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• 153****4167

  房產(chǎn)買賣的主戰(zhàn)場—售樓部，常常是房產(chǎn)買賣雙方上演“拉鋸戰(zhàn)”的“陣地”。對賣方而言，售樓部里的置業(yè)顧問、銷售團(tuán)隊都經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，從購房者踏入售樓部開始，就有一整套完整的銷售說辭。而就大多數(shù)購房者而言，卻很容易就在這“循循善誘”中“淪陷”。那么，購房者如何在買房時“保持清醒”，應(yīng)該如何應(yīng)對這些“銷售說辭”呢? 初級篇：價值的挖掘與還原 統(tǒng)一完善的“銷售說辭”及“營銷方法”是房地產(chǎn)銷售團(tuán)隊不可或缺的制勝法寶。從地產(chǎn)銷售來講，常常著眼于對市場的理解、對項目價值的挖掘、對客戶的深度分析把握，對語言的深刻錘煉。 常言道，知己知彼方能百戰(zhàn)不殆，所以在進(jìn)入售樓部前，也請各位購房者，逆向思考。 踏進(jìn)售樓部，購房者就進(jìn)入了銷售人員的“包圍圈”。一般情況下，新客戶到訪，銷售方的置業(yè)顧問常會詢問“您是第一次到我們項目嗎?”“您購房打算自己居住還是為兒女購房呢?”在這樣的問題中，置業(yè)顧問很容易了解到購房者的基本情況和購房傾向。 而后，置業(yè)顧問則開始向準(zhǔn)購房者們“推銷”。一般說來，置業(yè)顧問會對整個項目的價值鏈條做全面且詳盡地“挖掘”，將**具價值和吸引力的“賣點”變著花樣地擺在在購房者面前。 在這個價值鏈條挖掘過程中，通常從“土地價值”開始。項目所在的土地價值有哪些?片區(qū)的城市規(guī)劃發(fā)展、交通現(xiàn)狀及預(yù)期、城市歷史文化底蘊、地塊所處區(qū)域商業(yè)及生活配套狀況、居住文化……這些，統(tǒng)統(tǒng)都是銷售方會“挖掘”的價值。 其次是項目院落空間、向心組合、樓房視線、地塊利用、高低層建筑關(guān)系、商業(yè)布局與住宅關(guān)系、項目內(nèi)自然資源的利用等規(guī)劃價值，也是房產(chǎn)銷售中常打的“賣點”牌。 此外，園林景觀價值、建筑外立面價值、交通系統(tǒng)價值、戶型空間細(xì)節(jié)、小區(qū)配套等“價值點”，都是銷售團(tuán)隊在項目銷售之前，就會進(jìn)行深度挖掘的對象。 因此，準(zhǔn)購房者們在去售樓部前，**好對這些“價值點”有所了解。當(dāng)然，直接進(jìn)入售樓部了解，也是可以的。分析銷售置業(yè)顧問的價值挖掘方向，再逆向推導(dǎo)、還原：為什么主打這些價值點，是否真的具備價值，主打的價值點是否掩蓋了其他更攸關(guān)居住的價值點?將賣點一一還原，冷靜分析是否契合你的購房需求。 提升篇：售樓部提問有講究 在對一個項目有了一定的了解后，購房者大多會選定某個樓盤進(jìn)行深入了解。在選定樓盤的情況下，面對售樓部置業(yè)顧問的“花言巧語”，購房者要做的就是—保持冷靜。 置業(yè)顧問都是經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的，購房者在選擇房子的時候，一定要知道：置業(yè)顧問的答復(fù)。同時注意，置業(yè)顧問的“承諾”，不能作為購房后發(fā)生糾紛時的法律依據(jù)，一切都需要以“購房合同”及“補充協(xié)議”為準(zhǔn)。 在深入了解某個樓盤項目的時候，售樓部依然是重要的“陣地”，這個時候，提問咨詢也是有講究的。 一、 銷售方式 要求其明確答復(fù)，是按照建筑面積銷售還是套內(nèi)建筑面積銷售(兩者區(qū)別在于：建筑面積包含公攤面積，而套內(nèi)建筑面積不包含)。 二、 具體價格 在項目的“樓書”上，購房才常會看到“均價”這個詞。顧名思義，“均價”是項目的平均價格，但購房者常會發(fā)現(xiàn)心儀的房子與打出的“均價”會有很大差距。所以在深入了解項目時，一定要明確心儀的樓層及戶型的確切價格。一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層；高層在6層-8層，一層二戶的多層樓盤單位面積**高價與均價相差5%-8%，高層是在15%-20%之間。 三、 交房時間 是否能按時交房入住，入住時是否能取得“建筑工程竣工驗收備案表”、“商品房面積實測技術(shù)報告書”、“住宅質(zhì)量保證書”、“住宅使用說明書”，這些都是購房者需要明確的地方。 四、 入住條件 入住時，水、電、氣、通訊、閉路監(jiān)控系統(tǒng)是否能正常使用，以及小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化、排污、照明等私用或公用設(shè)施正常是否正常，裝修期間裝修垃圾等處理方式，物業(yè)管理費用收取等都需要了解。 五、 小區(qū)車位 小區(qū)總車位數(shù)，車位為地上還是地下，是否能保證“一戶一位”，車位面積、收費標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)計開售時間等，需要購房者明確。 高級篇：售樓部內(nèi)外要警惕售樓部外的第三方銷售員 一般情況下，熱銷的項目售樓部里面或周圍常常人頭攢動，熱鬧非常。這時候，購房者很容易產(chǎn)生“這里房子好火喲，肯定賣得好，我也可以考慮”的從眾心理。這時候要注意，在售樓處排隊的，并不一定都是購房者，還有可能是“房托”或者第三方的銷售員。 “房托”，一般是年紀(jì)稍大一些的“購房者”，他們常出現(xiàn)在項目開盤等重要節(jié)點的現(xiàn)場。 而第三方銷售員，則分為場外的“小蜜蜂”和場內(nèi)的“代理公司”和“分銷公司銷售人員”。值得注意的是，有代理公司來代理的樓盤通?；虞^多，比如排隊買號等，但是開發(fā)商直接銷售就不會搞很多花樣，那是因為代理商想賺開發(fā)商更多的代理費。 “賣完了”等熱銷假象 現(xiàn)在，不少消費者都反映“買房難”，要是想買到自己心儀的房子，那就更是“難上加難”。好不容易選好了項目，但戶型、面積、朝向都讓購房者滿意的房子，置業(yè)顧問卻說：“對不起，這個戶型賣完了?！? 在銷售現(xiàn)場，開發(fā)商為了營造銷售興旺的氣氛，常會在售樓中心的房源公示欄上打出“售完”等字樣，或者在銷售業(yè)績示意圖上標(biāo)識出大面積的已售單元，讓購房者覺得已經(jīng)沒有多少套房屋了。銷售人員也會采取很多方法來制造熱銷氣氛，讓購房者產(chǎn)生緊張感，在沒考慮清楚的情況下，一沖動就簽了合同，交了“誠意金”。 在這個時候，購房者就需要根據(jù)實際情況而定了。對于真正熱銷的項目，不排除有售完的情況。而對不易分清的“售完”現(xiàn)象，可以到國土部門查詢樓盤房源信息。另外，在看房的時候，還可以到售樓部要求售樓員出示一樣叫“銷控”的本子。這個本子上，記錄著該樓盤真實的銷售情況，可以確定你心儀的這套房子是否已賣出。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:16

