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  中國的房價飛漲已經(jīng)持續(xù)十多年。其間，對于房地產(chǎn)泡沫破裂將引發(fā)中國經(jīng)濟崩潰的猜測與傳言此起彼伏。但是，在過去十年間，中國不同城市的房價究竟上漲了多少？中國家庭買房的財務(wù)負擔(dān)究竟有多大？Hanming Fang等學(xué)者在**新NBER工作論文中，使用中國某大型商業(yè)銀行的住房抵押貸款數(shù)據(jù)分析指出，北京房價的上漲在一線大城市中**為明顯，一線城市的房價與家庭收入之間的差距持續(xù)拉大。 房價之高 研究者根據(jù)2003-2013年中國120個主要城市的住房抵押貸款數(shù)據(jù)對這一時期的房價進行了測算。測算結(jié)果顯示，2003-2013年中國房地產(chǎn)市場的確經(jīng)歷了"黃金時代"。在北上廣深四個一線大城市中，房價平均每年上漲13.1%。在31個其他直轄市、省會、重要工業(yè)城市等二線城市，房價平均每年增長10.5%。另外85個三線城市的房價年均增速為7.9%。（同期中國的平均通脹率為2.68%）如此的房價飛漲態(tài)勢已經(jīng)超過1980年代日本、2000年初美國的房地產(chǎn)泡沫。 圖1：2003-2013年，北、上、廣、深四個一線城市的房價指數(shù)、人均GDP、人均可支配收入  通過研究者構(gòu)建的房價指數(shù)，我們可以看出，北京的房價增長**為迅猛——房價在十年間翻了七倍，但是人均可支配收入只翻了三倍，遠趕不上房價上漲的速度。在這期間，北京的房價經(jīng)歷了兩次短暫下跌——分別是2008年5月到2009年3月和2011年5月到2012年6月。 與北京相比，上海的房價上漲則較為溫和——2003-2013年間翻了4.43倍，而人均可支配收入與北京一樣翻了三倍左右。十年間，上海的房價經(jīng)歷了三次下跌調(diào)整，第一次是在2005年5月到2007年3月間下跌了13%；第二次調(diào)整也在2008年金融危機之后，幅度較小；第三次調(diào)整是在2011月6月到2012年3月間下跌25%。 地理位置相近的廣州和深圳在2003-2013年房價分別翻了5.1倍和3.65倍。但是，同期廣州的人均可支配收入也翻了三倍，而深圳只增長了68%。兩座城市都在2008年金融危機后經(jīng)歷了較為劇烈的樓市震蕩，在2007年10月到2009年1月間深圳房價一度下跌了39%。 圖2：2003-2013年，二三線城市的房價指數(shù)、人均GDP、人均可支配收入 我們再來看二三線城市。2003-2013年間31個二線城市房價平均翻了3.92倍，而且波動不大。但是在這期間，人均可支配收入也相應(yīng)增長。**為值得注意的是，85個三線城市的房價十年間平均翻了3.13倍，慢于人均收入的增速。 買房之難 房價收入比是**常用來衡量家庭購房財務(wù)負擔(dān)的指標(biāo)。研究者將每類城市中的貸款購房者分為低收入家庭（所有貸款家庭中收入**低的10%家庭）和中等收入家庭（所有貸款家庭中收入位于45%--55%的家庭）。 圖3：2003-2013年，各類城市低收入家庭和中等收入家庭的房價收入比 對于低收入家庭來說，2003年時在幾乎所有樣本城市中，房價收入比均稍高于8。換句話說，低收入家庭的購房支出是其家庭一年可支配收入的八倍。而且為了申請住房抵押貸款，低收入家庭必須支付約38%的房款**，這部分**已經(jīng)相當(dāng)于其家庭年收入的3倍。在現(xiàn)實中，貸款購房者年齡多在30歲出頭，房款**基本需要花費掉他們及其家人多年的積蓄。 據(jù)研究者測算，如果一個家庭支付了40%的房款**，房款的其余六成部分以年利率6%向銀行貸款，那么這個家庭需要將其年收入的近30%用來償還每年的房貸利息。再加上每年還要償還一部分房貸本金，以**長30年的貸款期限為例，那么購房家庭年收入的16.7%將用來償還這部分本金。也就是說，一個家庭在貸款買房后，每年需要將整個家庭年收入的46.7%用來償付貸款本金和利息。而且，這還只是在房價收入比處于8的時候。如上圖所示，低收入家庭在一線城市的房價收入比在某些年份已經(jīng)超過了10，其購房負擔(dān)可想而知。相對而言，中等收入家庭的房價收入比要好得多。 圖4：2003-2013年，貸款購房者的房屋面積 盡管中國購房家庭的財富負擔(dān)相當(dāng)重，但是其購買的房屋相當(dāng)寬敞。雖然低收入家庭在一線城市購買的房屋面積相對較小，其平均面積也達到72-80平方米，這意味著人均住房面積可以達到25平方米，遠高于香港、紐約、新加坡和東京等城市。但是，從總體上來看，兩類家庭在各類城市中購買房屋的面積均出現(xiàn)下降趨勢。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:08

