銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設(shè)計、制作及發(fā)布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，名類促銷活動等費用）的數(shù)額建議；
  2、銷售資金回籠與工程進度關(guān)系建議
  C、開盤時間及銷售階段的劃分
  1、開盤時機建議（根據(jù)市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）；
  2、銷售階段的劃分及周期
  D、銷售控制
  1、推盤手法建議；
  2、各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議；
  3、價格調(diào)控與促銷手段建議；
  4、簽署認購書與合同的注意事項
  E、人員培訓
  1、發(fā)展商簡介；
  2、房地產(chǎn)特性與房地產(chǎn)價值；
  3、項目環(huán)境資料說明；
  4、項目規(guī)劃介紹；
  5、公共設(shè)施介紹；
  6、整體理念介紹表表達；
  7、營銷理念；
  8、營銷技巧；
  9、逼定技巧；
  10、案名表達；
  11、廣告定位；
  12、廣告表現(xiàn)；
  13、市場客源定位；
  14、業(yè)務(wù)計劃介紹；
  15、買方心理障礙排除；
  16、現(xiàn)場接待流程及規(guī)定；
  17、守價技巧；
  18、準客戶資料收集及分類方法；
  19、電話拜訪與演練；
  20、DM寄發(fā)及促銷活動計劃說明；
  21、自我促銷及組合促銷介紹；
  22、現(xiàn)場買氣制造；
  23、認購書、售價與付款辦法介紹；
  24、相關(guān)法務(wù)及稅務(wù)介紹；
  25、儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀；
  26、答客問演練與課程驗收
  
