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  要談中國樓市自然繞不開宏觀經(jīng)濟(jì)。穩(wěn)增長是中央2015年制定的全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，面對國際國內(nèi)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)下行壓力，一系列寬財政、松貨幣的刺激手段也陸續(xù)上線。關(guān)于樓市，中央定的總體基調(diào)是：去庫存、穩(wěn)房產(chǎn)，房地產(chǎn)政策環(huán)境趨寬松化。 先是330新政下調(diào)二手房交易營業(yè)稅、增加二套房的信貸杠桿支撐，再是一整年內(nèi)五次降息降準(zhǔn)，后來到進(jìn)一步放寬公積金貸款申請門檻……一系列托市政策接連出臺。在利好不斷的刺激下，各城市間出現(xiàn)明顯的分化。 其中，全國重點省會城市的房地產(chǎn)市場在需求持續(xù)釋放下大都復(fù)蘇明顯、成交火爆，但與此同時，庫存量較大、消費需求不足的三、四線城市依然未能擺脫樓市量價低迷的陰霾。對于2016年的樓市，2015年年底經(jīng)濟(jì)工作會議上去庫存宏觀基調(diào)已定，市場大環(huán)境有望進(jìn)一步寬松，一、二線重點城市樓市復(fù)蘇的勢頭還將進(jìn)一步延續(xù)，而三、四線城市市場依然不容樂觀。 2015全年樓市呈現(xiàn)六大特征 ★市場環(huán)境：政策趨寬松化刺激需求釋放 2015年，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，金融環(huán)境由穩(wěn)健趨寬松，利好經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時直接利好樓市短期交易。2015年以來，面對經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣，央行五次降準(zhǔn)、五次降息，一方面使更多資金流向市場；另一方面，直接降低購房還貸成本，對需求入市有較大的刺激作用。 與此同時，房產(chǎn)政策寬松化利于樓市庫存去化。2015年房地產(chǎn)市場正式進(jìn)入政策寬松期，有效地刺激了樓市需求釋放。中央330政策的降低二套房貸款比例與個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“5改2”，對刺激需求入市作用重大；同時，收緊土地供應(yīng)，通過減少土地供應(yīng)量來減少住宅潛在供應(yīng)量。需求刺激加上供應(yīng)減少，二者疊加以減少高庫存壓力。 在制度設(shè)計上，二孩政策全面放開，實為應(yīng)對社會老齡化壓力，但釋放的人口紅利也將對樓市產(chǎn)生一定的影響。短期來看，對房地產(chǎn)市場造成的影響主要來自于家庭結(jié)構(gòu)變化和子女教育產(chǎn)生的房屋需求結(jié)構(gòu)變化；長期來看，受益于國民人口的增長，人口紅利將繼續(xù)釋放，新增購房需求隨之增長，特別是配套成熟的區(qū)域?qū)⒊蔀橘彿康臒狳c區(qū)域。 ★交易量：城市間住宅市場分化嚴(yán)重，一線及重點省會城市復(fù)蘇，三四線城市依然萎靡 在樓市利好政策刺激下，2015年全國住宅市場整體上并未出現(xiàn)成交量大漲現(xiàn)象，全國住宅銷售量與2014年相比略降。其中，一線及重點城市新房交易量火爆，可以看出，三四線城市住宅市場相對依然萎靡。 根據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2015年全國住宅銷售量達(dá)9.6億平方米，住宅銷售量同比下跌9%。2015年一線及重點城市成交量明顯復(fù)蘇，除成都外，監(jiān)測十城中九城新房交易量上漲，八城新房交易量同比漲幅在27%及以上，六城新房交易量從2014年負(fù)增長轉(zhuǎn)為2015年大幅增長。其中，武漢新房交易量為十城之**，同比漲幅**高達(dá)39%。 ★房價：一線城市房價漲幅繼續(xù)擴大，二線城市房價漲幅有所收窄 2015年全國住宅市場整體價格漲幅明顯增加，全國住宅銷售價同比漲幅為五年**高。但城市間及區(qū)域間住宅市場價格出現(xiàn)明顯分化，一線城市房價漲幅繼續(xù)擴大，二線城市房價漲幅有所收窄，說明一線城市投資效益依然較高，而二線城市投資效益降低，購房整體趨勢逐漸轉(zhuǎn)為自用為主。 根據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2015年全國住宅銷售價同比漲幅為10%，較2014年漲幅增加。2015年監(jiān)測十城的新房成交價分化顯著。一線城市豪宅集中入市，新房成交價漲幅較大，其中漲幅**大的依然是上海、北京，分別達(dá)到16.9%、9.6%。南昌作為江西省會，在經(jīng)歷兩年下跌后今年大幅上漲，漲幅高達(dá)12%；南京、武漢等新房均價分別上漲8.1%、7.3%；成都、長沙等新房均價小幅下跌2.9%。 ★購房客戶特征：80-85年齡段購房占半壁江山，貸款購房占比超七成 據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心分析，北京市的客戶購房年齡逐年增加，目前的趨勢是85前更愛買房，90后多以租房為主。