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• 155****7669

  你好，這個協(xié)議范本每個物業(yè)公司提供的都不同哈。一般范本在百度上都是有的，但是其中的約束條件相對來說是不夠具體的！看情況而定哈，該修改的地方還得改！

  查看全文↓ 2014-04-26 09:15:54
• 155****4225

  在新舊物業(yè)移交工作中，除了自動退出情況，一般由業(yè)主委員會解聘更換新物業(yè)企業(yè)的情況下，會產生移交難的問題，常常會出現(xiàn)舊物業(yè)不愿走，新物業(yè)進不來的現(xiàn)象。下面就這一普遍存在的現(xiàn)象，對如何做好新舊物業(yè)服務企業(yè)移交工作，做如下分析：
  一、新舊物業(yè)企業(yè)移交涉及的主體涉及主體包括政府行政機構、開發(fā)建設單位、新舊物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、廣大業(yè)主。由于主體類型和人數(shù)較多，關系復雜，各種意見難以統(tǒng)一，決定了工作中會遇到各種困難，協(xié)調難度大。政府部門是監(jiān)督機構和物業(yè)服務企業(yè)的管理機構，對物業(yè)服務行業(yè)的總體發(fā)展和行政政策以及法規(guī)都有很準確的把握。新物業(yè)服務企業(yè)在移交前充分與政府部門溝通，尋求監(jiān)督指導，進一步了解項目、原物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會的情況對于移交工作方向性的正確把握是很有必要的。開發(fā)建設單位是物業(yè)的建造者，也是前期物業(yè)服務招投標工作的主導人，原物業(yè)服務企業(yè)多少與開發(fā)建設單位有一定的歷史淵源，且在保修階段或由于久修不善使得物業(yè)保修時限超過保修期時，會繼續(xù)存在開發(fā)單位與業(yè)主之間的利害關系，開發(fā)建設單位也是新舊物業(yè)移交工作的重要主體。業(yè)主及其委員會選擇為自己服務的物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費，形成市場對價關系。他們在移交工作中**具有主觀能動性，都是移交工作中的直接利害關系人。
  二、舊物業(yè)服務企業(yè)退出項目的原因原物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)不再續(xù)簽合同，另行選聘新物業(yè)服務企業(yè)。原物業(yè)服務合同期限未滿，物業(yè)服務企業(yè)的服務質量與合同約定標準相去甚遠，業(yè)主委員會通過業(yè)主大會解聘原物業(yè)服務企業(yè)，通過招標方式選聘新物業(yè)企業(yè)。原物業(yè)企業(yè)因業(yè)主欠費處于長期虧損狀態(tài)，不得已自動退出物業(yè)服務項目。原物業(yè)管理企業(yè)因公司戰(zhàn)略目標調整，合同期限屆滿，與業(yè)主委員會協(xié)商，主動退出項目管理。
  三、新舊物業(yè)移交的內容公用設施設備：電梯、生活給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠化設施、康體娛樂設施、地下車庫、道路、監(jiān)控系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、其他各種配套設施等；各種圖紙和技術資料：竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用說明和維護保養(yǎng)等技術資料；物業(yè)質量保修文件。文檔資料：業(yè)主信息資料、入伙資料、裝修資料、日常管理資料等。物業(yè)管理費等其他物業(yè)管理相關費用的明細賬目：物業(yè)管理費收繳登記表、車位費收取登記表、水電代收登記表（如果有此項）等。日常公共用水用電起止碼登記表和移交時起止碼的詳細登記數(shù)。遺留問題：主要是指在質量保證期內出現(xiàn)的屋面和外立面以陽臺滲水，經過長時間維修沒有完全修繕好，以至超過質量保修期。還包括因公用設施設備問題影響業(yè)主正常生活的情況。物業(yè)管理用房：產權移交和實體建筑移交以及相關租賃合同的移交。

