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• 152****0579

  任志強(qiáng)**新房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)稱未來(lái)房?jī)r(jià)必上漲。任志強(qiáng)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)一直比較靠譜被大家奉為圭臬。而任志強(qiáng)自己也說(shuō)：“這十年來(lái)我有9次說(shuō)過(guò)房?jī)r(jià)會(huì)漲，結(jié)果每次都漲，真信我話的那1%、2%，買了也確實(shí)都漲了賺了”。 為什么任志強(qiáng)會(huì)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)未來(lái)繼續(xù)上漲?2016年房?jī)r(jià)上漲的10個(gè)理由來(lái)告訴你。既然2016年房?jī)r(jià)上漲什么時(shí)候出手買房**合適?房?jī)r(jià)上漲哪些城市買房比較安全? 任志強(qiáng)**新談房?jī)r(jià)、談房產(chǎn)稅，依然犀利如初。11月任志強(qiáng)在2016預(yù)測(cè)與戰(zhàn)略年會(huì)上預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障，才有可能把地產(chǎn)遇到的問(wèn)題“說(shuō)清楚”。 任志強(qiáng)坦言“房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍會(huì)微漲”。任志強(qiáng)**新房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)會(huì)上漲，房?jī)r(jià)上漲有理有據(jù)，10個(gè)理由告訴你房?jī)r(jià)為什么漲。 2016房?jī)r(jià)上漲10個(gè)理由 1、鼓勵(lì)多生多育的政策。全面二胎已放開(kāi)。 中國(guó)從毛澤東時(shí)代開(kāi)始就鼓勵(lì)多生多育的政策，這導(dǎo)致中國(guó)變成了全世界人口**多的國(guó)家。這些人口在幾年后惡性膨脹，過(guò)了20、30年后開(kāi)始生兒育女，開(kāi)始需要房子了。而這才發(fā)現(xiàn)，房子已經(jīng)不夠用了，因?yàn)槿颂嗔?。中?guó)雖然實(shí)行了計(jì)劃生育，但是由于慣性，人口還有20年的增長(zhǎng)期，人口增長(zhǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。 而且因?yàn)橹袊?guó)人口逐漸走向老齡化，政府采取了全面放開(kāi)生二胎的政策。家里添丁小房子必定不夠住，換房買房在所難免。 然而不管中國(guó)的房?jī)r(jià)怎么漲，總會(huì)有一些房地產(chǎn)泡沫即將破裂，房地產(chǎn)市場(chǎng)馬上崩盤的聲音。普通購(gòu)房者懼于這些聲音遲遲不敢下手，畢竟對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)買房花費(fèi)了自己大半生的積蓄。就這樣錯(cuò)過(guò)了一個(gè)又一個(gè)爆發(fā)的機(jī)會(huì)。 2016年該下手了么?2016年買房就看中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)安全的14個(gè)城市，買房買在這里，管他樓市崩不崩盤! 2、城市人口增多導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。 中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)前，戶籍都是固定的，還有些人被發(fā)放到農(nóng)村去上山下鄉(xiāng)。現(xiàn)在戶籍政策一解除，有些人都不待農(nóng)村了，這就使城鎮(zhèn)人口增多了，城市人口增多了。 3、剛需旺盛導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲 現(xiàn)在為什么所有人都關(guān)心房?jī)r(jià)了，因?yàn)槿巳藢?duì)它有需求。如果房?jī)r(jià)過(guò)高了，人們就不會(huì)買了，市場(chǎng)飽和了自然也就平衡了。如果有市場(chǎng)，人人都需要，那房?jī)r(jià)一定會(huì)繼續(xù)漲。 網(wǎng)站上罵聲一片，那是因?yàn)槊總€(gè)人都想買房，每個(gè)人都想買房，所以每個(gè)人又都看空樓市。每個(gè)人都在看，那房?jī)r(jià)能不漲嗎? 4、土地不可再生。 土地稀缺導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。中國(guó)雖然地廣，但是適宜人們居住的地方太少太少，所有人都想在這些地方有容身之所。西部是高原和沙漠，北方多風(fēng)沙，中部多山，東北多山地，南方多丘陵。只有沿海地帶或者大河大湖附近的平原才比較適宜居住。 5、開(kāi)發(fā)商技術(shù)革新導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲 沒(méi)有任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商愿意造一個(gè)次品，房子越造越好，綠化、設(shè)計(jì)、風(fēng)水、保溫墻、物業(yè)管理等等這次導(dǎo)致次品房越來(lái)越少。 