在2011-2015年期間，1980-1985年出生的客戶購房成交占比一直**高，且高于50%，1986-1990年出生的客戶購房成交占比約為15%。 高企的房價形成較大的購房壓力，但對于貸款購房客戶來說，2015年一系列降準(zhǔn)降息政策加上較寬松的貨幣政策致使購房成本被降低，還貸壓力相對減輕，進(jìn)一步導(dǎo)致貸款購房客戶占比增加。據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，北京市2015年貸款購房的比例為75.7%，比2014年增加了11.4個百分點。 ★去庫存：全國去庫存壓力依然較大，但城市間分化明顯，重點省會城市去化效果顯著 2015年全國住宅待售面積繼續(xù)高位攀升，全國住宅市場去庫存壓力依然較大。在需求大量釋放及供應(yīng)端減量的雙重作用下，去庫存效果顯現(xiàn)，多地庫存量下滑。在全國庫存量上漲的背景下，一線及大部分重點城市庫存量減少，說明三四線城市庫存量未減反增，整體來看城市間分化明顯。 據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2015年全國住宅庫存量上漲8%。在一線及所監(jiān)測省會城市中，武漢、天津一手住宅庫存量**高，武漢庫存量**高達(dá)2763萬平方米。監(jiān)測十城中七城一手住宅庫存量下跌，二城一手住宅庫存量小幅增長，而南昌則相對持平。在一手住宅庫存量下跌的七城中，跌幅較大的依次是蘇州下跌32%，天津下跌19%，南京、上海下跌13%，杭州下跌7%，武漢下跌4%,北京下跌2%。另外，成都、長沙的一手住宅庫存量分別上漲8%、7%。 ★潛在供應(yīng)：在去庫存主基調(diào)下，土地供應(yīng)量明顯收緊 2015年全國土地供應(yīng)量與成交量同比下跌，各地嚴(yán)控土地供應(yīng)量，土地供應(yīng)量收緊，同時各城市住宅用地成交下挫。土地市場潛在供應(yīng)端縮減，有利于住宅庫存去化。 據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2015年全國土地供應(yīng)規(guī)劃建設(shè)面積為6.7億平米，同比下跌18%；全國土地成交規(guī)劃建設(shè)面積為5.1億平米，同比下跌13%。 在2015年監(jiān)測的一線城市及重點城市中，在供應(yīng)量方面，除成都外九城土地供應(yīng)量下跌，其中上海供應(yīng)量**大為553萬平米，同比下跌21%；長沙供應(yīng)量**小為83萬平米，跌幅**大為78%。在成交量方面，七城土地成交量下跌，三城土地成交量上漲。在成交建設(shè)面積下跌的城市中，上海成交量也**大為576萬平米，同比下跌17%，長沙成交量也**小為96萬平米，跌幅**大為62%。在成交建設(shè)面積上漲的城市中，北京上漲6%，蘇州上漲14%，成都上漲23%。 2016樓市預(yù)測 預(yù)測一：2016年政策寬松化將延續(xù) 從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，2015年12月為期三天的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出，把刺激經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長作為2016年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要目標(biāo)。顯而易見，穩(wěn)增長是頭號課題，未來通過一切可刺激的舉措來實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展是宏觀政策基調(diào)。下一步，適度寬松的貨幣政策將依然是未來經(jīng)濟(jì)刺激的重要手段，降準(zhǔn)降息等寬松化政策手段有望繼續(xù)實施，這無疑對樓市成交將產(chǎn)生利好，不論是房企開發(fā)融資，還是購房人按揭貸款，都將受益。 從樓市政策基調(diào)來看，去庫存仍將是2016年樓市重要調(diào)控方向。為化解高庫存壓力，未來將有望繼續(xù)通過購房貸**款降低、減少交易環(huán)節(jié)稅收、公積金貸款政策進(jìn)一步放松等利好組合拳來擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 預(yù)測二：2016年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)分化 在宏觀政策環(huán)境利好刺激的前提下，一線城市及重點省會城市改善型購房需求將持續(xù)釋放，“量增價漲”或?qū)⒗^續(xù)主導(dǎo)新房樓市。同時，還應(yīng)該看到，目前的購房需求主要以改善型和首次置業(yè)型客戶為主力軍，投資客逐漸隱去，房價大漲的可能性不大。對于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口流入吸引力不大的三四線城市，市場銷售仍將面臨較大壓力，存在降價走量、降低庫存、回籠資金的機會，但房價上漲仍將乏力。

