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• 143****8036

  □黃德清[案情]紅花幼兒園是一所民辦幼兒園，坐落在某小區(qū)的北側(cè)。為了保證小朋友有固定的活動(dòng)場(chǎng)所和人身安全，紅花幼兒園在小區(qū)與幼兒園之間建起了一堵圍墻，可不曾想到，當(dāng)天夜里圍墻就被小區(qū)的居民推倒，水泥墻立即變成了一堆碎磚石。
  小區(qū)的居民認(rèn)為，圍墻占用了小區(qū)的土地，應(yīng)被拆除，并揚(yáng)言，不論結(jié)果怎樣，圍墻建幾次拆幾次。幼兒園認(rèn)為，幼兒園的圍墻是建在自己的土地上，不存在侵占小區(qū)土地的情況。雙方產(chǎn)生糾紛。[評(píng)析]本糾紛的焦點(diǎn)是，圍墻到底建筑在了誰(shuí)的土地上。小區(qū)居民認(rèn)為圍墻建在了小區(qū)的土地上，幼兒園則認(rèn)為圍墻建在屬于幼兒園自己的土地上。雙方各執(zhí)一詞，各不相讓。這個(gè)爭(zhēng)議實(shí)質(zhì)觸及了一個(gè)非常重要的原則，即建筑物所有權(quán)與土地所有權(quán)不能分離的原則，也就是說(shuō)不能把自己的房子蓋到別人的土地上。
  雖然單純地從物的角度來(lái)說(shuō)，建筑物和土地是可以分離的，但作為物權(quán)，建筑物的物權(quán)必須是與土地所有權(quán)緊密相連的，一般不存在脫離土地所有權(quán)而單獨(dú)存在的建筑物物權(quán)，因此，建筑物所有權(quán)與土地所有權(quán)應(yīng)為同一權(quán)利人所有。
  如果自己的建筑物建在了他人的土地上，就侵犯了他人的物權(quán)，應(yīng)當(dāng)接受物權(quán)法的調(diào)整。結(jié)合本糾紛來(lái)看，如果擁有圍墻物權(quán)的幼兒園把圍墻建筑在小區(qū)的土地上，那么幼兒園就侵犯了小區(qū)居民的物權(quán)，如果圍墻建在幼兒園自己的土地上，那么小區(qū)居民的行為就侵犯了幼兒園對(duì)圍墻享有的物權(quán)。
  解決該糾紛的重點(diǎn)是要明確土地所有權(quán)的歸屬問(wèn)題。查明土地所有權(quán)權(quán)屬可以通過(guò)兩種方式進(jìn)行：一是查看規(guī)劃紅線。如果圍墻建筑在幼兒園方的紅線內(nèi)，那么幼兒園對(duì)圍墻享有的物權(quán)就應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，小區(qū)居民推倒圍墻的行為就侵犯了幼兒園的物權(quán)。
  如果圍墻建筑在小區(qū)的土地上，那么幼兒園就侵犯了小區(qū)居民對(duì)土地享有的所有權(quán)，其要求修復(fù)或者賠償損失的主張就不會(huì)得到法院的支持。

  查看全文↓ 2014-03-06 10:58:24
• 135****9728

  關(guān)于小區(qū)幼兒園歸屬目前尚無(wú)法律明確。按照物權(quán)確立的原則，如果售房時(shí)幼兒園建筑面積已計(jì)入商品房公攤面積，則幼兒園權(quán)屬歸業(yè)主共有；或者開(kāi)發(fā)商在銷售合同中約定幼兒園歸業(yè)主共有。其權(quán)屬歸業(yè)主共有。否則，一般誰(shuí)投資，誰(shuí)受益。

