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• 136****6060

  90年，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了一個(gè)條款，說(shuō)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地的使用年限是四十年，他就沒(méi)有商服用地的概念。到了2001年國(guó)土資源部出臺(tái)了一個(gè)關(guān)于土地分類(lèi)的暫行規(guī)定，規(guī)定商業(yè)用地是商服用地的一種。2007年又出臺(tái)了一個(gè)國(guó)標(biāo)文件。把過(guò)去各地各部門(mén)對(duì)土地分類(lèi)不統(tǒng)一的地方統(tǒng)一了一下，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中就沒(méi)有商業(yè)用地，只有商服用地。商服用地包括批發(fā)零售、住宿餐飲、商務(wù)金融和其他商服用地，商業(yè)用地的概念又沒(méi)有了。夠亂的吧。這些規(guī)定有沒(méi)有貫徹落實(shí)，在各地是否存在差異（其實(shí)是一定有差異的），這些筆者不方便評(píng)論，但是有一點(diǎn)，所有的這些概念都沒(méi)有拖出當(dāng)年指定的土地使用年限政策。
  開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)寫(xiě)字樓不好賣(mài)了，所以就臨時(shí)改變用途，改建成住宅。有的開(kāi)發(fā)商做了很多工作，讓消費(fèi)者購(gòu)房的時(shí)候，各種費(fèi)用也是按住宅交的，契稅，燃?xì)?，水費(fèi)電費(fèi)。這種情況在全國(guó)各地都有。比如天津就比較多,去年我去天津辦案，發(fā)現(xiàn)很多臨街的漂亮的大廈都是住宅，連陽(yáng)臺(tái)都沒(méi)有。其實(shí)正常來(lái)說(shuō)，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)是不可能當(dāng)住宅賣(mài)的，規(guī)劃就通不過(guò)。
  規(guī)劃變更本身是有法律瑕疵的，按照司法解釋這樣的房子都可以退。當(dāng)然這里面有很多技術(shù)細(xì)節(jié)，比如簽合同的時(shí)間和條款，總之是有瑕疵。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)一旦房?jī)r(jià)下跌，風(fēng)險(xiǎn)就很大。業(yè)主說(shuō)現(xiàn)在房?jī)r(jià)都漲了很多，沒(méi)誰(shuí)要退房。這種說(shuō)法有道理，現(xiàn)狀也是如此。如果不出事，業(yè)主可能也不在乎土地使用年限少了多少，但是住宅和商業(yè)入住后水電取暖等各項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣之類(lèi)的問(wèn)題還是有的。開(kāi)發(fā)商知道這里面有問(wèn)題，所以他一般會(huì)在合同里面把這些寫(xiě)一些免責(zé)條款，保護(hù)自己。通常來(lái)說(shuō)，一大本合同業(yè)主不會(huì)一頁(yè)頁(yè)的看，就算看也不見(jiàn)得看的懂。你買(mǎi)的時(shí)候不看清楚，簽了字之后想主張說(shuō)他欺詐是很難的。

  查看全文↓ 2014-04-18 12:39:27

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商服用地有沒(méi)有使用權(quán)？
  答

  現(xiàn)在的商服用地應(yīng)該沒(méi)有使用全了，您合同寫(xiě)的是使用面積還是使用權(quán)面積。

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• 問(wèn) 有沒(méi)有使用權(quán)？
  答

  你們一直都在使用。比如說(shuō)樓道和地下室但是不可以亂放東西

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• 問(wèn) ??使用面積有公攤面積嗎？公攤面積業(yè)主有沒(méi)有使用權(quán)？
  答

  公攤本來(lái)就是業(yè)主集體使用啊公攤面積為:公攤1. 大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛(wèi)室等以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房;2. 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)為墻體面積水面投影面積的一半。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間為:1. 倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道等作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間;2. 售房單位自營(yíng)、自用的房屋;3. 為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(其中包括物業(yè)管理)用房。需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和并扣除作為獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房以及人防工程等之后的建筑面積。

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• 問(wèn) 只有使用權(quán)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子如何交易?僅有使用權(quán)的房屋怎么進(jìn)行交易
  答

  使用權(quán)是和產(chǎn)權(quán)相對(duì)的，又稱(chēng)公房，也就是公家的房子，屬于國(guó)家的，擁有的是使用權(quán)，所以每個(gè)月需要交房租，要變成產(chǎn)權(quán)的也就是自己的很容易，那就是把產(chǎn)權(quán)買(mǎi)下來(lái)，這個(gè)房子就變成自己的了。使用權(quán)的房子也有房證，是個(gè)小本子，比個(gè)人產(chǎn)權(quán)的房本要小很多。使用權(quán)的房子在法律上可以買(mǎi)賣(mài)，和產(chǎn)權(quán)的房子沒(méi)什么太大區(qū)別，價(jià)格肯定要低一些，另外交的更名過(guò)戶(hù)費(fèi)也要少一些。區(qū)別**大的就是使用權(quán)的房子賣(mài)的時(shí)候必須由單位開(kāi)介紹信，房子才可以賣(mài)，因?yàn)檫@個(gè)房子是單位的，但是這個(gè)問(wèn)題不大。使用權(quán)房交易有以下兩種方式：（一）將使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房消費(fèi)者如果想要購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)房，可以將購(gòu)買(mǎi)的使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房。產(chǎn)權(quán)單位一般在年初和年中兩次布告通知?？梢阅脝挝还g介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改。目前使用權(quán)房因政策限制尚未完全開(kāi)放，能夠上市進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易的非常少，除非是獲得產(chǎn)權(quán)單位同意后，通過(guò)繳納一定費(fèi)用，把使用權(quán)變成產(chǎn)權(quán)，才能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。（二）房屋置換除了將使用權(quán)換成產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易外，還可以通過(guò)房屋置換進(jìn)行過(guò)戶(hù)。在通過(guò)置換進(jìn)行過(guò)戶(hù)時(shí)，需要注意兩點(diǎn)。一是雙方都應(yīng)持有北京市戶(hù)口，另外一點(diǎn)是不能進(jìn)行貸款按揭。通過(guò)房屋置換并不能取得使用權(quán)房的產(chǎn)權(quán)，但可以享有出租的收益權(quán)和一定限度的處置權(quán)。一般只有擁有本地戶(hù)籍的人才能購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)的房屋。

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• 問(wèn) 公攤面積有使用權(quán)嗎
  答

  公攤本來(lái)就是業(yè)主集體使用啊公攤面積為:公攤1. 大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛(wèi)室等以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房;2. 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)為墻體面積水面投影面積的一半。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間為:1. 倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道等作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間;2. 售房單位自營(yíng)、自用的房屋;3. 為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(其中包括物業(yè)管理)用房。需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和并扣除作為獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房以及人防工程等之后的建筑面積。

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