  三、 隨著房地產(chǎn)業(yè)的理性化發(fā)展與房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)營銷策劃逐漸得到業(yè)界的廣泛關(guān)注與相當程度的認可。房地產(chǎn)營銷策劃雖然開始從注重表面轉(zhuǎn)向追求內(nèi)涵，從雜亂無章趨向規(guī)范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。不少開發(fā)商對房地產(chǎn)營銷策劃的認識仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實際運作中使營銷策劃走向誤區(qū)。
  ●誤區(qū)之一
  目標客戶定位不準
  打開任何一份策劃報告，其中對消費者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話。售價超過30萬元的房產(chǎn)對消費者的研究，居然還比不上售價不超過3元的飲料(如可口可樂)對消費者研究的態(tài)度和深度，豈非咄咄怪事！
  事實上，由于高額的消費支出、購買結(jié)果的不確定性，房地產(chǎn)消費是一種高涉入度的購買行為，其購買決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時間都復雜得多，變化的可能性也大得多，非采用專業(yè)消費者調(diào)研不可。然而，幾乎所有的房地產(chǎn)策劃者都認為，“市場是引導出來的”、“我們比消費者更專業(yè)”、“消費者只要能掏得出票子，我自有辦法能讓他上鉤”。至于他是誰、他有什么想法都無足輕重。于是乎，房地產(chǎn)的“上帝”在短短的兩三張A4紙的篇幅內(nèi)被心不在焉地打發(fā)掉了，行業(yè)泡沫和風險隨之而來。
  ●誤區(qū)之二
  無視差異化競爭
  與普遍忽視消費者研究相反，房地產(chǎn)策劃者如同病態(tài)般地執(zhí)著于對競爭者的研究，常常不惜花上半年的時間(值得留意的是，房地產(chǎn)開發(fā)的前置時間往往不超過9個月)，動員全公司的力量，發(fā)動地毯式的搜索，從本區(qū)域到跨區(qū)域，甚至全國的假想敵都無不囊括，從環(huán)境、房型、配套到裝修細節(jié)等競爭者優(yōu)勢都關(guān)心備至。任何一份策劃報告有關(guān)競爭者的內(nèi)容絕不會少于50張A4紙，任何一個競爭者的描述都不會少于10個條目。然而，這樣“勞師動眾”、“精益求精”有什么意義呢？得出了什么結(jié)論呢？能指導我們干什么呢？
  事實上，房地產(chǎn)與普通消費品不同，即便地段不同也不會有任何兩個項目會同質(zhì)化；既然不會有同質(zhì)化，那就絕不會面臨像普通消費品那樣廣泛的競爭。既然如此，這種“風聲鶴唳、草木皆兵”的做法，除了浪費精力、誤導注意力又有何益處？
  ●誤區(qū)之三
  空洞的品牌戰(zhàn)略
  眼下，房地產(chǎn)業(yè)**時髦的說法就是“打造強勢品牌”、“提升品牌的核心競爭力”。有了萬科好榜樣的巨大示范效應(yīng)(據(jù)說同樣條件，萬科憑借品牌**就能造就每平方米1000元的溢價)，有了中體奧園快速切入品牌經(jīng)營的成長軌跡(據(jù)說奧林匹克花園已經(jīng)順利開始了全國范圍內(nèi)的特許連鎖)，于是乎，便雄心勃勃地要成為“領(lǐng)導品牌”，豪情萬丈地要做“白領(lǐng)品牌”，別出心裁地要做“時尚品牌”，你方唱罷我登場，卻沒有人去冷靜地想想，等到曲終人散以后還會剩下什么。
  事實上，房地產(chǎn)的一個項目總共不過幾百上千套房子，賣完了也就完了，不像普通消費品幾乎可以無限制、無限量地賣下去。特定項目的所有房子賣完之后如果沒有持續(xù)的項目出現(xiàn)，弄個“強勢品牌”難道就能畫餅充饑嗎？
  只有那些有能力、有意愿持續(xù)專注進行房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)才需要定戰(zhàn)略、建品牌。一般的今天做做明天就不一定想做了或不一定能做了的公司(這樣的公司至少占八成以上)，**好把自己的注意力放在產(chǎn)品上，而不要去搞什么品牌建設(shè)、戰(zhàn)略規(guī)劃，對他們而言，品牌運作一是用不上(規(guī)模太小)，二是用不起(投入太高)，三是用不動(管理太差)?！裾`區(qū)之四
  產(chǎn)品理解淺薄
  與普通消費品不同，不僅每一個項目是不同的，甚至連一個房地產(chǎn)項目中的每一套房子都是絕不相同的，無論是面積、樓層、景觀，還是面對的消費群都存在著與生俱來的差異性。你可以說每一瓶可口可樂都是相同的，但你絕不能說任何兩套房子對你而言價值一樣。這本來是極好的策劃切入點，然而，我們的房地產(chǎn)策劃者卻沒有這種精度的視野，只是粗淺地按房型分分類，簡單地根據(jù)一個總均價加點兒系數(shù)來定價，充其量不過是搞點兒“自立一房”、“溫馨兩房”、“雀巢三房”之類的噱頭。
  房地產(chǎn)策劃者們真應(yīng)該好好學學“琉璃工坊”。君不見人家“琉璃工坊”是如何珍視自己的每一個作品，如何刻意地使其絕不相同，定價也根本看不出是根據(jù)什么均價定的，而我們的房地產(chǎn)策劃者卻在可以大做文章的地方偏偏不做文章。
  事實上，應(yīng)該根據(jù)顧客的不同而不是房型的不同來細分定義我們的產(chǎn)品，對每一類產(chǎn)品而不是僅對整個項目進行周密的包裝，定價也不能簡單地用總均價加成，而應(yīng)該用類別均價加成的方法。
  ●誤區(qū)之五
  用大炮打蚊子
  仗著財大氣粗，房地產(chǎn)策劃者經(jīng)常強調(diào)猛烈的廣告攻勢，偏愛采用發(fā)行量大的大眾媒體進行宣傳。本著打“大決戰(zhàn)”的動因，有人曾經(jīng)把《解放日報》某一天的廣告版面完全包了下來，如果不是有政策約束的話，連報紙的冠名權(quán)都恨不得拿下。
  其實，一個項目充其量不過幾百上千個顧客，用上百萬份發(fā)行量的媒體還不是大海撈針、用大炮打蚊子？有效的每千人成本還不高得驚人？況且，隨著媒體干擾的增大(這是廣告主們不可避免的“感傷”)，媒體的邊際傳播收益正在直線下滑，與其如此，為什么不采用“小眾傳播”的方式以求更為精準實效呢？一貫十分注重大眾傳播的P＆G，其產(chǎn)品海飛絲在宣傳推廣時就拍了7個版本的廣告，分別針對7個不同的目標群體。
  當然，由于要針對小而多的目標群體，復雜而多變的整合運作，小眾傳播難度確實要大得多，但如果不難的話，何以證明你“深厚的策劃功力”？