相關(guān)問題

• 問 中國房價行情網(wǎng)提供的信息有哪些？中國房價未來走勢如何？
  答

  聽說房價行情網(wǎng)能查房價，但未來走勢？我不太懂，還是多聽聽別人的意見吧。

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• 問 中國房價走勢？
  答

  短期看跌，長遠看漲！

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• 問 中國房價趨勢
  答

  近期，中國部分城市房地產(chǎn)銷售回升及部分城市房價小幅反彈，被媒體報道的房托排隊購房以及千人購房團現(xiàn)象再次出現(xiàn)，中國知名房地產(chǎn)開發(fā)商代表人物任志強、董藩等人又開始炮轟中國樓市和購房者。 買房是大事，不能僅看眼前輿論形勢。中國房價目前正處在泡沫期的高位運行階段，必然購房成本很高?，F(xiàn)在買房子預(yù)備未來養(yǎng)老，而未來房價大跌，不僅不能依靠房子養(yǎng)老，反而白白養(yǎng)了房子。因此切記不能盲目跟風(fēng)，要在判斷房地產(chǎn)大走勢、近期走勢因素之后做出自己的判斷。以下關(guān)于房價的未來走勢解讀，希望能讓更多的讀者做出正確的判斷。 中國房價未來走勢 決定房價變化的，還是供應(yīng)和需求。在供給方面，包括商品房的開工與竣工面積，保障房的開工與竣工面積，空房數(shù)量和遷居賣房數(shù)量，還有土地政策和對房地產(chǎn)開發(fā)的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年輕人結(jié)婚住房需求，換房需求，拆遷需求，還有投機或投資需求。 在近期內(nèi)，決定房價走勢的是房屋竣工待售面積、市場需求能力和限制投機購房的力度。在中期內(nèi)，決定房價走勢的是城市化發(fā)展態(tài)勢、土地政策、保障房供應(yīng)能力、空房數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展和居民收入增長。在遠期內(nèi)，是城市化發(fā)展階段、保障房供應(yīng)占需求比例、人口狀況和經(jīng)濟發(fā)展階段。 據(jù)中國國家統(tǒng)計局《2010年全國房地產(chǎn)市場運行情況》的數(shù)據(jù)：2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%。 再看新數(shù)據(jù)：1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積26.46億平方米，同比增長31.7%；房屋新開工面積4.57億平方米，同比增長64.1%；房屋竣工面積15020萬平方米，同比增長13.5%。可以看出潛在房屋供給快速增加，竣工面積也呈加速增長。

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• 問 中國房價**低的城市有哪些 全國房價**低的
  答

  我在成都， 我覺得成都房價不一定是**便宜的，但是應(yīng)該是性價比**高的。對于成都這樣一個省會城市來說，這個房價已經(jīng)非常公道了。

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• 問 中國房價未來走勢
  答

  中國未來的房價大概率還是要上漲的，之所以這么說，主要有以下這幾個原因：①房價本身也會隨著經(jīng)濟的發(fā)展而提升，在未來國內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展速度肯定是越來越快，各地方的經(jīng)濟肯定也是越來越好，在這種情況下，房價大概率還是要隨著經(jīng)濟一起提升的。②目前國內(nèi)已經(jīng)全面放開了二胎和三胎政策，而這一政策的放開也就意味著在未來會有更多的年輕人出現(xiàn)，年輕人多了之后，買房的人自然也就會變多，這樣一來房價大概率也會上漲的。③隨著經(jīng)濟的發(fā)展，無論是人力成本還是物價，其實一直都是在上漲的，然而這兩個因素也是直接決定了房價，所以如果從這個角度來看，房價也沒有下跌的可能性。④最關(guān)鍵的一點其實還是土地的價格，現(xiàn)在開發(fā)商想要拿到土地還得去拍賣才行，然而從政府那邊拍賣到的價格土地又比較的貴，所以建成的房子出售價格也不會太低。