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  中國(guó)的房?jī)r(jià)飛漲已經(jīng)持續(xù)十多年。其間，對(duì)于房地產(chǎn)泡沫破裂將引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)崩潰的猜測(cè)與傳言此起彼伏。但是，在過(guò)去十年間，中國(guó)不同城市的房?jī)r(jià)究竟上漲了多少？中國(guó)家庭買(mǎi)房的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)究竟有多大？Hanming Fang等學(xué)者在**新NBER工作論文中，使用中國(guó)某大型商業(yè)銀行的住房抵押貸款數(shù)據(jù)分析指出，北京房?jī)r(jià)的上漲在一線大城市中**為明顯，一線城市的房?jī)r(jià)與家庭收入之間的差距持續(xù)拉大。 房?jī)r(jià)之高 研究者根據(jù)2003-2013年中國(guó)120個(gè)主要城市的住房抵押貸款數(shù)據(jù)對(duì)這一時(shí)期的房?jī)r(jià)進(jìn)行了測(cè)算。測(cè)算結(jié)果顯示，2003-2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的確經(jīng)歷了"黃金時(shí)代"。在北上廣深四個(gè)一線大城市中，房?jī)r(jià)平均每年上漲13.1%。在31個(gè)其他直轄市、省會(huì)、重要工業(yè)城市等二線城市，房?jī)r(jià)平均每年增長(zhǎng)10.5%。另外85個(gè)三線城市的房?jī)r(jià)年均增速為7.9%。（同期中國(guó)的平均通脹率為2.68%）如此的房?jī)r(jià)飛漲態(tài)勢(shì)已經(jīng)超過(guò)1980年代日本、2000年初美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫。 圖1：2003-2013年，北、上、廣、深四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)指數(shù)、人均GDP、人均可支配收入  通過(guò)研究者構(gòu)建的房?jī)r(jià)指數(shù)，我們可以看出，北京的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)**為迅猛——房?jī)r(jià)在十年間翻了七倍，但是人均可支配收入只翻了三倍，遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)上漲的速度。在這期間，北京的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了兩次短暫下跌——分別是2008年5月到2009年3月和2011年5月到2012年6月。 與北京相比，上海的房?jī)r(jià)上漲則較為溫和——2003-2013年間翻了4.43倍，而人均可支配收入與北京一樣翻了三倍左右。十年間，上海的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了三次下跌調(diào)整，第一次是在2005年5月到2007年3月間下跌了13%；第二次調(diào)整也在2008年金融危機(jī)之后，幅度較??；第三次調(diào)整是在2011月6月到2012年3月間下跌25%。 地理位置相近的廣州和深圳在2003-2013年房?jī)r(jià)分別翻了5.1倍和3.65倍。但是，同期廣州的人均可支配收入也翻了三倍，而深圳只增長(zhǎng)了68%。兩座城市都在2008年金融危機(jī)后經(jīng)歷了較為劇烈的樓市震蕩，在2007年10月到2009年1月間深圳房?jī)r(jià)一度下跌了39%。 圖2：2003-2013年，二三線城市的房?jī)r(jià)指數(shù)、人均GDP、人均可支配收入 我們?cè)賮?lái)看二三線城市。2003-2013年間31個(gè)二線城市房?jī)r(jià)平均翻了3.92倍，而且波動(dòng)不大。但是在這期間，人均可支配收入也相應(yīng)增長(zhǎng)。**為值得注意的是，85個(gè)三線城市的房?jī)r(jià)十年間平均翻了3.13倍，慢于人均收入的增速。 買(mǎi)房之難 房?jī)r(jià)收入比是**常用來(lái)衡量家庭購(gòu)房財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)的指標(biāo)。研究者將每類(lèi)城市中的貸款購(gòu)房者分為低收入家庭（所有貸款家庭中收入**低的10%家庭）和中等收入家庭（所有貸款家庭中收入位于45%--55%的家庭）。 圖3：2003-2013年，各類(lèi)城市低收入家庭和中等收入家庭的房?jī)r(jià)收入比 對(duì)于低收入家庭來(lái)說(shuō)，2003年時(shí)在幾乎所有樣本城市中，房?jī)r(jià)收入比均稍高于8。換句話說(shuō)，低收入家庭的購(gòu)房支出是其家庭一年可支配收入的八倍。而且為了申請(qǐng)住房抵押貸款，低收入家庭必須支付約38%的房款**，這部分**已經(jīng)相當(dāng)于其家庭年收入的3倍。在現(xiàn)實(shí)中，貸款購(gòu)房者年齡多在30歲出頭，房款**基本需要花費(fèi)掉他們及其家人多年的積蓄。 據(jù)研究者測(cè)算，如果一個(gè)家庭支付了40%的房款**，房款的其余六成部分以年利率6%向銀行貸款，那么這個(gè)家庭需要將其年收入的近30%用來(lái)償還每年的房貸利息。再加上每年還要償還一部分房貸本金，以**長(zhǎng)30年的貸款期限為例，那么購(gòu)房家庭年收入的16.7%將用來(lái)償還這部分本金。也就是說(shuō)，一個(gè)家庭在貸款買(mǎi)房后，每年需要將整個(gè)家庭年收入的46.7%用來(lái)償付貸款本金和利息。而且，這還只是在房?jī)r(jià)收入比處于8的時(shí)候。如上圖所示，低收入家庭在一線城市的房?jī)r(jià)收入比在某些年份已經(jīng)超過(guò)了10，其購(gòu)房負(fù)擔(dān)可想而知。相對(duì)而言，中等收入家庭的房?jī)r(jià)收入比要好得多。 圖4：2003-2013年，貸款購(gòu)房者的房屋面積 盡管中國(guó)購(gòu)房家庭的財(cái)富負(fù)擔(dān)相當(dāng)重，但是其購(gòu)買(mǎi)的房屋相當(dāng)寬敞。雖然低收入家庭在一線城市購(gòu)買(mǎi)的房屋面積相對(duì)較小，其平均面積也達(dá)到72-80平方米，這意味著人均住房面積可以達(dá)到25平方米，遠(yuǎn)高于香港、紐約、新加坡和東京等城市。但是，從總體上來(lái)看，兩類(lèi)家庭在各類(lèi)城市中購(gòu)買(mǎi)房屋的面積均出現(xiàn)下降趨勢(shì)。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:08