  查看全文↓ 2016-05-30 16:53:46

相關(guān)問題

• 問 2016年的救市政策有哪些 樓市政策有哪些變化
  答

  去年至今，樓市已經(jīng)出臺取消限購、降低首套**比例、降低二手房交易門檻、公積金貸款政策等等，甚至下半年以來央行連續(xù)3次“雙降”，從去年至今，央行累計6次降息5次全面降準(zhǔn)。本次中央政府表態(tài)之后，預(yù)計2016年樓市“救市”去庫存大門將繼續(xù)敞開。 那么，2016年地方政府還有哪些底牌可以“救市”？回顧過去幾輪市場發(fā)展周期，每當(dāng)市場低谷期，地方政府都會采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和回升，這些措施包括調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、降低**比例、契稅優(yōu)惠、鼓勵人才購房等八大方面“救市”措施。從目前樓市發(fā)展特征來看，上述八大措施極有可能會在非限購城市執(zhí)行（半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市）。具體來講： 第一、降首套** 通過下調(diào)首套房**比例，可以降低購房者入市門檻，適度激活當(dāng)前的以自住需求為主的樓市成交量，緩解當(dāng)前大部分三四線城市、半數(shù)以上二線城市庫存相對較大的市場壓力，同時使房價保持相對穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，成為當(dāng)前樓市發(fā)展的關(guān)鍵。按照這樣的效果來判斷政策走向，預(yù)計首套房**比例將從現(xiàn)行的25%，下調(diào)至20%左右； 第二、降準(zhǔn)降息 雖然已經(jīng)有6次降息5次降準(zhǔn)，但是，筆者認(rèn)為由于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢及貨幣政策變化走向等因素，預(yù)計2016年仍然有1-2次降息，降息幅度在0.5個點左右，降準(zhǔn)也有機會，大約在1個點左右。這樣，可以釋放更多的市場流動性，刺激宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的同時，也為樓市去庫存帶來利好影響； 第三、樓市稅費補貼類政策會進(jìn)一步落地，同時，首套房貸利率優(yōu)惠或政府財政直接給予首套房貸支持。 加大各類財政補貼，將在補貼的幅度和范圍方面進(jìn)行調(diào)整。如近期傳言的對農(nóng)民工購房首套房的稅費減免政策、個稅抵扣房貸利息等措施，當(dāng)然，也可以針對首套購房者采取減免契稅、政府性基金補貼利息等財政優(yōu)惠；此外，在樓市去庫存的市場背景下，銀行應(yīng)該明確支持首套房貸，給予利率打折優(yōu)惠，按照這樣的發(fā)展速度，預(yù)計未來幾個月首套房貸利率會出現(xiàn)實質(zhì)性松動，那么，屆時購房者成本適度降低，市場成交量也將因此逐步企穩(wěn)回升，**終達(dá)到去庫存的目的。 第四、加強貨幣補貼 進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造的力度，補償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補助（貨幣補貼），而非異地分配住房（實物補貼）。被拆遷居民通過獲得的貨幣補貼購買市場中的商品住宅，達(dá)到樓市去庫存的目的。 第五、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn) 調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對剛需來講，由于惠及面擴大，更多的剛需購房者會少交稅費，可以說是在政策上鼓勵購房者盡快購房，尤其是一些自住需求的購房者，如果他們盡快購房的話，不僅可以買到合適的房源，而且可以激活樓市的成交量。成交量上去了，對于開發(fā)商政府都是一件好事情。 