相關(guān)問題

• 問 年底買房，如何避免樓市銷售購房陷阱？
  答

  樓市銷售購房陷阱一：1.內(nèi)部認(rèn)購陷阱，內(nèi)部認(rèn)購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價格相對較低，從而吸引了許多買房人士。然而，內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，是不受法律保護(hù)的，購房者的權(quán)益也無法受到法律保障。樓市銷售購房陷阱二：2.配套設(shè)施陷阱——虎頭蛇尾，配套設(shè)施虎頭蛇尾是指房地產(chǎn)開發(fā)商提供的配套設(shè)施在房屋銷售時看似正常運作，在業(yè)主入住后就難以避免存在的陷阱。樓市銷售購房陷阱三：3.合同空白處陷阱，合同可能會有空白的地方，合同留有空白處是指房屋買賣合同留有空白處，為開發(fā)商作弊提供了條件。樓市銷售購房陷阱四：4.廣告陷阱——合同與廣告不符，預(yù)售合同與廣告不符是指房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房預(yù)售合同的內(nèi)容與廣告宣傳不一致。造成合同與廣告不符的原因，有房地產(chǎn)開發(fā)商的，也有房地產(chǎn)銷售***商的原因。而購房者因常被圖文并茂的廣告吸引，草率簽訂合同，卻不仔細(xì)閱讀合同，想當(dāng)然地認(rèn)為廣告宣傳的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)記載于合同中。樓市銷售購房陷阱五：5.房地產(chǎn)廣告陷阱——廣告虛假，房地產(chǎn)虛假廣告是指虛構(gòu)事實或隱瞞重要事實的方法發(fā)布的或含有國家禁止內(nèi)容的廣告，欺騙購房者。根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定：廣告應(yīng)載明預(yù)售或銷售許可證書號，應(yīng)當(dāng)清楚表示實際的銷售價及其有效期，應(yīng)以該房地產(chǎn)項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化、教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。房地產(chǎn)廣告不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果，不得含有**或投資回報的承諾，不得含有裝飾內(nèi)容。避免虛假廣告的陷阱，購房者應(yīng)注意下列幾點：　　1.自己或委托親友現(xiàn)場考察，核實其內(nèi)容?！　?.仔細(xì)觀察與《商品房預(yù)售許可證》共同使用的設(shè)計圖，與廣告的內(nèi)容相對比是否相符。若廣告中稱小區(qū)有200平方米的自選商場，購房者就從設(shè)計圖上找，若有，才可能是真實的?！　?.認(rèn)真研究《商品房預(yù)售合同》的內(nèi)容。在簽訂《房地產(chǎn)認(rèn)購書》和支付定金前，可以要求提供空白預(yù)售合同書，以核實廣告內(nèi)容是否包含在內(nèi)。