6、造房成本上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲 物價(jià)、原材料價(jià)格上漲，農(nóng)民工工資增長(zhǎng)，導(dǎo)致造房成本提高。 7、拆遷補(bǔ)償無(wú)形增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲 拆遷費(fèi)用加大導(dǎo)致造房成本加大。 8、房產(chǎn)稅，各種房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲 中國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)搞了這么多年，**后行不通還是走了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。國(guó)外市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)搞了多少年了，中國(guó)才多少年。還有漫長(zhǎng)的道路要走，中國(guó)人均GDP才多少，別的國(guó)家多少。這個(gè)規(guī)律不可破。 9、城市化進(jìn)程拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng) 中國(guó)的城市水平只有百分之四十多此，而發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平是70%以上，中國(guó)離這個(gè)水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。 中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長(zhǎng)中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。 要知道，中國(guó)是個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口占了大多數(shù)，光進(jìn)城的農(nóng)民，就是住房消費(fèi)中一個(gè)非常誘人的數(shù)字，除非城市化進(jìn)程停滯，農(nóng)民才不會(huì)進(jìn)城。 10、中國(guó)城市正處于大拆大建的高速發(fā)展期 君不見(jiàn)中國(guó)的城市擴(kuò)容簡(jiǎn)直就是加速度前進(jìn)，今天的一個(gè)城市，幾年前的城區(qū)范圍還很小，三五年后，城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴(kuò)大。城市的快速擴(kuò)張，必然導(dǎo)致大拆大建，擴(kuò)張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。 此外，大拆大建還導(dǎo)致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。不可能城市擴(kuò)張后，卻無(wú)人進(jìn)駐，而成為一座空城，事實(shí)證明，城市擴(kuò)張到哪里，人口就填滿哪里。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 2016房?jī)r(jià)走勢(shì)如何 會(huì)造成哪些影響
  答

  按照市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，價(jià)格都是由供需關(guān)系所決定的，那么房?jī)r(jià)本質(zhì)上是由城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市行政等級(jí)與人口凈流入等因素決定的。因此今天我們就看一下全國(guó)各個(gè)城市的行政等級(jí)、人口凈流入情況來(lái)看一下該城市2016年上漲的空間。 一、2016房?jī)r(jià)走勢(shì) 1. 房?jī)r(jià)上漲的城市： （1）北上廣深一線城市  2015年12月17日，同策咨詢研究部聯(lián)合同海咨詢發(fā)布的《35個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值研究》報(bào)告顯示，在包括北上廣深等一線、省會(huì)及重點(diǎn)二線在內(nèi)的35個(gè)大中城市中，供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市僅有7個(gè)，占比20%其中房?jī)r(jià)**高的深圳供需比數(shù)字**小，僅有0.57.供需比低的城市，這些城市房?jī)r(jià)上漲可能性大。 以供需比為0.91的上海為例，2014年常住人口2425.68萬(wàn)人，人口基數(shù)多，且處于穩(wěn)定增加狀態(tài)；由于上海是整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯，因此我們預(yù)測(cè)上海未來(lái)三年的潛在需求達(dá)到了1886萬(wàn)平米，在35個(gè)城市中位于前列。 （2）重點(diǎn)二線城市 在樣本中的重點(diǎn)二線城市中，成都、廈門、天津、杭州、西安、南京，供需比排名位于中上游.他們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較好，基本上屬于人口導(dǎo)入型城市，也具備一定的投資價(jià)值。 （3）省會(huì)城市 另有福州、合肥、石家莊等三個(gè)省會(huì)省市的供需比也在這一區(qū)間。