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• 141****0969

  九十年代初，隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，“按揭”一詞逐漸被人們所了解。“按揭”一詞從香港傳入，是英語(yǔ)＂Ｍortgage＂的粵語(yǔ)音譯。 有些購(gòu)房者認(rèn)為“按揭”就是指按揭貸款或抵押貸款，事實(shí)上按揭是一種法律關(guān)系，屬于英美平衡法體系，并不存在于我國(guó)現(xiàn)行的法律體系中，所以對(duì)一般購(gòu)房者來說，理解起來有一定難度。 我們目前所使用的按揭，一般指?jìng)€(gè)人購(gòu)置商品房抵押貸款。按揭作為擔(dān)保的法律關(guān)系為：在項(xiàng)目的期房預(yù)售合同中，買方支付一部分樓價(jià)款給賣方，其余房?jī)r(jià)款買方通過金融機(jī)構(gòu)貸款支付給賣方。在房產(chǎn)證辦理完畢之前，由賣方通過協(xié)議將買方對(duì)期房的期權(quán)讓與給金融機(jī)構(gòu)作為取得金融機(jī)構(gòu)貸款的擔(dān)保。待房產(chǎn)證辦理完畢 之后，賣方解除擔(dān)保，買方將依合同取得期房的期權(quán)讓與給銀行作為償還貸款的擔(dān)保。買方還清所有貸款本金及利息后能優(yōu)先獲得賠償?？蓪⑵跈?quán)贖回，取得房產(chǎn) 證。如果買方在貸款期限內(nèi)違約，或不能償還貸款，銀行有權(quán)處分按揭樓宇并能優(yōu)先獲得賠償。 為鼓勵(lì)購(gòu)房者購(gòu)買所建房屋，開發(fā)商請(qǐng)求銀行提供房地產(chǎn)抵押貸款，開發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行、開發(fā)商與購(gòu)房者應(yīng)簽訂按揭貸款合同和擔(dān)保書。 按揭的條件 各銀行一般都要求按揭貸款的對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，同時(shí)具備以下條件：（1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；（2）有穩(wěn)定的職業(yè)和 收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；（3）不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，不低于購(gòu)買住房全部?jī)r(jià)款的20%作為購(gòu)房的首期付款；享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，以個(gè)人承擔(dān)部分 的20%作為購(gòu)房首期付款； （4）有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息、并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；（5）具有購(gòu)房合同或協(xié)議，所購(gòu)住房?jī)r(jià)格基本符合銀行或銀行委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:28

相關(guān)問題

• 問 商品房按揭還款方式有哪些？
  答

  一般來說是房屋貸款有兩種還款方式，為等額本金還款法和等額本息還款法。1、等額本息還款是目前**為普遍，也是大部分銀行長(zhǎng)期推薦的方式。等額本息的還款方式就是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。2、等額本金還款，又可以叫做利隨本清、等本不等息還款法。這種方式貸款人會(huì)將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。

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• 問 商品房買賣付款方式有哪些？
  答

  購(gòu)買商品房，主要有以下付款方式：　　一、一次性付款　　是過去**為常見的付款方式，目前一般多用于那些低價(jià)位小單元的樓盤銷售?！　±阂淮涡愿犊钜话愣寄軓匿N售商處得到房?jī)r(jià)款的5%左右的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，如果是期房則這種付款方式價(jià)格**低?！　”祝阂淮涡愿犊钚枰I集大筆資金，且損失此項(xiàng)資金的利息，對(duì)經(jīng)濟(jì)能力有限的購(gòu)房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開發(fā)商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)大。　　二、分期付款　　又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式?！　±壕徑庖淮涡愿犊畹慕?jīng)濟(jì)壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾?！　”祝悍制诟犊铍S著付款期限的延長(zhǎng)，利率會(huì)越高，房款額比一次性付款的房款額高?！　∪?、按揭付款 　　即購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息的付款方式，因?yàn)樗苁故袌?chǎng)潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的**有效手段。　　利：可以籌集到所需資金，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望，花明天的錢圓今天的夢(mèng)?！　”祝耗壳笆掷m(xù)繁瑣、限制較多。