• 問 購房者應(yīng)該怎樣維護(hù)自己的利益，避免陷入“公攤面積”的陷阱呢?
  答

  首先，消費者應(yīng)該在簽訂面積條款時，將使用面積、公攤面積、套內(nèi)建筑面積的具體長度尺寸用厘米表示出來，這樣自己以后有可能檢測出來復(fù)核一下?！　∑浯?，消費者有權(quán)對自家房屋的公攤面積進(jìn)行測量、復(fù)核，或者雙方共同聘請一家有房屋測繪資質(zhì)的單位，對有爭議的面積進(jìn)行檢測。假設(shè)有一個尺寸是錯的，消費者就有權(quán)推定所有的尺寸都有問題。在這種情況下，如果開發(fā)商不能證明自己沒過錯，那么消費者就有權(quán)拒付公攤面積的全部價款?！　?*后，在主張對面積進(jìn)行復(fù)核的同時，一定要在合同中寫清楚違約責(zé)任，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，必須寫清楚，假設(shè)面積尺寸差一厘米，就要賠償相應(yīng)數(shù)額的錢款，這樣，某些銷售商才不敢作假。

• 問 如何避免陷入首付貸的陷阱？
  答

  作為過來人，我的經(jīng)驗是：購房前要充分評估自己的經(jīng)濟(jì)實力，不要為了湊首付而盲目借貸。如果確實需要貸款，一定要選擇正規(guī)銀行，了解清楚利率、期限等條款，避免陷入高利貸陷阱。