  查看全文↓ 2014-03-06 10:57:48
• 149****6879

  一、產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛的產(chǎn)生提出
  新建小區(qū)中配建的社區(qū)辦公用房到底屬于誰(shuí)，開(kāi)發(fā)商的、小區(qū)業(yè)主的、還是政府的？這個(gè)問(wèn)題在物權(quán)法實(shí)施后，的確有必要進(jìn)行厘清與界定，否則會(huì)引發(fā)各方權(quán)利主體的糾紛與矛盾。
  按照物權(quán)法第73條“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，小區(qū)業(yè)主認(rèn)為社區(qū)辦公用房也應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有，除此直接依據(jù)之外，還基于兩方面理由：一方面，社區(qū)辦公用房作為小區(qū)配建項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商肯定把這部分投資攤?cè)肓耸鄯拷ㄔO(shè)成本，由全體業(yè)主買單，因而產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有。另一方面，一些開(kāi)發(fā)商還把社區(qū)辦公用房作為分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，既然公攤了，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)該屬于共有產(chǎn)權(quán)人，也就是全體業(yè)主。
  而開(kāi)發(fā)商會(huì)認(rèn)為，通過(guò)招投標(biāo)程序取得國(guó)有土地使用權(quán)再投資建設(shè)，本著誰(shuí)投資誰(shuí)受益原則，配建的社區(qū)辦公用房應(yīng)該屬于開(kāi)發(fā)商。如果居委會(huì)要用，政府可以通過(guò)行政征收或租賃方式取得使用權(quán)，其法律依據(jù)是民法基本原則和物權(quán)法第142條之規(guī)定。
  從政府角度來(lái)看，社區(qū)辦公用房一般是歸各級(jí)政府所有，由社區(qū)居委會(huì)實(shí)際使用。這對(duì)一些老小區(qū)和各級(jí)政府投資建設(shè)的社區(qū)辦公用房來(lái)說(shuō)，是沒(méi)有爭(zhēng)議的，但對(duì)物權(quán)法實(shí)施后新建小區(qū)中配套建設(shè)的社區(qū)辦公用房，則不能簡(jiǎn)單類推。
  對(duì)于同一事項(xiàng)，看問(wèn)題的角度和所得的結(jié)論差距如此之大，而且似乎都有法律、情理與事實(shí)層面的支撐，就更值得對(duì)此問(wèn)題關(guān)注研究了！
  二、產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛的思考方式
  產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛的背后反映出了物權(quán)法實(shí)施后各方主體權(quán)利意識(shí)的覺(jué)醒與張揚(yáng)，同時(shí)也反映出了不同的思維方式。具體說(shuō)，在社區(qū)辦公用房歸屬問(wèn)題上有三種思考方式：
  一是“面積說(shuō)”。主要依據(jù)社區(qū)辦公用房的建筑面積是否進(jìn)行了公攤進(jìn)而確定其產(chǎn)權(quán)歸屬。這種界定方法有一定的合理性，但不能從根本上解決社區(qū)辦公用房的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題：一則面積是否進(jìn)行了公攤，內(nèi)幕信息完全由開(kāi)發(fā)商掌握，外界不易知曉；二則面積即使公攤了，社區(qū)辦公用房也不能專屬本小區(qū)業(yè)主，因?yàn)樯鐓^(qū)居委會(huì)服務(wù)對(duì)象不僅包括本小區(qū)居民，還包括不在本小區(qū)的其他居民。
