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• 151****1251

  房地產估價師取得以后可以在房地產評估報告上簽字%7E房地產評估報告包括房地產抵押、拆遷、等報告
  土地估價師取得后可以在土地報告上簽字%7E土地報告包括出讓報告、上市報告等
  房地產是建設部頒發(fā)的%7E
  土地是國土部頒發(fā)的%7E
  房地產每年都可以靠
  土地只能在偶數年可以靠%7E例如2002、2004、2006
  相比較而言土地估價師比房地產估價師要好考一些%7E

  查看全文↓ 2014-03-06 11:06:29
• 144****4801

  土地估價師只對土地進行估價,房地產估價師是對房產進行估價(含房屋所占土地價格),一般是對二級市場房地產的估價.

  查看全文↓ 2014-03-06 10:52:11
• 157****1665

  一、房地產估價基本權意
  
  顧名思義，房地產估價可以簡單地理解為估測房地產的價格。但科學、準確且具有法律效力的評估，必須是由專業(yè)估價人員根據據估價目的，遵循房地產價格的形成規(guī)律與估價原則，按照估價程序，運用科學的估價方法，并結合估價人員的豐富經驗所進行的評估。因此，理解房地產估價首先必須掌握如下有關概念。
  
  （一）房地產估價專業(yè)人員
  
  房地產估價專業(yè)人員是指經房地產估價人員資格考試合格，由有關主管部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產估價業(yè)務的專業(yè)人才。在我國，房地產估價專業(yè)人員被稱為估價師，在英國和香港等地被稱為測量師，在日本和韓國被稱為不動產鑒定士。
  
  1.基本要求。一名合格的房地產估價專業(yè)人員，應符合下列基本要求：（1）有扎實的房地產估價理論、方法及房地產制度政策、開發(fā)經營、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識。
  
  （2）有豐富的房地產估價實務經驗。
  （3）具有較高的市場調查、推理判斷技能。
  （4）有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。
  
  2.注冊管理。為了達到上述要求，建設部根據《中華人民共和國房地產管理法》和有關法律、法規(guī)的規(guī)定，于1998年8月頒布了《房地產估價師注冊管理辦法》，自1998年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條，規(guī)定房地產估價人員須經全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格，按規(guī)定注冊，取得《房地產估價師注冊證》，才能從事房地產估價活動。未經注冊的人員，不得以“房地產估價師”的名義從事房地產估價業(yè)，不得簽署具有法律效力的房地產估價報告書。估價師分為全國注冊的和地方注冊的，分別由國務院建設行政主管部門和省、市、自治區(qū)房地產行政主管部門管理注冊工作。該辦法對初始注冊、注冊變更、續(xù)注冊、撤銷注冊、執(zhí)業(yè)、權利與義務、法律等等作出了具體規(guī)定。詳見本卷附錄。
  
  （二）估價目的
  
  估價目的就是評估房地產的動機，即評估所服務經濟行為的具體類型的價值的真實。
  
  如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當等而評估房地產價值。估價目的不同，所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同，導致估價結果也出現(xiàn)相應的差異。
  
  （三）估價原則
  
  估價原則是指評估人員在估價過程中應當遵守的標準或注意事項。主要包括**有效使用原則、合法原則、預測原則等。詳見本章第四節(jié)。
  
  （四）估價程序
  
  一般而言，房地產估價的基本程序是固定的，但運用某種估價方法評估的具體程序則有一定差異。詳見本章第五節(jié)。
  
  （五）估價方法
  
  科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據，又能反映現(xiàn)實交易行為。因此，房地產價格通常可以從如下三個途徑來求?。?.參照類似房地產近期的市場交易價格；2.參照重新建造類似房地產所需要的費用；3.依據該房地產的收益能力大小來衡量其價值。
  
  由此形成了房地產估價的三大基本方法，即：市場比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。其他估價方法實質上是三大基本方法的派生，而且不同的估價方法有其不同的用途。
  
  每種估價方法都有一定的適用條件，運用不同的方法評估同一房地產會得出不同的結論。
  
  二、房地產估價對象
  房地產估價的對象就是房地產。從實物形態(tài)上來看，房地產存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產。另外，房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格，因此，估價對象也涉及到物權。依據房地產估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。
  