  全部5個回答>
• 問 新手購房者如何避免陷阱？記住這12個要點
  答

  聽說購房要注意很多問題，但我也不太懂，還是多聽聽專業(yè)人士的意見吧。

  全部3個回答>
• 問 深圳房子銷售情況如何 適齡購房者有多少
  答

  相信稍微關(guān)注樓價的人，都對11月7日的一則新聞記憶猶新：某樓盤在深圳灣體育館開盤，一次性推出1637套房，造成7000人“哄搶”。4.3萬元/平方米的均價被認(rèn)為“大幅低于市場預(yù)期”，當(dāng)天全部售罄。 就在12月16日，深圳龍華的某樓盤，要價5-8萬元/平方米，居然也當(dāng)日“光盤”。 到底深圳的“日光盤”是不是炒作？深圳樓市有泡沫嗎？“全球增速第一”的樓價憑什么？樓價“發(fā)燒”是“虛高”還是“實高”？深圳是否足以支撐起這樣高的樓價？深圳樓價會不會趕超香港？高樓價會帶來什么樣的連鎖反應(yīng)？伴隨這么高的樓價增速會不會將深圳變成“不宜居”的城市？北上廣為何反而漲得不如深圳？廣州和其他珠三角城市會不會步深圳后塵狂漲？…… 一系列的問題，即使身在外地的業(yè)內(nèi)人士都連呼看不明白，更遑論身在其中的市民了。 “日光盤”是不是炒作？ 深圳11月7日某樓盤創(chuàng)下四項新紀(jì)錄：買房人數(shù)創(chuàng)新高；近7年來搶房人數(shù)**多的項目；近兩年來開盤當(dāng)日推出房源數(shù)量**多的項目；同時也是開盤當(dāng)日賣出房源**多的項目。 這個均價4.3萬元/平方米的樓盤，在龍華，距離羅湖火車站約25公里，需要轉(zhuǎn)乘地鐵18個站。如果硬要比較，龍華之于深圳，或相當(dāng)于花都之于廣州。這樣的價格，如果在花都，估計半數(shù)廣州人覺得樓市已瘋掉，但深圳人仍很淡定。 就這兩日，還有一條新聞讓人腦洞大開，標(biāo)題是：《深圳龍華新房破8萬，福永破4萬，買房好時機！》。也不過才40天的時間，對不起，被外地業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為炒作的龍華4萬的日光盤已成過眼云煙?！敖裉?3：00開盤，現(xiàn)場超過1500人，爆滿。這是逼著深圳人去東莞置業(yè)的節(jié)奏。這就是龍華，不管你信與不信，服與不服，首次開盤5萬多，二次開盤已破8萬，我已經(jīng)不敢直視……”很多深圳人的朋友圈當(dāng)天被這樣的現(xiàn)場描述刷屏。 從大數(shù)據(jù)看深圳樓市 一邊是沸反盈天的深圳樓市，另一邊，還有“只認(rèn)數(shù)據(jù)”的分析。 某地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，“日光”是實實在在的銷售，并不是開發(fā)商炒作；而且，由于深圳房源總體供應(yīng)量小，一個樓盤的價格很容易就影響全局，因此深圳的樓價數(shù)據(jù)的統(tǒng)計有其獨特性，與北上廣并不具備可比性?！耙粋€樓盤開盤，就能拉高或者拉低深圳當(dāng)月房價的平均數(shù)，因為一個月，可能只有這么一個盤在售?！边@種現(xiàn)象在北上廣，都是找不到的。 不論“日光盤”是不是普遍現(xiàn)象，“剛需”在深圳，是杠杠滴！ 深圳統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年深圳市常住人口已達(dá)1077.89萬人。同期，北京、上海、廣州的常住人口分別為2151.6萬人、2425.68萬人、1308.05萬人，分別是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。玉家雄說，深圳的面積僅為1900多平方公里，是北京的八分之一，是上海的三分之一，是廣州的四分之一強。過千萬人口擠在這1900多平方公里，有限的土地供應(yīng)量與強烈的住房剛需，是一對矛盾。 在深圳市房地產(chǎn)研究中心主任、國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場調(diào)控決策專家王鋒看來，深圳住房潛在的購房需求在全國來看都是**強烈的，因為這里“幾乎擁有全世界**高的人口密度”。 目前，深圳400萬的戶籍人口的住房自有率超過70%，然而，算上外來人口和常住人口，一下子將住房自有率稀釋為29%。對比廣州，住房自有率接近50%。 所以，在深圳幾乎所有業(yè)內(nèi)人士的眼中，只要有房，深圳根本不缺市場———相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，深圳適齡購房人群(25-44歲)占比達(dá)到50.8%，遠(yuǎn)高于北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%。 “深圳人口不斷在涌入，都是來這里創(chuàng)業(yè)的年輕人，談戀愛，結(jié)婚，生子，這些都是對房子的需求！深圳至少還需要170萬套房子，按目前每年6-7萬套的供應(yīng)量，你算算深圳的房地產(chǎn)至少還有多少年可發(fā)展的空間？”專家斷言：別人搞房地產(chǎn)走過了“黃金十年”，現(xiàn)在是“白銀十年”，而深圳，接下來是“鉆石十年”！ 保障房遠(yuǎn)追不上需求 除了人多需求強烈，從源頭的土地供應(yīng)來看，通過“招拍掛”公開出讓的居住用地近兩年卻是急劇下降。 2007-2010年，深圳市公開出讓的居住用地可建筑面積平均每年為95萬平方米；到2013年僅出讓3宗居住用地。2014年共成交33塊土地，含商業(yè)用途地塊8塊，其余均為工業(yè)用地或新型工業(yè)用地，無居住用地。 實際上，2011年，深圳市政府公報公布了《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃(2011—2015)》，至2015年，深圳計劃籌集建設(shè)保障性住房約24萬套，經(jīng)記者多方了解，這個規(guī)劃是遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有實現(xiàn)的，以2014年為例，深圳當(dāng)年供應(yīng)的保障性住房僅為31144套，2014年建設(shè)的為30982套，超過歷史紀(jì)錄。 城市面積小，居住用地少，保障性住房建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上需求，難怪商品房越炒越高。