供需比位于這一區(qū)間的城市，商品住宅具備較高的投資價(jià)值。 2. 去庫(kù)存壓力大的城市： 青島、長(zhǎng)春、蘭州、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、大連六個(gè)城市的供需比均超過(guò)3，大連供需比則達(dá)到7.18，成為樣本中供需關(guān)系失衡**嚴(yán)重的城市。這些地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存壓力大，房?jī)r(jià)的上漲壓力也大一些。  （1）重點(diǎn)二線城市 同樣作為重點(diǎn)二線城市，武漢、蘇州和重慶供需比排名卻并不理想，分別為1.96、2.03、2.03。主要原因在于這三個(gè)城市土地供給量偏大，導(dǎo)致其供需比上升。 （2）省會(huì)城市 東北的幾個(gè)省會(huì)城市和部分西北城市，由于供需比偏高，在城市投資價(jià)值排名中處于“墊底”的地位。如青島的供需比為3.07，長(zhǎng)春為3.27，蘭州為3.7，沈陽(yáng)為4.32，貴陽(yáng)為5.33，大連則高達(dá)7.18. 根據(jù)調(diào)研，對(duì)于部分供需比大于2.0的城市，且由于其經(jīng)濟(jì)放緩人口外流加速，未來(lái)市場(chǎng)容量小，這樣的城市往往也面臨較大庫(kù)存壓力，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)累積較多，開(kāi)發(fā)商和投資者都要提高警惕，該類型城市主要包括太原、呼和浩特、貴陽(yáng)、蘭州、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連等。 以下為統(tǒng)計(jì)顯示的35個(gè)城市供需比排名，供需比越低，房?jī)r(jià)上漲的可能性越大，而供需比越高，則去庫(kù)存壓力更大，上漲的空間也較小。 二、2016各大城市人口流入規(guī)律 第一，高度集中在三大都市圈 人口流入超過(guò)100萬(wàn)的13個(gè)城市，三大都市圈就占了8個(gè)，長(zhǎng)三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，渤海灣有京津。 長(zhǎng)三角上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無(wú)錫+常州=流入863萬(wàn)人。 珠三角廣州+深圳+東莞+佛山=流入796萬(wàn)人。 渤海灣北京+天津=流入684萬(wàn)人。 第二，非都市圈人口，流入集中在五大樞紐城市。  流入人口超過(guò)100萬(wàn)的城市中，只有鄭州、成都、重慶、廈門、武漢五大城市不在三大都市圈。 其中的成都、重慶、武漢，這三大城市是近年來(lái)GDP快速增長(zhǎng)的明星城市，分布在長(zhǎng)江中上游的樞紐位置，既是國(guó)家規(guī)劃中成渝都市圈、長(zhǎng)江中游城市群的核心，又得益于近年來(lái)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的東風(fēng)。意外的是鄭州和廈門。 第三，其他二三線城市，人口流入速度緩慢，甚至停滯。 35個(gè)主要城市合計(jì)流入3778萬(wàn)人，其中前13個(gè)大城市就流入了2832萬(wàn)人，后面的22個(gè)二線城市，則只流入了946萬(wàn)人，相當(dāng)于總數(shù)的25%。 事實(shí)上，這22個(gè)二線城市，基本上都是各省的省會(huì)，或者經(jīng)濟(jì)中心，那么可以想象，省會(huì)以下的三四線城鎮(zhèn)，人口的停滯或者流失將不可避免。 三、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響房?jī)r(jià) 人口流入雖然重要，但并非影響房?jī)r(jià)的唯一要素。例如，近五年來(lái)東莞人口凈流入位居全國(guó)第五，佛山人口凈流入位居全國(guó)第九，但這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)與區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)中心城市廣州和深圳均有較大的差距。這種差距背后的因素在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同。   一般來(lái)說(shuō)，服務(wù)業(yè)強(qiáng)的城市，往往是因?yàn)閭鹘y(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)等已經(jīng)逐漸外遷，整個(gè)城市的發(fā)展實(shí)力在提升。服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的背后，往往是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達(dá)以及商圈繁榮的一面，此類物業(yè)對(duì)于房?jī)r(jià)的帶動(dòng)作用很高。 像東莞、佛山等勞動(dòng)密集型制造業(yè)為主的城市，雖然外來(lái)人口也很多，但流動(dòng)性比較強(qiáng)，因此并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為有效購(gòu)買力。相比之下，以服務(wù)業(yè)為主的城市，聚集的高端人才更多，收入比較高，穩(wěn)定性好，他們留下來(lái)落戶的機(jī)會(huì)、能力和愿望也要強(qiáng)很多。