第六、鼓勵人才購房政策 針對人才類的購房落戶政策已經(jīng)不再稀奇，今年以來，不少城市出臺鼓勵人才購房的相關(guān)措施，預(yù)計2016年仍然各大城市仍然會有明確針對人才類購房落戶的相關(guān)規(guī)定，對于樓市成交量回升來講也會起到積極作用。 第七、將戶籍制度與購買房產(chǎn)直接結(jié)合 盡管當(dāng)前農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口已經(jīng)取消，但是，對于大中城市而言，尤其是省會城市而言，要想在這個城市落戶，應(yīng)該還是有一定條件限制，這些城市極有可能在此時出臺將戶籍制度與購買房產(chǎn)直接結(jié)合的相關(guān)政策，以適度刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求，帶動市場成交量回升。 第八、對于特定產(chǎn)品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免 通過對特定產(chǎn)品類型樓盤，比如精裝修的、綠色建筑項目，90平方米以下戶型的成交給予契稅減免的優(yōu)惠，這樣也激活一部分市場成交量。

• 問 樓市政策有哪些 樓市庫存有多少
  答

  本月上旬將過，離中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開的時間也越來越近，有關(guān)“四個殲滅戰(zhàn)”的戰(zhàn)術(shù)部署引發(fā)市場關(guān)注。而在化解房地產(chǎn)庫存方面，多項政策有望推出。 統(tǒng)計局的**新數(shù)據(jù)顯示，前10月全國空置住房又創(chuàng)新高，與此同時，房地產(chǎn)投資卻創(chuàng)出新低。接近高層的研究人士告訴記者，目前中國經(jīng)濟(jì)仍然處在下探過程中，能否在一兩年內(nèi)實現(xiàn)觸底和轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)可以說是這個過程中**重要的一只靴子。 不少分析人士認(rèn)為，目前中國房地產(chǎn)**大的痛點正是高庫存。業(yè)內(nèi)預(yù)計，未來更多刺激樓市的政策有望出臺。去年以來，政府已經(jīng)出臺了一系列刺激政策，包括降息、公積金政策調(diào)整、下調(diào)商業(yè)貸款**比例、松綁外資進(jìn)入樓市等。有分析人士對本報表示，盡管調(diào)控政策不會出現(xiàn)大轉(zhuǎn)向，但明年政策出現(xiàn)寬松是大概率事件。 值得注意的是，同為國家重要戰(zhàn)略性政策的保障房及棚戶區(qū)改造有望與樓市去庫存深度銜接。目前，這一政策已經(jīng)逐步進(jìn)入實質(zhì)性釋放階段。其中，被視為向房地產(chǎn)市場定向提供信貸流動性手段的棚戶區(qū)改造貨幣化補償安置已陸續(xù)到位。 上述研究人士表示，用市場化的方式來解決供需問題，是**為有效且無后遺癥的方式，“這種方式還能將房地產(chǎn)庫存引導(dǎo)到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。” 在去庫存的“殲滅戰(zhàn)”中，除保障房貨幣化安置之外，包括財稅、戶籍領(lǐng)域等配套一攬子政策預(yù)計將在明年密集亮相。 此前，中央政府曾提出努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，這被認(rèn)為是政策調(diào)控方向，將對房地產(chǎn)去庫存產(chǎn)生長久利好。目前，戶籍制度改革、計劃生育政策調(diào)整、開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點等政策已在陸續(xù)落實過程中。 此外，有消息稱，相關(guān)部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費等方面已有政策儲備，為保證政策效果，購房**比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。