  二是“成本說(shuō)”或“價(jià)格說(shuō)”。主要依據(jù)社區(qū)辦公用房的這部分投資是否進(jìn)入住房銷售價(jià)格而確定其產(chǎn)權(quán)歸屬。如投資攤?cè)胧鄯拷ㄔO(shè)成本，其產(chǎn)權(quán)就屬于小區(qū)業(yè)主共有；投資未攤?cè)胧鄯拷ㄔO(shè)成本，其產(chǎn)權(quán)就屬于開(kāi)發(fā)商。將成本（或價(jià)格）作為確定產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)，這缺乏相應(yīng)的法理基礎(chǔ)與實(shí)踐基礎(chǔ)，因?yàn)槌杀荆ɑ騼r(jià)格）和所有權(quán)轉(zhuǎn)移是兩個(gè)不同層面的概念，開(kāi)發(fā)商為了收回成本，會(huì)將其建設(shè)過(guò)程中的各種成本全部計(jì)入商品住宅銷售價(jià)格，但攤?cè)氤杀镜臇|西并不一定按成本內(nèi)容在銷售時(shí)按比例出售給購(gòu)買者。實(shí)踐中，物價(jià)部門雖然進(jìn)行價(jià)格核算，但在相關(guān)信息完全由開(kāi)發(fā)商掌控下，也很難具體測(cè)算出社區(qū)辦公用房的這部分投資是多少、是否進(jìn)入了住房銷售價(jià)格，所以，成本說(shuō)（或價(jià)格說(shuō)）根本不能解決這一問(wèn)題。
  三是“主物從物說(shuō)”。 依據(jù)民法從物隨主物原則，在買賣合同沒(méi)有特別約定的情況下，主物所有權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)時(shí)，從物的所有權(quán)也當(dāng)然轉(zhuǎn)移。但社區(qū)辦公用房雖是配套設(shè)施，但本身就與住宅一樣是具有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)價(jià)值與使用價(jià)值，并非從物，其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)不能根據(jù)從物隨主物原則來(lái)定。另一方面，小區(qū)范圍內(nèi)的一些配套設(shè)施（如通訊、人防等設(shè)施）即使作為從物，但根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定屬于國(guó)家所有，對(duì)此類配套設(shè)施也不能依據(jù)從物隨主物原則來(lái)解決。所以，主物從物說(shuō)只能解決小區(qū)范圍內(nèi)一部分配套設(shè)施的權(quán)屬問(wèn)題，而不是全部。
  鑒于以上思考方式不能或不足以解決社區(qū)辦公用房權(quán)屬糾紛，只有另辟途徑尋求更加妥當(dāng)合法的解決方式。
  三、產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛的解決進(jìn)路
  任何懸置而充滿爭(zhēng)議的權(quán)利之爭(zhēng)，都是亟待解決的爭(zhēng)議糾紛，尤其是在私力救濟(jì)難以達(dá)到解決糾紛、平息矛盾時(shí)，公力救濟(jì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)介入，更何況要求配建社區(qū)辦公用房完全是政府行為，所以政府有責(zé)任和義務(wù)介入解決。
  一是介于法律層面的剖析。配建社區(qū)辦公用房是否等同于物權(quán)法第73條規(guī)定的“公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”？對(duì)這一規(guī)定的理解直接決定著產(chǎn)權(quán)是否屬于小區(qū)業(yè)主。我們認(rèn)為：配建社區(qū)辦公用房和社區(qū)內(nèi)的其他公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房關(guān)鍵區(qū)別在于，其不僅用于服務(wù)本小區(qū)居民，還包含外小區(qū)居民，不具有排他性。對(duì)這種具有社會(huì)公益性質(zhì)的配建設(shè)施，顯然不適合由小區(qū)業(yè)主獨(dú)自占有，更應(yīng)該屬于政府。而且從物權(quán)法第70、72、73、74條整體規(guī)定看，小區(qū)范圍內(nèi)的公用設(shè)施并不都是屬于業(yè)主共有的，其中一些帶有社會(huì)公益性質(zhì)的配套設(shè)施，如電力、通訊、人防設(shè)施和一些道路與綠化依法就屬于國(guó)有。配建社區(qū)辦公用房也具有相同的性質(zhì)，應(yīng)該和小區(qū)內(nèi)一般的公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房區(qū)別開(kāi)來(lái)，屬于政府所有。