通俗來(lái)說(shuō)就是，二產(chǎn)和三產(chǎn)的財(cái)富集中度不同。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后，對(duì)應(yīng)的是這個(gè)城市的行政等級(jí)，在區(qū)域中所處的地位以及教育、醫(yī)療等公共資源的分配。因此，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后和城市的行政等級(jí)是緊密相關(guān)的。行政級(jí)別高的城市，會(huì)帶來(lái)更優(yōu)質(zhì)的資源導(dǎo)入，對(duì)于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城市規(guī)劃方面都會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。 所以，決定未來(lái)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)還有兩個(gè)因素：三產(chǎn)的發(fā)展水平和公共配套服務(wù)。行政級(jí)別高的城市，擁有的公共資源更多，很容易吸附周圍城市的資源，因此像南京，雖然GDP總量不如蘇州、無(wú)錫；廈門GDP總量不如泉州，但南京、廈門因?yàn)樾姓?jí)別高、資源豐富，因此房?jī)r(jià)卻更高。

• 問(wèn) 2016房?jī)r(jià)走勢(shì)如何 有哪些內(nèi)幕
  答

  **新數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的2015年，全國(guó)的房?jī)r(jià)同比上漲超7%，而一線城市的房?jī)r(jià)上漲幅度更是驚人，漲幅三成左右，其中深圳市上漲達(dá)到六七成。 2015年12月份召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，喊話開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降低房?jī)r(jià)，媒體也頗關(guān)注了一陣子。似乎去庫(kù)存只能寄希望于開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)這一條路了。 上海，2015年房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第二。韓正書(shū)記指出：作為特大型城市的上海，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尤其自身特點(diǎn)，調(diào)控的重要目標(biāo)也是控制房?jī)r(jià)。上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，再不堅(jiān)持調(diào)控的話將會(huì)影響上海經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展。 高房?jī)r(jià)與高庫(kù)存并存的怪象。讓不少老百姓認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商太黑心，太暴利，所以導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高。實(shí)際情況并非如此，2015年前三季度有80家上市房企的平均利潤(rùn)首次降至個(gè)位數(shù)，只8%左右。 想要探究中國(guó)高房?jī)r(jià)的內(nèi)因，首先得從其構(gòu)成因素分析，新建小區(qū)的平均房?jī)r(jià)，或者一套新房的價(jià)格，主要包含了五個(gè)因素：地價(jià)、建安成本、稅費(fèi)、企業(yè)融資成本、企業(yè)利潤(rùn)。 首先來(lái)看地價(jià)。 如果把房子比作面包，那么土地就是面粉，所以面粉貴了，面包自然提價(jià)。熱點(diǎn)城市的地王，遭開(kāi)發(fā)商哄搶，出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”也不奇怪。 房?jī)r(jià)越高的城市，地價(jià)在房?jī)r(jià)構(gòu)成中的比重就越高。如過(guò)去的2015年北京多塊區(qū)域地王的樓面價(jià)高達(dá)5萬(wàn)左右。假如一兩年以后，賣房時(shí)以8萬(wàn)左右的價(jià)格出售，那么地價(jià)就占比六成。相比之下，一個(gè)中西部的三四線城市，樓面價(jià)假設(shè)2000元，而房?jī)r(jià)為6000元，則地價(jià)占房?jī)r(jià)比重只有三成。 數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去十年，地價(jià)漲幅大于房?jī)r(jià)漲幅，導(dǎo)致地價(jià)在房?jī)r(jià)構(gòu)成中的比重越來(lái)越大，當(dāng)前幾乎已占半壁江山。地方政府自然是房地產(chǎn)發(fā)展的**大受益者。 第二，要看建安成本。 建安成本指房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成，兩者都包括材料成本投入和人工成本。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋建造價(jià)，由2001年的每平米1128元，持續(xù)增長(zhǎng)至2013年的2643元。 