• 問 樓市政策是根據(jù)什么制定的
  答

  3月31日，成都市房管局公布房地產(chǎn)市場調(diào)控新政，成都剛需家庭購買商品房將享受優(yōu)先搖號，以支持剛需家庭自住購房需求。2017年11月16日，成都市出臺政策，規(guī)定全市商品住房以公證搖號排序選房的方式開盤銷售。而今日公布的《關(guān)于商品住房開盤銷售采用公證搖號排序選房有關(guān)事宜的補充通知》規(guī)定，成都市商品住房將按照“棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通登記購房人”的順序搖號排序、依序選房,并保持登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人一致。補充通知規(guī)定，可被列入剛需家庭優(yōu)先搖號排序選房的家庭須同時符合以下三個條件：首先，居民家庭包括夫妻雙方、夫妻雙方及其未成年子女、離異（喪偶）父（母）和其未成年子女；達(dá)到法定婚齡未婚、離異、喪偶等單身人員以個人為居民家庭；夫妻離異的，購房登記時離婚應(yīng)已滿三年。其次，登記購房人及其家庭成員在成都市行政區(qū)域內(nèi)名下均無自有產(chǎn)權(quán)住房，且自2016年10月1日以來無住房轉(zhuǎn)讓記錄。第三，購買的商品住房位于成都市住房限購區(qū)域的，登記購房人須符合住房限購政策；購買的商品住房位于成都市住房非限購區(qū)域的，登記購房人須為成都市戶籍居民。在房源方面，補充通知規(guī)定，成都市行政區(qū)域內(nèi)新取得預(yù)售許可、現(xiàn)售備案的商品住房項目，按不低于當(dāng)期支持棚改貨幣化安置住戶所需房源剩余數(shù)量的50%，來支持剛需家庭選購。剛需家庭選購后剩余房源納入普通登記購房人選房范圍。房產(chǎn)主管部門須對剛需登記購房人及其購房登記時的家庭成員自有產(chǎn)權(quán)住房、住房轉(zhuǎn)讓、戶籍等情況進(jìn)行核驗，夫妻離異的，還須核驗其離婚年限。

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• 問 調(diào)控政策落實后房價是否會回落？什么時候才是買房好時機？
  答

  20%流轉(zhuǎn)稅，房價還想跌嗎，剛需人群更慘了，你就慢慢等吧。

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• 問 樓市調(diào)控再出五條，2013年樓市房價是漲還是跌？
  答

  房企降價可能性不大，實際上，針對上述調(diào)控政策，各方觀點并不一致。不過，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然此次出臺的政策新意不多，但仍有很大調(diào)整空間，將來是否出臺相關(guān)細(xì)則較為關(guān)鍵?！爱?dāng)前局部市場出現(xiàn)房價過快上漲現(xiàn)象，政府此次強調(diào)意在強化這些省市的房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況。強化執(zhí)行‘去投資化’政策，實質(zhì)并無新政推出”，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向本報記者表示，總體定向上來看，2013年房地產(chǎn)市場調(diào)控特征將是寬松中伴有“階段性”收緊。

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