• 問 商品房買賣**常見的計(jì)價(jià)方式有哪些？
  答

  按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，是近年來出現(xiàn)的一種單價(jià)計(jì)價(jià)方式，它撇開了公攤面積的影響，能有效減少購(gòu)房面積的糾紛，受到購(gòu)房者的歡迎。按套（單元）計(jì)價(jià)，屬于傳統(tǒng)的總價(jià)計(jì)價(jià)方式，在別墅買賣中常常用到，二手房買賣也較為常見。

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• 問 商品房按揭還款方式有什么？
  答

  一般采用的是等額本息或等額本金還款方式。在貸款利率不變的情況下：等額本息每月還款月供總金額不變，其中本金部分逐月遞增，利息部分逐月遞減，還款壓力相對(duì)來說會(huì)比較??；等額本金每月月供總額逐月遞減，本金每月不變，剛開始還款利息比較多，還款壓力相對(duì)比較大，但總體會(huì)比等額本息還款方式節(jié)省一些利息。

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• 問 商品房按揭貸款計(jì)息方式有哪幾種
  答

  貸款對(duì)象貸款對(duì)象，是指銀行對(duì)哪些部門、企業(yè)、單位和個(gè)人發(fā)放貸款。其實(shí)質(zhì)是選擇貸款投向，確定貸款范圍和結(jié)構(gòu)。商業(yè)銀行貸款對(duì)象的確定：一要反映信貸資金運(yùn)動(dòng)的本質(zhì)要求，貸款出去要能保證償還付息；二要符合商業(yè)銀行貸款原則的要求，貸款發(fā)放要遵循效益性、安全性、流動(dòng)性原則；三要體現(xiàn)貨款投向政策的要求，貸款的投向要服從國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。因此，商業(yè)銀行的貸款對(duì)象必須是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)單位，即具有經(jīng)濟(jì)收入，預(yù)付的價(jià)值能夠得到補(bǔ)償和增值，有歸還貸款本息的資金來源。凡非經(jīng)營(yíng)性、沒有經(jīng)濟(jì)收入的單位，只能作為財(cái)政撥款對(duì)象，而不能成為銀行貸款對(duì)象?？傊谏鐣?huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一切從事生產(chǎn)、流通和為生產(chǎn)流通提供勞務(wù)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性企業(yè)單位以及個(gè)體經(jīng)濟(jì)都可以成為貸款對(duì)象。根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定：貸款對(duì)象應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)(或主管機(jī)關(guān))核準(zhǔn)登記的企(事)業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)體工商戶或具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍的具有完全民事行為能力的自然人。(二)貸款條件貸款條件，是指具備什么條件的對(duì)象才能取得貸款。是對(duì)貸款對(duì)象提出的具體要求。凡在對(duì)象之內(nèi)，而又滿足條件要求的企業(yè)單位就可取得銀行貸款。確定貸款條件的依據(jù)是：企業(yè)單位設(shè)置的合法性、經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立性、自有資本的足夠性、經(jīng)營(yíng)的盈利性及貸款的安全性。因此，凡需要向銀行申請(qǐng)貸款的企事業(yè)單位、個(gè)人必須具備以下基本條件。我國(guó)商業(yè)銀行現(xiàn)行貸款條件為：1．經(jīng)營(yíng)的合法性2．經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立性3．有一定數(shù)量的自有資金4．在銀行開立基本賬戶5．有按期還本付息的能力八、貸款用途和種類(一)貸款用途貸款用途是指貸款在企業(yè)資金占用中所表現(xiàn)出來的使用方向和范圍。它是具體規(guī)定企業(yè)什么樣的資金需要可以便用貸款，以及這些資金需要中多大部分由銀行貸款解決?，F(xiàn)行貸款用途主要是用于存貨和固定資產(chǎn)更新改造的資金需要。從流動(dòng)資金看，工業(yè)企業(yè)的貸款主要用于原材料儲(chǔ)備、在產(chǎn)品和產(chǎn)成品存貨的資金需要。商業(yè)企業(yè)的貸款主要用于商品存貨的資金需要以及工商企業(yè)在商品銷售過程中結(jié)算在途資金需要。