  查看全文↓ 2014-02-14 19:19:35
• 132****3654

  房地產(chǎn)策劃包括那些內(nèi)容?
  一、項目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究。 可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化,減少或避免投資決策的失誤,提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內(nèi)容有:
  (1)項目概況;
  (2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置;
  (3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定;
  (4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護;
  (5)資源供給;
  (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護;
  (7)項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究;
  (8)開發(fā)建設(shè)計劃;
  (9)項目經(jīng)濟及社會效益分析;
  (10)結(jié)論及建議。 可行性研究的工作階段 投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議,即在一定的地區(qū)和部門內(nèi),以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ),尋找**有利的投資機會。 投資機會研究相當粗略,主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%,研究費用一般占總投資的0.2%%7E0.8%。如果機會研究認為可行的,就可以進行下一階段的工作。 初步可行性研究,亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上,進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%%7E1.5%。 詳細可行性研究,即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ),是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%,所需費用,小型項目約占投資的1.0%%7E3.0%,大型復雜的工程約占0.2%%7E1.0%. 項目的評估和決策,按照國家有關(guān)規(guī)定,對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目,必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目,任何單位不準審批,更不準組織建設(shè)。 可行性研究步驟 可行性研究按5個步驟進行:
  (1)接受委托;
  (2)調(diào)查研究;
  (3)方案選擇與優(yōu)化;
  (4)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價;
  (5)編制可行性研究報告。
  二、房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)容 營銷策劃內(nèi)容: A、定價策略
  1、根據(jù)市場情況,合理分布各銷售階段,并制定平均銷售價格表;
  2、實施后,在銷售過程中視實際情況調(diào)整銷售價格;
  3、推出特價房的時機及數(shù)量建議;
  4、樓層、朝向、景觀差價;
  5、付款方式建議;
  6、售價調(diào)整與銷售率及工程進度的關(guān)系 B、銷售費用及資金流量調(diào)控建議
  1、營銷全過程中各階段銷售費用(包括廣告設(shè)計、制作及發(fā)布,售樓處及樣板房裝修,銷售人員獎金,名類促銷活動等費用)的數(shù)額建議;
  2、銷售資金回籠與工程進度關(guān)系建議 C、開盤時間及銷售階段的劃分
  1、開盤時機建議(根據(jù)市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮);
  2、銷售階段的劃分及周期 D、銷售控制
  1、推盤手法建議;
  2、各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議;
  3、價格調(diào)控與促銷手段建議;
  4、簽署認購書與合同的注意事項 E、人員培訓
  1、發(fā)展商簡介;
  2、房地產(chǎn)特性與房地產(chǎn)價值;
  3、項目環(huán)境資料說明;
  4、項目規(guī)劃介紹;
  5、公共設(shè)施介紹;
  6、整體理念介紹表表達;
  7、營銷理念;
  8、營銷技巧;
  9、逼定技巧;
  10、案名表達;
  11、廣告定位;
  12、廣告表現(xiàn);
  13、市場客源定位;
  14、業(yè)務(wù)計劃介紹;
  15、買方心理障礙排除;
  16、現(xiàn)場接待流程及規(guī)定;
  17、守價技巧;
  18、準客戶資料收集及分類方法;
  19、電話拜訪與演練;
  20、DM寄發(fā)及促銷活動計劃說明; 2
  1、自我促銷及組合促銷介紹; 2
  2、現(xiàn)場買氣制造; 2
  3、認購書、售價與付款辦法介紹; 2
  4、相關(guān)法務(wù)及稅務(wù)介紹; 2
  5、儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀; 2
  6、答客問演練與課程驗收