  （一）居住房地產
  
  居住房地產主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產，它不但具有等價交換、按質論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有鮮明的社會保障性，房地產估價師必須充分掌握居住房地產的這一特點。
  
  1.居住房地產的分類。住宅可按多種方式分類，依據估價需要。一般可按檔次和市場化程度劃分。
  
  （1）按檔次劃分：l）普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國家住宅標準的住宅。普通住宅符合國家一定時期的社會經濟發(fā)展水平，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。它代表一個國家或地區(qū)城市居民實際達到或能夠達到一定經濟條件下的居住水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅（即經濟適用房），此類住宅采用地方或國產建筑材料，進行一般水平的裝飾裝修，選用國產中檔廚衛(wèi)潔具和設備?，F(xiàn)階段國家對普通住宅往往既制定下限標準，也制定上限標準，以利于宏觀調控。普通住宅的工程造價和房屋售價均較適中。目前，可按1996年頒布的《城市住宅建設標準》作為普通住宅評估的比較尺度。
  隨著社會經濟的發(fā)展。普通住宅的標準也會逐漸呈階段性提高?，F(xiàn)階段，我國建國以來修建的標準住宅仍員普通住宅范疇，但在進行估價時，應視其與新居住標準的差距和改造的難易程度，給予適當的折扣。
  
  2）高級住宅。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標準豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等；裝修、設施和設備高檔化，較多地采用進口和出口高級裝飾材料和潔具設備；戶外環(huán)境要求高；服務標準高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質量的物業(yè)管理。高級住宅稅費額度大，其工程造價和市場售價均較高。
  
  3）簡易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設備不全、設施陳舊、結構單薄的住房。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價（扣除地價）一般較低。
  
  （2）按市場化程度劃分：1）社會保障性住宅。體現(xiàn)政府、單位、個人三者共同負擔投資和稅費的原則，為保障居民必要的居住水平，以優(yōu)惠的稅費和價格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。其價格是不完全的成本價格，不包括土地增值的價值，有的甚至只包括部分成本費用。這類房地產的估價較為復雜，往往因交易對象不同，交易目的不同而出現(xiàn)不同的價格。
  
  2）市場化商品住宅。市場化住宅包括向高收入職工家庭出售的實行市場價的公有住房，單位和個人在市場上購買的住宅商品房，以及其他以市場價格交易的各類住宅。
  
  2.住宅評估的標的物。以住宅作為估價對象可以分為：戶（居住單元）、住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)等。
  
  （1）居住戶。居住戶可以是獨立的，獨院獨棟的，也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。
  （2）住宅單元。為適應住宅建筑大規(guī)模發(fā)展的需要，常將一幢住宅分為幾個標準段，并把這種標準段稱為單元。單元的劃分可大可小，多層住宅一般以數戶圍繞一個樓梯可劃分為單元。
  （3）住宅樓。住宅樓由多戶或多個居住單元構成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內用地。
  （4）居住小區(qū)。居住小區(qū)是由多棟住宅（低層、多層、中高層和高層）為主體構成，并包括道路、水電、燃氣、供熱、綠化等用地及公共服務設施等。不同的評估標的物，應當有明確的建筑與用地界定和明晰的產權。
  
  3.住宅的價格構成?；谖覈壳暗淖》恐贫扰c政策，住宅價格的市場價與國家指導價并存。前者為商品化價格，由生產過程中消耗的物化勞動的轉移價值和活勞動創(chuàng)造的剩余價值構成；后者由成本價格與不完全成本價格構成。
  我國住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準成本租金等。因此，在評估住宅租金時應明確租金種類及其構成情況。
  
  4.住宅價格的影響因素。影響住宅價格的因素，除了一般政治、經濟、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑結構、類型和等級；（2）裝修；（3）設施與設備；（4）質量；（5）朝向；（6）樓層；（7）地段；（8）環(huán)境；（9）住宅樓的公用面積數；（10）交易時間；（11）交易情況。
  