從固定資金看，主要用于企業(yè)技術(shù)進(jìn)步、設(shè)備更新的資金需要，企業(yè)新建、改造、擴(kuò)建的資金需要，以及企業(yè)進(jìn)行科技開發(fā)的資金需要(包括部分流動(dòng)資金)。在消費(fèi)領(lǐng)域主要用于民用商品房和汽車的購(gòu)置而引起的資金需要。九、貸款種類現(xiàn)行貸款種類的劃分標(biāo)準(zhǔn)及種類如下：(一)按貸款經(jīng)營(yíng)屬性劃分1，自營(yíng)貸款。指貸款人以合法方式籌集的資金自主發(fā)放的貸款，其風(fēng)險(xiǎn)由貸款人承擔(dān)，并由貸款人收**金和利息。2．委托貸款。指由政府部門、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金，由貸款人(即受托人)根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人(受托人)只收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。3．特定貸款。指經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)并對(duì)貸款可能造成的損失采取相應(yīng)補(bǔ)救措施后責(zé)成國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行發(fā)放的貸款。(二)按貸款使用期限劃分1．短期貸款。指貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的貸款。2．中、長(zhǎng)期貸款。中期貸款指貸款期限在1年以上(不含1年)5年以下(含5年)的貸款。長(zhǎng)期貸款，指貸款期限在5年(不含5年)以上的貸款。人民幣中、長(zhǎng)期貸款包括固定資產(chǎn)貸款和專項(xiàng)貸款。(三)按貸款主體經(jīng)濟(jì)性質(zhì)劃分1．國(guó)有及國(guó)家控股企業(yè)貸款。2．集體企業(yè)貸款。3．私營(yíng)企業(yè)貸款。4．個(gè)體工商業(yè)者貸款。(四)按貸款信用程度劃分1．信用貸款。指以借款人的信譽(yù)發(fā)放的貸款。2．擔(dān)保貸款。指保證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款。保證貸款，指按規(guī)定的保證方式以第三人承諾在借款人不能償還貸款時(shí)，按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任或者連帶責(zé)任而發(fā)放的貸款。抵押貸款，指按規(guī)定的抵押方式以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。質(zhì)押貸款，指按規(guī)定的質(zhì)押方式以借款人或第三人的動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物發(fā)放的貸款。3．票據(jù)貼現(xiàn)。指貸款人以購(gòu)買借款人未到期商業(yè)票據(jù)的方式發(fā)放的貸款。(五)按貸款在社會(huì)再生產(chǎn)中占用形態(tài)劃分1．流動(dòng)資金貸款。2．固定資金貸款。(六)按貸款的使用質(zhì)量劃分1．正常貸款。指預(yù)計(jì)貸款正常周轉(zhuǎn)，在貸款期限內(nèi)能夠按時(shí)足額償還的貸款。2．不良貸款。不良貸款包括呆賬貸款、呆滯貸款和逾期貸款。呆賬貸款，指按財(cái)政部有關(guān)規(guī)定列為呆賬的貸款。呆滯貸款，指按財(cái)政部有關(guān)規(guī)定，逾期(含展期后到期)并超過規(guī)定年限以上仍來歸還的貸款，或雖未逾期或逾期不滿規(guī)定年限但生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)已終止、項(xiàng)目已停建的貸款(不含呆賬貸款)。逾期貸款，指借款合同約定到期(含展期后到期)未歸還的貸款(不含呆滯貸款和呆賬貸款)。(七)按國(guó)際慣例(風(fēng)險(xiǎn)度)對(duì)貸款質(zhì)量的劃分將銀行貸款劃分為正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑、損失五個(gè)等級(jí)，后三類貸款稱為不良貸款或?yàn)橛袉栴}貸款。十、貸款期限、利率、貼息和結(jié)息(一)貸款期限金融機(jī)構(gòu)貸款的期限主要是依據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、生產(chǎn)建設(shè)周期和綜合還貸能力等，同時(shí)考慮到銀行的資金供給可能性及其資產(chǎn)流動(dòng)性等因素，由借貸雙方共同商議后確定。貸款期限在借款合同中標(biāo)明。