  三、 隨著房地產(chǎn)業(yè)的理性化發(fā)展與房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈,房地產(chǎn)營銷策劃逐漸得到業(yè)界的廣泛關(guān)注與相當程度的認可。房地產(chǎn)營銷策劃雖然開始從注重表面轉(zhuǎn)向追求內(nèi)涵,從雜亂無章趨向規(guī)范有序,但縱觀目前許多策劃行為,很多地方仍值得深思。不少開發(fā)商對房地產(chǎn)營銷策劃的認識仍停留于膚淺的表層,甚至由于理解的偏頗,而在實際運作中使營銷策劃走向誤區(qū)。 ●誤區(qū)之一 目標客戶定位不準 打開任何一份策劃報告,其中對消費者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話。售價超過30萬元的房產(chǎn)對消費者的研究,居然還比不上售價不超過3元的飲料(如可口可樂)對消費者研究的態(tài)度和深度,豈非咄咄怪事! 事實上,由于高額的消費支出、購買結(jié)果的不確定性,房地產(chǎn)消費是一種高涉入度的購買行為,其購買決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時間都復雜得多,變化的可能性也大得多,非采用專業(yè)消費者調(diào)研不可。然而,幾乎所有的房地產(chǎn)策劃者都認為,“市場是引導出來的”、“我們比消費者更專業(yè)”、“消費者只要能掏得出票子,我自有辦法能讓他上鉤”。至于他是誰、他有什么想法都無足輕重。于是乎,房地產(chǎn)的“上帝”在短短的兩三張A4紙的篇幅內(nèi)被心不在焉地打發(fā)掉了,行業(yè)泡沫和風險隨之而來。 ●誤區(qū)之二 無視差異化競爭 與普遍忽視消費者研究相反,房地產(chǎn)策劃者如同病態(tài)般地執(zhí)著于對競爭者的研究,常常不惜花上半年的時間(值得留意的是,房地產(chǎn)開發(fā)的前置時間往往不超過9個月),動員全公司的力量,發(fā)動地毯式的搜索,從本區(qū)域到跨區(qū)域,甚至全國的假想敵都無不囊括,從環(huán)境、房型、配套到裝修細節(jié)等競爭者優(yōu)勢都關(guān)心備至。任何一份策劃報告有關(guān)競爭者的內(nèi)容絕不會少于50張A4紙,任何一個競爭者的描述都不會少于10個條目。然而,這樣“勞師動眾”、“精益求精”有什么意義呢?得出了什么結(jié)論呢?能指導我們干什么呢? 事實上,房地產(chǎn)與普通消費品不同,即便地段不同也不會有任何兩個項目會同質(zhì)化;既然不會有同質(zhì)化,那就絕不會面臨像普通消費品那樣廣泛的競爭。既然如此,這種“風聲鶴唳、草木皆兵”的做法,除了浪費精力、誤導注意力又有何益處? ●誤區(qū)之三 空洞的品牌戰(zhàn)略 眼下,房地產(chǎn)業(yè)**時髦的說法就是“打造強勢品牌”、“提升品牌的核心競爭力”。有了萬科好榜樣的巨大示范效應(yīng)(據(jù)說同樣條件,萬科憑借品牌**就能造就每平方米1000元的溢價),有了中體奧園快速切入品牌經(jīng)營的成長軌跡(據(jù)說奧林匹克花園已經(jīng)順利開始了全國范圍內(nèi)的特許連鎖),于是乎,便雄心勃勃地要成為“領(lǐng)導品牌”,豪情萬丈地要做“白領(lǐng)品牌”,別出心裁地要做“時尚品牌”,你方唱罷我登場,卻沒有人去冷靜地想想,等到曲終人散以后還會剩下什么。 事實上,房地產(chǎn)的一個項目總共不過幾百上千套房子,賣完了也就完了,不像普通消費品幾乎可以無限制、無限量地賣下去。特定項目的所有房子賣完之后如果沒有持續(xù)的項目出現(xiàn),弄個“強勢品牌”難道就能畫餅充饑嗎? 只有那些有能力、有意愿持續(xù)專注進行房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)才需要定戰(zhàn)略、建品牌。一般的今天做做明天就不一定想做了或不一定能做了的公司(這樣的公司至少占八成以上),**好把自己的注意力放在產(chǎn)品上,而不要去搞什么品牌建設(shè)、戰(zhàn)略規(guī)劃,對他們而言,品牌運作一是用不上(規(guī)模太小),二是用不起(投入太高),三是用不動(管理太差)。●誤區(qū)之四 產(chǎn)品理解淺薄 與普通消費品不同,不僅每一個項目是不同的,甚至連一個房地產(chǎn)項目中的每一套房子都是絕不相同的,無論是面積、樓層、景觀,還是面對的消費群都存在著與生俱來的差異性。你可以說每一瓶可口可樂都是相同的,但你絕不能說任何兩套房子對你而言價值一樣。這本來是極好的策劃切入點,然而,我們的房地產(chǎn)策劃者卻沒有這種精度的視野,只是粗淺地按房型分分類,簡單地根據(jù)一個總均價加點兒系數(shù)來定價,充其量不過是搞點兒“自立一房”、“溫馨兩房”、“雀巢三房”之類的噱頭。 房地產(chǎn)策劃者們真應(yīng)該好好學學“琉璃工坊”。君不見人家“琉璃工坊”是如何珍視自己的每一個作品,如何刻意地使其絕不相同,定價也根本看不出是根據(jù)什么均價定的,而我們的房地產(chǎn)策劃者卻在可以大做文章的地方偏偏不做文章。 事實上,應(yīng)該根據(jù)顧客的不同而不是房型的不同來細分定義我們的產(chǎn)品,對每一類產(chǎn)品而不是僅對整個項目進行周密的包裝,定價也不能簡單地用總均價加成,而應(yīng)該用類別均價加成的方法。 ●誤區(qū)之五 用大炮打蚊子 仗著財大氣粗,房地產(chǎn)策劃者經(jīng)常強調(diào)猛烈的廣告攻勢,偏愛采用發(fā)行量大的大眾媒體進行宣傳。本著打“大決戰(zhàn)”的動因,有人曾經(jīng)把《解放日報》某一天的廣告版面完全包了下來,如果不是有政策約束的話,連報紙的冠名權(quán)都恨不得拿下。 其實,一個項目充其量不過幾百上千個顧客,用上百萬份發(fā)行量的媒體還不是大海撈針、用大炮打蚊子?有效的每千人成本還不高得驚人?況且,隨著媒體干擾的增大(這是廣告主們不可避免的“感傷”),媒體的邊際傳播收益正在直線下滑,與其如此,為什么不采用“小眾傳播”的方式以求更為精準實效呢?一貫十分注重大眾傳播的P&G,其產(chǎn)品海飛絲在宣傳推廣時就拍了7個版本的廣告,分別針對7個不同的目標群體。 當然,由于要針對小而多的目標群體,復雜而多變的整合運作,小眾傳播難度確實要大得多,但如果不難的話,何以證明你“深厚的策劃功力”?

