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• 154****5844

  **高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第五十四條第二款規(guī)定：共同共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。
  但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。規(guī)定中的“同意”、“提出異議”應以當事人具有完全的民事行為能力為前提。因此，未成年人與父母共有的房屋在設(shè)定抵押時，不能適用這一規(guī)定。以房地產(chǎn)作抵押也是對房地產(chǎn)的一種處分，按我國《民法通則》第十八條第一款的規(guī)定，除為被監(jiān)護人的利益外，監(jiān)護人不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。
  如果未成年人的法定監(jiān)護人違反這一規(guī)定，擅自處分了未成年人的房產(chǎn)，應當對此承擔民事責任。由于產(chǎn)生糾紛以后，當事人往往會把本應由監(jiān)護人承擔的民事責任變成行政機關(guān)的責任。因而，一些城市的做法是：在以未成年人的房產(chǎn)設(shè)定抵押時，要求其監(jiān)護人說明理由，即確實是為未成年人的利益而設(shè)定抵押，并要求對該事項進行公證后，方予辦理。
  但是這一做法也引起社會的一些反響，有人認為登記機關(guān)是從“管房”變成了“管人”。實際上，登記機關(guān)根本無意也不愿“管人”，只是由于在目前相關(guān)的立法尚不完善、加之一些當事人誠信程度較差的情況下，登記機關(guān)不敢輕信監(jiān)護人的保證。
  所以這一問題**終又牽涉到了登記機關(guān)應承擔哪些責任的問題，要徹底予以解決，還是要通過立法。我國臺灣地區(qū)的《土地登記規(guī)則》規(guī)定：“法定代理人處分未成年人或禁治產(chǎn)人所有之土地，申請登記時，應于登記申請書適當欄記明確為其利益處分并簽名或蓋章”。
  登記機關(guān)對此并沒有調(diào)查其真實性的責任。**高人民法院前述司法解釋第五十四條第一款規(guī)定了按份共有人以其共有財產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。
  然而，如果抵押的房屋是住宅，在日后一旦行使抵押權(quán)時會有很多問題。但抵押雙方當事人如愿意將按份共有的房產(chǎn)中成年人的份額設(shè)定抵押，登記機關(guān)也可以按規(guī)定予以登記。

  查看全文↓ 2014-03-11 09:31:23
• 138****9474

  可以的，父母和子女共有。以后可以直接把父母的份額過戶給子女，節(jié)省一定的費用。

  查看全文↓ 2014-03-09 11:57:45

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  根據(jù)目前銀行“認貸又認房”，如果不出售現(xiàn)有房產(chǎn)的情況下，再貸款購房是屬于二套房的，將按照二套房的政策執(zhí)行。如果按過去政策，未成年時的房產(chǎn)只要沒貸款，再申請房貸不算二套。

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  未成年時名下有房產(chǎn)，成年后再貸款購房根據(jù)目前銀行“認貸又認房”的二套房認定標準，如果不出售現(xiàn)有房產(chǎn)的情況下，再貸款購房是屬于二套房的，將按照二套房的政策執(zhí)行。如果按過去政策，未成年時的房產(chǎn)只要沒貸款，再申請房貸不算二套。

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  未成年人雖然沒有獨立簽訂購房合同的能力，但是家長作為房產(chǎn)購買人可以將房產(chǎn)證上的名字署成未成年子女的名字。購買房產(chǎn)時，如果家長選擇的是一次性付款方式，在產(chǎn)權(quán)人一欄直接填寫孩子（未成年）的姓名，孩子便能成為獨立業(yè)主。辦房產(chǎn)證時只要其監(jiān)護人出具有關(guān)證明手續(xù)即可將房產(chǎn)寫在自己孩子名下。但如果家長選擇了按揭貸款，則未成年子女不能成為獨立的產(chǎn)權(quán)人，房產(chǎn)只能是家長和未成年子女的共有產(chǎn)權(quán)。未成年人成為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人后，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓存在著很大障礙。一般來講，如果采取的是一次性付款，未成年人就是唯一的產(chǎn)權(quán)人，父母是未成年子女的監(jiān)護人。根據(jù)《民法通則》規(guī)定：監(jiān)護人只有保護被監(jiān)護人財產(chǎn)的權(quán)力，而無處分財產(chǎn)的權(quán)力。這樣，父母在孩子未成年時將房產(chǎn)出售或抵押都相當困難。而事實上，房屋作為家庭的固定資產(chǎn)，算得上一項長遠的投資，在小孩成長期間萬一房產(chǎn)行情或家庭經(jīng)濟等發(fā)生變化，這些“少年業(yè)主”遠不能做出應變之策，而家長又無權(quán)處置小孩名下的房產(chǎn)，屆時會非常被動。如果選擇按揭貸款方式，在貸款時又會遇到一定的麻煩：未成年人沒有還貸能力，貸款審批很難得以通過。

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• 問 ??未成年可以擁有房產(chǎn)嗎？未成年的孩子擁有房產(chǎn)要注意哪些？
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  父母以未成年子女名義買房，需要注意的事項是：一、由于未成年子女沒有民事能力或者是限制民事能力，不能進行購買房產(chǎn)時的簽約。根據(jù)我國《民法通則》規(guī)定，未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護人，父母作為兒子的法定監(jiān)護人有權(quán)辦理房產(chǎn)登記事宜。所以父母要以法定監(jiān)護人的身份進行購買房產(chǎn)時的簽約，而要獲得法定監(jiān)護人的身份，必須要持有經(jīng)過公正、或者法院裁定的監(jiān)護人文書。二、由于未成年子女沒有民事能力或者是限制民事能力，并且沒有穩(wěn)定的個人收入，不能獲得銀行貸款，所以必須一次性付款。三、在未成年子女沒有成年之前，除為被監(jiān)護人的利益外，房產(chǎn)不能進行買賣、抵押?！吨腥A人民共和國民法通則》第十八條 監(jiān)護人應當履行監(jiān)護職責，保護被監(jiān)護人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。由于對未成年人的財產(chǎn)管理有一定的限制性，所以，父母為未成年購買房產(chǎn)時，**好把未成年子女作為父母的共同購買人。

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