  查看全文↓ 2014-04-24 13:32:31

相關問題

• 問 新舊物業(yè)管理公司交接有何義務？
  答

  1、公司董事長或執(zhí)行董事簽署的《公司設立登記申請書》（領?。?； 2、《企業(yè)（公司）申請登記委托書》[領取，股東蓋章或簽字（自然人股東）]，應標明具體委托事項和被委托人的權限； 3、公司章程； 以實物、工業(yè)產權、非專利技術和土地使用權出資的，應當就實物、工業(yè)產權、非專利技術和土地使用權所有權轉移的方式、期限在章程中做出明確的規(guī)定。 有限責任公司章程由股東蓋章或簽字（自然人股東）； 4、股東的法人資格證明或者自然人身份證明： 股東為企業(yè)法人的提交營業(yè)執(zhí)照副本復印件；股東為事業(yè)法人的事業(yè)法人登記證書復印件；股東為社團法人的提交社團法人登記證復印件；股東是民辦非企業(yè)的，提交民辦非企業(yè)證書復印件；股東是自然人的提交身份證復印件。 5、驗資報告。 6、董事、監(jiān)事的任職文件； 根據(jù)公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會決議，由股東蓋章或簽字（自然人股東）。 7、**的任職文件； 提交董事會的聘任決議，由董事簽字。 8、董事長或執(zhí)行董事的任職證明； 根據(jù)本公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會決議或董事會決議等。股東會決議由股東蓋章或簽字（自然人股東），董事會決議由董事簽字。 9、公司董事、監(jiān)事、**身份證復印件； 10、住所使用證明： 自有房產提交產權證復印件；租賃房屋提交租賃協(xié)議原件或復印件以及出租方的產權證復印件；以上不能提供產權證復印件的，提交其它房屋產權使用證明復印件。 11、《企業(yè)名稱預先核準通知書》； 12、法律、行政法規(guī)規(guī)定設立有限責任公司必須報經審批的，提交有關部門的批準文件； 13、公司的經營范圍中，屬于法律、行政法規(guī)規(guī)定必須報經審批項目的，提交有關部門的批準文件。 14、股東是外商投資企業(yè)的，公司的經營范圍屬于鼓勵或允許外商投資的領域的，外商投資企業(yè)股東應提交：外商投資企業(yè)關于投資一致通過的董事會決議；外商投資企業(yè)的批準證書和營業(yè)執(zhí)照復印件；法定驗資機構出具的注冊資本已經繳足的驗資報告；外商投資企業(yè)經審計的資產負債表；外商投資企業(yè)繳納所得稅或減免所得稅的證明；法律、行政法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其它材料。 股東是外商投資企業(yè)的，公司的經營范圍屬于限制外商投資的領域的，除外商投資企業(yè)股東應提交上述規(guī)定提交材料外：公司還應提交省級以上外經貿主管部門的批準文件。 注：依照公司登記管理條例申請設立的有限責任公司適用本規(guī)范。 董事、**及財務負責人不得兼任監(jiān)事； 以上各項未注明提交復印件的一般均應提交原件； 提交復印件的，均應由股東加蓋公章并署明與原件一致。 物流公司如從事運輸業(yè)務，需到交通部門辦理運輸許可證后方可經營。

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• 問 新舊物業(yè)管理公司交接有何義務？
  答

  關于公共區(qū)域劃分問題，《物業(yè)管理條例》第九條有規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”這只是給了我們一個大方向的指引，目前為止，還沒有具體的區(qū)域劃分標準和實操出臺，但近期各地都在做這件事，建議多多關注所在地的物管部門動態(tài)。如果你要了解所在寫字樓物業(yè)管理的公共區(qū)域劃分情況，建議你查看一下所在寫字樓的規(guī)劃圖以及物業(yè)交接時簽訂的合同，因為《物業(yè)管理條例》第二十八條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。所以這個應該不難查到。對于開發(fā)商早期允許承租方封的樓道，這屬違章行為，《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定：對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。實際工作中，一般情況下，這類封樓道行為如果不影響消防疏散，其他租戶意見也不大的話，這種既成事實的違章行為處理起來需時較長，建議你在管理過程中，一方面將情況報告給相關部門，另一方面與承租方簽定免責合約，以免出現(xiàn)問題后被納入“不作為”行列。

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• 問 物業(yè)公司交房協(xié)議怎么寫
  答

  您好，一般入伙交房的時候，開發(fā)商會在售樓合同的附件上粘有《前期物業(yè)管理合同》，然后物業(yè)公司會讓你簽的有《業(yè)主臨時規(guī)約》《裝修管理規(guī)定》《精神文明公約》《防火責任書》等。如能給出詳細信息，則可作出更為周詳?shù)幕卮稹?/p> 全部3個回答>

• 問 更換物業(yè)公司后還有哪些交接程序要辦理？
  答

  更換物業(yè)公司后，交接中涉及的內容繁多：設計方案，配套設施，運行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡，固定資產，管理費余額及管理基金等等。具體大塊如下：（１）工程交接：由專業(yè)人員分成電氣、暖通、土建等小組，參照國家及行業(yè)標準、規(guī)范及設計要求，對接收工作內容中各條款逐項核對，確保各項指標符合標準。（２）財務交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準備，業(yè)務對口交接。（３）文檔交接：文檔中重點文件為各項法律文本和承諾性文本，要特別做好簽收歸檔工作。（４）其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動關系等等，做好確認簽字工作。

• 問 更換物業(yè)公司之后，交接的工作內容有哪些？
  答

  交接中涉及的內容繁多：設計方案，配套設施，運行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡，固定資產，管理費余額及管理基金等等?！　? (1)工程交接：由專業(yè)人員分成電氣、暖通、土建等小組，參照國家及行業(yè)標準、規(guī)范及設計要求，對接收工作內容中各條款逐項核對，確保各項指標符合標準。　　 (2)財務交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準備，業(yè)務對口交接?！　? (3)文檔交接：文檔中重點文件為各項法律和承諾性文本，做好簽收歸檔工作?！　? (4)其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動關系等等，做好確認簽字工作?！　? 防范風險，避免業(yè)主或使用人工作、生活受到影響更換物管企業(yè)的過程中，經常出現(xiàn)的“風險”有5種情況：　　 (1)原物管企業(yè)拒不退出，導致新物管企業(yè)難以進入。　　 (2)原物管企業(yè)提出高額外補償。 　　 (3)交接不配合，導致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。　　 (4)因管理真空導致部分業(yè)主對更換持不同意見甚或引發(fā)對業(yè)主委員會的詰難?！　? (5)引發(fā)法律訴訟。引發(fā)法律訴訟不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折?！?/p> 全部2個回答>