從商品房銷售均價(jià)來(lái)看，2001年和2013年全國(guó)分別為每平米2170元和6237元；2013年上海、海南、貴州和河南則分別為每平米16420元、8669元、4295元和4205元。計(jì)算可知，房屋造價(jià)占房屋售價(jià)的比重，全國(guó)由2001年的52%降至2013年的42%。 不同省份和城市，主要是人工成本和住宅檔次有別，所以建安成本存在差異，比如一線城市高層住宅多數(shù)超過(guò)2000元。如果是裝修房，則還會(huì)增加幾百至幾千元不等，其中一二線城市中高檔精裝修房，成本可達(dá)3000-5000元。 第三、房地產(chǎn)稅費(fèi)。 房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)種類比較多。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種主要有七個(gè)，契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅，其中前五個(gè)稅種純屬于房地產(chǎn)稅種。 2014年，全國(guó)新建商品房銷售總金額為7.63萬(wàn)億，也即房地產(chǎn)七稅稅收金額占全國(guó)新房銷售金額的29%。 不過(guò)，實(shí)際稅收占比沒(méi)有29%這么高，因?yàn)槠叨惍?dāng)中還包括了二手房交易稅，比如營(yíng)業(yè)稅、契稅和個(gè)人所得稅。考慮到當(dāng)前我國(guó)仍以新房成交為主，打個(gè)折扣，則稅收及各種費(fèi)(費(fèi)遠(yuǎn)小于稅)大概能占到房?jī)r(jià)構(gòu)成的15%左右。 第四、開(kāi)發(fā)商融資成本。 房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而資金也是有成本的，尤其開(kāi)發(fā)商通過(guò)借貸融資，產(chǎn)生高額的利息支出。過(guò)去很多年，在樓盤開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商自有資金率為兩三成，其余七八成都需要借助于外部融資。 2014到2015年，隨著全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控放松，開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境有所改善，在2015年的二三季度，萬(wàn)科、龍湖、恒大等少數(shù)公司發(fā)行了低于5%的公司債。但絕大部分開(kāi)發(fā)商的融資成本依然較高，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)連跌幾年的情況下，多數(shù)房企純屬給金融機(jī)構(gòu)打工，自己所獲收益卻微不足道。 第五、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 2015年前三季度，80家上市房企總營(yíng)業(yè)收入4244億元，凈利潤(rùn)343億元，凈利潤(rùn)為8%，首次跌至個(gè)位數(shù)。 考慮到營(yíng)業(yè)利潤(rùn)范疇大于凈利潤(rùn)，前者沒(méi)有減去企業(yè)所得稅（稅率為25%），因此10%的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，相當(dāng)于7.5%的凈利潤(rùn)率。也即2015年全國(guó)房企的凈利潤(rùn)率已經(jīng)下滑至7%左右。但即便已經(jīng)連跌五年，也尚難言到底。 民企求利，不像國(guó)企還肩負(fù)一定的社會(huì)責(zé)任，當(dāng)利潤(rùn)率降至一定程度后，自然會(huì)減少生產(chǎn)量，甚至退出這個(gè)行業(yè)。 綜上所述，根據(jù)數(shù)據(jù)估算，現(xiàn)階段全國(guó)房?jī)r(jià)的構(gòu)成，大概占比為：地價(jià)40%左右，建安成本30%左右，稅費(fèi)15%左右，融資成本8%左右，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)占7%左右。由此可見(jiàn)，高房?jī)r(jià)幕后的五大黑手，土地成本占**大頭！ 在很多發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入成熟平穩(wěn)階段，建安成本一般占房?jī)r(jià)的六七成，地價(jià)、稅費(fèi)、企業(yè)利潤(rùn)等僅占房?jī)r(jià)的三四成。相比之下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍處在“草莽時(shí)代”，地價(jià)與稅費(fèi)占比偏高，自然這樣跟政策與制度有關(guān)。無(wú)論如何，我國(guó)房?jī)r(jià)的構(gòu)成，還有很大的優(yōu)化空間。制度設(shè)計(jì)者和行業(yè)管理者，應(yīng)足夠重視，并逐步推進(jìn)相關(guān)改革。

• 問(wèn) 2016年蘇州房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期如何 房?jī)r(jià)會(huì)暴漲還是暴跌
  答