  查看全文↓ 2014-02-14 11:30:11
• 146****6263

  工商局要求：房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊資金不少于1000萬元。 先辦理工商執(zhí)照，后辦理資質(zhì)審批。
  
  《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理》規(guī)定：
  
  第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等質(zhì)。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書（以下簡稱資質(zhì)證書）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
  
  第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四級資質(zhì)等級。
  
  各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下：
  
  （一）一級資質(zhì)：
  
  1、注冊資本不低于5000萬元；
  
  2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；
  
  3、近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；
  
  4、連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；
  
  5、上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；
  
  6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；
  
  7、工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；
  
  8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
  
  9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
  
  （二）二級資質(zhì)：
  
  1、注冊資本不低于2000萬元；
  
  2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；
  
  3、近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；
  
  4、連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；
  
  5、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；
  
  6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；
  
  7、工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；
  
  8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
  
  9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
  
  （三）三級資質(zhì)：
  
  1、注冊資本不低于800萬元；
  
  2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；
  
  3、房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；
  
  4、連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；
  
  5、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；
  
  6、工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；
  
  7、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
  
  8、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
  
  （四）四級資質(zhì)：
  
  1、注冊資本不低于500萬元；
  
  2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；
  
  3、已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100%；
  
  4、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；
  
  5、工程技術(shù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；
  
  6、商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
  
  7、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
  
  第六條 新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
  
  （一）營業(yè)執(zhí)照復印件；
  
  （二）企業(yè)章程；
  
  （三）驗資證明；
  
  （四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
  
  （五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同；
  
  （六）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件。
  
  房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。
  
  《暫定資質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年。
  
  自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。
  
  第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級。
  
  第八條 申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件。
  
  第九條 臨時聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不得計入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù)。
  