  在估價時，應特別注意以上資料的調查與收集。
  
  為了更加科學合理地對住宅進行評估，應當對上述各項因素對價值的影響程度進行調查和統(tǒng)計分析，確定價值增減數額或價值增減率標準，以便于比較修正。
  
  5.居住房地產的估價方法。新建居住房地產、舊有居住房地產和拆遷房屋的補償價格，三者在估價作業(yè)上有較明顯的差異。

  查看全文↓ 2014-03-05 10:54:02
• 137****4684

  房屋拆遷估價是以舊房所處的地段商品介，舊房屋建設所使用的材料，如磚混結構，彩鋼結構，按每平米估價。
  房地產估價是指開發(fā)公司或是土地出讓部門，按現(xiàn)地段的土地商品價，未來一兩年的土地增值來評估的。兩者之間的關系：房屋拆遷若是估價過高，就會造成商品房開發(fā)成本過高，就沒有開發(fā)商競標了。所以，房屋拆遷估價，既不能過高，也不能過低，要雙贏。

  查看全文↓ 2014-03-04 19:58:19
• 158****9197

  就業(yè)面廣。我就在這個行業(yè)。

  查看全文↓ 2014-03-04 13:15:49

相關問題

• 問 房地產征收評估
  答

  ①征收中的評估征收實施之前，由征收部門委托評估機構，開展前期調查，進行評估，對征收補償資金進行概算，在征收實施時由評估機構，對委托被征收房屋整體評估。②如何選擇房地產評估機構由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成，通過多數決定，隨機選定等方式確定，房地產評估機構由被征收人選定。③房地產評估應遵循哪些原則合法性，即房地產估價對房地產合法使用，和合法處分為基礎，要估算被征收房屋的最佳用途。④房地產估價應遵循哪些程序選定房地產價格評估機構，簽訂房屋征收評估委托合同，明確估價基本內容，定評估作業(yè)方案，實地勘查評估對象，選定評估方法，分戶初步評估結果的提交和公示，估價材料歸檔。⑤對被征收房屋價值進行評估應考慮如下因素，被拆遷房屋區(qū)位基準價，以房屋所有權證書上的用途，產權證的建筑面積或是實際測量面積。

• 問 房地產評估方法
  答

  房地產評估方法有以下幾種方法：①成本法。房地產成本評估分為兩部分，一是土地成本積算法，對合法取得的土地成本進行核算，將取得的利潤積累，得出土地使用權價值，另一種是房屋重置成本法，將房屋按照當下市場標準核算成本，要考慮開發(fā)商的利潤，兩者相乘得出房屋總價。②市場比較法。將評估的房產，與已經成交或評估過的同類產品進行比較，將各因素數量化，得出房產的實際價值，注意對比的房產必須是相同用途，相同情況做什么呀這幾天？。③剩余法。一般用于單項房產價值評估，單項土地使用價值評估，總價等于土地價值加房產價值，只要知道其中一項的價值，就能推算出另一項。④收益法。因為不定因素比較多，不同地區(qū)和不同的房產都會影響收益率，根據收益來推算該房產的價值。

• 問 如何評估房地產
  答

  二手房評估收費：根據省物價局的有關規(guī)定，目前評估費收費標準采取累進計費率：房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的 0.42%;100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.3%;500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%;2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%;5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。房產評估應考慮的因素1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內類似房屋的掛牌價和成交價格2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格3、所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內位置、景觀等等。

  全部3個回答>
• 問 是房地產評估專業(yè)畢業(yè)！以后怎么從事房地產評估工作？
  答

  房地產評估公司

  全部2個回答>
• 問 專業(yè)房地產價格評估是什么？
  答

  房地產估價師資格的發(fā)證機關為中華人民共和國住宅和城鄉(xiāng)建設部，考試通過人員經注冊后，可在房地產估價機構從事估價活動。房地產估價師的職責是全面客觀地對房地產的價值等因素做出準確判定。在房地產開發(fā)業(yè)內，他的評估結果將會直接影響到房地產企業(yè)對某個項目的開發(fā)決策；而在房產中介行業(yè)內，他的評估結論又會成為老百姓購房、換房的評判標準。因此，房地產評估師不得有任何虛假估價行為，在估價過程中必須做到公正、客觀、誠實。 房地產估價師的職責主要包括以下三個方面：1.評估房地產資產的市場價值和使用收益；2.負責項目的成本測算、可行性分析及投資評估；3.參與制定房地產投資策略，提出專業(yè)意見；