  2015年，我國(guó)近五成城市新房?jī)r(jià)格上揚(yáng)。蘇州環(huán)比上漲4.38%，蘇州位列全國(guó)漲幅榜首！今日，江蘇省物價(jià)局再次公布居民消費(fèi)價(jià)格預(yù)期調(diào)查報(bào)告，報(bào)告中增加了民眾對(duì)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)預(yù)期內(nèi)容。在房?jī)r(jià)漲幅靠前仍有蘇州！ 2016年新年，或許你忙著歡度新年。但蘇州的買房人并沒(méi)有閑著！2015年末，成交量走勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)走高，2015年12月31日達(dá)**高點(diǎn)，某項(xiàng)目一天賣出去1040套！ 2015年12月一整月，蘇州多個(gè)樓盤一開(kāi)盤就是賣光了的節(jié)奏啊!蘇州大多數(shù)樓盤逢開(kāi)必漲，讓很多人都眼花！縱觀蘇州商品住宅成交的均價(jià)，蘇州園區(qū)以2萬(wàn)左右的價(jià)格領(lǐng)跑！例如：園區(qū)斜塘某樓盤為例，該盤**新均價(jià)20000元/平，比10月份首開(kāi)價(jià)格15000元/平已漲了5000元/平。由此可見(jiàn)，蘇州房?jī)r(jià)2016年還將繼續(xù)看漲。 據(jù)省物價(jià)局副局長(zhǎng)孔祥平介紹，從調(diào)查結(jié)果看，江蘇13個(gè)省轄市中，蘇州所有的調(diào)查對(duì)象預(yù)計(jì)2016年第1季度當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格還將繼續(xù)上漲。江蘇蘇南地區(qū)，只有鎮(zhèn)江約一半的受訪對(duì)象認(rèn)為當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)將緩慢下降。江蘇蘇北的淮安、宿遷等大多數(shù)接受調(diào)查者認(rèn)為當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)將保持緩和態(tài)勢(shì)。 省物價(jià)局公布的商品房?jī)r(jià)格預(yù)期匯總表上可看，從2013年第1季度至2014年第2季度，預(yù)計(jì)漲的人數(shù)占比一直維持在50%以上，2014年第3季度該占比**低，僅為10.97%。從2015年人數(shù)占比忽然從19.11%猛增至60.26%，蘇州房?jī)r(jià)高位為改變。 調(diào)查報(bào)告指出，從商品房?jī)r(jià)格預(yù)期走勢(shì)圖看，隨著房地產(chǎn)金融、公積金貸款、全面放開(kāi)二胎等政策刺激，商品房?jī)r(jià)格將保持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)，但地區(qū)間升降差異將更加明顯。 南京工業(yè)大學(xué)吳副教授認(rèn)為，蘇州提供的保障房對(duì)應(yīng)的收入標(biāo)準(zhǔn)和能夠買得起商品房的收入水平之間差距很大。換句話說(shuō)，蘇州城市夾心階層比例較高，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲特別敏感。由于大批剛需客群存在，蘇州更易吸引投資者，特別是在取消限購(gòu)以后，又進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

• 問(wèn) 2016年蘇州房?jī)r(jià)走勢(shì)如何 園區(qū)房?jī)r(jià)多少
  答

  2016年年初，蘇州樓市依舊處于火爆的狀態(tài)。伴隨著房?jī)r(jià)一路上漲的是蘇州各區(qū)的房源急劇下降，近期到處都在傳多盤庫(kù)存不足，而據(jù)說(shuō)住宅庫(kù)存也陷入了4年來(lái)的**低水平是真的嗎？開(kāi)發(fā)商見(jiàn)形勢(shì)利好惜售成風(fēng)。熱門老盤漲價(jià)已不足為奇，小鮮肉純新盤開(kāi)盤價(jià)格更是奮起直追，蘇州二手房市場(chǎng)更是火爆，2016年的蘇州樓市真的要與剛需告別了。 吳中庫(kù)存撐起蘇州樓市半邊天 純新盤帶漲價(jià)潮 2015年蘇州樓市的“胃口”出奇的好，一下消化了11.9萬(wàn)套房，住宅的熱銷引得非住宅的成交也節(jié)節(jié)攀升，創(chuàng)下了5年之**。當(dāng)然，這把火也蔓延到了2016年，截止1月14日，蘇州住宅可售房源已不足3萬(wàn)套，吳中區(qū)作為**大庫(kù)存所在區(qū)域，住宅類房源還剩余9961套,那么在這9961套庫(kù)存中，現(xiàn)在真正可供購(gòu)買的又有多少呢？城南板塊純新盤接力2016 庫(kù)存充足、尹山湖房?jī)r(jià)破“2” 剩余房源不足300套、獨(dú)墅湖年后迎大戶 價(jià)格待漲、木瀆房源充足 價(jià)格漲幅不小。 總之，吳中區(qū)的房源量相較于其他區(qū)域而言相當(dāng)充足，并且今年會(huì)有不少純新盤亮相助力，不過(guò)，較為熱門的板塊和項(xiàng)目漲起價(jià)來(lái)也是毫不手軟，總是讓人沒(méi)有一點(diǎn)點(diǎn)防備。2016年，吳中區(qū)仍然是蘇州樓市的主力軍，而它也正逐漸擺脫春剛需的影子。 新區(qū)在售熱門房源不足3000套 開(kāi)發(fā)商惜售成風(fēng) 2015年蘇州樓市的“胃口”出奇的好，一下消化了11.9萬(wàn)套房，住宅的熱銷引得非住宅的成交也節(jié)節(jié)攀升，創(chuàng)下了5年之**。當(dāng)然，這把火也蔓延到了2016年，截止1月13日，蘇州住宅可售房源已不足3萬(wàn)套，而高新區(qū)住宅類房源總共就剩6597套。 