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)提供的信息有哪些？中國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)如何？
  答

  聽(tīng)說(shuō)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)能查房?jī)r(jià)，但未來(lái)走勢(shì)？我不太懂，還是多聽(tīng)聽(tīng)別人的意見(jiàn)吧。

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• 問(wèn) 中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)？
  答

  短期看跌，長(zhǎng)遠(yuǎn)看漲！

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• 問(wèn) 中國(guó)房?jī)r(jià)趨勢(shì)
  答

  近期，中國(guó)部分城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售回升及部分城市房?jī)r(jià)小幅反彈，被媒體報(bào)道的房托排隊(duì)購(gòu)房以及千人購(gòu)房團(tuán)現(xiàn)象再次出現(xiàn)，中國(guó)知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代表人物任志強(qiáng)、董藩等人又開(kāi)始炮轟中國(guó)樓市和購(gòu)房者。 買(mǎi)房是大事，不能僅看眼前輿論形勢(shì)。中國(guó)房?jī)r(jià)目前正處在泡沫期的高位運(yùn)行階段，必然購(gòu)房成本很高?，F(xiàn)在買(mǎi)房子預(yù)備未來(lái)養(yǎng)老，而未來(lái)房?jī)r(jià)大跌，不僅不能依靠房子養(yǎng)老，反而白白養(yǎng)了房子。因此切記不能盲目跟風(fēng)，要在判斷房地產(chǎn)大走勢(shì)、近期走勢(shì)因素之后做出自己的判斷。以下關(guān)于房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)解讀，希望能讓更多的讀者做出正確的判斷。 中國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì) 決定房?jī)r(jià)變化的，還是供應(yīng)和需求。在供給方面，包括商品房的開(kāi)工與竣工面積，保障房的開(kāi)工與竣工面積，空房數(shù)量和遷居賣(mài)房數(shù)量，還有土地政策和對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年輕人結(jié)婚住房需求，換房需求，拆遷需求，還有投機(jī)或投資需求。 在近期內(nèi)，決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的是房屋竣工待售面積、市場(chǎng)需求能力和限制投機(jī)購(gòu)房的力度。在中期內(nèi)，決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的是城市化發(fā)展態(tài)勢(shì)、土地政策、保障房供應(yīng)能力、空房數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增長(zhǎng)。在遠(yuǎn)期內(nèi)，是城市化發(fā)展階段、保障房供應(yīng)占需求比例、人口狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。 據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》的數(shù)據(jù)：2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長(zhǎng)26.6%；房屋新開(kāi)工面積16.38億平方米，增長(zhǎng)40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長(zhǎng)4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長(zhǎng)2.7%。 再看新數(shù)據(jù)：1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積26.46億平方米，同比增長(zhǎng)31.7%；房屋新開(kāi)工面積4.57億平方米，同比增長(zhǎng)64.1%；房屋竣工面積15020萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.5%?？梢钥闯鰸撛诜课莨┙o快速增加，竣工面積也呈加速增長(zhǎng)。

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• 問(wèn) 中國(guó)房?jī)r(jià)**低的城市有哪些 全國(guó)房?jī)r(jià)**低的
  答

  我在成都， 我覺(jué)得成都房?jī)r(jià)不一定是**便宜的，但是應(yīng)該是性?xún)r(jià)比**高的。對(duì)于成都這樣一個(gè)省會(huì)城市來(lái)說(shuō)，這個(gè)房?jī)r(jià)已經(jīng)非常公道了。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 中國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)
  答

  中國(guó)未來(lái)的房?jī)r(jià)大概率還是要上漲的，之所以這么說(shuō)，主要有以下這幾個(gè)原因：①房?jī)r(jià)本身也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而提升，在未來(lái)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度肯定是越來(lái)越快，各地方的經(jīng)濟(jì)肯定也是越來(lái)越好，在這種情況下，房?jī)r(jià)大概率還是要隨著經(jīng)濟(jì)一起提升的。②目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)全面放開(kāi)了二胎和三胎政策，而這一政策的放開(kāi)也就意味著在未來(lái)會(huì)有更多的年輕人出現(xiàn)，年輕人多了之后，買(mǎi)房的人自然也就會(huì)變多，這樣一來(lái)房?jī)r(jià)大概率也會(huì)上漲的。③隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，無(wú)論是人力成本還是物價(jià)，其實(shí)一直都是在上漲的，然而這兩個(gè)因素也是直接決定了房?jī)r(jià)，所以如果從這個(gè)角度來(lái)看，房?jī)r(jià)也沒(méi)有下跌的可能性。④最關(guān)鍵的一點(diǎn)其實(shí)還是土地的價(jià)格，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商想要拿到土地還得去拍賣(mài)才行，然而從政府那邊拍賣(mài)到的價(jià)格土地又比較的貴，所以建成的房子出售價(jià)格也不會(huì)太低。