  第十條 申請核發(fā)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當提交下列證明文件：
  
  （一）企業(yè)資質(zhì)等級申報表；
  
  （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）；
  
  （三）企業(yè)資產(chǎn)負債表和驗資報告；
  
  （四）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)負責人的職稱證件；
  
  （五）已開發(fā)經(jīng)營項目的有關(guān)證明材料；
  
  （六）房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報告；
  
  （七）其他有關(guān)文件、證明。

  查看全文↓ 2014-02-14 11:28:51
• 144****2190

  直接電話 問不就知道了主要就是設(shè)及到開發(fā)那個項目用到的各種證什么土地的證明等

  查看全文↓ 2014-02-13 21:42:17
• 154****6529

  分析市場的走向運營工作

  查看全文↓ 2014-02-13 10:18:14
• 153****9971

  、決執(zhí)行國家各項方針和政策，堅持依法管理，專業(yè)服務(wù)，信譽第一，客戶至上的服務(wù)宗旨。
  2、正確理解企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)核心價值觀，準確向員工傳達和滲透。
  3、具有高度的責任心和敬業(yè)精神，以身作責，時刻維護公司形象為己任，從全局出發(fā)，無私、客觀、公正、公平地處理事務(wù)。
  4、對經(jīng)營部全權(quán)負責，做好各會館和管理服務(wù)中心的堅控和調(diào)配工作，對出現(xiàn)不合理的服務(wù)，及時做出處理。
  5、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工與協(xié)作，責任到人，同時關(guān)心員工生活，確保員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。
  6、負責制度貫徹落實各崗位責任制，制定工作要求，管理怒表的經(jīng)濟指標以及建立各項管理制度。
  7、認真執(zhí)行公司考核體系，按照公司規(guī)定及結(jié)合工作實際情況對員工實施考核，做到獎罰分明。
  8、每星期組織管轄區(qū)內(nèi)各部門主管召開例會，總結(jié)本周工作的落實情況，討論下星期的工作計劃。
  9、負責做好經(jīng)營部對外，如：公安、公商、稅務(wù)、大客戶等部門的協(xié)調(diào)工作，便于開展各項工作。
  10、協(xié)調(diào)公司財務(wù)部監(jiān)管管轄區(qū)內(nèi)各類的收支、督促。
  11、結(jié)合本職工作，及時向公司提出合理化建議。
  12、對突發(fā)事件，能夠冷靜、準確、及時處理并解決問題（按照相關(guān)的國家規(guī)定執(zhí)行）。
  13、做好公司交辦的其他任務(wù)。