獅山年前還有一波加推 房?jī)r(jià)破3無(wú)望、科技城鬧利好不斷 僅剩147套怎么夠賣、背靠大樹(shù)好乘涼 滸墅關(guān)房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)、新年新氣象 北新區(qū)終于迎來(lái)2位新成員、從此次調(diào)查中不難看出，蘇州開(kāi)發(fā)商目前的開(kāi)盤量基本都維持在100套左右，不再有大量推盤動(dòng)作。而開(kāi)發(fā)商的惜售、捂盤等一系列動(dòng)作進(jìn)一步加速了蘇州樓市房荒的現(xiàn)狀，同時(shí)，這也是一個(gè)漲價(jià)的契機(jī)。無(wú)論如何，供小于求的關(guān)系注定了2016年的蘇州樓市依舊不會(huì)平靜。 園區(qū)"饑餓營(yíng)銷"玩的好 價(jià)格大漲多盤無(wú)房可售? 近期到處都在傳多盤已經(jīng)無(wú)房可售，尤其園區(qū)的庫(kù)存更是捉襟見(jiàn)肘，湖東“房荒”的事情鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但事實(shí)真的是這樣嗎？從蘇州市商品房管理網(wǎng)站的數(shù)據(jù)來(lái)看，園區(qū)的庫(kù)存僅剩下4089套房源，是全市除姑蘇區(qū)以外庫(kù)存**少的區(qū)域。就園區(qū)體育公園版塊來(lái)看，各樓盤的庫(kù)存更是少之又少。 對(duì)于“園區(qū)無(wú)房可賣”這個(gè)說(shuō)法，大家真的不必太過(guò)恐慌。畢竟園區(qū)已經(jīng)無(wú)房可賣了兩年多了，結(jié)果還是有新房源“擠牙膏”一樣不斷推出！其實(shí)體育公園版塊是未來(lái)園區(qū)土地供應(yīng)的大戶，根據(jù)園區(qū)規(guī)劃局網(wǎng)站的披露，體育公園東板塊共計(jì)規(guī)劃10宗地塊中就有7宗住宅地塊。而近期也有消息披露，園區(qū)還有私藏的22萬(wàn)方土地，這也能一解園區(qū)“房荒”的饑渴更值得廣大購(gòu)房者的期待。 去年蘇州二手房太火爆 園區(qū)地鐵房是關(guān)注熱點(diǎn) 2015年蘇州的二手房市場(chǎng)受到各項(xiàng)政策利好以及土拍等因素的推動(dòng)，成交量一路上揚(yáng)，**終全年成交了73115套，相比2014年34665套，達(dá)到了前年的兩倍以上，也達(dá)到了近五年來(lái)的新高點(diǎn)?？v觀2015年全年蘇州二手房成交成績(jī)，總體增幅明顯，其中3月至7月、9月至12月均呈現(xiàn)連月增長(zhǎng)的狀況，12月的成交總量更是位列全年第一，成為近兩年來(lái)單月成交量**高的一個(gè)月。 據(jù)某房二手房數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2015年12月份，蘇州二手房成交總量為10067套，環(huán) 比11月 增 長(zhǎng) 了25.04%，同比2014年12月增長(zhǎng)了154.86%。而房?jī)r(jià)也是水漲船高，2015年12月份以市區(qū)范圍為主的二手房均價(jià)為16358元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)9.98%，同比增長(zhǎng)33.83%。

• 問(wèn) 2016房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲嗎 有什么依據(jù)呢
  答

  任志強(qiáng)**新房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)稱未來(lái)房?jī)r(jià)必上漲。任志強(qiáng)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)一直比較靠譜被大家奉為圭臬。而任志強(qiáng)自己也說(shuō)：“這十年來(lái)我有9次說(shuō)過(guò)房?jī)r(jià)會(huì)漲，結(jié)果每次都漲，真信我話的那1%、2%，買了也確實(shí)都漲了賺了”。 任志強(qiáng)**新談房?jī)r(jià)、談房產(chǎn)稅，依然犀利如初。2015年11月任志強(qiáng)在2016預(yù)測(cè)與戰(zhàn)略年會(huì)上預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障，才有可能把地產(chǎn)遇到的問(wèn)題“說(shuō)清楚”。 任志強(qiáng)坦言“房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍會(huì)微漲”。任志強(qiáng)**新房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)會(huì)上漲，房?jī)r(jià)上漲有理有據(jù)，10個(gè)理由告訴你房?jī)r(jià)為什么漲。 然而不管中國(guó)的房?jī)r(jià)怎么漲，總會(huì)有一些房地產(chǎn)泡沫即將破裂，房地產(chǎn)市場(chǎng)馬上崩盤的聲音。普通購(gòu)房者懼于這些聲音遲遲不敢下手，畢竟對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)買房花費(fèi)了自己大半生的積蓄。就這樣錯(cuò)過(guò)了一個(gè)又一個(gè)機(jī)會(huì)。 2016年該下手了么？2016房?jī)r(jià)上漲10個(gè)理由 1、鼓勵(lì)多生多育的政策  全面二胎已放開(kāi) 中國(guó)是全世界人口**多的國(guó)家。隨著時(shí)間變化，這些人口在幾年后膨脹，過(guò)了20、30年后開(kāi)始生兒育女，開(kāi)始需要房子了。