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• 138****0915

  房?jī)r(jià)的上漲之勢(shì)之猛烈，讓許多購(gòu)房者對(duì)于投資房地產(chǎn)的高回報(bào)率頗為看好。然而，房?jī)r(jià)門檻還是將許多人擋在了門外，于是出現(xiàn)了合伙購(gòu)房的“拼房一族”。 雖然合伙購(gòu)房能夠緩解購(gòu)房壓力，但是這種購(gòu)房方式還是要承受一定的風(fēng)險(xiǎn)。段先生在去年中旬和好朋友合伙購(gòu)買了一套住宅。近日，由于好朋友急需用錢，決定提前把這套房出售。雙方因是否賣房一事沒(méi)有達(dá)成協(xié)議，導(dǎo)致朋友之間產(chǎn)生矛盾。 看來(lái)，當(dāng)“拼房一族”雖然能及時(shí)圓了自己的投資夢(mèng)，但從中也隱藏著不少風(fēng)險(xiǎn)。那么，合伙買房到底需要哪些手續(xù)？應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題，才能合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？ 合作購(gòu)房存在四大風(fēng)險(xiǎn)： 第一， 使用風(fēng)險(xiǎn)。“合伙買房”的房屋屬于所有投資人的共有財(cái)產(chǎn)，在使用和出售過(guò)程中，決策權(quán)就很難屬于一個(gè)人，購(gòu)買的房屋如何出租？出租給誰(shuí)？如果合伙貸款人是住在一起的，房屋的使用面積應(yīng)該如何分配？好的位置和差的位置怎樣協(xié)調(diào)等問(wèn)題如何解決成為難題； 第二，合作風(fēng)險(xiǎn)。如果合伙貸款購(gòu)房的一方準(zhǔn)備將房屋出售或出租，另一方卻不同意，這時(shí)候誰(shuí)具有決定權(quán)？此外，房屋出售或出租后，其租金或出售收益該如何分配等都需要進(jìn)行詳細(xì)的約定； 第三， 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一旦樓市遇冷、房?jī)r(jià)降了，合作雙方又要如何處理？合作購(gòu)房虧損如何分擔(dān)？ 第四，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。假如周小姐她們“合伙購(gòu)房”計(jì)劃成功，但以后她們中的任何一人將來(lái)購(gòu)房時(shí)均享受不到首套房的優(yōu)惠，因?yàn)樗齻兌际钱a(chǎn)權(quán)人。 如果已經(jīng)決定要當(dāng)‘拼房一族’，那么在雙方合作之時(shí)，有一些程序是必需要寫(xiě)清楚的。比如，沒(méi)有親屬關(guān)系的人合伙買房，**好在房產(chǎn)證上約定各自產(chǎn)權(quán)所有之外，再簽訂一份合伙買房的協(xié)議，對(duì)房產(chǎn)的使用權(quán)、處置權(quán)、收益分配等作出詳細(xì)的規(guī)定，避免日后出現(xiàn)糾紛。第二，協(xié)議中約定各自產(chǎn)權(quán)所有、投資所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)以及收益比等細(xì)節(jié)問(wèn)題，各方簽字認(rèn)可，如有必要可以到公證處進(jìn)行公證。

  查看全文↓ 2016-04-27 18:25:17

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• 問(wèn) 售二手房時(shí)有哪些技巧？需規(guī)避哪四大風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  售房關(guān)鍵：保持房屋整潔，充分展示。避開(kāi)產(chǎn)權(quán)不明、信息不實(shí)、交易風(fēng)險(xiǎn)、資金安全問(wèn)題。

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• 問(wèn) 合伙購(gòu)房存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)如何規(guī)避？
  答

  合伙購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)多，合同明確，溝通順暢，財(cái)務(wù)透明。

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• 問(wèn) 合伙買房存在哪些風(fēng)險(xiǎn) 有沒(méi)有案例分析
  答