  查看全文↓ 2014-02-12 18:51:00

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營有什么區(qū)別？
  答

  開發(fā)是造房子，經(jīng)營是賣房子。

  全部5個回答>
• 問 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)需要注意哪些問題？
  答

  聽說選房要關(guān)注開發(fā)商資質(zhì)、項目規(guī)劃和政策環(huán)境，但具體細節(jié)還不太明白，需要多了解和咨詢。

  全部4個回答>
• 問 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》
  答

  城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 中華人民共和國國務(wù)院令第248號 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》已經(jīng)一九九八年七月二十日國務(wù)院常務(wù)會議通過,現(xiàn)予公布施行。 中華人民共和國國務(wù)院總理 朱镕基一九九八年七月二十日第一章 總則 第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為,加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理,促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定,制定本條例。 第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。 第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。 第四條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。 縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),除應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外,還應(yīng)當具備下列條件: (一)有100萬元以上的注冊資本; (二)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。 省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況,對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。 第六條 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的,除應(yīng)當符合本條例第五條的規(guī)定外,還應(yīng)當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,辦理有關(guān)審批手續(xù)。 第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的,應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記;對不符合條件不予登記的,應(yīng)當說明理由。 工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時,應(yīng)當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。 第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案: (一)營業(yè)執(zhí)照復印件; (二)企業(yè)章程; (三)驗資證明; (四)企業(yè)法定代表人的身份證明; (五)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。 第九條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等,對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照核定的資質(zhì)等級,承擔相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。答案補充第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 第十條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目,應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求;按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的,還應(yīng)當報計劃主管部門批準,并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。 第十一條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目,應(yīng)當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則,注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域,保護和改善城市生態(tài)環(huán)境,保護歷史文化遺產(chǎn)。 第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當以出讓方式取得;但是,法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。 土地使用權(quán)出讓或者劃撥前,縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當對下列事項提出書面意見,作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一 (一)房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限; (二)城市規(guī)劃設(shè)計條件;(三)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求; (四)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定; (五)項目拆遷補償、安置要求。 答案補充第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當建立資本金制度,資本金占項目總投資的比例不得低于20%。 第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施,并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。 第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的,可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發(fā)的,可以無償收回上地使用權(quán)。但是,因不可杭力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。 第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目,應(yīng)當符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標準、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。 勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定,承擔相應(yīng)的責任。 答案補充第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,經(jīng)驗收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi),對涉及公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。 第十八條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,應(yīng)當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收: (一)城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況; (二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況; (三)單項工程的工程質(zhì)量驗收情況; (四)拆遷安置方案的落實情況; (五)物業(yè)管理的落實情況。 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的,可以分期驗收。 第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中,并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。答案補充第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營 第二十條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目,應(yīng)當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。 第二十一條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目,轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時,尚未完成拆遷補償安置的,原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當書面通知被拆遷人。 答案補充第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,應(yīng)當符合下列條件: (一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書; (二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證; (三)按提供的預(yù)售商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期; (四)已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。 第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記,應(yīng)當提交下列文件: (一)本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規(guī)定的證明材料; (二)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書; (三)工程施工合同; (四)預(yù)售商品房分層平面圖; (五)商品房預(yù)售方案。 第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi),作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復。同意預(yù)售的,應(yīng)當核發(fā)商品房預(yù)售許可證明;不同意預(yù)售的,應(yīng)當說明理由。 答案補充第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳,商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當載明商品房預(yù)售許可證明的文號。 第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時,應(yīng)當向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi),到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。 第二十八條 商品房銷售,當事人雙方應(yīng)當簽訂書面合同。合同應(yīng)當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。 第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構(gòu)代理銷售商品房的,應(yīng)當向中介機構(gòu)出具委托書。中介機構(gòu)銷售商品房時,應(yīng)當向商品房購買入出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。 第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格,由當事人協(xié)商議定;但是,享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格,應(yīng)當實行政府指導價或者政府定價。 答案補充第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時,向購買入提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照住宅質(zhì)量保證書的約定,承擔商品房保修責任。 保修期內(nèi),因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修,致使房屋原使用功能受到影響,給購買人造成損失的,應(yīng)當依法承擔賠償責任。 第三十二條 商品房交付使用后,購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申情重新核驗。經(jīng)核驗,確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。 第三十三條 預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。答案補充第五章 法律責任 第三十四條 違反本條例規(guī)定,未取得營業(yè)執(zhí)照,擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動,沒收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。 第三十五條 違反本條例規(guī)定,未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。 第三十六條 違反本條例規(guī)定,將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù);逾期不補辦驗收手續(xù)的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進行驗收,并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的,依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。 答案補充第三十七條 違反本條例規(guī)定,將驗收不合格的房屋交付使用的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期返修,并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款;情節(jié)嚴重的,由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照;給購買人造成損失的,應(yīng)當依法承擔賠償責任;造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。 第三十八條 違反本條例規(guī)定,擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的,由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。 第三十九條 違反本條例規(guī)定,擅自預(yù)售商品房的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。 第四十條 國家工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán),構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。答案補充第六章 附則 第四十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理,參照本條例執(zhí)行。 第四十二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 第四十三條 本條例自發(fā)布之日起施行。

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• 問 青島房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例有哪些內(nèi)容
  答