  查看全文↓ 2014-03-06 10:20:36
• 158****1630

  屬于公共財(cái)產(chǎn)，算是小區(qū)業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)！

  查看全文↓ 2014-03-05 09:11:35
• 136****4799

  對(duì)口幼兒園的。

  查看全文↓ 2014-03-04 22:50:25
• 133****7118

  首先，因?yàn)椴缓戏ā?br/>幼兒園不是一個(gè)法人組織，也就沒(méi)有法人代表。被教育部門發(fā)現(xiàn)，就會(huì)被取締。
  其次，幼兒園轉(zhuǎn)讓成功的話，里面的物權(quán)屬于你們一方。
  你與朋友之間，具體歸屬物權(quán)，由你們雙方協(xié)議。
  你也沒(méi)有講很清楚，具體協(xié)議如何。
  你們可能是合伙，可能是基于委托的代理、可以是借貸……

  查看全文↓ 2014-03-04 20:04:22
• 137****1101

  屬于小區(qū)的公共配套 是小區(qū)所有業(yè)主所有

  查看全文↓ 2014-03-04 16:18:32
• 137****3248

  你只有叫當(dāng)?shù)?管理局警告他們。

  查看全文↓ 2014-03-04 13:20:59

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• 問(wèn) 小區(qū)有幼兒園嗎
  答

  小區(qū)自帶幼兒園

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• 問(wèn) 小區(qū)有沒(méi)有幼兒園
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  **：安寧市東湖**(飲食公司住宿部東南);富鴻幼兒園;鹽場(chǎng)壩學(xué)前班;安寧市衛(wèi)生**;安寧市連然**(中共安寧市委員會(huì)西);鑫興幼兒園;安寧市第一幼兒園(鹽場(chǎng)路);安寧市第一幼兒園嵩華分園;親親寶貝幼兒園購(gòu)物：維多利購(gòu)物中心;浩冉平價(jià)超市;萬(wàn)村千鄉(xiāng)連鎖機(jī)構(gòu)配送中心醫(yī)院：安寧市中醫(yī)醫(yī)院(飲食公司住宿部東南)銀行：中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中華路支行;中國(guó)民生銀行安寧支行;中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行(安寧市支行營(yíng)業(yè)部);交通銀行湖濱支行;中國(guó)人民銀行安寧支行;富滇農(nóng)商銀行(昆明安寧支行);中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行城關(guān)支行;中國(guó)建設(shè)銀行百花東路分理處;中國(guó)建設(shè)銀行金方路分理處;中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行安寧支行餐飲：富春園香辣干鍋城;神龍架土雞湯鍋;嘉州飯店;過(guò)口癮羅非魚(yú)莊(鹽場(chǎng)路);老火腿飯店;爽味羅非魚(yú)莊;多味肥腸魚(yú)火鍋緣;千和園;不見(jiàn)不散酒吧;巴厘其他：百花公園

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 內(nèi)部配套有幼兒園嗎？
  答

  項(xiàng)目位于金水路東段，鄭汴輕軌綠博園站距離項(xiàng)目較近，鄭汴公交可**。小區(qū)內(nèi)部配套幼兒園、兒童游樂(lè)場(chǎng)、會(huì)所，自帶**。目前康橋香溪郡在售三期5號(hào)院產(chǎn)品91－142㎡毛坯高層，3號(hào)院150-177㎡洋房。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 德潤(rùn)莊園小區(qū)附近有幼兒園嗎，小孩上幼兒園方便嗎？
  答

  小區(qū)有自建幼兒園

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 小區(qū)幼兒園產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)
  答

  對(duì)于小區(qū)內(nèi)的幼兒園，如果在項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中，按照規(guī)劃需要搭配建設(shè)幼兒園的，當(dāng)時(shí)的土地出讓過(guò)程當(dāng)中，對(duì)幼兒園的用地給予比較明確的區(qū)分，可以咨詢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者是物業(yè)。新建成的小區(qū)配套幼兒園，正規(guī)辦學(xué)到需要移交當(dāng)?shù)氐慕逃姓块T，同時(shí)對(duì)于幼兒園的土地使用權(quán)利以及相關(guān)的資產(chǎn)登記手續(xù)進(jìn)行交接。目前在我國(guó)河南廣東等多個(gè)地區(qū)，對(duì)于配套幼兒園建成之后的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，已經(jīng)給予了比較明確的內(nèi)容公式。在小區(qū)內(nèi)，有很多的公共使用場(chǎng)所是歸所有業(yè)主共同享用，在建筑區(qū)內(nèi)所規(guī)劃的道路、以以及相關(guān)的物業(yè)服務(wù)用房都是關(guān)于業(yè)主共同所有，所以如果在購(gòu)房的過(guò)程當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商宣傳小區(qū)內(nèi)將會(huì)配套打造幼兒園，可以事先進(jìn)行咨詢，調(diào)查幼兒園的**終歸屬地，幼兒園的產(chǎn)權(quán)是否屬于業(yè)主所有。同時(shí)也可以由開(kāi)發(fā)單位出具相關(guān)的建設(shè)成本核算資料，在幼兒園在打造的過(guò)程當(dāng)中，是否屬于公共場(chǎng)所將成本已經(jīng)分?jǐn)傇谏唐贩康匿N售結(jié)構(gòu)過(guò)程當(dāng)中。