  隨著房?jī)r(jià)不斷攀升，市場(chǎng)調(diào)控增多，有的人因?yàn)橘Y金卻不夠，有的人想省下高漲的房貸利息，各種形式的合伙買房、規(guī)避通脹案例應(yīng)運(yùn)而生。此類購(gòu)房行為被戲稱為“拼買房”。事實(shí)上，這種合伙買房的行為存在一定的風(fēng)險(xiǎn)?？纯匆韵掳咐?。 案例 曾經(jīng)的限購(gòu)令將部分外來(lái)置業(yè)者和多次置業(yè)者擋在了購(gòu)房門外，加上金融政策收緊，銀行停止了三套房貸，所以此前，許多多次置業(yè)的買家，大都會(huì)用無(wú)購(gòu)房記錄或無(wú)貸款記錄的親友名字買房，以獲得購(gòu)房資格，申請(qǐng)更低的**和利率。據(jù)了解，此類“拼買房”的購(gòu)房者，雙方事先大都會(huì)簽訂一份協(xié)議，明確出資比例、以后買賣產(chǎn)權(quán)的收益比例等。 解析 對(duì)于很多有購(gòu)房意向但是沒(méi)有購(gòu)房資格，或者資金不足的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，與親友合伙買房是一種鉆政策空子的方法。從司法角度看來(lái)，這種建立在相互信任基礎(chǔ)上的方法，合作買房的雙方都可能面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。沒(méi)有產(chǎn)生糾紛，一般能按照雙方事先約定執(zhí)行。一旦有糾紛，這份額外簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，因?yàn)楸旧磉`反了相關(guān)的購(gòu)房政策規(guī)定，從法律上來(lái)說(shuō)是無(wú)效的。 對(duì)于以他人名義購(gòu)房的購(gòu)房者，該房屋在房管局等部門的登記人不是自己而是他人。按照法律規(guī)定，房屋的產(chǎn)權(quán)所有是以產(chǎn)權(quán)登記為主，如果對(duì)方私自將房屋出售給第三方，又或者對(duì)方存在債務(wù)問(wèn)題，該物業(yè)被法院強(qiáng)制查封、拍賣的話，這種情況是原本出資的購(gòu)房者無(wú)法控制的。反之，對(duì)于借自己的名字給他人購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，如果有貸款，萬(wàn)一出資人斷供，影響的是名義貸款人的征信記錄，還會(huì)被銀行追究責(zé)任。 小編提醒，這些風(fēng)險(xiǎn)幾乎是很難提前規(guī)避的，打算合伙買房的朋友，要多考慮一下這些方面的風(fēng)險(xiǎn)因素。

• 問(wèn) 二手房交易中需警惕的四大風(fēng)險(xiǎn)是什么？
  答

  二手房交易風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、合同、資金。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房**新政策是什么 小產(chǎn)權(quán)房四大風(fēng)險(xiǎn)是什么
  答

  小產(chǎn)權(quán)房**新政策出臺(tái)，看看政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)的態(tài)度以及小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)。很多人說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房的存在是中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致的，人們對(duì)現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)接受無(wú)能只好選擇不那么正規(guī)的途徑來(lái)買到住房，這就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房。那么國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房有什么樣的政策規(guī)定，以及購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者有了解嗎？ 什么是小產(chǎn)權(quán)房 小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶?產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。 所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 小產(chǎn)權(quán)房**新政策 《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》明確規(guī)定，“對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過(guò)‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn) 行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。 小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)區(qū)分 國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、國(guó)家小產(chǎn)權(quán)房政策的爭(zhēng)議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋主要有3種： 1. 是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。 2. 是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。 3. 是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。 小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn) (一)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響。 (二)政策風(fēng)險(xiǎn) 購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。 (三)監(jiān)管缺位 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。 （四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 如果買賣雙方出現(xiàn)交易糾紛，就郭先生和賣家這樣的情況，法院針對(duì)數(shù)額比較大的借款，買方有借款取證的責(zé)任，如果真相被揭開(kāi)，法律肯定是不會(huì)支持這樣的債權(quán)關(guān)系的。 小產(chǎn)權(quán)房一直是購(gòu)房者比較關(guān)注的問(wèn)題，希望國(guó)家可以對(duì)其認(rèn)可，而就目前國(guó)家政策來(lái)看，短期內(nèi)沒(méi)有這種可能。如果購(gòu)房者一定要選擇小產(chǎn)權(quán)房，那一定要了解清楚購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)，以免之后出現(xiàn)問(wèn)題再后悔。