  2015年10月，青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會下達《青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（修訂草案征求意見稿），公開征求意見。該條例中明確規(guī)定，一年內(nèi)無開發(fā)項目的企業(yè)，暫定資質(zhì)的有效期不得延長，城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共設(shè)施應(yīng)當與房地產(chǎn)開發(fā)項目同時交付使用。此外，還規(guī)定房地產(chǎn)銷售宣傳廣告也必須真實準確。 青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例征求意見 暫定資質(zhì)證書有效期一年 條例征求意見稿中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當由依法設(shè)立并取得資質(zhì)證書的開發(fā)企業(yè)進行。暫定資質(zhì)證書有效期一年，承擔房地產(chǎn)開發(fā)項目的暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能在暫定資質(zhì)有效期內(nèi)完成項目開發(fā)的，應(yīng)當在暫定資質(zhì)有效期屆滿三十日前向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出延期申請。 市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)開發(fā)經(jīng)營進展情況延長暫定資質(zhì)證書有效期，有效期可以與項目開發(fā)期限一致。自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書之日起，一年內(nèi)無開發(fā)項目的，暫定資質(zhì)的有效期不得延長。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照國有土地使用權(quán)出讓合同約定或者劃撥決定書規(guī)定的開、竣工時間要求進行開發(fā)項目建設(shè)。分期開發(fā)的項目還應(yīng)當報送各期的開發(fā)建設(shè)方案。 暫定資質(zhì)證書有效期一年 配套設(shè)施與項目應(yīng)同時交付 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理手冊是房地產(chǎn)開發(fā)等部門實施項目過程監(jiān)管的依據(jù)之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將建設(shè)條件意見、開發(fā)建設(shè)方案進展及調(diào)整情況、驗收交付、信用信息等項目開發(fā)過程中的主要事項動態(tài)記載于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理手冊，并定期報送項目所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)時序和進度要求，按照管理權(quán)限擬定城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共設(shè)施建設(shè)計劃，報本級人民政府核準后組織實施，其中嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共設(shè)施建設(shè)計劃應(yīng)當報上級主管部門備案。 城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共設(shè)施應(yīng)當與房地產(chǎn)開發(fā)項目同時設(shè)計、同時建設(shè)、同時交付使用。經(jīng)批準由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建的城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在建成后按照規(guī)定辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。 竣工驗收需現(xiàn)場公示 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，還應(yīng)當通過以下驗收，并取得相關(guān)合格文件或者憑證：建設(shè)條件意見的落實情況；水、電、暖氣、燃氣、給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施已建設(shè)完成，并已獲得相關(guān)單位出具的準許使用文件；法律法規(guī)規(guī)定的其他事項。其中，實行分期開發(fā)的，可以分期進行竣工驗收。 房地產(chǎn)開發(fā)項目驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。實行竣工驗收合格公示制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將各項驗收合格證明和用地范圍內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共設(shè)施合格證明材料于項目交付使用前五日在交房現(xiàn)場顯著位置公示，公示期限不得少于三十日。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門申請，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得以任何形式進行商品房預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在申請商品房預(yù)售許可前向房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地的銀行開立商品房預(yù)售資金專用存款賬戶，并與銀行、監(jiān)管機構(gòu)簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。 竣工驗收需公示 建立開發(fā)企業(yè)信用管理平臺 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房，提供由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的商品住宅使用手冊。商品住宅使用手冊應(yīng)當包括住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當做好商品房售后服務(wù)工作，并按照住宅質(zhì)量保證書的約定對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當會同相關(guān)部門建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理平臺，記載企業(yè)資質(zhì)、開發(fā)項目建設(shè)經(jīng)營情況、企業(yè)資產(chǎn)變動、企業(yè)人員變動、企業(yè)信用等級、企業(yè)獎懲等企業(yè)信用信息，并納入青島市公共信用信息平臺。各相關(guān)部門應(yīng)當建立跨部門聯(lián)動響應(yīng)和失信約束機制， 此外，新條例中還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和代理銷售機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當執(zhí)行廣告管理法律法規(guī)規(guī)定，廣告內(nèi)容應(yīng)當真實、合法、科學、準確。 青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例草案的出臺，是青島房地產(chǎn)開發(fā)面向規(guī)范化的重要一步，也是新時期青島房地產(chǎn)市場管理的新辦法。

• 問 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)開發(fā)費用主要包括哪些？
  答

  1、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致可分為以下幾個大部分： 土地費用、前期費用、建安成本、配套費用、籌資成本、管理費用、銷售費用 從上述成本費用組成分析，成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構(gòu)成要素進行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤**大化的目標。 2、成本分解的過程 項目開發(fā)成本的控制與項目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點是一個過程，然后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動的體現(xiàn)。與項目的時間計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程。在項目初期，首先是確定一個項目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細劃到成本目標的過程。

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