自營(yíng)貸款期限**長(zhǎng)一般不得超過10年(對(duì)個(gè)人購(gòu)買自用普通住房發(fā)放的貸款**長(zhǎng)期限可到20年)，超過10年應(yīng)當(dāng)報(bào)中國(guó)人民銀行備案。票據(jù)貼現(xiàn)的貼現(xiàn)期**長(zhǎng)不得超過6個(gè)月，貼現(xiàn)期限為從貼現(xiàn)之B起到票據(jù)到期日止。貸款到期不能按期歸還的，借款人應(yīng)當(dāng)在貸款到期日之前，向貸款人申請(qǐng)貸款展期。短期貸款展期期限累計(jì)不得超過原貸款期限；中期貸款展期期限累計(jì)不得超過原貸款期限的一半；長(zhǎng)期貸款展期期限累計(jì)不得超過3年。借款人未申請(qǐng)展期或申請(qǐng)展期末得到批準(zhǔn)，其貸款從到期日算起，轉(zhuǎn)入逾期貸款賬戶。(二)貸款利率貸款人應(yīng)當(dāng)在中國(guó)人民銀行規(guī)定的貸款利率的上下限范圍內(nèi)，確定每筆貸款利率，并在借款合同中標(biāo)明。貸款利率的上下限是指中國(guó)人民銀行在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上規(guī)定一個(gè)浮動(dòng)幅度，在這個(gè)幅度內(nèi)，由貸款人和借款人協(xié)商后確定貸款利率。貸款人和借款人應(yīng)當(dāng)按借款合同和有關(guān)計(jì)息規(guī)定按期計(jì)收或支付利息。(三)貼息及結(jié)息為了促進(jìn)某些產(chǎn)業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有關(guān)地方、部門可以對(duì)某些貸款補(bǔ)貼利息。貸款的貼息，實(shí)行誰(shuí)確定、誰(shuí)貼息的原則。對(duì)有關(guān)部門貼息的貸款，承辦銀行應(yīng)當(dāng)自主審查’發(fā)放，并根據(jù)《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格管理：除國(guó)務(wù)院規(guī)定外，任何單位和個(gè)人無權(quán)決定停息、減息、緩息和免息。十一、貸款方式(一)貸款方式的含義貸款方式是指貸款的發(fā)放形式。它體現(xiàn)銀行貸款發(fā)放的經(jīng)濟(jì)保證程度。反映貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度。(二)貸款方式的選擇依據(jù)貸款方式的選擇主要依據(jù)借款人的信用和貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度，對(duì)不同信用等級(jí)的企業(yè)，不同風(fēng)險(xiǎn)程度的貸款，應(yīng)選擇不同的貸款方式，以防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。(三)具體貸款方式我國(guó)商業(yè)銀行采用的貸款方式有信用放款、保證貸款、票據(jù)貼現(xiàn)，除此之外，還包括賣方信貸和買方信貸。1．信用貸款方式信用貸款方式是指單憑借款人的信用，無需提供擔(dān)保而發(fā)放貸款的貸款方式。這種貸款方式?jīng)]有現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)保證，貸款的償還保證建立在借款人的信用承諾基礎(chǔ)上，因而，貸款風(fēng)險(xiǎn)較大。2．擔(dān)保貸款方式擔(dān)保貸款方式是指借款人或保證人以一定財(cái)產(chǎn)作抵押(質(zhì)押)，或憑保證人的信用承諾而發(fā)放貸款的貸款方式。這種貸款方式具有現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)保證，貸款的償還建立在抵押(質(zhì)押)物及保證人的信用承諾基礎(chǔ)上。3．貼現(xiàn)貸款方式貼現(xiàn)貸款方式是指借款人在急需資金時(shí)，以未到期的票據(jù)向銀行融通資金的一種貸款方式。這種貸款方式，銀行直接貸款給持票人，間接貸款給付款人，貸款的償還保證建立在票據(jù)到期付款人能夠足額付款的基礎(chǔ)上。十二、貸款程序(一)貸款申請(qǐng)(二)貸款審批(三)簽定合同(四)貸款發(fā)放(五)貸款的管理和收回十三、信貸監(jiān)督與制裁(一)信貸監(jiān)督貸款監(jiān)督，是銀行在辦理信貸業(yè)務(wù)過程中，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門、各單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行檢查、分析、督促、制約的行為。其實(shí)質(zhì)是運(yùn)用信貸、利率杠桿，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生影響和制約作用。

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