而這才發(fā)現(xiàn)，房子已經(jīng)不夠用了，因?yàn)槿颂嗔?。中?guó)雖然實(shí)行了計(jì)劃生育，但是由于慣性，人口還有20年的增長(zhǎng)期，人口增長(zhǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。 而且因?yàn)橹袊?guó)人口逐漸走向老齡化，政府采取了全面放開(kāi)生二胎的政策。家里添丁小房子必定不夠住，換房買房在所難免。 2、城市人口增多導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲 中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)前，戶籍都是固定的，還有些人被發(fā)放到農(nóng)村去上山下鄉(xiāng)?，F(xiàn)在戶籍政策一解除，有些人都不待農(nóng)村了，這就使城鎮(zhèn)人口增多了，城市人口增多了。 3、剛需旺盛導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲 現(xiàn)在為什么所有人都關(guān)心房?jī)r(jià)了，因?yàn)槿巳藢?duì)它有需求。如果房?jī)r(jià)過(guò)高了，人們就不會(huì)買了，市場(chǎng)飽和了自然也就平衡了。如果有市場(chǎng)，人人都需要，那房?jī)r(jià)一定會(huì)繼續(xù)漲。 網(wǎng)站上罵聲一片，那是因?yàn)槊總€(gè)人都想買房，每個(gè)人都想買房，所以每個(gè)人又都看空樓市。每個(gè)人都在看，那房?jī)r(jià)能不漲嗎？ 4、土地不可再生 土地稀缺導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。中國(guó)雖然地廣，但是適宜人們居住的地方太少太少，所有人都想在這些地方有容身之所。西部是高原和沙漠，北方多風(fēng)沙，中部多山，東北多山地，南方多丘陵。只有沿海地帶或者大河大湖附近的平原才比較適宜居住。 5、開(kāi)發(fā)商技術(shù)革新導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲 沒(méi)有任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商愿意造一個(gè)次品，房子越造越好，綠化、設(shè)計(jì)、風(fēng)水、保溫墻、物業(yè)管理等等這次導(dǎo)致次品房越來(lái)越少。 6、造房成本上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲 物價(jià)、原材料價(jià)格上漲，農(nóng)民工工資增長(zhǎng)，導(dǎo)致造房成本提高。 7、拆遷補(bǔ)償無(wú)形增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲 拆遷費(fèi)用加大導(dǎo)致造房成本加大。 8、房產(chǎn)稅，各種房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲 中國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)搞了這么多年，**后行不通還是走了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。國(guó)外市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)搞了多少年了，中國(guó)才多少年。還有漫長(zhǎng)的道路要走，中國(guó)人均GDP才多少，別的國(guó)家多少。這個(gè)規(guī)律不可破。 9、城市化進(jìn)程拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng) 中國(guó)的城市水平只有百分之四十多此，而發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平是70%以上，中國(guó)離這個(gè)水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。 中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長(zhǎng)中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。 要知道，中國(guó)是個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口占了大多數(shù)，光進(jìn)城的農(nóng)民，就是住房消費(fèi)中一個(gè)非常誘人的數(shù)字，除非城市化進(jìn)程停滯，農(nóng)民才不會(huì)進(jìn)城。 10、中國(guó)城市正處于高速發(fā)展期 中國(guó)的城市擴(kuò)容簡(jiǎn)直就是加速度前進(jìn)，今天的一個(gè)城市，幾年前的城區(qū)范圍還很小，三五年后，城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴(kuò)大。城市的快速擴(kuò)張，必然導(dǎo)致大拆大建，擴(kuò)張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。 此外，城市的拆建還導(dǎo)致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。不可能城市擴(kuò)張后，卻無(wú)人進(jìn)駐，而成為一座空城，事實(shí)證明，城市擴(kuò)到哪里，人口就填滿哪里。